Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
INTERESSADO: MUNICIPIO DE VILA VELHA REPRESENTANTE: PEDRO BIASUTTI SERRO
INTERESSADO: ISRAEL PEISINO Advogado do(a)
INTERESSADO: MARCELO MAIA VIANA NUNES - ES14627 DECISÃO
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara da Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Execuções Fiscais Rua Doutor Annor da Silva, s/nº, Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492662 PROCESSO Nº 5021524-24.2024.8.08.0035 EXECUÇÃO FISCAL (1116)
Trata-se de execução fiscal, proposta pelo MUNICIPIO DE VILA VELHA em face de ISRAEL PEISINO, para cobrança de IPTU e taxas, no valor histórico de R$ 10.946,59 (CDA 2024/4073). Citado, o Executado, através da representante VIDHA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA, apresentou exceção de pré-executividade (ID. 65034045). O argumento central é que nem a VIDHA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA nem Israel Peisino são os responsáveis pelo pagamento do IPTU cobrado. A defesa alega que o imóvel (Chácara 87 do Retiro do Congo) pertence, na verdade, a SOSTENES PEREIRA ALVES, CPF 002.987.227-80, que adquiriu a propriedade em 11 de março de 1997 e recebeu a quitação em 8 de janeiro de 2002. Por fim, a VIDHA ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA afirma ter informado a Prefeitura de Vila Velha sobre a venda da chácara e a identidade do comprador em pelo menos duas ocasiões, em 26 de agosto de 2002 e 26 de outubro de 2006, para evitar cobranças indevidas. Impugnação apresentada pelo Município (ID. 73688150), na qual argumenta que o executado adquiriu a propriedade por escritura pública registrada em cartório e vendeu apenas a posse, sem observar a forma legal para a transferência de propriedade e sem o pagamento do ITBI. De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, o vendedor continua sendo considerado o proprietário do imóvel até que o título de transferência seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que tanto o proprietário, quanto o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel são contribuintes do IPTU. No mais, o município ressalta que acordos particulares sobre a responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem ser opostos ao Fisco para alterar o sujeito passivo da obrigação tributária, conforme o artigo 123 do CTN. Por fim, ainda menciona que não há registro de qualquer pedido de alteração cadastral do imóvel junto à prefeitura. É o relatório. DECIDO. Como consta do breve relato acima,
trata-se de Exceção de Pré-Executividade, por meio da qual o Excipiente argui sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, sob o fundamento de que alienou o imóvel gerador do débito tributário no ano de 1997. A exceção de pré-executividade, como é cediço, constitui meio de defesa do executado de caráter excepcional, admitida para a arguição de matérias de ordem pública, que podem ser conhecidas de ofício pelo juiz, e que não demandem dilação probatória. A matéria em tela — ilegitimidade passiva ad causam — enquadra-se perfeitamente em tal hipótese, razão pela qual conheço da presente objeção e passo à análise de seu mérito. O cerne da controvérsia reside em definir a responsabilidade pelo pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e da Taxa de Coleta de Lixo (TCL) referentes aos exercícios de 2020 a 2023, relativos ao imóvel de inscrição cadastral nº 03.03.687.0755.000. O Excipiente sustenta que, em 11 de março de 1997, por meio de instrumento particular de compra e venda, alienou a posse e os direitos sobre o imóvel a Sostenes Pereira Alves. Alega, ainda, que sua representante à época, a empresa Vidha Assessoria Imobiliária Ltda, comunicou o Município sobre a referida transação em mais de uma oportunidade. O Município Exequente, por sua vez, refuta a tese de ilegitimidade, argumentando que o Excipiente ainda consta como proprietário do imóvel no Registro Geral de Imóveis (RGI) e que, nos termos da legislação pátria, a propriedade de bem imóvel somente se transfere com o devido registro do título translativo, sendo o proprietário registral um dos responsáveis solidários pelo crédito tributário. A razão está com o ente municipal. É que a sistemática legal que rege a transmissão da propriedade imobiliária e a responsabilidade tributária dela decorrente é inequívoca. O artigo 1.245 do Código Civil estabelece o princípio da inscrição, segundo o qual a propriedade imobiliária, entre vivos, só é transferida mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. O seu parágrafo primeiro é ainda mais incisivo: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Nos autos, a Certidão do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha, referente à Matrícula nº 64.289 (ID. 73690353), é documento dotado de fé pública e demonstra, de forma cabal, que a propriedade do imóvel em questão pertence, legalmente, ao Executado, Sr. ISRAEL PEISINO. A venda do imóvel por meio de contrato particular, sem a devida averbação no RGI, gera efeitos apenas entre as partes contratantes, mas é inoponível a terceiros e, notadamente, à Fazenda Pública. Corrobora tal entendimento o disposto no artigo 123 do Código Tributário Nacional (CTN), que veda expressamente a oposição de convenções particulares à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo da obrigação tributária. Assim, o contrato de compra e venda firmado em 1997 (ID. 65035354), embora possa fundamentar uma ação de regresso do Excipiente contra o adquirente, não possui o condão de afastar sua responsabilidade perante o Fisco Municipal. Ademais, a legislação tributária, em especial o artigo 34 do CTN, define como contribuinte do IPTU “o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”. E, quanto à legitimidade do proprietário x possuidor para ser sujeito passivo na cobrança de IPTU, impõe-se salientar entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que ao interpretar o art. 34 do CTN diante dos casos envolvendo compromisso de compra e venda de imóvel, tem entendimento pacificado que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel, quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis), são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU, ressaltando que ao legislador municipal cabe executar o sujeito passivo do tributo, contemplando quaisquer das situações previstas no CTN, de modo que pode a administração tributária optar por um ou por outro com vistas à facilitação do procedimento de arrecadação. Nesse sentido, segue precedente da Primeira Seção do STJ, no julgamento do Recurso Especial nº 1.111.202/SP, da relatoria do Ministro Mauro Campbell Marques, publicado no DJ de 18/06/2009, sujeito ao regime dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC), tratando de matéria análoga à versada nestes autos, que firmou o seguinte entendimento: TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08. (STJ - REsp: 1111202 SP 2009/0009142-6, Relator: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 10/06/2009, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 18/06/2009) Assim, essa solidariedade confere à autoridade administrativa a faculdade de eleger contra quem irá lançar e cobrar o tributo. A escolha do Município de Vila Velha em executar o proprietário que consta formalmente no registro imobiliário é, portanto, um exercício regular de direito, amparado pela legislação e pela jurisprudência dos tribunais superiores. Não há que se falar, por conseguinte, em ilegitimidade passiva. O próprio histórico de cadastro do imóvel junto à Prefeitura revela a complexidade da situação, com a responsabilidade tributária tendo sido, em determinado momento, atribuída a Sostenes Pereira Alves e, posteriormente, em 12 de dezembro de 2019, retornada para o nome do proprietário registral, Israel Peisino, justamente com base na certidão do RGI (ID. 73688152). Tal fato demonstra que a municipalidade, ao tomar conhecimento formal da titularidade do imóvel, agiu para corrigir seu cadastro e direcionar a cobrança ao responsável legal. Cabe ao Excipiente, caso se sinta lesado, utilizar as vias judiciais adequadas para compelir o adquirente a proceder com a transferência da propriedade e a ressarci-lo pelos tributos pagos, conforme ônus que lhe foi imputado. Contudo, perante a Fazenda Pública, sua responsabilidade persiste enquanto figurar como proprietário no assento imobiliário. Desta forma, a pretensão do Excipiente não encontra amparo legal, sendo sua responsabilidade pelo débito fiscal plenamente configurada.
Ante o exposto, REJEITO a presente Exceção de Pré-Executividade, por entender que o Sr. ISRAEL PEISINO é parte legítima para figurar no polo passivo desta demanda, nos termos da fundamentação supra. Intimem. CLV VILA VELHA-ES, 21 de outubro de 2025. Juiz(a) de Direito