Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: RONNI GARCIAS PEREIRA
REQUERIDO: RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogado do(a)
REQUERENTE: VALDENIR RODRIGUES ALVES JUNIOR - ES17845 Advogados do(a)
REQUERIDO: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875, LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722 SENTENÇA RELATÓRIO.
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 0024142-71.2013.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por RONNI GARCIAS PEREIRA em face de RESIDENCIAL VERA CRUZ SPE 132 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., todos devidamente qualificados nos autos. Narra o Requerente (fls. 02/35), em síntese, que em 29 de outubro de 2012 firmou com as Requeridas contrato de promessa de compra e venda (fls. 46/56) da unidade 706, Torre D, do Condomínio Residencial Vera Cruz, situado na Comarca da Serra/ES, pelo valor de R$ 313.043,56 (trezentos e treze mil, quarenta e três reais e cinquenta e seis centavos). Alega que, embora o contrato estabelecesse a entrega do imóvel para 28 de fevereiro de 2016, havia cláusulas de tolerância que, somadas, permitiriam um atraso potencial de até 540 (quinhentos e quarenta) dias, o que considera manifestamente abusivo e incompatível com os princípios do Código de Defesa do Consumidor. Sustenta que, no momento do ajuizamento da ação em setembro de 2013, as obras sequer haviam sido iniciadas, gerando grave insegurança jurídica e quebra da confiança no empreendimento. Aduz, ainda, que foi compelido a pagar a quantia de R$ 9.200,00 (nove mil e duzentos reais) a título de comissão de corretagem, caracterizando prática de "venda casada" vedada pelo art. 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor. Argumenta que tal cobrança não foi previamente informada de forma clara e adequada, configurando transferência indevida de ônus econômico que deveria ser suportado pela incorporadora. Fundamenta juridicamente sua pretensão na aplicação integral do Código de Defesa do Consumidor, destacando sua condição de vulnerabilidade na relação contratual e a natureza de contrato de adesão do instrumento celebrado. Invoca os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação às cláusulas abusivas, especialmente aquelas previstas no artigo 51, inciso IV, do CDC. Diante disso, formula os seguintes pedidos: (i) rescisão do contrato por culpa exclusiva das Requeridas; (ii) devolução de 100% (cem por cento) dos valores pagos, devidamente corrigidos pelo INCC; (iii) restituição integral da comissão de corretagem; (iv) aplicação das multas inversas previstas contratualmente para inadimplemento do comprador (multa moratória de 1% ao mês e multa compensatória de 2%); e (v) condenação das Requeridas ao pagamento de indenização por danos morais. Regularmente citadas, as Requeridas apresentaram contestação conjunta (fls. 91/146), refutando integralmente a pretensão autoral e suscitando preliminares de mérito. Arguiram, preliminarmente, ilegitimidade passiva da Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda., sustentando que o contrato foi firmado exclusivamente pela SPE Residencial Vera Cruz, não havendo qualquer vínculo jurídico que justifique a inclusão da segunda Requerida no polo passivo da demanda. Suscitaram, ainda, falta de interesse de agir, alegando que o contrato já teria sido rescindido administrativamente em 07 de abril de 2014 por inadimplência do próprio Requerente, que deixou de efetuar o pagamento de diversas parcelas a partir de 2013. Argumentam que tal rescisão administrativa teria tornado prejudicado o exame do pedido judicial, configurando carência superveniente de ação. Quanto à incompetência territorial, defenderam a prevalência da cláusula de eleição de foro constante do contrato, que estabelece o Foro da Comarca de Vila Velha/ES como competente para dirimir quaisquer controvérsias decorrentes do ajuste. No mérito, sustentam que não houve qualquer atraso na entrega do imóvel, considerando que o prazo contratual fixava a conclusão da obra para fevereiro de 2016, data que ainda não havia se implementado ao tempo do ajuizamento da ação (setembro de 2013). Afirmam que as obras foram iniciadas regularmente em maio de 2014 e estavam transcorrendo conforme o cronograma estabelecido. Defendem a plena legalidade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, amplamente reconhecida pela jurisprudência dos Tribunais Superiores como razoável e adequada às peculiaridades do setor de construção civil, sujeito a intempéries, variações climáticas, escassez de mão de obra e outros fatores imprevisíveis. Quanto à comissão de corretagem, alegam que o valor foi efetivamente pago pela própria vendedora aos corretores, não havendo qualquer transferência de custo ao consumidor. Juntaram aos autos notas fiscais de prestação de serviços de intermediação imobiliária (fls. 173/174) emitidas em nome da incorporadora, demonstrando que foi esta quem arcou com a remuneração dos profissionais que aproximaram as partes. Requerem o acolhimento das preliminares para extinção do processo sem resolução de mérito ou, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos. Caso seja decretada a rescisão contratual, postulam a aplicação das cláusulas de retenção previstas nas cláusulas 68 e 69 do contrato (fls. 186), que estabelecem percentuais a serem retidos para compensação de despesas administrativas, comercialização, fruição do bem e perdas experimentadas. Em réplica (fls. 197/254), o Requerente refutou os argumentos defensivos, reiterando que a inadimplência alegada pelas Rés decorreu da própria inexecução contratual por parte destas, configurando exercício legítimo da exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil. Sustentou que a total paralisação das obras e a ausência de qualquer demonstração de efetivo início da construção justificavam a suspensão dos pagamentos. O feito por despacho de fls. 255, oportunizando-se às partes a especificação de provas. Vieram os autos conclusos para sentença. É o breve relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é exclusivamente de direito e as provas documentais constantes dos autos são suficientes para o deslinde da causa, tornando desnecessária a dilação probatória. QUESTÕES PRELIMINARES. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. As Requeridas suscitam a ilegitimidade passiva da Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda., sob o argumento de que esta não consta como parte contratante no instrumento particular de promessa de compra e venda, tendo sido celebrado o negócio jurídico exclusivamente pela Sociedade de Propósito Específico denominada Residencial Vera Cruz SPE 132 Empreendimento Imobiliário Ltda. A legitimidade para integrar o polo passivo da demanda decorre da pertinência subjetiva estabelecida pela titularidade ativa ou passiva da relação jurídica material controvertida. No caso dos autos, verifica-se que, embora a segunda Requerida não figure expressamente como signatária do instrumento contratual, a responsabilidade solidária de empresas pertencentes à mesma cadeia de fornecimento ou integrantes do mesmo grupo econômico constitui matéria pacificada na jurisprudência consumerista, especialmente quando se trata de contratos de aquisição de imóveis. Na atual sistemática de proteção ao consumidor, especialmente no segmento das incorporações imobiliárias, verifica-se a tendência amplamente consolidada de reconhecimento da responsabilidade solidária entre empresas que compõem o mesmo conglomerado econômico. Isso porque, na prática comercial contemporânea, tornou-se estratégia recorrente a criação de Sociedades de Propósito Específico para cada empreendimento imobiliário, sem que tal artifício societário deva significar a fragmentação ou o esvaziamento da responsabilidade do grupo empresarial como um todo. Conforme se extrai dos documentos acostados aos autos, especialmente do contrato social e demais atos constitutivos da SPE (fls. 151/154), a Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda. atua como sócia controladora e administradora do empreendimento, exercendo efetivo controle gerencial, financeiro e operacional sobre as atividades da primeira Requerida. Esta configuração empresarial atrai a incidência do art. 28, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece expressamente: "As sociedades integrantes dos grupos societários e as sociedades controladas são subsidiariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes deste código." No caso concreto, a solidariedade decorre da evidente formação de grupo econômico entre as empresas para o desenvolvimento do empreendimento imobiliário, sendo indiscutível o controle administrativo, financeiro e operacional exercido pela Lorenge Empreendimentos sobre a SPE Residencial Vera Cruz. Os próprios documentos apresentados com a contestação, notadamente o contrato social, estatutos e atos constitutivos (fls. 151/154), demonstram inequivocamente o vínculo societário e a subordinação administrativa entre as Requeridas. Ademais, a interpretação sistemática do Código de Defesa do Consumidor, especialmente à luz dos princípios da vulnerabilidade do consumidor e da facilitação da defesa de seus direitos, impõe o reconhecimento da legitimidade passiva de todas as empresas que integram a cadeia de fornecimento ou o grupo econômico responsável pelo empreendimento, sob pena de frustração dos objetivos protetivos da legislação consumerista.
Diante do exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva da Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda. DA FALTA DE INTERESSE DE AGIR. As Requeridas alegam carência superveniente de ação, sustentando que o contrato teria sido rescindido administrativamente em 07 de abril de 2014 por inadimplência do Requerente, o que tornaria prejudicado o exame do pedido de rescisão judicial formulado na inicial. O interesse de agir, enquanto condição da ação, manifesta-se pela confluência de dois elementos essenciais: a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário para obtenção do bem da vida pretendido e a adequação da via eleita para satisfação dessa pretensão. Consoante leciona a doutrina processual majoritária, o interesse processual persiste enquanto houver resistência à pretensão deduzida ou incerteza quanto ao direito alegado, ainda que sobrevenham fatos posteriores ao ajuizamento da demanda.
No caso vertente, a alegada rescisão administrativa unilateral promovida pelas Requeridas não possui o condão de extinguir o interesse processual do Requerente, porquanto a validade e os efeitos jurídicos de tal rescisão constituem precisamente o cerne da controvérsia submetida a juízo. O Requerente contesta veementemente a legitimidade da rescisão unilateral, sustentando que sua inadimplência decorreu do inadimplemento anterior e substancial das próprias Requeridas, que deixaram de iniciar as obras no prazo devido, caracterizando a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil. Ademais, a existência de controvérsia acerca de quem deu causa ao desfazimento do vínculo contratual é matéria que transcende os limites das condições da ação, adentrando no próprio mérito da demanda. A definição sobre a culpa pela rescisão e suas consequências patrimoniais exige apreciação das provas e exame das circunstâncias fáticas que cercaram o inadimplemento contratual, não podendo ser resolvida em sede de análise preliminar. Portanto, a controvérsia acerca da culpa pelo inadimplemento contratual, bem como a existência de pedidos indenizatórios e restituidores, evidenciam a persistência do interesse processual, impondo-se a análise meritória da demanda. Pelo exposto, REJEITO a preliminar de falta de interesse de agir. DA INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. As Requeridas arguiram a incompetência absoluta deste Juízo, invocando a cláusula de eleição de foro constante do contrato, que estabelece a Comarca de Vila Velha/ES como competente para dirimir quaisquer controvérsias decorrentes do ajuste celebrado. O art. 101, inciso I, do CDC estabelece de forma expressa e categórica que, nas ações de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, a competência territorial será do domicílio do consumidor.
Trata-se de norma de ordem pública, estabelecida em favor da parte vulnerável na relação de consumo, não podendo ser afastada por cláusula contratual de eleição de foro inserida em contrato de adesão. No caso dos autos, o Requerente tem domicílio nesta Comarca da Serra/ES, sendo plenamente aplicável a regra do art. 101, inciso I, do CDC. A cláusula de eleição de foro constante do contrato de adesão, portanto, não prevalece sobre a norma protetiva consumerista, devendo ser reconhecida a competência deste Juízo para processar e julgar a presente demanda. Destarte, REJEITO a preliminar de incompetência territorial. DO MÉRITO. A controvérsia da demanda reside em definir a existência de inadimplemento contratual por parte das Requeridas, a validade das cláusulas de tolerância, a legitimidade da cobrança de comissão de corretagem, bem como a caracterização de danos morais indenizáveis e a extensão da obrigação de restituir valores pagos. DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Primeiramente, cumpre registrar que o contrato firmado entre as partes estabeleceu como data de entrega do imóvel o dia 28 de fevereiro de 2016, com a ressalva da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o que prorrogaria o prazo final para 28 de agosto de 2016. Ocorre que a presente ação foi ajuizada em setembro de 2013, portanto, aproximadamente dois anos e meio antes do vencimento do prazo inicialmente previsto para conclusão das obras. Esta circunstância temporal revela-se de fundamental importância para a correta apreciação da demanda. Com efeito, ao tempo do ajuizamento da ação, não havia mora das Requeridas quanto à obrigação de entregar o imóvel, porquanto o prazo contratual sequer havia se implementado. Conquanto o Requerente alegue que as obras não haviam sido iniciadas, tal circunstância, por si só, não configura inadimplemento contratual, uma vez que o contrato não estabelecia prazo específico para o início das obras, mas apenas para sua conclusão e entrega. A mora, consoante definida pelo art. 397 do Código Civil, somente se caracteriza quando o devedor não efetua o pagamento ou não cumpre a obrigação no tempo, lugar e forma convencionados. No caso específico dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, a mora do vendedor/incorporador quanto à entrega do bem apenas se configura após o transcurso do prazo contratual, incluído eventual período de tolerância validamente pactuado. O art. 422 do Código Civil estabelece: "Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé." Assim, a Jurisprudência segue no seguinte sentido: APELAÇÃO. CIVIL. NÃO CUMPRIDO. CONTRATO. EXCEÇÃO. BILATERALIDADE. OBRIGAÇÕES. INTERDEPENDÊNCIA. JUDICIAL. ACORDO. TU QUOQUE. 1. O instituto da exceção do contrato não cumprido, previsto no art. 476 do Código Civil, é postulado do direito obrigacional que prevê que o contratante inadimplente não pode exigir adimplemento da outra parte, mormente quando existir interdependência entre as obrigações. Dessa forma, não comprovado o cumprimento de sua parte na avença, não pode a apelante exigir o cumprimento da parte que cabe ao apelado. 2. O acordo judicial no qual se estabeleceram obrigações para ambas as partes, possui natureza de contrato bilateral. Não havendo vício de vontade que o macule, deve prevalecer o que nele fora pactuado. 3. O transgressor da norma jurídica não pode exigir algo que foi por ele descumprido ou negligenciado, com o posterior intuito de tirar proveito da situação em benefício próprio. Instituto tu quoque. 4. Recurso conhecido e não provido. Honorários majorados, ficando suspensa a exigibilidade em face da gratuidade de justiça. (TJ-DF 07158265420178070003 - Segredo de Justiça 0715826-54.2017.8.07.0003, Relator.: ROBERTO FREITAS, Data de Julgamento: 05/12/2018, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no PJe: 14/01/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
No caso vertente, considerando que a ação foi proposta em setembro de 2013 e o prazo de entrega (incluída a tolerância) venceria apenas em agosto de 2016, forçoso reconhecer a prematuridade da pretensão rescisória fundada em inadimplemento das Requeridas. O simples fato de as obras não terem sido iniciadas ao tempo do ajuizamento não caracteriza descumprimento contratual, porquanto o contrato assegurava às incorporadoras o direito de iniciar e concluir a construção até a data pactuada. Ademais, a argumentação do Requerente de que a soma das diversas cláusulas de tolerância permitiria um atraso de até 540 dias não encontra respaldo na interpretação sistemática do contrato. As cláusulas contratuais citadas pelo autor (itens 25, 41 e 54) referem-se a prorrogações cumulativas sucessivas, mas sim a diferentes hipóteses fáticas que, individualmente, poderiam ensejar extensão do prazo. A interpretação adequada é aquela que considera o prazo de tolerância como único e não multiplicável, consoante pacificado pela jurisprudência. Nesse passo, imperioso analisar a alegação do Requerente de que sua inadimplência decorreu da própria inexecução contratual por parte das Requeridas, configurando o exercício legítimo da exceção do contrato não cumprido prevista no artigo 476 do Código Civil. O instituto da exceção do contrato não cumprido constitui mecanismo de defesa que autoriza o contratante a suspender o cumprimento de sua obrigação quando a parte contrária não cumpriu a sua. Todavia, para sua caracterização, exige-se que haja inadimplemento anterior e contemporâneo da outra parte, bem como nexo de causalidade entre ambas as obrigações inadimplidas. Ocorre que, como demonstrado, ao tempo em que o Requerente suspendeu os pagamentos (conforme alegado pelas Rés, a partir de 2013), não havia mora das Requeridas quanto à entrega do imóvel, uma vez que o prazo contratual ainda não havia vencido. Logo, não se verifica o requisito essencial da exceção do contrato não cumprido, qual seja, o inadimplemento anterior da parte contrária. Portanto, não se pode atribuir às Requeridas a responsabilidade pela rescisão contratual, porquanto, ao tempo do ajuizamento da ação e durante o período em que o Requerente suspendeu os pagamentos, não havia inadimplemento de sua parte, uma vez que o prazo de entrega ainda não havia vencido. De outro lado, verifica-se que o Requerente efetivamente deixou de adimplir com suas obrigações contratuais de pagamento das parcelas mensais a partir de 2013, conforme demonstrado documentalmente pelas Requeridas. Tal inadimplemento, não justificado pela exceção do contrato não cumprido, configura descumprimento contratual imputável ao próprio Requerente, autorizando a rescisão do contrato por sua culpa exclusiva. Consigne-se que as Requeridas comprovaram documentalmente que as obras foram iniciadas em maio de 2014, conforme fotografias e relatórios de evolução da construção acostados aos autos. Tal fato demonstra que, ainda que com algum atraso em relação às expectativas do Requerente, as incorporadoras estavam desenvolvendo o empreendimento dentro do prazo contratual estabelecido para conclusão em fevereiro de 2016. Diante desse quadro fático-probatório, conclui-se que a rescisão contratual operou-se por culpa exclusiva do Requerente, que suspendeu injustificadamente o pagamento das parcelas antes do vencimento do prazo de entrega do imóvel, não podendo invocar a exceção do contrato não cumprido para justificar sua inadimplência. DA CLÁUSULAS DE TOLERÂNCIA. O Requerente impugna a validade das cláusulas de tolerância inseridas no contrato, alegando que permitiriam um atraso de até 540 dias na entrega do imóvel, o que considera abusivo e incompatível com o Código de Defesa do Consumidor. Conforme já explicitado, a interpretação do Requerente acerca das cláusulas de tolerância não se sustenta. O contrato estabelece uma única cláusula de tolerância de 180 dias, aplicável a eventuais atrasos decorrentes de circunstâncias imprevisíveis ou de força maior. As demais disposições contratuais citadas pelo autor referem-se a hipóteses distintas e não cumuláveis de prorrogação de prazo, não sendo correto somar todos os períodos para concluir pela existência de um prazo de tolerância de 540 dias. No tocante à validade da cláusula de tolerância de 180 dias, a jurisprudência dos Tribunais Superiores consolidou-se no sentido de reconhecer sua plena legitimidade, considerando as peculiaridades e complexidades inerentes à atividade de construção civil, que está sujeita a intempéries climáticas, escassez de mão de obra, atrasos no fornecimento de materiais e outras variáveis de difícil previsão. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a cláusula de tolerância de 180 dias é válida e não representa abusividade, desde que prevista de forma clara no contrato. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. 2. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 4. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 5. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos. 6. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior. 7. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, para reconhecer a legalidade da cláusula de tolerância e afastar o pagamento de indenização por danos morais. (STJ - AgInt no AREsp: 1957756 RO 2021/0246485-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/04/2022) Assim, considerando que o contrato estabeleceu prazo de tolerância de 180 dias, plenamente válido segundo a jurisprudência dominante, e que tal prazo ainda não havia vencido ao tempo do ajuizamento da ação, não há que se falar em abusividade das cláusulas de prorrogação ou em inadimplemento das Requeridas quanto ao prazo de entrega. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. O Requerente alega que foi compelido a pagar indevidamente a quantia de R$ 9.200,00 (nove mil e duzentos reais) a título de comissão de corretagem, caracterizando prática de "venda casada" vedada pelo Código de Defesa do Consumidor, e pleiteia a restituição de tal valor. A matéria relativa à cobrança de comissão de corretagem em contratos de compra e venda de imóveis foi objeto do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, que firmou a seguinte tese jurídica: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ - REsp: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016) Extrai-se da tese vinculante que a transferência do ônus do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor é válida, desde que observados dois requisitos essenciais: (i) prévia informação sobre o preço total da aquisição da unidade; e (ii) destaque específico do valor da comissão de corretagem.
No caso vertente, verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes não estabeleceu claramente que o valor da comissão de corretagem seria de responsabilidade do Requerente. Além disso, as Requeridas juntaram aos autos notas fiscais demonstrando que os serviços de intermediação imobiliária foram contratados e pagos diretamente pela incorporadora, não havendo transferência formal do encargo ao consumidor. Contudo, ainda que se pudesse cogitar da cobrança de tal verba do Requerente, certo é que, no contexto da rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador, não há direito à restituição da comissão de corretagem. Isso porque o serviço de intermediação foi efetivamente prestado, aproximando as partes e viabilizando a celebração do contrato, não sendo justo que o corretor arque com o prejuízo decorrente do inadimplemento culposo do adquirente. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, embora o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor seja de 25% das parcelas pagas, tal percentual abrange todas as despesas administrativas, incluindo a comissão de corretagem. Nesse sentido: DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020) Portanto, na hipótese de rescisão contratual por culpa do Requerente, o valor eventualmente pago a título de comissão de corretagem integra o percentual de retenção admitido pela jurisprudência, não havendo direito à sua restituição em separado. DA RESCISÃO CONTRATUAL E DA FORMA DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. Diante do inadimplemento contratual por parte do Requerente, que deixou de efetuar o pagamento das parcelas mensais sem justificativa legítima, impõe-se a decretação da rescisão contratual por sua culpa exclusiva. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
No caso vertente, considerando que a rescisão decorreu de culpa exclusiva do Requerente, a restituição dos valores pagos deve ser parcial, permitindo-se a retenção de percentual razoável para compensar as despesas administrativas, comercialização, fruição do bem e perdas experimentadas pelas Requeridas. Como dito anteriormente, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nos contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor deve ser fixado em 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, considerado adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou inadimplemento do consumidor. Assim, as Requeridas deverão restituir ao Requerente 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, retendo 25% (vinte e cinco por cento) para compensação das despesas administrativas, de comercialização e demais prejuízos decorrentes da rescisão contratual. Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos monetariamente desde cada desembolso pelos índices aplicáveis aos débitos judiciais, e acrescidos de juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença, por se tratar de responsabilidade contratual. Consigne-se que a restituição deverá ocorrer de forma imediata, em parcela única, conforme estabelecido na Súmula 543 do STJ, não sendo admissível o parcelamento da devolução ou sua vinculação à eventual revenda do imóvel. DAS MULTAS CONTRATUAIS E DOS DANOS MORAIS. O Requerente pleiteia a aplicação às Requeridas das multas inversas previstas contratualmente para o caso de inadimplemento do comprador (multa moratória de 1% ao mês e multa compensatória de 2%), bem como indenização por danos morais. Quanto às multas contratuais, considerando que a rescisão decorreu de culpa exclusiva do Requerente, não há que se falar em aplicação de penalidades em desfavor das Requeridas. As cláusulas penais moratória e compensatória destinam-se a sancionar o inadimplemento da parte culpada pelo descumprimento contratual, não sendo aplicáveis quando a rescisão resulta de inadimplência do próprio autor da ação. No tocante aos danos morais, igualmente não há direito à indenização. O mero inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, salvo quando demonstrada a ocorrência de situação excepcional que ultrapasse o mero dissabor ou aborrecimento inerente às vicissitudes da vida em sociedade.
No caso vertente, não se verifica qualquer conduta das Requeridas apta a causar abalo moral indenizável. A frustração da expectativa de aquisição do imóvel decorreu do próprio inadimplemento do Requerente, que suspendeu injustificadamente o pagamento das parcelas contratuais. Ademais, não há nos autos demonstração de que as Requeridas tenham agido com dolo, má-fé ou abuso de direito, circunstâncias que poderiam, eventualmente, caracterizar ofensa à dignidade ou aos direitos da personalidade do consumidor. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral, salvo quando a conduta do devedor ultrapassa os limites do descumprimento meramente contratual e atinge a esfera dos direitos da personalidade. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual não acarreta, por si só, dano moral. Precedentes. 2. No caso, não foram apontadas particularidades que demonstrem a existência de circunstância excepcional que extrapole o mero aborrecimento decorrente do atraso da obra. Ausência de dano moral. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1827064 SP 2019/0207557-8, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/04/2020) Portanto, inexistindo conduta ilícita ou abusiva por parte das Requeridas, e considerando que a rescisão contratual decorreu do próprio inadimplemento do Requerente, impõe-se a improcedência do pedido de indenização por danos morais. DISPOSITIVO. Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECRETAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes em 29 de outubro de 2012, tendo por objeto a unidade 706, Torre D, do Condomínio Residencial Vera Cruz, reconhecendo que a rescisão decorreu de culpa exclusiva do Requerente RONNI GARCIAS PEREIRA, que suspendeu injustificadamente o pagamento das parcelas contratuais; b) CONDENAR as Requeridas, solidariamente, a restituírem ao Requerente 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos em decorrência do contrato rescindido, autorizando-se a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) para compensação de despesas administrativas, de comercialização e demais prejuízos, devendo os valores a serem restituídos ser corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, ambos corrigidos pela taxa SELIC; Em razão da sucumbência recíproca, porém substancialmente maior do Requerente, CONDENO o Requerente ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, e as Requeridas ao pagamento de 30% (trinta por cento) das custas e honorários na mesma proporção. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada esta em julgado, cumpram-se os atos voltados à cobrança de eventuais custas remanescentes, comunicando a SEFAZ/ES em caso de não pagamento. Ultimadas as formalidades legais, arquivem-se com as devidas cautelas. SERRA-ES, 27 de janeiro de 2026. GLÍCIA MÔNICA DORNELA ALVES RIBEIRO Juíza de Direito