Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
REQUERENTE: JUVENAL OLIVEIRA NETTO PERITO: NALBERTO BARBOSA PEREIRA
REQUERIDO: NELSON PINTO FERREIRA NETO Advogados do(a)
REQUERENTE: WELINGTON COSTA BRAGA - ES14978, Advogado do(a)
REQUERIDO: MARCELO MAZARIM FERNANDES - ES9281 Decisão de Saneamento e Organização O processo já foi devidamente relatoriado no ID. 77508007 em que se determinou a intimação do autor para que, no prazo de 15 (quinze) dias, promova a emenda da petição inicial, a fim de incluir sua cônjuge, Sra. Cláudia Debora Pinho Cherbakian Netto, no polo ativo da demanda ou comprovar a outorga uxória para esse fim. Como também determinou a intimação do requerido/reconvinte para que, no prazo de 15 (quinze) dias, promova a emenda à sua petição de reconvenção, a fim de atribuir-lhe o correto valor da causa, sob pena de indeferimento do pleito reconvencional. A parte autora promoveu a emenda a inicial no ID 78849056, para regularização do polo ativo incluindo a senhora CLAUDIA DEBORA PINHO CHERBAKIAN NETTO, bem como dar o valor da causa em 100.000,00(cem mil reais). Já o requerido/reconvinte em petição no ID 79709673, atribuiu o valor da causa em reconvenção no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Nestes termos, retomo dos autos apenas o que é necessário para o regular andamento: Relatório Processual do pontos controvertidos O presente processo teve início em 27 de agosto de 2015, com o ajuizamento da petição inicial por Juvenal Oliveira Netto. O autor alega ser o proprietário do apartamento nº 801 do Edifício Praia Azul, em Vila Velha/ES, imóvel este registrado sob a matrícula nº 112.840 no 1º Cartório de Imóveis local. Verifica-se que a lide origina-se de um "Contrato Particular de Promessa de Permuta e Compra e Venda de Direitos", celebrado em 14 de junho de 2013, pelo qual o autor permutaria seu imóvel pelos seguintes ativos do
réu: um imóvel no bairro Santa Mônica (pavimento térreo), um apartamento (nº 201) em Barramares, e uma torna em dinheiro no valor de R$ 25.000,00. De acordo com o relato do requerente, o réu teria incorrido em inadimplemento ao não entregar o imóvel de Santa Mônica desembaraçado, uma vez que a antiga proprietária, Sra. Inácia Eulina dos Santos Trabach, recusar-se-ia a assinar a transferência por pendências junto à COHAB, além do bem estar ocupado pela ex-companheira do requerido. O autor sustenta que o réu, agindo de má-fé, adentrou no apartamento 801 em 18 de novembro de 2014, antes da consolidação das obrigações contratuais, o que configuraria esbulho possessório. Por sua vez, a resistência do requerido foi apresentada por meio de contestação com pedido de reconvenção (f. 68-82, vol. 1), onde Nelson Pinto Ferreira Neto sustenta que sua posse é justa, derivada de autorização contratual expressa. Alega que o autor tinha ciência da ocupação do imóvel em Santa Mônica e que o preço reduzido daquele bem (R$ 170.000,00) refletia justamente o risco da desocupação, a qual ficaria sob responsabilidade dos autores. Assevera ainda ter investido vultosos recursos para finalizar o acabamento do apartamento 801, entregue pela construtora Rozalem em estado inacabado após o abandono da obra. Desta forma, imputa a mora ao autor e, caso não seja acolhida a sua tese, sustenta o direito de indenização das benfeitorias. O processo enfrentou percalços, posto que sem a decisão saneadora, entrou na fase instrutória, notadamente quanto à produção de prova pericial para apuração dos valores da benfeitorias. A primeira perita nomeada, Daniele Dordenoni, foi destituída por inércia após várias tentativas de agendamento (ID 35183268). O atual perito, Nalberto Barbosa Pereira, aceitou o múnus e apresentou seus documentos, aguardando-se a definição dos honorários e o impulsionamento do ato (ID 54370427). Recentemente, o juízo determinou a regularização do polo ativo e do valor da causa na reconvenção, atos que precedem esta análise de saneamento. Das Questões de Ordem Pública e Regularização do Processo O dever de direção do processo impõe que este juiz verifique a correção de vícios sanáveis antes de permitir o avanço para a instrução. A análise pormenorizada dos autos eletrônicos e físicos revela que certas diligências ainda carecem de conclusão para garantir a estabilidade da relação jurídica processual. Da Regularização Definitiva do Polo Ativo A análise do contrato de permuta e da escritura pública de f. 21 revela que o autor Juvenal Oliveira Netto é casado com Cláudia Débora Pinho Cherbakian Netto sob o regime da comunhão parcial de bens. Sendo a lide possessória vinculada a um direito real sobre imóvel, a vênia conjugal ou o litisconsórcio ativo unitário é impositivo, conforme o artigo 73, § 2º do CPC. O autor peticionou no ID 78849056 indicando a inclusão de sua esposa e fornecendo a qualificação. No entanto, compulsando o histórico de documentos anexados a esse evento, verifica-se a ausência de procuração outorgada ao patrono da causa, embora o texto da petição mencione sua inclusão. Da Reconvenção e do Valor da Causa No que tange à reconvenção, o requerido/reconvinte Nelson Pinto Ferreira Neto postulou a condenação dos autores ao pagamento de R$ 100.000,00 por benfeitorias, ou o direito de retenção. Após determinação judicial para emenda, o réu fixou o valor da causa reconvencional no montante referido (ID 79709673). Dada a concessão da gratuidade da justiça ao réu, e não havendo alteração em sua situação de hipossuficiência demonstrada pelas declarações de imposto de renda (ano-calendário 2014 e 2016) juntadas às fls. 117 e 124, mantenho o benefício. Assim, as custas da reconvenção permanecem com exigibilidade suspensa, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. Da Pendência de Informação à Secretaria Judiciária do TJES A Secretaria Judiciária do Tribunal de Justiça, por meio do despacho no ID 71171644, solicitou que este juízo informasse o item da tabela de honorários periciais da Resolução 232 do CNJ no qual a perícia se enquadra. No entanto, a pertinência dessa informação está condicionada à decisão deste magistrado sobre a utilidade e o momento oportuno da produção da prova pericial, o que será abordado na fundamentação subsequente. Análise Minuciosa do Instrumento Contratual e Argumentos das Partes Para o saneamento adequado, é necessário mergulhar na interpretação sistemática do contrato assinado em 14/06/2013, que serve de fundamento para ambas as pretensões. O conflito reside na aparente antinomia entre cláusulas que versam sobre a transmissão da posse e a entrega das chaves. O autor fundamenta seu pedido de rescisão e a tese de esbulho na Cláusula Sexta. Esta cláusula estabelece que a transferência do imóvel (Apto 801) junto à construtora Rozalem ocorreria no momento da entrega das chaves dos imóveis dados pelo réu e da anuência da Sra. Inácia Eulina. Juvenal interpreta que a posse física de Nelson sobre o apartamento 801 também estava condicionada a este evento futuro e incerto (a desocupação de Santa Mônica e a anuência de Inácia). Por outro lado, o réu Nelson ampara-se na Cláusula Décima Terceira, a qual reza que, a partir da assinatura, o comprador assume a condição de condômino do Edifício Praia Azul, sujeitando-se aos direitos e deveres dos proprietários. Nelson argumenta que o status de condômino implica o exercício da posse, tanto que as chaves lhe foram entregues no início de 2014 para que pudesse realizar as obras de acabamento que a construtora abandonou. A divergência interpretativa pode ser resumida na seguinte tabela comparativa de teses: Um ponto que demanda profunda investigação probatória é a responsabilidade pela desocupação do imóvel situado na Rua Quatro, nº 24, em Santa Mônica. O autor alega que Nelson deveria entregá-lo livre de pessoas. Nelson, contudo, apresenta o recibo assinado em 08/11/2013 pelo corretor Francisco Segóvia Neto, anuente do contrato, no valor de R$ 1.000,00, especificamente para "custas de advogado para reintegração de posse para retirada da moradora". Assim, o réu Nelson sustenta que as partes haviam pactuado que a desocupação do referido imível seria de encargo do autor. Se tal fato for comprovado, a tese de inadimplemento de Nelson quanto à entrega física daquele bem cai por terra, pois a mora seria atribuível aos próprios autores na condução da ação judicial. Nestes termos, é imprescindível que o feito seja saneado antes da realização de qualquer prova, pois somente desta forma pode-se pôr em evidência os pontos controvertidos, bem como verificar a pertinência das provas. A atividade de saneamento, regida pelo art. 357 do CPC, visa preparar a causa para um julgamento limpo e focado no que é realmente controvertido. No caso vertente, a ordem dos atos deve observar a lógica da prejudicialidade fática. Da Exceção do Contrato Não Cumprido como Prejudicial O ponto controvertido central é a apuração da culpa pelo inadimplemento contratual, sob o prisma da exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do Código Civil). Em contratos bilaterais e sinalagmáticos, as prestações são interdependentes. Se uma parte não cumpriu sua obrigação, não pode exigir o implemento da obrigação da outra. A análise minuciosa indica que é necessário apurar: quem deu causa a mora? Se o autor não entregou o apartamento 801 pronto, portanto se essa obrigação não foi cumprida nos termos do contrato entre as partes? Se era a responsabilidade do autor a desocupação do imóvel de Santa Mônica? A posse de Nelson é justa (derivada do contrato) ou injusta (derivada de esbulho)? A resolução desta questão é logicamente anterior a qualquer cálculo de indenização ou avaliação de benfeitorias. Se o contrato for mantido (procedência da tese de defesa), Nelson continua no imóvel e as benfeitorias são dele. Se o contrato for rescindido por culpa de Nelson, o regime de benfeitorias é o da má-fé (apenas as necessárias são ressarcíveis, sem retenção, art. 1.220 CC). Se for rescindido por culpa de Juvenal, o regime é o da boa-fé (ressarcimento de úteis e necessárias com retenção, art. 1.219 CC). Da Inadequação e Prematuridade da Prova Pericial O processo encontra-se impulsionado para a realização de perícia técnica pelo Sr. Nalberto Barbosa Pereira (ID 54370427). Todavia, este juízo considera que a prova pericial, nesta fase, é prematura e contrária aos princípios da economia e eficiência processual. Por consequência, a perícia visa apurar o valor das benfeitorias realizadas por Nelson no apartamento 801. Conforme fundamentado acima, o direito à indenização por essas benfeitorias depende da resolução da questão da culpa pela rescisão contratual e da natureza da posse (boa-fé ou má-fé). Se o julgamento de mérito for pela manutenção do contrato, a perícia terá sido um gasto inútil de tempo e dinheiro público (visto que há gratuidade). Além disso, a perícia é prova de liquidação (quantum debeatur). A jurisprudência do TJES admite que, em ações cuja a causa de pedir repousa na rescisão contratual, a apuração do valor das benfeitorias seja postergada para a fase de liquidação de sentença. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0001090-36.2020.8.08.0069, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, 4ª Câmara Cível) Por tais razões, suspendo a produção da prova pericial até que a instrução oral e documental sobre o inadimplemento seja concluída e o mérito da rescisão seja decidido. Delimitação das Questões de Fato e de Direito (Art. 357, II, IV, CPC) Para orientar a próxima fase instrutória, fixo os seguintes pontos: Pontos de Fato Controvertidos A natureza da entrega das chaves do apartamento 801 ao réu Nelson: se foi um ato voluntário dos autores ou uma ocupação clandestina/artimanha. A ciência inequívoca dos autores sobre a ocupação do imóvel de Santa Mônica pela ex-companheira do réu e se o risco da desocupação foi assumido pelos compradores mediante desconto no preço. A existência, utilidade e custo das benfeitorias alegadamente realizadas pelo réu (ponto que será provado documentalmente nesta fase, ficando a perícia de avaliação para eventual liquidação). Questões de Direito Relevantes Aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC) e identificação do inadimplente originário. Interpretação das Cláusulas 6ª e 13ª do contrato de permuta sob a ótica da boa-fé objetiva (art. 113 e 422, CC). Caracterização da posse como justa ou injusta e seus efeitos quanto ao ressarcimento de benfeitorias (arts. 1.200, 1.219 e 1.220, CC). Distribuição do Ônus da Prova (Art. 357, III, CPC) Aplica-se a regra geral do artigo 373 do CPC: Aos
Autores: Incumbe o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, notadamente o esbulho possessório, a má-fé do réu na entrada no imóvel e que a responsabilidade pela desocupação de Santa Mônica era exclusiva do requerido Nelson. Ao
Réu: Incumbe o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito autoral, especialmente que a entrega das chaves foi voluntária, que os autores sabiam da ocupação de Santa Mônica e aceitaram o risco, e a comprovação documental dos gastos realizados no apartamento 801. Dos Meios de Prova Admitidos (Art. 357, II, CPC) Prova Oral:
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492563 PROCESSO Nº 0021712-20.2015.8.08.0035 REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) Defiro a colheita de depoimento pessoal de Juvenal Oliveira Netto e de Nelson Pinto Ferreira Neto, sob pena de confesso. Defiro a oitiva de testemunhas, cujo rol deve ser apresentado ou ratificado em 15 (quinze) dias (limite de 3 para cada fato). Prova Pericial: Postergada conforme fundamentação supra.
Diante do exposto, nos termos do art. 357 do Código de Processo Civil: DECLARO SANEADO o processo, resolvendo as questões processuais nos termos acima fundamentados. DETERMINO À SECRETARIA que proceda à retificação definitiva da autuação no sistema PJe para inclusão de Cláudia Débora Pinho Cherbakian Netto no polo ativo, conforme solicitado no ID 78849056. INTIME-SE O AUTOR para, no prazo de 5 (cinco) dias, anexar de forma o instrumento procuratório. INTIME-SE O PERITO Nalberto Barbosa Pereira, por meio do sistema, informando-o sobre a suspensão da perícia por prematuridade, revogando-se as determinações anteriores de impulsionamento do ato e reserva de honorários. SECRETARIA: Responda ao ofício da Secretaria Judiciária (ID 71171644) informando que a perícia técnica não será realizada neste momento processual por decisão deste juízo, restando suspensa a reserva orçamentária respectiva. ESTABILIZAÇÃO: As partes terão o prazo de 5 (cinco) dias para pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, findo o qual a decisão se tornará estável (art. 357, § 1º, CPC). Após a estabilização, venham os autos conclusos para designação de Audiência de Instrução e Julgamento. Intimem-se. Vila Velha - ES, data da assinatura eletrônica. MARIA IZABEL PEREIRA DE AZEVEDO ALTOÉ Juíza de Direito