Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: PAULO HIDEO YAMANO, ROSA KIKUE FUGIMOTO YAMANO
REQUERIDO: ESPOLIO DE ALMIR SPONFELDNER, AMOS BARBOSA CORREIA Advogado do(a)
REQUERENTE: GUSTAVO FONTANA ULIANA - ES15861 Advogados do(a)
REQUERENTE: CAMILLA GOMES DE ALMEIDA BADA - ES11199, GUSTAVO FONTANA ULIANA - ES15861 Advogado do(a)
REQUERIDO: BRUNO CASTELLO MIGUEL - ES16106 Advogado do(a)
REQUERIDO: PARAGUASSU PENHA MONJARDIM - ES16793 S E N T E N Ç A (Serve este ato como carta/mandado/ofício)
Carta - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Desembargador Antônio José Miguel Feu Rosa, São Geraldo/Carapina, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574823 PROCESSO Nº 0004609-24.2016.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos em inspeção. RELATÓRIO
Trata-se de ação de adjudicação compulsória proposta por PAULO HIDEO YAMANO e ROSA KIKUE FUGIMOTO YAMANO em face de ESPÓLIO DE ALMIR SPONFELDNER, todos devidamente qualificados nos autos. Narra o autor que realizou a compra de um terreno (lote 18, quadra AE do loteamento Mestre Álvaro, situado na rua Itamarajú, em 07/11/1981. Por não residir no Estado do Espírito Santo, acabou não registrando o imóvel no Cartório. Ao tentar registrar o terreno, descobriu que o mesmo estava em nome da imobiliária, mas que ela já havia encerrado suas atividades. Ao procurar o representante legal da empresa, Sr. Almir Sponfeldner, descobriu que ele havia falecido, motivo que o levou a ajuizar a presente demanda. Contrato fls. 19/20-v. Notas promissórias fls. 21/32-v. Autorização para escritura datada de 29/03/1983 às fls. 33 Certidão emitida pelo Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona da Serra às fls. 34, datada de 07/08/2015, confirmando que o imóvel está livre e desembaraçado. Assistência judiciária gratuita deferida às fls. 45. Contestação das herdeiras de Almir, Neuza Maria Sponfeldner Arnal e Maria Lúcia Sponfeldner às fls. 56/61 alegando, em síntese, que a imobiliária pertencente ao falecido pai funcionou até 11/07/2013, e o falecimento do Sr. Almir ocorreu em 26/02/2014. Alega que o fato da empresa ter sido baixada antes da morte do Sr. Almir, não há transmissão por sucessão dos direitos e responsabilidades em relação à empresa. Alegam a prescrição de qualquer valor a ser pago pela transferência da propriedade, considerando que o autor deixou de realizar o registro por 36 anos. Requer a improcedência total dos pedidos. Réplica apresentada às fls. 66/69. Intervenção de terceiros na forma de contestação às fls. 71/103 onde o Sr. AMÓS BARBOSA CORREIA alega ser possuidor de boa-fé de parte do lote em questão, exercendo sobre ele a posse mansa, pacífica, ininterrupta e inconteste há mais de 20 anos, através de contratos de aquisições anteriores. Informa que é possuidor da parte da frente, medindo 225 metros quadrados que já foram desmembrados pelo interveniente junto à Prefeitura da Serra. A parte dos fundos é ocupada por NATÁLIA LINHARES DA FONSECA E GUSMÃO, denunciando-a à lide. Alega, ainda, a necessidade de denunciação da lide em relação a todos os compradores anteriores, e que comprou o lote em 01/12/2016. Por fim, requer a improcedência dos pedidos autorais, a declaração da posse referente aos 225m², a condenação do autor a título de benfeitorias no valor de R$70.000,00. Contratos de compra e venda do lote às fls. 111/121. Processo nº 0021073-26.2016.8.08.0048 apensado aos presentes autos por se tratar de ação de reintegração de posse em relação ao terreno objeto da presente lide. Petição fls. 128 requerendo expedição de certidão de objeto e pé para fins de usucapião extrajudicial. Às fls. 132/140 o autor se manifestou sobre a intervenção de terceiros arguindo não ser possível a intervenção de terceiros, visto que esta ação pretende discutir a propriedade e não a posse do imóvel, como alegado pelo interveniente, e que a posse está sendo discutida nos autos em apenso. Por fim, requer que seja reconhecida a preliminar de litispendência e todas as demais sejam afastadas. No mérito, pugna pela improcedência total dos pedidos do interveniente. Despachos e decisões proferidas nos autos em apenso. Autos conclusos. É o relatório. Passo aos fundamentos da decisão. FUNDAMENTAÇÃO MÉRITO O cerne da presente controvérsia reside em decidir se a parte autora, PAULO HIDEO YAMANO e ROSA KIKUE FUGIMOTO YAMANO, possui o direito jurídico de obter a propriedade definitiva, por meio da adjudicação compulsória, do imóvel constituído pelo Lote 18 da Quadra AE, situado na rua Itamarajú, no Loteamento Parque Residencial Mestre Álvaro, nesta municipalidade. O instituto da adjudicação compulsória apresenta-se como um remédio jurídico de natureza pessoal, com efeitos reais, destinado a compelir o promitente vendedor a cumprir a obrigação de fazer assumida no contrato preliminar. A ciência jurídica moderna, influenciada pela sociologia do direito, compreende que o contrato não é um fim em si mesmo, mas um instrumento de circulação de riquezas e de realização da dignidade humana através da moradia e da estabilização das relações de posse e propriedade. Assim, o descumprimento do dever de outorgar a escritura após o recebimento do preço constitui flagrante violação ao princípio da eticidade, fundamento axiológico do Código Civil de 2002. No caso dos autos, a parte autora demonstrou que firmou compromisso de compra e venda, diretamente com o proprietário registral no ano de 1981, comprovando a existência de um vínculo jurídico obrigacional que lhe confere a expectativa legítima de domínio. A documentação carreada aos autos, especialmente o contrato e a certidão de ônus, evidencia a regularidade da cadeia de transmissão. Por sua vez, a parte requerida, embora citada ou representada por seu espólio, não apresentou óbice fático ou jurídico capaz de desconstituir o direito alegado, limitando-se a resistência à própria inércia administrativa ou à impossibilidade física de manifestação de vontade do de cujus, Almir Sponfeldner. Confrontando os argumentos das partes, entendo que a prova da celebração do negócio jurídico é inconteste. O contrato de promessa de compra e venda é o documento que exterioriza a vontade autônoma das partes em transacionar o bem imóvel, criando para o comprador o direito de exigir a entrega da coisa e a formalização do título. O Código Civil brasileiro, em seu Artigo 1.417, dispõe expressamente que: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. No presente caso, a ausência de cláusula de arrependimento e a clareza do objeto contratual conferem à parte autora o suporte fático necessário para invocar a proteção jurisdicional. A validade desse pacto é o pilar sobre o qual se ergue o direito à adjudicação, representando a vontade soberana que o Estado deve agora fazer cumprir. Aprofundando a análise quanto à quitação do preço, fundamento essencial para o êxito da demanda, observa-se que as notas promissórias foram acostadas às fls. 21/32-v comprovante o pagamento integral. A quitação é a condição de eficácia da pretensão adjudicatória, pois o ordenamento não tolera que o comprador exija o título sem ter adimplido sua contraprestação. O adimplemento integral retira do vendedor qualquer substrato jurídico para manter o domínio em seu nome, tornando a retenção da escritura um ato abusivo, contrário à justiça comutativa que deve presidir os contratos bilaterais e onerosos. No que tange à resistência ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva, nota-se que o falecimento do proprietário original, Almir Sponfeldner, e a necessidade de regularização perante o espólio, criaram um entrave burocrático que a parte autora não pode superar sem o auxílio do Judiciário. A adjudicação compulsória serve precisamente para os casos em que o vendedor falece ou se encontra em local incerto, ou ainda quando há recusa imotivada. O Artigo 1.418 do Código Civil estabelece: Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Esta norma confere ao magistrado o poder-dever de emitir sentença que produza os mesmos efeitos do contrato não cumprido, garantindo que a morte do obrigado não se torne um prêmio à inadimplência obrigacional ou um castigo ao comprador diligente. Ademais, os requisitos específicos da ação de adjudicação compulsória foram plenamente satisfeitos. A jurisprudência pátria, consolidada pelo entendimento racional de que o registro do contrato preliminar não é condição sine qua non para o exercício da ação entre as partes originárias ou seus sucessores, reforça que o direito pessoal à escritura decorre do pagamento e do vínculo contratual. A função do processo civil contemporâneo é garantir a efetividade do direito material; assim, provada a existência do contrato, a quitação do preço e a identificação precisa do imóvel, a sentença de adjudicação é o único caminho capaz de harmonizar o registro imobiliário com a realidade fática. A negativa de tal direito implicaria em manter o imóvel em situação de irregularidade perpétua, prejudicando o mercado imobiliário e o planejamento urbano, além de ferir o direito fundamental à propriedade previsto na Constituição Federal. Quanto à intervenção de terceiros, observo que o ingresso do interveniente no feito foi admitido para que se pudessem debater todas as pretensões sobre o imóvel de forma concentrada, evitando decisões conflitantes. Contudo, no plano do direito material, a pretensão do interveniente carece de fundamento jurídico sólido. A intervenção assistencial ou opositiva pressupõe a existência de um interesse jurídico que possa ser afetado pela sentença. No entanto, para que o interveniente pudesse obstar a adjudicação em favor dos autores, deveria demonstrar uma cadeia dominial ininterrupta e legítima. O instituto da intervenção, embora garantidor do contraditório ampliado, não tem o condão de validar negócios jurídicos que nasceram eivados de nulidade por falta de legitimidade da parte vendedora na origem da transmissão. Aprofundando a análise da cadeia contratual do interveniente, verifica-se que seu suposto direito originou-se de um contrato celebrado em 1999. Todavia, a prova documental constante dos autos é clara ao demonstrar que, àquela época, o vendedor que transmitiu o lote ao primeiro elo da corrente do interveniente não detinha a propriedade do imóvel e nem possuía qualquer mandato ou autorização do proprietário registral, Almir Sponfeldner (ou sua firma individual). O Código Civil brasileiro é peremptório ao estabelecer, no Artigo 1.245, que a transferência da propriedade ocorre pelo registro: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Sem que o vendedor de 1999 tivesse o registro em seu nome ou um contrato válido com o dono, a venda operada foi a non domino, sendo nula de pleno direito e incapaz de transferir o domínio, independentemente da boa-fé subjetiva dos adquirentes subsequentes naquela cadeia. Além disso, o princípio da continuidade registrária, pilar do sistema de registros públicos brasileiro, impede que um título judicial seja levado a registro se não houver um encadeamento lógico entre o proprietário atual e o pretendente. Se o vendedor de 1999 era um estranho ao registro, a transferência para o interveniente rompeu o nexo de causalidade jurídica necessário para a adjudicação. A adjudicação compulsória, prevista no Artigo 1.418 do Código Civil, exige que o promitente vendedor seja aquele que pode legalmente outorgar a escritura. No caso do interveniente, como o "promitente vendedor" original da sua linhagem não era o dono, não há de quem se exigir legitimamente a escritura, restando seu pleito totalmente improcedente. A cadeia de transmissão apresentada pelos autores PAULO e ROSA é a única que guarda consonância com a verdade registrária, uma vez que derivou diretamente de negócios autorizados pelo proprietário Almir Sponfeldner. O direito não socorre a quem adquire bens de quem não é dono, pois o vício original contamina todos os elos posteriores. A proteção do terceiro interveniente deve ser buscada em perdas e danos face a quem lhe vendeu indevidamente o bem, mas jamais através da adjudicação de um imóvel que pertence, de direito, aos autores. A função social da propriedade e a segurança das relações jurídicas impõem o reconhecimento do direito de quem seguiu as normas de transmissão, em detrimento de cadeias possessórias desprovidas de base dominial. Por fim, a proteção ao princípio da continuidade registrária e à função social da propriedade exige que o Poder Judiciário intervenha para sanar a desconformidade entre o registro e a posse legítima. O registro público deve espelhar a verdade jurídica, e a manutenção do imóvel em nome de pessoa falecida ou de empresa extinta, quando os direitos sobre o bem já foram validamente transferidos a outrem, afronta a segurança jurídica. A regularização dominial permite que o proprietário de fato possa exercer plenamente seus direitos de dispor, usar e gozar do bem, inclusive oferecendo-o em garantia ou transferindo-o a herdeiros, o que fomenta a paz social e o desenvolvimento econômico. Conclui-se, assim, que a pretensão dos autores é legítima, fundamentada em prova documental robusta e em harmonia com os preceitos de justiça que regem o ordenamento civil brasileiro. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por PAULO HIDEO YAMANO e ROSA KIKUE FUGIMOTO YAMANO em face do ESPÓLIO DE ALMIR SPONFELDNER e AMÓS BARBOSA CORREIA, com fundamento nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, para ADJUDICAR aos autores o imóvel descrito como Matrícula nº 630 do Livro 2-D, lote 18 e quadra AE, endereço Rua Itamarajú, do Loteamento Parque Residencial Mestre Álvaro, Serra/ES, com 450m², confrontando pela frente com a rua Itamarajú em quinze metros, pelos fundos com o lote 17 em quinze metros, pelo lado direito com o lote 16 em trinta metros, e pelo lado esquerdo com o lote 22 com trinta metros. Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE o pedido/pretensão formulada pelo TERCEIRO INTERVENIENTE, ante a nulidade da sua cadeia de transmissão originada em 1999 por venda a non domino. Esta sentença, após o trânsito em julgado e comprovado o recolhimento do ITBI, servirá como título para registro da propriedade em nome dos autores junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, suprindo a declaração de vontade dos réus. Condeno a parte requerida e o terceiro interveniente (este quanto à sua pretensão resistida) ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, suspensa a exigibilidade se beneficiários da gratuidade de justiça. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Serra/ES, [data da assinatura eletrônica]. BRUNO SILVEIRA DE OLIVEIRA Juiz de Direito NAPES 04 [Ofício DM n. 0027/2026]