Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO APRESENTANTE: REGINA ALICE SCARDUA TAVARES Advogados do(a)
REQUERENTE: BERNARDO AZEVEDO FREIRE - ES25686, DEBORAH AZEVEDO FREIRE - ES31637, FELIPE NASCIMENTO BERNABE - ES14776, JOAO PEREIRA GOMES NETTO - ES13411, VITOR SEABRA SEIXAS PINTO - ES16056 Advogado do(a) APRESENTANTE: ALEXANDRO BATISTA - ES25605 SENTENÇA I – RELATÓRIO
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 2ª Vara da Fazenda Pública Municipal, Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente Avenida Carapebus, 226, Fórum Des Antônio José M. Feu Rosa, São Geraldo, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574841 PROCESSO Nº 5003275-15.2026.8.08.0048 DÚVIDA (100)
Cuida-se de procedimento de suscitação de dúvida instaurado pela Oficial Titular do Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da 2ª Zona de Serra/ES, ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO, com fundamento nos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, em razão de requerimento de registro formulado por REGINA ALICE SCARDUA TAVARES. A suscitada requereu o registro de Escritura Pública de Sobrepartilha tendo por objeto as Chácaras nºs 211 e 212, situadas no Jardim Limoeiro, distrito de Carapina, Município da Serra/ES, transcritas sob o nº 15.840 do Livro 3-AA da serventia (Prenotação nº 313.218). No exercício do juízo de qualificação registral, a Oficial constatou que o imóvel permanecia cadastrado como rural perante o INCRA, sem que houvesse sido promovida a descaracterização junto àquele instituto, nos termos da Instrução Normativa INCRA nº 82/2015. Formulou, assim, exigência consistente na apresentação de ofício expedido pelo INCRA atestando a descaracterização da natureza rural do imóvel. Inconformada, a suscitada impugnou a exigência, sustentando, em síntese, que: (i) a inclusão do imóvel no perímetro urbano por lei municipal (Lei Municipal nº 05/2023, de 27/03/2023) é ato suficiente para alterar sua natureza de rural para urbano, operando-se a transmudação ex lege; (ii) o cancelamento do cadastro no INCRA tem caráter meramente declaratório e administrativo, não constituindo condição para o registro; (iii) a exigência não encontra amparo na Lei nº 6.015/1973, não podendo instrução normativa de autarquia federal inovar no ordenamento; e (iv) foram apresentados documentos suficientes, a saber, certidão de perímetro urbano expedida pela Prefeitura Municipal da Serra e comprovantes de lançamento e pagamento de IPTU. O Ministério Público do Estado do Espírito Santo, pela 5ª Promotoria de Justiça Cível de Serra, manifestou-se pela procedência da dúvida, entendendo ser legítima a exigência formulada pela Oficial, tendo em vista que a permanência do imóvel cadastrado no SNCR do INCRA, sem comprovação de atualização cadastral, gera presunção relativa de ruralidade que justifica cautela registral. A suscitada apresentou impugnação à manifestação ministerial, reiterando os argumentos expendidos na impugnação inicial e sustentando a ausência de previsão legal para a exigência. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO II.1 – Da questão central: necessidade ou não de comprovação da descaracterização perante o INCRA como condição para o registro A controvérsia posta nos autos resume-se a definir se a permanência do cadastro do imóvel como rural no Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR constitui óbice legítimo ao registro da Escritura Pública de Sobrepartilha apresentada pela suscitada, diante da comprovada inserção do imóvel em perímetro urbano por força de lei municipal. Após análise aprofundada dos autos, conclui-se que a razão assiste à suscitante, devendo a dúvida ser julgada procedente, pelos fundamentos que se seguem. II.2 – Da presunção de ruralidade e do princípio da segurança jurídica registral O imóvel em questão – Chácaras nºs 211 e 212 – encontra-se cadastrado junto ao INCRA, mantendo, portanto, presunção relativa de natureza rural para fins administrativos e registrais. Enquanto tal presunção não for formalmente afastada pelo órgão competente – no caso, o INCRA –, subsiste divergência objetiva entre o cadastro federal e a realidade urbanística municipal. Tal divergência não pode ser simplesmente desconsiderada pelo registrador, sob pena de comprometer a segurança jurídica dos atos registrais e a coerência do sistema cadastral. II.3 – Da destinação do imóvel como critério definidor da natureza rural ou urbana Ao contrário do que sustenta a suscitada, a simples inserção do imóvel em perímetro urbano por lei municipal não é, por si só, suficiente para alterar sua natureza para todos os fins, especialmente para os fins registrais. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 174 (REsp nº 1.112.646/SP), de eficácia vinculante, consolidou o entendimento de que a caracterização do imóvel não se baseia exclusivamente em sua localização geográfica, mas também em sua destinação econômica. Segundo aquele precedente, não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado em área urbana quando comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, nos termos do art. 15 do Decreto-Lei nº 57/1966. A título ilustrativo trago alguns precedentes dos Tribunais: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. ALTERAÇÃO DE ENQUADRAMENTO DE IMÓVEL DE RURAL PARA URBANO. INCIDÊNCIA DE IPTU EM SUBSTITUIÇÃO AO ITR. AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO. NULIDADE DOS LANÇAMENTOS. CRITÉRIO DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL. 1. A distinção entre imóvel urbano ou rural é feita a partir da localização (critério topográfico). Todavia, sobre tal critério prevalece o da destinação econômica, consoante se infere do artigo 32 do CTN e do artigo 15 do Decreto-Lei nº 57/66. Precedentes. 2. Hipótese em que a prova coligida aos autos evidencia ausência de prévia notificação da contribuinte da alteração de enquadramento do imóvel de rural para urbano. Notificação por edital que não pode ser admitida, diante da ausência de prévia tentativa de cientificação pessoal da contribuinte. 3. Afastada a presunção de liquidez e certeza que emana da CDA, tem lugar a anulação do título e a manutenção da sentença de procedência dos pedidos veiculados nos embargos. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. ( Apelação Cível Nº 70080162159, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Torres Hermann, Julgado em 30/01/2019). (TJ-RS - AC: 70080162159 RS, Relator: Ricardo Torres Hermann, Data de Julgamento: 30/01/2019, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 25/02/2019) eMENTAAPELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATORIA CRÉDITO TRIBUTÁRIO. COMPROVAÇÃO DA DESTINAÇÃO RURAL DA GLEBA. CRITÉRIOS A SEREM OBSERVADOS. LOCALIZAÇÃO E DESTINAÇÃO. DECRETO-LEI N. 57/66. VIGÊNCIA. IMÓVEL COM DESTINAÇÃO AGRÍCOLA LOCALIZADO EM PERÍMETRO URBANO. EXERCÍCIO DE ATIVIDADE VOLTADA A AGRICULTURA DEVIDAMENTE COMPROVADO NOS AUTOS E CONSTATADO PELA ANÁLISE DE DOCUMENTOS CORROBORADOS PELA COMPARAÇÃO COM IMAGENS DO GOOGLE MAPS. ATIVIDADE COMPATÍVEL COM AGRICULTURA NO CULTIVO DE GRÃOS. INCIDÊNCIA DE IMPOSTO TERRITORIAL RURAL ( ITR). ENTENDIMENTO FIRMADO NO RESP. 1.112.646/SP, EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO AO INCRA. ARTIGO 53 DA LEI 6766/79. QUESTÃO QUE IMPEDE A MODIFICAÇÃO DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL DE RURAL PARA URBANO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE IPTU. VEDAÇÃO DA BITRIBUTAÇÃO. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. INVERSÃO DA SUCUMBENCIA.RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 3ª Câmara Cível - 0003179-17.2019.8.16.0175 - Uraí - Rel.: DESEMBARGADOR JOSÉ SEBASTIÃO FAGUNDES CUNHA - J. 15.08.2022) (TJ-PR - APL: 00031791720198160175 Uraí 0003179-17.2019.8.16.0175 (Acórdão), Relator: José Sebastião Fagundes Cunha, Data de Julgamento: 15/08/2022, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/08/2022) APELAÇÃO CÍVEL – TRIBUTÁRIO E CONSTITUCIONAL –EXECUÇÃO FISCAL – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA E VIOLAÇÃO AO PRINCÍPO DA VEDAÇÃO DA DECISÃO SURPRESA (ARTIGO 10 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL)– INOCORRÊNCIA – PARTE RECORRENTE QUE TEVE OPORTUNIDADE DE SE MANIFESTAR A RESPEITO DO TEMA DISCUTIDO EM PRIMEIRO GRAU DE JURISDIÇÃO – ALEGAÇÃO DE SE TRATAR DE IMÓVEL LOCALIZADO EM ZONA URBANA SUJEITO À INCIDÊNCIA DO IMPOSTO PREDIAL TERRITORIAL URBANO (IPTU) – INCONGRUÊNCIA – IMÓVEL CADASTRADO NO INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA (INCRA) E NA RECEITA FEDERAL, O QUE JUSTIFICA A INCIDÊNCIA DO IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE TERRITORIAL RURAL ( ITR)– COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DO ITR DE 2020, DEMONSTRANDO A IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE IPTU, SOB RISCO DE BITRIBUTAÇÃO – AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO POR PARTE DO MUNICÍPIO AO INCRA ACERCA DA INCLUSÃO DO IMÓVEL NA ZONA URBANA DO MUNICÍPIO – ARTIGO 53 DA LEI Nº 6.766/79 – NULIDADE DOS LANÇAMENTOS RELATIVOS AO IPTU – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS EM SEDE RECURSAL – RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-PR 00014421220248160075 Cornélio Procópio, Relator: Marcos Sergio Galliano Daros, Data de Julgamento: 04/02/2025, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/02/2025) Embora tais precedentes versem sobre matéria tributária, o raciocínio neles contido é plenamente aplicável ao âmbito registral, pois demonstra que a transmudação da natureza do imóvel não é automática e depende da verificação de sua efetiva destinação. A certidão de perímetro urbano e os comprovantes de IPTU são documentos municipais que atestam a localização do imóvel e a tributação municipal incidente, mas não comprovam, por si sós, a efetiva perda da destinação rural, que é o elemento decisivo para a descaracterização. II.4 – Da Instrução Normativa INCRA nº 82/2015 e do procedimento de descaracterização A Instrução Normativa INCRA nº 82/2015 disciplina os procedimentos de atualização cadastral no SNCR e prevê, em seu Capítulo VI, regras específicas para a descaracterização de imóveis rurais para fins urbanos. O art. 19 da referida norma estabelece que, quando o imóvel perder a destinação que o caracterizava como rural, deverá ser promovida a atualização cadastral correspondente ao cancelamento do cadastro. O art. 20 prevê que tal requerimento poderá ser formulado pelo titular do imóvel ou pelo Município em que se localiza o bem. Os artigos 23 e 24, por sua vez, disciplinam a documentação necessária para instruir o pedido e o procedimento de análise pelo INCRA. A própria regulamentação administrativa, portanto, demonstra que a descaracterização do imóvel rural não opera automaticamente no SNCR pela simples edição de lei municipal. A alteração cadastral exige procedimento administrativo específico perante o INCRA, que, após verificar a regularidade documental, procederá ao cancelamento ou atualização do cadastro, comunicando a operação aos interessados e ao serviço de registro de imóveis. Enquanto não promovida tal atualização, permanece formalmente ativo o cadastro rural, o que constitui elemento objetivo relevante para a qualificação registral e legitima a cautela da Oficial diante da divergência entre o cadastro federal e a situação urbanística municipal. II.5 – Da ilegitimidade da exigência sob o aspecto da hierarquia normativa: refutação do argumento da suscitada A suscitada argumenta que a Instrução Normativa INCRA nº 82/2015, por ser norma administrativa secundária, não poderia criar exigência não prevista na Lei nº 6.015/1973. O argumento, embora inteligente, não prospera. A exigência formulada pela Oficial não se baseia em imposição autônoma da referida instrução normativa ao registrador. O fundamento da exigência reside nos princípios registrais da legalidade, da especialidade objetiva, da continuidade e da segurança jurídica, que norteiam a qualificação registral nos termos da própria Lei nº 6.015/1973. A Instrução Normativa INCRA nº 82/2015 é invocada não como fundamento autônomo da exigência, mas como elemento que evidencia a existência de um procedimento administrativo específico para a descaracterização, cuja ausência de cumprimento gera a inconsistência objetiva que justifica a recusa do registro. Em outras palavras: a exigência não decorre da instrução normativa em si, mas do princípio registral da legalidade e da segurança jurídica, que impõem ao registrador verificar a regularidade da situação jurídica do imóvel antes de proceder ao registro. II.6 – Da inaplicabilidade do precedente do STJ (REsp nº 2.105.387/SP) à espécie A suscitada invoca o REsp nº 2.105.387/SP, publicado em 22/05/2024, para sustentar que a comunicação ao INCRA não é condição para a transmudação da propriedade para urbana. Contudo, o referido precedente também trata de matéria tributária – especificamente, da incidência de IPTU sobre imóveis inseridos em zona urbana por lei local – e não versa sobre requisitos para o registro imobiliário. A distinção é fundamental: para fins tributários, basta a inserção do imóvel em perímetro urbano por lei municipal para que se caracterize o fato gerador do IPTU. Para fins registrais, porém, a questão é diversa, pois o registrador deve verificar a coerência e regularidade da situação jurídica do imóvel frente a todos os cadastros e órgãos competentes, sendo indevido ignorar a existência de um cadastro federal ativo que indica natureza rural. II.7 – Da inaplicabilidade do precedente do TJSP (AC 1001478-29.2021.8.26.0581) e do TJRS (AC 70079931190) Os precedentes estaduais invocados pela suscitada – do TJSP e do TJRS – que dispensam o prévio cancelamento do cadastro no INCRA para o registro da escritura não são vinculantes nesta jurisdição e, por isso, não obrigam este Juízo. Ademais, os fundamentos adotados por aquelas cortes divergem do entendimento esposado pelo Ministério Público nestes autos e, ao ver deste Juízo, não se mostram mais adequados à tutela da segurança jurídica registral. Adotar o entendimento de que a lei municipal, por si só, descaracteriza o imóvel rural para todos os fins – inclusive registrais –, sem qualquer comunicação formal ao órgão agrário federal, poderia abrir margem a situações de conflito cadastral grave, comprometendo o princípio da segurança jurídica que é um dos pilares do sistema registral brasileiro. II.8 – Da proporcionalidade da exigência Este Juízo não desconhece os ônus que a exigência impõe à suscitada, especialmente os custos e o tempo necessários para promover o procedimento administrativo de descaracterização perante o INCRA. Contudo, tais ônus decorrem da própria complexidade do sistema cadastral brasileiro, que envolve múltiplos órgãos com atribuições distintas, e não de arbitrariedade ou excesso por parte da Oficial. O procedimento de descaracterização previsto na IN INCRA nº 82/2015 pode ser promovido pelo titular do imóvel ou pelo Município, sendo plenamente acessível à interessada. Uma vez obtida a certidão de localização em perímetro urbano expedida pelo Município – documento que a suscitada já possui –,
trata-se de instrumento essencial para instruir o pedido junto ao INCRA, nos termos do art. 23, II, da referida norma. A exigência é, portanto, proporcional ao resultado que se busca: a harmonização dos cadastros e a segurança jurídica do ato registral. APELAÇÕES CÍVEIS. PROCESSOS DISTINTOS. ANÁLISE CONJUNTA. PRINCÍPIOS DA ECONOMIA PROCESSUAL E DA EFETIVIDADE. DÚVIDA REGISTRAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL RURAL. CANCELAMENTO DO CCIR. ALTERAÇÃO DE RURAL PARA URBANO. EXIGÊNCIA DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. PROVIMENTO N. 02/2010 DA CORREGEDORIA. MÓDULO RURAL. DIMENSÃO. DUALIDADE DE COMPRADORES. INOBSERVÂNCIA. CARTA DE ARREMATAÇÃO. PROPRIEDADE. FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. LEI DE REGISTROS PUBLICOS. PROVIMENTO DA CORREGEDORIA. INOBSERVÂNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO. DÚVIDA REGISTRAL. PROCEDÊNCIA. 1. Em razão do princípio da efetividade da prestação jurisdicional e da economia processual, permite-se a análise conjunta de apelações referentes à sentença única que julgou pedidos formulados em dúvidas registrárias distintas. 2. O imóvel que possui as especificações previstas no art. 176 da LRP, com regular registro como gleba de terras no cartório de registro de imóveis, com todas as especificações exigidas em lei, possui natureza de imóvel rural, ainda que averbado o cancelamento do CCIR (INCRA) junto à matrícula do bem, pois se exige a instauração de procedimento administrativo para transmudar de imóvel rural para urbano, conforme previsto nos artigos 5º e 12 do Provimento n. 02 da Corregedoria deste Tribunal, por isso, adequada a exigência de juntada de certidão de ITR para fins de registro do instrumento translativo da propriedade. 3. A escritura pública de compra e venda prenotada que consta como objeto a aquisição de imóvel rural somente pode ser registrada se respeitado o módulo rural de 2ha, o que não se verifica na hipótese, pois consta da escritura dois compradores, o que redundaria para cada um dos adquirentes parcela menor que o módulo rural, situação que esbarra no disposto nos artigos 65 da Lei 4.504/64 e 171 do Provimento da Corregedoria do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios. 4. O princípio da continuidade registral destacado em diversos dispositivos da LRP, em evidência os arts. 222, 223, 225 e 237, não pode ser afastado, ainda que se trate de registro de carta de arrematação expedida por determinação judicial, mormente se a ordem emanar de magistrado que não possua função corregedora, o que confere regularidade à negativa do oficial registrador em promover o registro. 5. Atendidos os requisitos previstos na LRP e no Provimento da Corregedoria deste Tribunal, deve ser mantida a sentença de procedência da dúvida registral apresentada pelo oficial de registro. 6. Negou-se provimento aos recursos. (TJ-DF 07216354720218070015 1764274, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 04/10/2023, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: 20/10/2023) MANDADO DE SEGURANÇA. DESCARACTERIZAÇÃO DA DESTINAÇÃO RURAL DE IMÓVEL. IN INCRA 82/2015. NÃO PREENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS. APELO IMPROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia acerca do direito da apelante ao cancelamento definitivo do registro rural de seu imóvel, independentemente do preenchimento de todos os requisitos previstos na Instrução Normativa INCRA nº 82/2015. 2. O ato normativo em questão prevê expressamente, para o requerimento de atualização cadastral do imóvel, a comprovação de legitimação e a apresentação de certidão imobiliária de inteiro teor da matrícula do imóvel. 3. Na espécie, da documentação carreada aos autos, denota-se que o INCRA requereu a comprovação do registro da Escritura Pública de Venda e Compra lavrada no Oficial de Registro Civil das pessoas Naturais e Tabelião de Notas - Distrito de Souzas, bem como a certidão imobiliária de inteiro teor da matrícula do imóvel, sendo este um dos documentos que devem instruir o requerimento de cancelamento cadastral por descaracterização. 4. A autoridade impetrada orientou, ainda, que após o registro, seria necessária a atualização cadastral do imóvel, mediante o preenchimento da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais eletrônica – DCR, todavia tais exigências não foram cumpridas pela apelante. 5. Considerando a efetiva análise do pedido administrativo formulado pela apelante e a não demonstração da descaracterização da destinação rural do imóvel, mister a manutenção da r. sentença. 6. Apelo improvido. (TRF-3 - ApCiv: 50051250820194036100, Relator: Desembargador Federal MARCELO MESQUITA SARAIVA, Data de Julgamento: 28/06/2023, 4ª Turma, Data de Publicação: Intimação via sistema DATA: 05/07/2023) III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento nos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, e nos princípios registrais da legalidade, da especialidade objetiva, da continuidade e da segurança jurídica, JULGO PROCEDENTE a presente suscitação de dúvida, para manter a exigência formulada pela Oficial do Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da 2ª Zona de Serra/ES, consistente na apresentação de ofício ou certidão expedidos pelo INCRA atestando a descaracterização da natureza rural das Chácaras nºs 211 e 212, situadas no Jardim Limoeiro, distrito de Carapina, Município da Serra/ES, nos termos da Instrução Normativa INCRA nº 82/2015, como condição para o registro da Escritura Pública de Sobrepartilha referente ao imóvel transcrito sob o nº 15.840 do Livro 3-AA da serventia. Condeno a suscitada ao pagamento das custas processuais. Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/1973. Remeta-se cópia desta sentença à Corregedoria Geral da Justiça do Espírito Santo. Transitada em julgado, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se.Intimem-se. SERRA-ES, 25 de março de 2026. RODRIGO FERREIRA MIRANDA Juiz de Direito