Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
REQUERENTE: ALEXANDER HATSUMURA CASINI, ALESSANDRA FERRI CASINI
REQUERIDO: LORENGE S.A. PARTICIPACOES, LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, BANCO BRADESCO SA Advogado do(a)
REQUERENTE: ALEXANDRE CRUZ HEGNER - ES9096 Advogado do(a)
REQUERIDO: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875 Advogado do(a)
REQUERIDO: KARINA DE ALMEIDA BATISTUCI - SP178033 DECISÃO ALEXANDER HATSUMURA CASINI e ALESSANDRA FERRI CASINI propuseram a presente Ação de Obrigação de Fazer c/c Adjudicação, Desoneração e Indenizatória em face de LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES, LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e BANCO BRADESCO S.A., qualificados na exordial, aduzindo, em síntese, terem firmado contrato de compra e venda com as duas primeiras requeridas, para aquisição de um imóvel em construção, mediante o pagamento de R$ 273.752,14 (duzentos e setenta e três mil, setecentos e cinquenta e dois reais e quatorze centavos). Ocorre que, apesar de já terem adimplido o débito e estarem, inclusive, na posse do bem, as requeridas se negaram a entregar termo de quitação, bem como tem dificultado a transferência dominial do imóvel, já que encontra-se hipotecado ao terceiro requerido. Acrescentam, ainda, que encaminharam notificação extrajudicial à instituição financeira, a fim de que fosse entregue a documentação hábil para regularização do bem, mas sem sucesso. Nessa senda, requereram, liminarmente, que a parte ré fosse compelida a apresentar o termo de quitação e liberação de hipoteca do imóvel adquirido. No mérito, pediram a confirmação da liminar e a condenação dos demandados ao pagamento de indenização por danos morais. Custas recolhidas ID 13977047. A decisão ID 14117311 deferiu a antecipação da tutela. O terceiro requerido apresentou contestação ID 15838157, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva. No mérito, sustentou que os compradores possuíam ciência quanto a averbação hipotecária do imóvel, haja vista que previsto no instrumento contratual. Ademais, asseverou que não há como se transferir a propriedade plena do bem, uma vez que as corrés não efetuaram a quitação do financiamento contratado para a realização das obras, motivo pelo qual a pretensão autoral é improcedente. Conseguinte, informaram a interposição de Agravo de Instrumento, registrado sob o nº 5005993-71.2022.8.08.0000 (ID 15956901), no qual foi deferida a antecipação da tutela recursal para suspender os efeitos da decisão agravada; e, posteriormente, dado provimento, a fim de indeferir a tutela de urgência postulada na peça inicial (ID 26719343). Em sede de réplica ID 17972189, a parte autora ratificou os termos da exordial, pleiteando pela procedência da demanda. As duas primeiras demandadas ofereceram defesa ID 30779092, suscitando, preliminarmente, ilegitimidade passiva. No mérito, defenderam o conhecimento dos autores sobre o gravame de hipoteca, bem como que o ônus não tem impedido dos compradores utilizarem o bem. Por fim, asseveraram que não houve resistência para a liberação do imóvel, que cabe exclusivamente ao terceiro réu, pugnando pela improcedência dos pedidos autorais. Réplica ID 49110621. Instados acerca da dilação probatória, os autores e o terceiro requerido requereram o julgamento antecipado da lide (ID 51665128 e 53226501) e as demais requeridas pediram a produção de prova oral (ID 52969855). É o que importa relatar. Decido. I - Das preliminares de ilegitimidade passiva De pronto, sustenta a parte requerida ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação, isso porque, segundo a instituição financeira, não figura como parte no instrumento particular de compra e venda da unidade imobiliária. E, conforme as imobiliárias, por não possuírem autonomia para proceder a baixa do gravame hipotecário sobre o bem adquirido. Contudo, em primeiro momento, refuta-se a alegação das duas primeiras requeridas, visto que, além do pedido de baixa do gravame hipotecário, os autores também postulam a entrega do termo de quitação, sob o fundamento de que sua concessão foi negada pelas empresas imobiliárias. De igual modo, no tocante ao terceiro requerido, entendo que razão não lhe assiste, porquanto, consoante o entendimento jurisprudencial, a instituição financeira que inscreveu a hipoteca também é responsável pelo seu cancelamento, ainda que o gravame tenha sido instituído por força de financiamento realizado pela construtora. Senão, vejamos: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO. ENTREGA LIVRE DE ÔNUS. BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. INÉRCIA DA VENDEDORA E DO CREDOR HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. VERBAS SUCUMBENCIAIS DEVIDAS. VALOR DA CAUSA NÃO IMPUGNADO NO MOMENTO OPORTUNO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A instituição financeira ostenta legitimidade para ocupar o polo passivo da relação processual da ação proposta para liberar a hipoteca grava imóvel que a parte autora adquiriu e quitou integralmente. 2. O Superior Tribunal de Justiça sedimentou na Súmula 308 o entendimento de que a hipoteca constituída pela construtora em favor do banco é ineficaz em relação ao adquirente da unidade imobiliária que não anuiu com o gravame. 3. A responsabilidade pela outorga da escritura de compra e venda é da incorporadora, mas há solidariedade entre ela e o banco quanto à baixa da hipoteca que grava o imóvel sem a anuência do promissário comprador. 4. O Código de Processo Civil, ao dispor sobre as despesas processuais e os honorários advocatícios, adota como regra o princípio da sucumbência (artigos 83, § 2º, e 85, do CPC). 5. Em ação que o promissário comprador objetiva a adjudicação compulsória de imóvel e a baixa da hipoteca que o grava, o valor da causa é o do imóvel. 6. Apelação não provida. Unânime. (Acórdão 1865390, 0711612-90.2022.8.07.0020, Relator(a): Fátima Rafael, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 16/05/2024, publicado no DJe: 06/06/2024) Isto posto, rejeito as preliminares. II - Da inversão do ônus da prova A relação havida entre as partes ora litigantes é eminentemente consumerista. Assim, deve ser observado o disposto no Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 6º, inciso VIII: Art. 6º São direitos básicos do consumidor: [...] VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências. Tenho que se trata de norma de ordem pública e interesse social, a teor do artigo 1º do CDC, podendo ser conhecida, inclusive, de ofício pelo juízo, quando verificado os seus pressupostos, a saber: a verossimilhança das alegações autorais ou for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência. No caso vertente, tenho que, por qualquer ângulo que se veja a questão, a parte autora é hipossuficiente, seja por desconhecer os mecanismos técnicos dos serviços prestados pelos requeridos e seu funcionamento interno, seja por seu poderio econômico. Outrossim, atribuir a parte autora o ônus da prova seria o mesmo que compeli-la a produzir prova de fato negativo, o que não seria razoável para o deslinde da questão. Por tais fundamentos, inverto o ônus da prova e atribuo à parte requerida o encargo de comprovar a regularidade do contrato e da prestação dos serviços. III - Demais considerações Não há outras preliminares ou questões processuais a serem dirimidas, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, declaro saneado o feito. Fixo como pontos controvertidos: (1) negativa da entrega do termo de quitação e da baixa hipotecária; (2) responsabilidade civil da parte requerida; (3) falha na prestação dos serviços; e, (4) existência de danos morais e sua extensão. Em relação a instrução probatória,
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Fórum Cível de Vitória, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31344710 PROCESSO Nº 5014083-93.2022.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) indefiro, por ora, a prova oral requerida pelas duas primeiras rés, posto que prescindível para a análise da controvérsia, que já se encontra devidamente instruída pelos documentos acostados nos autos. Certifiquem-se e intimem-se as partes, através de seus procuradores, para informarem se possuem interesse na produção de provas adicionais, especificando-as e justificando-as, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, venham os autos conclusos para deliberações. Diligencie-se. Vitória-ES, data da assinatura eletrônica. MARCELO SOARES GOMES Juiz de Direito
05/02/2026, 00:00