Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Ementa - DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA CITRA PETITA. TEORIA DA CAUSA MADURA. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. DESCARACTERIZAÇÃO FÁTICA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES. JUROS DE MORA. TEMA 1002 DO STJ. RECURSO PROVIDO. PEDIDO PARCIALMENTE PROCEDENTE. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão de compromisso de compra e venda e condenou as rés à devolução de 75% dos valores pagos, com juros desde a citação. As recorrentes sustentam a nulidade da sentença por omissão quanto à ilegitimidade passiva da construtora, a inaplicabilidade do CDC por se tratar de regime de construção "a preço de custo" e a necessidade de fixação dos juros a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a sentença é nula por vício citra petita ao não apreciar preliminar de ilegitimidade passiva; (ii) definir se a construtora possui legitimidade passiva em contrato de construção por administração quando atua como gestora do empreendimento; (iii) estabelecer se a descaracterização do regime de administração atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor; e (iv) determinar o termo inicial dos juros de mora em caso de rescisão por iniciativa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR Caracteriza vício citra petita a sentença que deixa de analisar questão preliminar de ilegitimidade passiva arguida na contestação, impondo-se a sua anulação. Autoriza-se o julgamento imediato do mérito pelo Tribunal, com base na Teoria da Causa Madura, quando o processo está devidamente instruído e em condições de julgamento, suprindo a omissão da instância de origem. Possui legitimidade passiva a construtora que, embora sob o rótulo de "construção por administração", atua como real incorporadora, capta clientes e centraliza a gestão financeira do empreendimento antes mesmo da constituição formal do condomínio. Afasta-se o regime puro de construção "a preço de custo" (Lei nº 4.591/1964) quando a construtora recebe pagamentos diretamente e gere os recursos da obra, o que atrai a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Revela-se abusiva a perda total ou substancial das prestações pagas, mesmo em caso de rescisão por inadimplência do comprador, sendo adequada a retenção de 25% dos valores pagos para compensar despesas administrativas e evitar o enriquecimento sem causa. Incidem os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda por iniciativa do comprador em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, conforme tese fixada pelo STJ no Tema 1002. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido para anular a sentença e, no mérito, pedido julgado parcialmente procedente. Tese de julgamento: A descaracterização do regime de construção por administração, mediante a assunção da gestão financeira e administrativa pela construtora, submete a relação jurídica às normas do Código de Defesa do Consumidor. O termo inicial dos juros de mora em rescisões de compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, é a data do trânsito em julgado da decisão. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.013, § 3º, III; Lei nº 4.591/1964, art. 58; CDC, arts. 51, IV, e 53; CC, art. 884; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF); STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.175.213/RJ, relator Ministro Humberto Martins, j. 28.10.2024; STJ, REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, j. 2.9.2025.