Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: JJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
REQUERIDO: VANILDO PATROCINIO TORRES, ELISA JACOB FREITAS TORRES Advogado do(a)
REQUERENTE: CLARISSE GOMES ROCHA - ES8870 SENTENÇA
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Aracruz e Ibiraçu - 1ª Vara Regional Cível, Família, Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos e Meio Ambiente Rua Osório da Silva Rocha, 22, Fórum Desembargador João Gonçalves de Medeiros, Centro, ARACRUZ - ES - CEP: 29190-256 Telefone:(27) 32561328 PROCESSO Nº 5006025-87.2024.8.08.0006 IMISSÃO NA POSSE (113)
Vistos, etc.
Trata-se de “ação de imissão de posse” proposta por JJ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de VANILDO PATROCINIO TORRES e ELISA JACOB FREITAS TORRES, todos devidamente qualificados nos autos. A requerente narra em sua petição inicial que arrematou o imóvel situado no loteamento Andorinhas, em Mar Azul, Aracruz, durante o segundo leilão público realizado pela Caixa Econômica Federal em 14 de agosto de 2024, pelo valor de R$ 591.323,10 (quinhentos e noventa e um mil, trezentos e vinte e três reais e dez centavos). Após a arrematação, a escritura pública foi lavrada em 28 de agosto de 2024 e o registro da propriedade foi devidamente efetivado na matrícula nº 12287 do Cartório do 1º Ofício de Aracruz, consolidando a titularidade da autora. Apesar das tentativas de solução amigável realizadas pelo sócio da empresa e por uma assessora imobiliária, o antigo proprietário, ora requerido, recusou-se a entregar as chaves, exigindo o pagamento de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) a título de benfeitorias, como a substituição de portas e janelas. Destaca que o réu não utiliza o imóvel como residência, mas sim para locação por temporada em diversas plataformas digitais, objetivando auferir renda. Em razão disso, ingressou com a presente ação objetivando a imissão na posse definitiva, com a desocupação do imóvel e a condenação dos requeridos ao pagamento de taxa de ocupação do imóvel de 1% (um por cento) sobre o valor da arrematação, computada desde a data do leilão. Anexou documentos aos ID’s 51666948 a 51667830. Decisão/Mandado, ao ID 54854142, deferindo a tutela de urgência e determinando a citação dos requeridos. Certidão do Oficial de Justiça, ao ID 56442336, informando várias tentativas de citação dos requeridos, que restaram infrutíferas. Ao ID 56827830, requerendo a citação dos requeridos por edital. Decisão, ao ID 57192910, determinando a citação por edital. Edital de citação, ao ID 61180603. Mandado de imissão na posse, ao ID 66030375. Ao ID 70658065, a parte autora requer aplicação dos efeitos da revelia. Certidão, ao ID 78325739, informando que até a presente data os requeridos não se manifestaram nos autos. Então, vieram os autos conclusos. É O RELATÓRIO. DECIDO. Inicialmente, registro que não foram identificados vícios processuais capazes de invalidar o feito e, da análise dos autos, não se constatam irregularidades que possam ou devam ser conhecidas de ofício. Ressalte-se que o processo encontra-se suficientemente instruído para julgamento, tendo em vista que as provas constantes dos autos são, por si sós, aptas à formação do convencimento do Juízo, sendo desnecessária a produção de outras provas. Citados, os requeridos não ofereceram contestação. Em razão disso, a parte autora requereu a decretação de revelia. Decreto a revelia dos requeridos, na forma dos arts. 344 e 355, inciso II, ambos do CPC. Logo, entendo que o caso dos autos admite a aplicação dos efeitos formais e materiais da revelia, posto que não se fazem presentes as exceções elencadas nos incisos do art. 345 do CPC. A revelia tem como consequência a presunção de veracidade dos fatos alegados, salvo se o contrário resultar da convicção do juiz. Isso, conforme a regra inserta no art. 355 do Código de Processo Civil, in verbis: “Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: [...] II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349.” Assim, passo ao exame do mérito da causa. Conforme relatado,
trata-se de ação de imissão de posse onde a autora alega ter arrematado o imóvel descrito na inicial, durante o segundo leilão público realizado pela Caixa Econômica Federal, pelo valor de R$ 591.323,10 (quinhentos e noventa e um mil, trezentos e vinte e três reais e dez centavos) e que os réus utilizam o imóvel como locação por temporada em diversas plataformas digitais, objetivando auferir renda. Em razão disso, a requerente pleiteia a imissão na posse definitiva, com a desocupação do imóvel e a condenação dos requeridos ao pagamento de taxa de ocupação do imóvel de 1% (um por cento) sobre o valor da arrematação, computada desde a data do leilão. DA IMISSÃO NA POSSE O presente feito versa sobre o direito do proprietário de obter a posse do imóvel adquirido, em confronto com a alegação de posse justa, de boa-fé e o direito de retenção por benfeitorias arguido pelo ocupante. Sabe-se que a ação de imissão na posse é um procedimento legal para assegurar que um indivíduo, que já possui o título de propriedade legítima de um bem imóvel, possa finalmente entrar na posse física. É o meio judicial pelo qual o legítimo dono adquire o domínio de fato sobre o imóvel, permitindo-lhe a ocupação mesmo que esteja ocupado por outra pessoa. O substrato legal da pretensão autoral encontra-se cristalino no art. 1.228 do Código Civil Brasileiro que assegura ao proprietário o direito de "reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha". Para o sucesso da ação, três requisitos devem ser demonstrados, a saber: a) a prova do domínio (propriedade); b) a individualização do bem; e c) a posse injusta da parte requerida. Ademais, a transmissão da propriedade imobiliária se opera com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme preceitua o art. 1.245 do Código Civil, o que foi integralmente cumprido pela autora. No caso em tela, a requerente comprovou a aquisição originária de forma irrefragável através da arrematação em leilão extrajudicial (Lei 9.514/97). O registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil, é o ato que constitui o direito real de propriedade. No caso em tela, a averbação R.10 na matrícula 12.287 (ID 51666951) atesta que a autora é a legítima e única proprietária do imóvel. A resistência dos requeridos configura posse injusta. No âmbito da ação de imissão de posse, o conceito de posse injusta é lato, abrangendo toda posse que se opõe ao domínio sem causa jurídica legítima. A pretensa pendência de ações anulatórias na esfera Federal, suscitada extrajudicialmente pelos réus, não constitui óbice ao direito do arrematante de boa-fé. A situação encontra ainda amparo na legislação específica. O Decreto-Lei 70/66, em seu art. 37, § 2º, e, por analogia, a Lei 9.514/97 (art. 30), que rege a Alienação Fiduciária de bens imóveis, estabelecem de forma categórica o direito do adquirente à imissão na posse do imóvel, que deve ser concedida liminarmente. Este entendimento é pacificado na jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES): "A arrematação de imóvel em leilão extrajudicial, com o devido registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, confere ao adquirente o direito à imissão na posse, sendo a ação de anulação de leilão incapaz de suspender o curso da ação petitória, salvo decisão judicial expressa em contrário." (Precedentes: STJ, AgInt no AREsp 744.119/SP; TJES, AI 5002974-23.2023.8.08.0000). A posse dos requeridos, destituída de título oponível ao legítimo dono, é suficiente para configurar a injustiça e legitimar o direito dos requerentes de reaverem a coisa, na forma do art. 1.228 do CC. Nesse sentido, cabe destacar as seguintes jurisprudências: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE COMPROVADA - RECONHECIMENTO DO DIREITO À IMISSÃO - REFORMA DA DECISÃO. - A ação de imissão de posse tem por finalidade permitir que o adquirente passe a ter a posse do bem que nunca teve - O adquirente do imóvel arrematado em leilão extrajudicial, após regularmente transcrita a escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, tem direito à imissão na posse do bem. (TJ-MG - AI: 10000212728505001 MG, Relator.: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 17/05/2022, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/05/2022) EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO JUDICIAL - PROPRIEDADE E REGISTRO DEMONSTRADOS - SUSPENSÃO DA AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE ATÉ O JULGAMENTO DA AÇÃO ANULATÓRIA EM CURSO PERANTE A JUSTIÇA FEDERAL - NÃO CABIMENTO - TERCEIRO ARREMATANTE DE BOA-FÉ. A imissão na posse é direito de quem detenha o domínio da coisa, sem nunca haver exercido a posse. O adquirente de imóvel em leilão público, levado a efeito em execução extrajudicial, nos termos do art. 37, § 2º, do Dec.-Lei nº 70/66 e o art. 30 da Lei 9.515/97, tem direito à imissão na posse do bem, desde que tenha procedido ao registro da aquisição no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Incabível a suspensão da ação de imissão de posse até o julgamento de ação anulatória na qual se discute eventual nulidade na arrematação, uma vez que as alegações de prejudicialidades externas não podem interferir nos legítimos direitos do terceiro adquirente de boa-fé. (TJ-MG - AI: 10000205545163002 MG, Relator.: Baeta Neves, Data de Julgamento: 31/08/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2022) Portanto, satisfeitos os requisitos da imissão na posse e diante da densidade do acervo probatório que milita em favor da parte autora e do absoluto silêncio processual dos réus — o que, sob a égide do artigo 373, inciso II, do CPC/2015, implica a ausência de prova de facto impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral —, a procedência do pedido é medida que se impõe. DA TAXA DE OCUPAÇÃO No tocante à reparação material, a requerente formulou pedido expresso para a condenação dos requeridos ao pagamento de taxa de ocupação do imóvel, na base de 1% (um por cento) sobre o valor da arrematação de R$ 591.323,10 (quinhentos e noventa e um mil, trezentos e vinte e três reais e dez centavos) por mês ou fração, computada de forma retroativa desde a data da realização do leilão em 14/08/2024 até o momento da efetiva imissão na posse, alegando que a privação do uso do bem gerou prejuízos financeiros diários, especialmente diante da natureza comercial da ocupação feita pelos réus (locação por temporada). A pretensão de condenação ao pagamento de taxa de ocupação encontra amparo legal no artigo 37-A da Lei nº 9.514/97. O dispositivo estabelece que o fiduciante em mora pagará ao sucessor do credor fiduciário, a título de taxa de ocupação, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor do imóvel ou do valor pago no leilão. Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel. Tal verba tem natureza indenizatória, visando compensar o novo proprietário pelo tempo em que ficou privado da fruição do bem em virtude da ocupação indevida pelos antigos devedores. O termo inicial é a data da arrematação/consolidação da propriedade, perdurando até a data da efetiva desocupação. No presente caso, o valor pago pela requerente foi de R$ 591.323,10 (quinhentos e noventa e um mil, trezentos e vinte e três reais e dez centavos), o que resulta em uma taxa mensal de R$ 5.913,23 (cinco mil, novecentos e treze reais e vinte e três centavos). A procedência deste pedido é medida de justiça para evitar o enriquecimento sem causa dos requeridos, que continuaram explorando o imóvel comercialmente enquanto a autora arcava com os custos de manutenção e impostos. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos iniciais para DETERMINAR a desocupação, por parte dos requeridos, do imóvel localizado à Rua Uberlândia, s/n, lote 08, quadra 73, loteamento Andorinhas, em Mar Azul, Aracruz/ES, registrado junto ao Cartório do 1º Ofício de Aracruz na matrícula 12287, às fls. 288 do Livro 02. CONDENO os requeridos ao pagamento de taxa de ocupação mensal, fixada em 1% (um por cento) sobre o valor da arrematação (R$ 591.323,10), o que perfaz o valor mensal de R$ 5.913,23 (cinco mil, novecentos e treze reais e vinte e três centavos). A taxa é devida pro rata die, a contar de 14/08/2024 até a data do efetivo cumprimento do mandado de imissão, qual seja, 11/04/2025. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir de cada vencimento mensal e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação. CONDENO os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais que, atento aos parâmetros do art. 85, § 2º do CPC, FIXO-OS em 10% (dez) por cento) sobre o valor da causa. DECLARO EXTINTO o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Havendo interposição de recurso de apelação, INTIME-SE a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal e, em seguida, REMETAM-SE os autos ao TJES para análise, independentemente de nova conclusão, salvo na hipótese do art. 485, § 7º, do CPC, caso em que deverá ser feita nova conclusão. Não sendo interposto recurso, CERTIFIQUE-SE o trânsito em julgado. Havendo condenação ao pagamento de custas processuais, fica desde já o condenado advertido de que dispõe do prazo de 10 (dez) dias para o respectivo recolhimento, contado do trânsito em julgado, ressalvando-se que não será intimado para tanto, nos termos do art. 7º do Ato Normativo Conjunto nº 011/2015, da Corregedoria Geral da Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo. As custas serão calculadas eletronicamente pelo Sistema de Arrecadação, com base no Regimento de Custas do Estado do Espírito Santo, no momento da geração da guia de pagamento pelo usuário, por meio do site do TJES (www.tjes.jus.br, menu “Serviços”, item “Custas Processuais – PROCESSO ELETRÔNICO”). Somente nas hipóteses excepcionais previstas no art. 3º, parágrafo único, e no art. 4º do regulamento supramencionado, deverá o feito ser remetido à Contadoria. Decorrido o prazo sem pagamento, autorizo desde já a inscrição do débito em dívida ativa. Pagas as custas ou inscrito o valor em dívida ativa, nada mais havendo, ARQUIVEM-SE os autos, com as cautelas de estilo. Caso a parte esteja assistida pela assistência judiciária gratuita ou haja dispensa do pagamento de custas (art. 20 da Lei nº 9.974/13 ou art. 90, § 3º, do CPC), ARQUIVEM-SE imediatamente os autos. Aracruz-ES, data da assinatura eletrônica. WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES Juíza de Direito 1