Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0722906-65.2023.8.07.0001.
REQUERENTE: GERALDA ENI GONCALVES TRIGUEIRO DA SILVA, PAULO FERREIRA DA SILVA
REQUERIDO: PROJETO SITIO SOLO SAGRADO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, RECEBE IMOBILIARIA GESTAO E ADMINISTRACAO DE CARTEIRA EIRELI - ME SENTENÇA I – RELATÓRIO
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 16VARCVBSB 16ª Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Vistos, etc. GERALDA ENI GONCALVES TRIGUEIRO DA SILVA e PAULO FERREIRA DA SILVA propuseram a presente ação de rescisão contratual em face de PROJETO SITIO SOLO SAGRADO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e RECEBE IMOBILIARIA GESTAO E ADMINISTRACAO DE CARTEIRA EIRELI - ME, partes qualificadas nos autos.
Cuida-se de ação pela qual a autora objetiva a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel firmado com a ré, juntamente com a restituição dos valores pagos com multa máxima de 10% sobre o valor pago. A parte requerente narra que em 24/11/2018, firmou contrato com a requerida SITIO SOLO SAGRADO por intermédio da vendedora RECEBE GESTÃO E ADMINISTRAÇÃO, para aquisição dos lotes 17, 18 e 19 na quadra 09, Nov Centro Loteamento, em Águas Lindas de Goiás, com registro de matrícula sob o nº 69.158, no Cartório de Registro de Imóveis de Águas Lindas de Goiás. Diz ter firmado compromisso de pagamento do valor de R$84.630,00 para cada um dos lotes, que somados totalizariam a quantia de R$253.890,00 e chegou a pagar o valor de entrada de R$20.681,90 e, posteriormente, o valor restante seria dividido em 120 parcelas de R$705,25 (setecentos e cinco reais e vinte e cinco centavos), de cada um dos lotes. Esclarece ter iniciado o pagamento das parcelas em 15/01/2019, mas, no entanto, em razão da crise gerada pela pandemia do Covid-19, precisou encerrar sua atividade comercial, o que motivou o cessamento do pagamento das demais parcelas contratuais. Informa que, até o ajuizamento da ação, pagou o valor de R$95.366,31 e que, ao procurar a requerida para realizar a rescisão contratual, foi informada de que não haveria a devolução do valor pago pelos lotes, embora os lotes não tenham sido transferidos em cartório para a parte requerente, tendo permanecido em posse das rés. Relata, ainda, que os contratos não lhe foram entregues em sua integralidade. Pelas razões expostas, pretende a rescisão do contrato celebrado, o reconhecimento da abusividade da retenção de percentual superior a 10% em relação ao valor pago pela requerente, bem como a restituição dos valores pagos pela autora com multa de no máximo 10% sobre o valor pago. O pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora foi indeferido em Id. 160628382. Citadas, as requeridas deixaram de apresentar sua defesa, sendo decreta a revelia das rés em Id. 180241054. Decisão de Id. 183365158 determinou a inclusão do outro comprador, Paulo Ferreira da Silva na lide, sendo a determinação cumprida conforme manifestação de Id. 185728101. Vieram-me os autos conclusos para julgamento. Relatado o necessário. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO Cuida a hipótese de ação de conhecimento pela qual busca a parte autora a rescisão do contrato de compra e venda de terreno com alienação fiduciária em garantia e restituição dos valores desembolsados, sob o argumento de que a pandemia pela Covid-19 impossibilitou o desempenho das suas atividades laborais, que consequentemente impactaram no cumprimento da quitação do contrato, objeto dos autos. Inicialmente, cumpre salientar que a presunção decorrente da ausência de contestação apresenta natureza relativa, não importando necessariamente e por si só a procedência do pedido, sendo imprescindível examinar as provas colacionadas aos autos. É cediço que a possibilidade de rescisão contratual nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária foi fruto de decisão no Tema Repetitivo 1095, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, em que foi fixada a tese de que a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária registrado em cartório e que houver o inadimplemento do devedor deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97. Transcrevo: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido. (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) (grifei) Logo, para que seja aplicada a resolução contratual nos moldes da Lei nº 9.514/97 deve haver a presença dos seguintes requisitos: a) averbação em cartório do contrato com cláusula de alienação fiduciária; b) inadimplemento do devedor fiduciário e c) adequada constituição em mora. Ocorre que, no caso dos autos, a parte requerida não apresentou resposta à demanda, tampouco comprovou a averbação do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária de Id. 160603103 no cartório competente, sem o qual não há garantia real ou propriedade resolúvel, sendo, portanto, incabível a aplicação do procedimento de resolução contratual prevista na Lei nº 9.514/97. Além disso, a parte ré não comprovou que deu início ao procedimento de consolidação da propriedade fiduciária nos termos da lei supracitada. Prosseguindo, em que pese seja incontroverso o inadimplemento da parte devedora, não houve a comprovação de sua adequada constituição em mora, nos termos da legislação supracitada, eis que na notificação enviada à requerente pela parte ré (Id. 160603104) foi mencionado o artigo 394 do Código Civil e que em caso de não pagamento haveria rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda do terreno, não sendo mencionada a aplicação das disposições da Lei nº 9.514/97 referentes a cobrança, purga da mora e consolidação da suposta propriedade fiduciária. Além disso, o áudio enviado por representante da parte ré à autora menciona a possibilidade de rescisão do contrato com devolução de valores, sem pugnar pela aplicação das disposições da Lei 9.514/97. Tais fatos demonstram que, de fato, nos negócios jurídicos celebrados entre as partes não houve a aplicação efetiva dos dispositivos legais previstos na legislação especial que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel. Ao encontro do exposto, colaciono entendimento do Eg. TJDFT: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. REJEIÇÃO. MÉRITO. PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI Nº 9.514/97. HIPÓTESES E CONDIÇÕES DE APLICAÇÃO. TEMA 1.095/STJ. RESP 1.891.498/SP. CASO CONCRETO. TERMO DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. 1. Repele-se a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, se ausente a hipótese de "improcedência manifesta" ou de extrema evidência de que a pretensão autoral não encontra amparo no ordenamento jurídico. 2. O c. Superior Tribunal de Justiça, sob a relatoria do Min. Marco Buzzi, nos autos do RESP 1.891.498/SP (recursos repetitivos), referente ao Tema 1.095, fixou a tese de que "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 3. Logo, a aplicação indistinta da Lei nº 9.514/97 deve observar os seguintes requisitos: (i) averbação do contrato no competente cartório de Registro de Imóveis; (ii) inadimplemento do devedor fiduciário e (iii) adequada constituição em mora. Em havendo o descumprimento desses requisitos, e tendo o contrato natureza constitutiva, a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 4. Ausentes nos autos a averbação da escritura no cartório de registros de imóveis competente, a demonstração do inadimplemento da devedora fiduciário e a sua adequada constituição em mora, tem-se que a solução do contrato não seguirá pelo ditame especial da Lei nº 9.514/97, podendo se dar pela legislação consumerista (artigo 53), diante das características das partes por ocasião da contratação, conforme voto condutor do Tema 1095 do STJ. 5. Destarte, irreparável a solução de origem pela aplicação do Enunciado de Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça ao caso, segundo o qual: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."; observando-se, no caso, a cláusula penal compensatória no importe de 20% (vinte por cento) do valor pago prevista contratualmente, tendo em vista a análise da resolução do contrato sob o prisma da desistência por parte da autora. 6. A incidência de correção monetária sobre os valores a serem restituídos ao promitente comprador deve ocorrer a partir de cada desembolso. Por sua vez, o termo inicial da incidência dos juros moratórios sobre os valores a serem devolvidos ao promitente comprador é a data da citação, por se tratar de responsabilidade civil contratual, com base no artigo 405 do CC. 7. Preliminar rejeitada. Negou-se provimento à apelação. Sentença mantida. (Acórdão 1677744, 07006422920208070011, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 21/3/2023, publicado no DJE: 30/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Nesse sentido, considerando a forma da contratação, a notificação enviada à requerente e a característica das partes, deve ser afastada a aplicação da Lei nº 9.514/97 ao caso em análise, devendo a rescisão contratual ser submetida ao Código de Defesa do Consumidor, em razão da existência de relação jurídica consumerista entre as partes. O artigo 53 do CDC prevê a nulidade das cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor, quando o consumidor requerer a resolução contratual em razão do seu inadimplemento. In verbis: Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. In casu, restou incontroverso o interesse da parte requerente em rescindir os três contratos de compra e venda de terrenos celebrados com a parte ré em decorrência de dificuldade financeiras que impossibilitaram o pagamento das parcelas ajustadas. A resolução do contrato por vontade do comprador é possível, sendo que entendimento diverso obrigaria o consumidor a permanecer vinculado ao contrato mesmo sem condições de arcar com o pagamento das parcelas, afrontando o artigo supracitado. Assim, necessário reconhecer e declarar a rescisão dos contratos celebrados entre as partes para aquisição dos terrenos 17, 18 e 19 na quadra 09, Nov Centro Loteamento, em Águas Lindas de Goiás, bem como determinar a restituição dos valores pagos pela autora à parte ré. Necessário esclarecer que o percentual de retenção acima de 10% em caso de rescisão contratual é abusivo, nos termos do artigo 51, inciso II, do CDC. Inclusive, em situações análogas, o entendimento jurisprudencial é no sentido de permitir a retenção de 10% dos valores pagos, eis que a retenção em patamar superior geraria enriquecimento ilícito já que em razão do desfazimento do negócio, os terrenos poderão ser novamente negociados no mercado. Assim, a retenção de valores pela requerida não deverá exceder a 10% (dez por cento), na linha de precedentes deste Tribunal: CONSUMIDOR. CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. DENUNCIAÇÃO À LIDE. NÃO CABIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESORT. UNIDADE IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. MENÇÃO EXPRESSA. INEXISTENTE. RETENÇÃO INDEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO 1. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que regulamenta o direito fundamental de proteção do consumidor e incide nos contratos de compra e venda de unidades imobiliárias. 2. Deve ser afastada a preliminar de ilegitimidade ad causam quando os indicativos constantes dos documentos colacionados se mostram capazes de comprovar a legitimidade da parte para compor o polo passivo. 3. A denunciação da lide não é admitida em litígio proveniente de relação de consumo, a teor do que estatui o artigo 88 do Código de Defesa do Consumidor. 4. Na hipótese de distrato, a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos compradores mostra-se suficiente para ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da inexecução do contrato, mormente porque o desfazimento do pacto disponibiliza a unidade imobiliária para nova negociação. 5. A cobrança da comissão de corretagem somente é possível se houver expressa menção da atribuição de responsabilidade no contrato e desde que haja referência ao seu valor, de forma separada do montante total. 6. A multipropriedade se configura como uma forma de condomínio em que cada um dos coproprietários de um mesmo imóvel se torna titular de uma fração de tempo para sua utilização, exercido de forma alternada e exclusiva. 7. A taxa de fruição estipulada contratualmente em 0,5% por mês sobre o valor da fração do imóvel adquirido é cabível e seu percentual não é abusivo, sendo devida a retenção pactuada em razão do distrato. 8.Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 9.Recurso conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1603730, 07105611520208070020, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2022, publicado no DJE: 5/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO (RESILIÇÃO) PELO PROMITENTE COMPRADOR. RECURSO DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL EXCESSIVO DE 25% SOBRE O VALOR PAGO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA SENTENÇA. ONEROSIDADE EXCESSIVA. SUBSTITUIÇÃO PELA MULTA DE 10% SOBRE O VALOR PAGO. 1. É cediço que o exame dos fatos deve fundar-se nos parâmetros do sistema consumerista, porquanto,
no caso vertente, a relação jurídica sob exame se amolda nos exatos termos do art. 3º § 2º, do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas. 2. A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. 3. Celebrado contrato de promessa de compra e venda de imóvel, não pretendo mais o promitente comprador manter-se no contrato, é possível a rescisão (resilição) contratual. Neste caso, é admitida a retenção pela promitente vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais. No entanto, é abusiva a cláusula contratual que fixa esse percentual de modo excessivo. Precedentes jurisprudenciais. 4. A retenção compensatória, desde que efetivada em percentual razoável e não abusivo, encontra fundamento lógico na necessidade de se recompor os prejuízos suportados pelo promissário vendedor, ante a frustrada execução do contrato, precocemente resolvido por força da desistência do consumidor. 5. O art. 6º do Código de Defesa do Consumidor autoriza a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ao consumidor. Na mesma direção, a redução da cláusula penal pelo juiz, como se deu no caso concreto, pois constatado o excesso, está autorizada, nos moldes da previsão contida no art. 413 do Código Civil. No caso vertente há previsão de retenção excessiva no caso de rescisão unilateral por iniciativa do promitente comprador (25% sobre o valor pago), razão por que foi adequadamente substituída na sentença pela retenção de 10% (dez) por cento sobre os valores efetivamente pagos, em linha com o entendimento jurisprudencial dominante. 6. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (Acórdão 1388841, 07026655120208070009, Relator: ALFEU MACHADO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 24/11/2021, publicado no DJE: 10/12/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei) Consequentemente, as requeridas deverão proceder a restituição dos valores pagos pela parte autora a ela, ficando autorizada a retenção de 10% dos valores pagos em razão dos contratos de compra e venda de terrenos firmado entre as partes. III – DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE OS PEDIDOS, com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: - DETERMINAR a rescisão dos contratos celebrados entre as partes de compra e venda dos lotes 17, 18 e 19 na quadra 09, Nov Centro Loteamento, em Águas Lindas de Goiás; - CONDENAR as rés a restituir à autora 90% (noventa por cento) dos valores pagos por ela na aquisição dos bens imóveis, objeto desta ação, devidamente corrigidos a partir da data de cada desembolso, pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Em razão da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor atualizado da condenação. Transitada em julgado, nada mais havendo, dê-se baixa e arquivem-se. Publique-se. Intimem-se. Sentença registrada eletronicamente. BRASÍLIA, DF, 15 de fevereiro de 2024 16:39:12. CLEBER DE ANDRADE PINTO Juiz de Direito