Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
RECORRENTE: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA.
RECORRIDOS: ANTERO RODRIGUES DE SOUZA JÚNIOR E ADRIANA SOARES GRAMELICH RODRIGUES DECISÃO
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO VICE-PRESIDÊNCIA Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906 RECURSO ESPECIAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N.º 5034620-13.2022.8.08.0024
Trata-se de recurso especial (id. 18502172) interposto por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA, com fulcro no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, em face do acórdão (id. 17129617) da Primeira Câmara Cível, assim ementado: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO. I. Caso Em Exame 1.Apelação cível interposta em face de sentença que, em ação de resolução contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato por culpa da promitente vendedora, condenando-a à restituição integral dos valores pagos, ao pagamento de lucros cessantes, cláusula penal e indenização por danos morais. 2.A apelante alega, em suma, que o atraso na entrega do empreendimento decorreu de caso fortuito e força maior (pandemia de COVID-19 e chuvas), pugnando pela aplicação da Lei nº 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor, e contesta as condenações por lucros cessantes, danos morais e multa contratual, por considerá-las indevidas ou excessivas. II. Questão em discussão 3.A controvérsia consiste em aferir a responsabilidade pelo atraso na entrega de loteamento, a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em detrimento da lei de alienação fiduciária quando a culpa pela rescisão é da vendedora, e a cumulação das condenações à restituição integral de valores, lucros cessantes, multa contratual e danos morais. III. Razões de decidir 4.A pandemia de COVID-19 e as chuvas intensas não configuram caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra, por se tratarem de fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, especialmente quando o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação que justifique o inadimplemento. 5.A resolução do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária por culpa exclusiva da vendedora/credora fiduciária atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor, e não da Lei nº 9.514/97, cuja aplicação é restrita às hipóteses de inadimplemento do comprador/devedor fiduciante (STJ, Tema 1.095). 6.Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo incabível a aplicação das retenções previstas na Lei nº 6.766/79 ("Lei do Distrato"). 7.O atraso na entrega do imóvel por culpa do vendedor gera a presunção de prejuízo ao comprador, na modalidade de lucros cessantes, consistentes na injusta privação do uso do bem, sendo cabível a indenização correspondente. Precedentes do STJ. 8.O atraso substancial na entrega do imóvel, superior a dezesseis meses, ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e frustra a legítima expectativa do consumidor, configurando dano moral passível de indenização, cujo valor deve ser fixado com razoabilidade e proporcionalidade. 9.É devida a aplicação da cláusula penal compensatória prevista contratualmente em desfavor da parte que deu causa à rescisão do pacto, em observância ao princípio do pacta sunt servanda. IV. Dispositivo e tese 10.Apelação cível conhecida e desprovida. 11.Tese de julgamento: "1. A pandemia de COVID-19, por si só, não caracteriza força maior para isentar a construtora da responsabilidade pelo atraso na entrega de imóvel, por se tratar de fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. 2. Em contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a rescisão por culpa exclusiva da vendedora enseja a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ, que determina a restituição integral dos valores pagos, afastando-se a aplicação da Lei nº 9.514/97 (Tema 1.095/STJ). 3. O atraso na entrega do imóvel gera prejuízo presumido ao comprador (lucros cessantes), e, quando substancial, configura dano moral indenizável, sendo possível a cumulação com a cláusula penal compensatória prevista no contrato." Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor; Código Civil, art. 402; Lei nº 9.514/97; Lei nº 6.766/79, art. 32-A; Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, Tema Repetitivo 1.095. Opostos embargos de declaração, foram desprovidos (id. 18315925). Em suas razões recursais, a parte recorrente alega: (i) violação ao artigo 374, inciso I, do Código de Processo Civil, ao argumento de que a pandemia de COVID-19 constitui fato notório que dispensa prova específica de seus impactos no setor da construção civil; (ii) ofensa ao artigo 393 do Código Civil, sustentando a ocorrência de caso fortuito ou força maior aptos a excluir a responsabilidade pelo atraso; (iii) afronta ao artigo 6º, § 1º, da LINDB, sob a premissa de violação ao ato jurídico perfeito quanto às cláusulas de prorrogação e tolerância pactuadas; (iv) vulneração aos artigos 22 e 23 da Lei nº 9.514/97, asseverando a prevalência do regime da alienação fiduciária sobre o Código de Defesa do Consumidor, independentemente do registro do contrato; e (v) divergência jurisprudencial quanto à eficácia do contrato de alienação fiduciária entre as partes. Contrarrazões apresentadas no id. 19336343. É o relatório. Decido. No que diz respeito ao artigo 6º, § 1º, da LINDB, constata-se que a afirmada violação ao ato jurídico perfeito quanto às cláusulas de prorrogação e tolerância pactuadas não foi objeto de debate ou deliberação como razão de decidir pelo acórdão recorrido. Imperioso destacar que competia à recorrente, a fim de sanar eventual omissão e forçar a manifestação da Corte local acerca do normativo federal que reputa violado, a oposição dos competentes embargos de declaração. Contudo, a parte manteve-se inerte, restando configurada a ausência do indispensável prequestionamento. Por conseguinte, atraem-se, por analogia, os óbices das Súmulas nº 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, dispondo, respectivamente: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada" e o "ponto omisso da decisão, sobre o qual não foram opostos embargos declaratórios, não pode ser objeto de recurso extraordinário, por faltar o requisito do prequestionamento." Além disso, no que tange à alegada violação aos artigos 374, inciso I, do CPC e 393 do Código Civil, referentes à tese de que o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito ou força maior (Pandemia de COVID-19), observa-se que o órgão fracionário, soberano na análise do acervo fático-probatório, concluiu que tais eventos se inserem no conceito de "fortuito interno", inerente ao risco da atividade empresarial, especialmente porque o setor da construção civil foi considerado atividade essencial e não sofreu paralisação absoluta que justificasse o inadimplemento no caso concreto. Nesse passo, a modificação de tal entendimento para acolher a pretensão da recorrente demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, bem como a interpretação de cláusulas contratuais relativas aos prazos de tolerância, providências vedadas na via estreita do recurso especial, a teor dos enunciados das Súmulas nºs. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. Outrossim, no tocante aos artigos 22 e 23 da Lei nº 9.514/97, em que se alega a prevalência da Lei nº 9.514/97 em detrimento do CDC, verifica-se que o acórdão recorrido realizou a necessária distinção em relação ao Tema 1.095/STJ, consignando que o referido precedente aplica-se apenas às hipóteses de inadimplemento do comprador (devedor fiduciante), enquanto a hipótese dos autos versa sobre a resolução do pacto por culpa exclusiva da vendedora (atraso na obra). Tal conclusão encontra-se em perfeita sintonia com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que, em casos de culpa exclusiva do vendedor, impõe a restituição integral das parcelas pagas (Súmula 543/STJ), afastando os procedimentos da Lei nº 9.514/97. Confira-se: AgInt no AREsp n. 2.752.741/BA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 28/8/2025. Incide, portanto, o óbice da Súmula 83/STJ, aplicável a ambas as alíneas do permissivo constitucional.
Ante o exposto, com amparo no artigo 1.030, inciso V, do CPC, inadmito o recurso, diante dos óbices das Súmulas nºs. 282 e 356 do STF, bem como das Súmulas nºs. 5, 7 e 83 do STJ. Vale registrar que a presente decisão é impugnável apenas por agravo em recurso especial (previsto no art. 1.042 do CPC), conforme o § 1º do art. 1.030 do CPC. Intimações e expedientes necessários. Após o decurso do prazo sem a interposição de eventual recurso, certifique-se o trânsito em julgado e retornem os autos à origem. Vitória, data e assinatura certificados digitalmente. FERNANDO ZARDINI ANTONIO DESEMBARGADOR VICE-PRESIDENTE DO TJES