Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Processo: 0759208-19.2021.8.07.0016.
EXEQUENTE: CONQUISTA RESIDENCIAL VILLE - QUADRA 07
EXECUTADO: THAYSA GIULIANA SOUZA DA SILVA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 4JECIVBSB S 4º Juizado Especial Cível de Brasília Número do Classe judicial: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de execução de taxas condominiais, em que, citada, a executada não efetuou o pagamento do débito perseguido na demanda, com o que se iniciaram as buscas de ativos financeiros e de bens da devedora passíveis de expropriação. Assim, tendo sido infrutíferas todas as demais tentativas de se alcançar a quitação do débito, pugna o exequente, neste átimo, pela penhora do imóvel do qual decorrem as taxas condominiais vencidas, inadimplidas e cobradas nesta assentada. Ademais, a dicção do art. 916 do Estatuto Processual, que consolida a previsão de direito potestativo da parte executada de efetuar o pagamento parcelado do débito seja procedimento previsto para as ações de execução, não se incluindo os cumprimentos de sentença. Com efeito, tratando-se de execução de débitos condominiais, entendo ser possível a penhora do imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem da obrigação e sua consequente venda em leilão judicial. Ainda que o imóvel esteja gravado com a cláusula de alienação fiduciária em favor do credor fiduciário a existência do gravame não obsta a expropriação considerando que o crédito condominial se sobrepuja ao credor com garantia real, consoante o enunciado do verbete sumular 478 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, aplicado por analogia, segundo o qual “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.” O cerne da questão cinge-se à possibilidade de penhorar o próprio bem gravado com alienação fiduciária, proceder à sua avaliação, bem como a sua futura alienação para satisfação da dívida condominial. Portanto, a execução de dívida condominial difere das demais por ter tratamento específico em face à natureza propter rem da obrigação, em que o débito se vincula à coisa, não se sujeitando ao alvedrio das alterações na titularidade dominial e vincula quem quer que seja o seu proprietário, notadamente porque esse tipo de obrigação visa a assegurar a conservação do bem ao qual ela é ínsita, observado o interesse da coletividade condominial. Logo, considero ser possível, sob o ponto de vista jurídico do direito material que se visa tutelar, a ampliação do regramento estatuído no art. 835, XII do Código de Processo Civil, para que a penhora incida não apenas sobre os direitos aquisitivos da propriedade fiduciária em execução movida pelo condomínio contra o devedor fiduciante, alcançando a constrição a própria propriedade, ou seja, o imóvel gerador da dívida condominial, de molde a conferir eficácia material colimando à satisfação da obrigação proveniente dos débitos condominiais inadimplidos, e, como corolário lógico, legitimando a expropriação do imóvel. Nessa seara, não se permitir a penhora do imóvel consubstanciaria flagrante prejuízo ao condomínio, podendo inviabilizar a própria existência do edifício, porquanto as cotas condominiais aprovadas em assembleia se destinam a assegurar as despesas essenciais da entidade condominial e têm como finalidade precípua garantir a manutenção e conservação das áreas comuns. O E. TJDFT já se posicionou em casos similares ao dos autos, perfilhando o entendimento acerca da viabilidade material e processual de se proceder à alienação do bem ofertado em garantia fiduciária como decorrência lógica e natural da penhora, face a preferência do crédito condominial ao crédito fiduciário. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇAO DE TITULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. MANDADO DE AVALIAÇÃO DO BEM. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. 1. Ainda que o devedor fiduciário não detenha a propriedade plena do imóvel, os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária são passíveis de constrição, conforme expressa previsão do artigo 835, XII do CPC/15. Precedentes. 2. Possuindo os direitos aquisitivos expressão econômica, a avaliação do imóvel é útil e pertinente para saber se o valor do imóvel comporta o valor do débito perante terceiros e para com o agente financeiro, informação que, inclusive, pode subsidiar a decisão da parte autora caso haja interesse de adjudicar os direitos aquisitivos da parte ré sobre o imóvel, mediante o pagamento do débito em aberto com o agente financeiro. 3. A penhora de direitos aquisitivos resultaria sem eficácia se vedada fosse a expropriação, sobretudo em se tratando de divida condominial, hipótese em que o próprio imóvel responde pelo débito da unidade condominial, haja vista a natureza jurídica propter rem da obrigação. 4. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO (Acórdão nº 1281928; 7ª Turma Cível; Relator Desembargador GETULIO DE MORAES OLIVEIRA; Publicado no DJE: 05/10/2020) Assim, defiro a penhora da propriedade do bem, oportunidade em que ressalto que a eventual responsabilidade pelo saldo devedor permanecerá sendo do mutuário e não do arrematante do imóvel, uma vez que se trata de contrato firmado entre o executado e a instituição financeira, devendo, portanto, permanecer incólume, de modo que a fiduciante, ora executada, permanecerá responsável pelo débito junto à fiduciária. Assim, após a alienação do bem por meio do leilão, utilizar-se-á o montante da arrematação para abater os débitos de natureza propter rem, tal qual o débito condominial ora executado e as dívidas tributárias, os quais têm preferência, abatendo-se, em após, do saldo devedor o montante remanescente da arrematação. Não sendo possível a quitação do saldo devedor, caberá a credora fiduciária promover a cobrança diretamente do executado por meio das vias adequadas. Ressalto que se deve fazer constar do edital que os débitos anteriores à arrematação de natureza propter rem (por exemplo: débitos condominiais) e os débitos tributários anteriores (por exemplo: IPTU e TLP) incidirão sobre o preço da arrematação (§ 1o do artigo 908 do CPC e artigo 130 § único do Código Tributário Nacional - CTN) e deverão ser informados por extratos pelo Arrematante no processo judicial para terem preferência sobre os demais créditos e débitos (Art. 323, Art. 908, § 1o e § 2o do Código de Processo Cível e Art. 130, Par. Único do Código Tributário Nacional). Diante do pedido do exequente de penhora do imóvel, traga a parte credora, no prazo de 5 (cinco) dias, a certidão da matrícula individualizada atualizada livre de qualquer restrição na certidão da matrícula, com exceção da alienação fiduciária. Por conseguinte, não havendo impedimentos, proceda-se a Secretaria na forma do artigo 845, §1º do Código de Processo Civil, lavrando-se o correspondente termo de penhora. Ficando a parte executada constituída fiel depositária do bem, nos termos da lei. Em após, proceda-se a avaliação do bem, expedindo-se as diligências necessárias à sua consecução. Outrossim, para a presunção absoluta de conhecimento por terceiros, deverá o exequente providenciar a averbação mencionada no art. 844 do CPC, devendo a secretaria expedir a competente certidão, comprovando a parte exequente nos autos, no prazo de 30 dias a realização da diligência. Após, intimem-se a executada da penhora, por meio de seus advogados ou, se não houver constituído advogado, pessoalmente, por via postal, a teor do que dispõe o art. 841 do código de processo civil. Intime-se, ainda, o cônjuge, se o caso, nos termos preconizados pelo art. 842 do estatuto processual vigente. Intime-se o credor hipotecário/fiduciário, se for o caso (art. 799 CPC). Ressalto que se houver indisponibilidade lançada sobre o imóvel não poderá o bem ser levado para hasta. Por fim, dê-se vista ao leiloeiro para designação de data para o ato e expedição dos editais respectivos, a fim de dar publicidade e ampla divulgação da alienação, observando-se o disposto no art. 884 c/c art. 886 e art. 887, todos do código de processo civil, ressaltando que a arrematação não poderá ser realizada por preço inferior ao constante da avaliação, salvo se não acorrer nenhum licitante ao primeiro pregão e não acorrendo nenhum interessado, situação em que o bem penhorado poderá ser arrematado pelo preço mínimo equivalente a 75% do valor da avaliação, nos termos do parágrafo único do art. 891 c/c art. 895, do aludido regramento processual. ORIANA PISKE Juíza de Direito (assinado eletronicamente)