Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
REQUERENTE: GLAUCIA MARIA FERRARI BAIÃO
REQUERIDO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MONT BLANC S E N T E N Ç A
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5012505-02.2025.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos etc.
Trata-se de ação anulatória de assembleias condominiais cumulada com pedido de tutela de urgência ajuizada por Glaucia Maria Ferrari Baião em face do Condomínio do Edifício Mont Blanc. Narra a autora que: (i) é proprietária da unidade autônoma nº 403 do condomínio réu, bem que utiliza, predominantemente, para veraneio e, nos períodos de desocupação, para locação por temporada, prática que, segundo sustenta, sempre foi conhecida e tolerada no âmbito condominial; (ii) em assembleia realizada em 12/01/2025, houve deliberação voltada à vedação genérica da locação por temporada e que, ulteriormente, na Assembleia Extraordinária de 31/05/2025, foi aprovada nova convenção condominial, por placar de sete votos favoráveis e dois contrários, reiterando a restrição ao uso da unidade para tal finalidade; (iii) a convenção originária, juntada sob o ID 83849736, em seu art. 11, parágrafo único, exige unanimidade para deliberações que alterem o direito de propriedade dos condôminos ou a destinação das unidades autônomas; (iv) existem vícios formais atinentes à representação de unidade por pessoa impedida pela norma convencional. Requer, ao final, a declaração de nulidade das deliberações assembleares que vedaram a locação por temporada, bem como a invalidação da cláusula restritiva inserta na nova convenção. A tutela de urgência foi deferida por meio da decisão de ID 84149338, que, ademais, reconheceu a prioridade de tramitação, suspendendo os efeitos da assembleia de 31/05/2025 no ponto em que proibiu a locação por temporada. Regularmente citado, o réu apresentou contestação no ID 89894052, sustentando, em suma, que a alteração da convenção observou o quórum de dois terços previsto no art. 1.351 do Código Civil, razão pela qual deveria prevalecer a soberania da vontade coletiva. Argumenta, ainda, que a medida se mostra legítima por visar à preservação da segurança, do sossego e da regular convivência entre os moradores, notadamente em razão da elevada rotatividade de hóspedes em locações de curta duração. Invoca, em seu favor, entendimento jurisprudencial segundo o qual condomínios estritamente residenciais podem impor restrições a locações realizadas por intermédio de plataformas digitais. Requereu, por conseguinte, a improcedência integral dos pedidos. Réplica no ID 90433496. Consta, ainda, do ID 89895868, decisão proferida em sede de agravo de instrumento, atribuindo-se efeito suspensivo, sustando os efeitos da decisão agravada até o julgamento final do mérito recursal, restabelecendo, por conseguinte, a vigência da deliberação da Assembleia Geral Extraordinária de 31/05/2025. É o relatório, em síntese. Decido. O deslinde da controvérsia reclama a ponderação entre, de um lado, a esfera de liberdade inerente ao domínio privado da unidade autônoma e, de outro, a competência normativa da assembleia condominial para disciplinar a vida em comunhão, sempre sob a regência dos postulados da função social da propriedade, da boa-fé objetiva e do direito de vizinhança. Em matéria condominial, a propriedade não se exerce em chave absoluta, mas em conformidade com os limites impostos pela convivência edilícia, pela segurança coletiva e pela preservação da destinação predominante do edifício. Sob esse enfoque, não prospera a insurgência deduzida em face dos alegados vícios formais do processo deliberativo. O edital de convocação datado de 10/12/2024 consignou, de maneira expressa, o tema “aluguel para temporada”, providência que satisfaz adequadamente os deveres de publicidade, transparência e prévia ciência dos condôminos acerca da matéria a ser submetida ao crivo assemblear. Não se exige, para a validade da convocação, a minudente antecipação de cada redação normativa possível ou de cada desdobramento argumentativo do debate, bastando que a pauta permita aos interessados identificar, com clareza suficiente, o objeto da deliberação. Exigir detalhamento exauriente de todas as proposições equivaleria a impor formalismo excessivo incompatível com a dinâmica própria das assembleias condominiais. Também não se divisa nulidade apta a comprometer a higidez da deliberação no que concerne à representação das unidades. Incidem, na hipótese, a máxima pas de nullité sans grief e o princípio da instrumentalidade das formas, segundo os quais a invalidação do ato depende da demonstração concreta de prejuízo juridicamente relevante. A mera invocação abstrata de irregularidade, desacompanhada de prova de efetiva influência decisiva sobre o resultado final ou de concreta violação ao equilíbrio do processo deliberativo, não autoriza a desconstituição de manifestação colegiada regularmente formalizada. Nesse contexto, a impugnação referente à unidade 402 não se mostra idônea para infirmar a validade da assembleia de 31/05/2025. Ainda que a autora invoque vedação prevista no artigo 6º da convenção quanto à representação por parentes do síndico, os elementos constantes dos autos revelam que, na assembleia definitiva, a unidade foi representada por Verônica Lacerda, proprietária da unidade 401, situação que, por si, não evidencia conflito de interesses qualificado nem comprometimento objetivo da imparcialidade da deliberação. Em outras palavras, não se extrai da circunstância narrada qualquer dado concreto apto a demonstrar manipulação do quórum ou desvio do processo decisório em benefício da administração. Idêntica conclusão se impõe quanto à unidade 203. Ainda que subsistam dúvidas a respeito da cadeia dominial histórica relacionada a Élcio Pitangueira, o quadro probatório indica que sua participação era, de longa data, reconhecida e aceita pela comunidade condominial, em contexto de aparência legítima de representação e de estabilidade das relações internas. Incidem, aqui, a teoria da aparência e a vedação ao venire contra factum proprium, na medida em que não se afigura consentâneo com a boa-fé objetiva admitir que a coletividade, após haver reiteradamente tolerado e reconhecido tal atuação em assembleias pretéritas, somente passe a infirmá-la quando o resultado da votação se lhe mostre desfavorável. A tutela jurisdicional não pode prestigiar comportamento contraditório nem oportunismo processual. De todo modo, mesmo em perspectiva argumentativa subsidiária, a alegação de invalidade não se sustenta. O placar de 7 votos a 2, tal como consolidado na ata de ID 83849737, pág. 5, evidencia que a eventual desconsideração de votos isoladamente questionados não teria aptidão para alterar o núcleo decisório formado pela maioria qualificada. Ausente, pois, nexo de causalidade entre a irregularidade apontada e o resultado proclamado, não há falar em nulidade útil, mas, quando muito, em inconformismo com o mérito da deliberação. No plano substancial, tampouco procede a tese autoral segundo a qual a matéria exigiria unanimidade, por envolver suposta alteração do direito de propriedade ou do destino do edifício. Tal compreensão decorre de leitura fragmentária do artigo 11 da convenção originária, desconsiderando a necessidade de interpretação sistemática e teleológica do microssistema condominial. Cumpre distinguir, com rigor conceitual, a alteração da destinação do edifício — hipótese em que se cogita da mutação de sua vocação jurídico-funcional — da simples disciplina do modo de uso das unidades, quando voltada à preservação da natureza residencial do empreendimento. A vedação à locação por curta temporada mediante plataformas digitais não importa, em si mesma, transformação da destinação residencial do condomínio. Ao revés, consubstancia medida normativa destinada precisamente a resguardar essa destinação, obstando que a rotatividade excessiva de ocupantes, típica de usos assemelhados à hospedagem informal, converta o edifício em espaço de trânsito episódico e multifluxo de pessoas, em descompasso com a estabilidade, previsibilidade e segurança inerentes à moradia coletiva. A disciplina aprovada, portanto, não desnatura a propriedade privada, mas delimita legitimamente uma modalidade específica de fruição que se revelou potencialmente incompatível com a normalidade da vida condominial. Não se está diante de supressão do direito de propriedade, mas de restrição proporcional, razoável e funcionalmente justificada ao seu exercício, em benefício da coletividade edilícia. O direito dominial, embora constitucionalmente assegurado, não ostenta caráter absoluto, devendo ser exercido em conformidade com sua função social e com os deveres anexos de não prejudicar a segurança, o sossego e a salubridade dos demais consortes. Em ambiente condominial, tais vetores assumem especial relevo, pois a interdependência fática entre os moradores impõe maior densidade aos deveres de cooperação e autocontenção. A ratio decidendi encontra sólido amparo no acervo fático dos autos, que registra episódios concretos de perturbação da ordem interna, com relatos de insegurança, subtração de equipamentos, acionamento indevido de alarmes em horário noturno e entrega ou depósito de chaves em áreas de uso comum por hóspedes transitórios, circunstâncias que fragilizam o controle de acesso, reduzem a rastreabilidade da circulação de terceiros e aumentam o risco de intrusões incompatíveis com a rotina de um edifício estritamente residencial. Não se trata, pois, de restrição fundada em conjecturas abstratas ou em mero juízo moral sobre a exploração econômica do imóvel, mas de resposta normativa a problemas empíricos de gestão e segurança coletiva. Por conseguinte, a deliberação impugnada subsume-se ao regime jurídico do artigo 1.351 do Código Civil, sendo suficiente, para sua validade, o quórum de dois terços, por se tratar de alteração normativa voltada à disciplina interna da convivência e à preservação da destinação residencial do edifício. Não há direito adquirido à perpetuação de práticas que a experiência concreta da comunidade condominial demonstrou nocivas à harmonia, à segurança e ao sossego coletivos. A autonomia privada individual, em tal cenário, deve ceder, em medida estritamente necessária, à prevalência do interesse comum legitimamente afirmado pela maioria qualificada dos condôminos. À vista disso, não se verificando vício formal invalidante, tampouco exigência de unanimidade para a espécie, impõe-se reconhecer a validade da deliberação assemblear que vedou a locação por curta temporada por intermédio de plataformas digitais, porquanto editada em consonância com o ordenamento civil, com a finalidade residencial do condomínio e com a tutela da convivência harmônica entre os coproprietários. Por derradeiro, merecem relevo dois aspectos: a uma, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que se tratando de prequestionamento é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (STF, RE 128.519-2/DF, Pleno, rel. Marco Aurélio, j. 27/09/1990, DJU de 08/03/1991, p. 2.206); a duas, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. (STJ, EDcl no MS 21.315/DF, relª Diva Malerbi, 1ª Seção, j. 08/06/2016, DJe 15/06/2016; No mesmo sentido: STJ, AGA 353195/AM, rel. Franciulli Netto, 2ª Turma, j. 16/04/2002, DJ 01/07/2002, p. 00318; STJ, EDREsp. 770746/RJ, relª Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28/11/2006, DJ 11/12/2006, p. 354; REsp nº 614.042-0-PR, 1ª Turma, rel. José Delgado, j. 22/02/2005, in Boletim do STJ, nº 6/2005, pp. 47-48; TJES, Embargos de Declaração Cível no Agr. Inst. n. 00127452920138080011, rel. Arthur José Neiva de Almeida, j. 07/06/2021, DJES 17/06/2021; TJES, Apelação Cível n. 069170043439, rel. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 09/04/2019, DJES 07/06/2019).
Diante do exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, consideradas a natureza da demanda, a complexidade da controvérsia, o grau de zelo profissional e o trabalho desenvolvido pelo patrono da parte ré. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Comunique-se, através da presente sentença com força de ofício, ao Exmo. Sr. Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy, DD. Relator do Agravo de Instrumento nº 5000971-90.2026.8.08.0000, a prolação desta decisão. Advirto às partes que a eventual oposição de embargos de declaração, ou de qualquer outra peça processual de natureza meramente procrastinatória, será rigorosamente reprimida, nos termos dos §§ 2º e 3º do artigo 1.026, c/c o inciso VII do artigo 80 e artigo 81, todos do Código de Processo Civil, sem prejuízo da multa processual prevista no § 2º do artigo 77 do mesmo diploma legal. Destaco, ademais, que a utilização abusiva de instrumentos recursais, com manifesto intuito de retardar o regular andamento do feito, caracteriza litigância de má-fé e afronta o dever de lealdade processual, sujeitando o infrator às sanções cabíveis. (TJSP, Embargos de Declaração Cível n. 2228968-56.2022.8.26.0000, rel. Wilson Lisboa Ribeiro, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 15/05/2023, Data de Registro: 15/05/2023). Após o trânsito em julgado, certifique-se e, pagas as custas, arquivem-se. Não havendo o pagamento das custas e despesas processuais, cumpra-se o Ato Normativo Conjunto n. 011/2025, publicado em 28/03/2025, arquivando-se os autos na sequência com as cautelas legais. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -