Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO ANA CAROLINA
EXECUTADO: CARLOS LIMA CONSTRUTORA S/A - DECISÃO -
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5001240-71.2023.8.08.0021 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ANA CAROLINA em face de CARLOS LIMA CONSTRUTORA S.A., objetivando o recebimento de cotas condominiais ordinárias e extraordinárias em atraso relativas à unidade 701 (Cobertura Duplex). Após a citação válida da executada e o insucesso das tentativas de penhora de ativos financeiros via SISBAJUD, procedeu-se à penhora e avaliação do imóvel gerador do débito. O laudo de avaliação judicial estimou o valor do bem em R$ 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil reais). O exequente requereu o prosseguimento do feito com a designação de leilão judicial. Em seguida, o exequente peticionou sob o ID 88145871, requerendo a adoção de medida executiva atípica, com fulcro no art. 139, IV, do CPC, consistente na proibição do uso das áreas comuns de lazer (piscina, sauna e churrasqueira) pela executada e seus convidados, sob o argumento de que a inadimplência reiterada onera a coletividade, enquanto a devedora usufrui de serviços custeados pelos demais condôminos. A executada, por sua vez, apresentou impugnações genéricas ao valor da avaliação. É o relatório, em síntese. Decido. O requerimento de interdição das áreas de lazer do condomínio, formulado como medida coercitiva voltada à satisfação do débito exequendo, não comporta deferimento. Deveras, o sistema executivo pátrio, especialmente após a positivação da cláusula geral de efetivação insculpida no art. 139, IV, do Código de Processo Civil, passou a admitir, em caráter excepcionalíssimo, a adoção de medidas executivas atípicas. Tal abertura hermenêutica, entretanto, não se traduz em outorga de poder ilimitado ao julgador, nem autoriza a criação de expedientes coercitivos dissociados da legalidade estrita, da proporcionalidade, da subsidiariedade e, sobretudo, da necessária compatibilidade com os direitos fundamentais do executado. A atipicidade executiva não se confunde com arbitrariedade judicial; ao revés, reclama motivação qualificada e rigoroso controle de juridicidade. Na hipótese vertente, pretende o exequente que seja vedado à parte executada e a eventuais hóspedes o uso das áreas comuns de lazer do edifício — notadamente piscina, sauna, churrasqueira e utensílios correlatos — sob o argumento de que a inadimplência reiterada, somada ao alegado uso intensivo dessas dependências, estaria a impor ônus financeiro excessivo aos demais condôminos. Cuida-se, porém, de providência que, conquanto apresentada sob o rótulo de tutela do equilíbrio condominial, ostenta inequívoca feição de meio indireto de coerção ao pagamento, razão pela qual não pode ser chancelada pelo Poder Judiciário. Isso porque o direito de usar as partes comuns do edifício, conforme sua destinação, constitui prerrogativa inerente à própria condição de condômino, encontrando assento expresso no art. 1.335, II, do Código Civil. Não se trata de faculdade meramente graciosa ou precária, condicionável ao adimplemento das cotas condominiais por deliberação administrativa, convenção interna ou mesmo por decisão judicial substitutiva da vontade legislativa. A fração ideal sobre as partes comuns integra o conteúdo jurídico da propriedade da unidade autônoma, e o exercício desse direito somente pode sofrer restrições nos exatos limites traçados pela ordem jurídica. Nessa linha, é de capital relevo assinalar que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento sobre o tema, no sentido de ser ilícita a proibição de utilização de áreas comuns destinadas ao lazer por condômino inadimplente e seus familiares. Senão vejamos: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. REGULAMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM, DESTINADA AO LAZER, POR CONDÔMINO INADIMPLENTE E SEUS FAMILIARES. IMPOSSIBILIDADE. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 1. No condomínio edilício, o titular da unidade autônoma, cotitular das partes comuns, exerce todos os poderes inerentes ao domínio, mas, em contrapartida, sujeita-se à regulamentação do exercício destes mesmos direitos, em razão das necessidades impostas pela convivência em coletividade 2. O Código Civil, ao estabelecer um regramento mínimo sobre o condomínio edilício (arts. 1.332 e 1.334), determinou que a convenção deverá definir, entre outras cláusulas, "as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores" (art. 1.334, IV, do CC), tendo como contraponto, para tal mister, os deveres destes. 3. Segundo a norma, é direito do condômino "usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores" (CC, art. 1.335, II). Portanto, além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, já que a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes de uso comum. 4. É ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais. Em verdade, o próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e dos demais moradores. 5. O legislador, quando quis restringir ou condicionar o direito do condômino, em razão da ausência de pagamento, o fez expressamente (CC, art. 1.335). Ademais, por questão de hermenêutica jurídica, as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa. 6. O Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino inadimplente: a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, art. 1.336); b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III); c) é possível incidir a sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração; d) poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n° 8.009/90, art. 3º, IV). 7. Recurso especial provido. (STJ, REsp n. 1.699.022/SP, rel. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 28/5/2019, DJe de 1/7/2019) A ratio decidendi do precedente acima mencionado ajusta-se, com absoluta pertinência, ao caso em exame. O Código Civil, ao disciplinar o condomínio edilício, estabeleceu regime jurídico próprio tanto para os direitos quanto para os deveres dos condôminos, prevendo, de modo específico, as consequências jurídicas da inadimplência. As sanções legalmente admitidas são, em essência, de natureza patrimonial: juros moratórios, multa, correção monetária, restrição ao direito de voto e, em situações extremas, a própria persecução expropriatória do imóvel. Não há, porém, autorização legal para a supressão do uso das áreas comuns de lazer como mecanismo de constrangimento ao pagamento. E nem poderia haver interpretação ampliativa nesse sentido. As normas restritivas de direitos, por sua própria natureza, reclamam exegese estrita. Onde o legislador limitou expressamente, cabe ao intérprete respeitar os contornos da limitação; onde o legislador silenciou, não se pode erigir, por construção pretoriana ou por deliberação condominial, restrição adicional ao conteúdo do direito de propriedade. Admitir o contrário equivaleria a legitimar sanção social oblíqua, não prevista em lei e potencialmente lesiva à dignidade da pessoa humana. Com efeito, a vedação de acesso às áreas de lazer, ainda que dirigida formalmente ao devedor, projeta efeitos que ultrapassam a esfera patrimonial da obrigação e alcançam o plano da convivência comunitária, expondo ostensivamente a condição de inadimplente perante o meio social em que reside. Tal expediente, longe de se limitar à proteção do crédito, acaba por instaurar indevido constrangimento, criando mecanismo de estigmatização incompatível com a ordem constitucional e com a própria racionalidade do direito privado contemporâneo. Outrossim, a invocação do art. 139, IV, do CPC, no caso concreto, não socorre a pretensão do exequente. Isso porque a utilização de medidas atípicas pressupõe, além da adequação teleológica, a demonstração concreta de que os meios executivos típicos se revelaram frustrados, insuficientes ou incapazes de conduzir à satisfação do crédito. A subsidiariedade, aqui, não é fórmula retórica; é exigência material de validade da providência excepcional. E, sob esse enfoque, avulta circunstância decisiva: já há penhora formalizada sobre imóvel de expressivo valor econômico, indicado no próprio requerimento como avaliado em aproximadamente R$ 3.500.000,00, quantia que, em tese, supera largamente o montante da execução. Vale dizer: o processo executivo já conta com meio típico, idôneo e potencialmente suficiente à integral satisfação da obrigação. Em tal cenário, a pretensão de acrescer providência atípica restritiva de direito mostra-se não apenas desnecessária, mas manifestamente desproporcional. A execução por quantia certa, como sabido, deve orientar-se prioritariamente pela agressão ao patrimônio do devedor, e não por expedientes de constrição moral, social ou pessoal. A ordem jurídica admite a expropriação de bens, inclusive do imóvel residencial nas hipóteses legalmente excepcionadas para dívida condominial, mas não tolera que, paralelamente a isso, se institua regime de diminuição civil do devedor mediante privação de faculdades dominiais que o legislador não condicionou ao adimplemento. Não desconheço o esforço argumentativo expendido pelo exequente no sentido de diferenciar a medida requerida de uma punição ou de um constrangimento, procurando apresentá-la como simples providência preventiva de contenção de despesas ordinárias. Ainda assim, a realidade jurídica subjacente não se transmuda pela roupagem semântica empregada. Se o efeito prático da providência consiste em impedir o condômino inadimplente de usufruir de áreas comuns de lazer, precisamente para forçá-lo, direta ou indiretamente, a solver a obrigação, então se está diante de mecanismo coercitivo incompatível com a disciplina legal e com a jurisprudência consolidada pela Augusta Corte Especial. Assim, ausente amparo legal expresso, existente precedente qualificado em sentido frontalmente contrário, e presentes meios executivos típicos plenamente aptos à satisfação do crédito, impõe-se o indeferimento do pedido. Por outro lado, no tocante à impugnação apresentada pelo executado em face da avaliação do imóvel realizada pelo Oficial de Justiça, reputo, para que não paire dúvidas acerca do tema e a fim de que se confira maior segurança ao iter expropriatório com o parâmetro valorativo dotado de especialidade técnica, a nomeação de expert. Posto isso, nomeio como perito do Juízo, o Engenheiro Civil Fernando Gianordoli Teixeira, para que proceda à avaliação do imóvel penhorado. Intimem-se as partes para ciência da nomeação e para, querendo, manifestarem-se no prazo de 15 (quinze) dias, oportunidade em que poderão apresentar quesitos e indicar assistentes técnicos, na forma da lei. Após, intime-se o perito para ciência da nomeação, conhecimento dos quesitos e apresentação de proposta de honorários. Apresentada a proposta de honorários periciais, intime-se a parte executada para, no prazo de 05 (cinco) dias, promover o respectivo depósito judicial. Fica a parte advertida de que a inércia quanto ao adiantamento da verba honorária importará preclusão, hipótese em que, à míngua de impulso útil da parte interessada, subsistirá, para os fins processuais cabíveis, a avaliação já lançada pelo Sr. Oficial de Justiça. Havendo insurgência quanto ao valor dos honorários periciais propostos, intime-se o expert para que, no prazo de 05 (cinco) dias, apresente manifestação circunstanciada acerca da objeção deduzida, vindo, na sequência, os autos conclusos para arbitramento judicial. Previamente à conclusão, deverá a serventia certificar, de forma expressa e atualizada, o estágio processual da Apelação Cível n. 5009307-25.2023.8.08.0021. Efetuado o depósito, intime-se o expert para designar local, data e horário de início dos trabalhos periciais, com antecedência suficiente, a fim de que as partes sejam previamente cientificadas. Iniciados os trabalhos, fixo o prazo de 45 (quarenta e cinco) dias para apresentação do laudo pericial, do qual se dará vista às partes para manifestação, no prazo comum de 15 (quinze) dias.
Diante do exposto, indefiro o pedido de interdição das áreas de lazer formulado pelo exequente e, de outro vértice, determino a realização de prova pericial para reavaliação do imóvel penhorado, nos exatos termos acima delineados. Intimem-se. Cumpra-se. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -