Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
AUTORA: THEREZINHA ROSA LEMOS RÉ: SONIA VIEIRA ALTLAND
REQUERIDO: M J ENGENHARIA LTDA S E N T E N Ç A
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5003538-36.2023.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos etc.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória ajuizada por THEREZINHA ROSA LEMOS contra SONIA VIEIRA ALTLAND e M J ENGENHARIA LTDA., de acordo com as razões deduzidas na inicial, com documentos que a instruem, de ID 25626204, cuja emenda apresentou-se no ID 28789786. Alega a parte autora, em suma, na petição inicial, que, mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado em 08 de junho de 2006, adquiriu da primeira requerida (Sonia Vieira), com a expressa interveniência e concordância da segunda requerida (MJ Engenharia Ltda.), o imóvel designado por apartamento nº 901, localizado no Edifício Residencial Solar Maria Luíza, na Rua Henrique Coutinho, 68, Centro, Guarapari/ES. Para tanto, afirma que pagou o preço certo e ajustado de R$ 100.000,00 (cem mil reais), já integralmente quitado. Para reforçar sua alegação, argumenta que, em razão da assinatura do compromisso e do pagamento, foi imitida na posse do imóvel, possuindo o direito de requerer judicialmente a outorga da escritura, com fulcro nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Sustenta ainda que a segunda requerida deve compor a lide pelo fato de o imóvel ainda constar registrado em seu nome na matrícula nº 56.577 do Cartório do 2º Ofício de Registro Geral de Imóveis de Guarapari/ES, havendo necessidade de ordem judicial capaz de substituir a vontade dos envolvidos. Por fim, requer que seja julgado procedente o pedido de adjudicação compulsória, determinando-se a transferência do bem por registro definitivo à autora, bem como a condenação da requerida nas custas e em honorários advocatícios. Em sua contestação de ID 36987305, a segunda corré alegou, preliminarmente, a inépcia da petição inicial por ausência de interesse de agir, argumentando que a autora não comprovou a prévia notificação extrajudicial para constituição em mora da vendedora, requisito essencial para a adjudicação compulsória. Arguiu, ainda, sua ilegitimidade passiva, uma vez que figurou no contrato apenas na condição de interveniente concordante (anuente), não possuindo a obrigação originária de outorgar a escritura, que seria exclusiva da corré Sonia. No mérito, afirma que não possui objeção em dar anuência à escrituração do imóvel. Em reforço, argumenta que a obrigação de transferência pertence estritamente a quem vendeu o bem à autora, consoante o instrumento particular juntado aos autos, devendo a autora arcar com os custos cartorários e impostos inerentes. Sustenta ainda que não deu causa ao ajuizamento da lide e que, na sua condição de mera anuente, não pode ser responsabilizada por despesas, honorários advocatícios ou custas processuais. Por fim, requer que sejam acolhidas as preliminares arguidas, julgando-se extinto o feito sem resolução do mérito; e, subsidiariamente, a total improcedência em relação a si, excluindo-a da condenação nos ônus sucumbenciais. Manifestação em réplica, no ID 38757430. A primeira requerida, citada por via editalícia após esgotadas as diligências de localização (ID 79314673 e ID 79339179), teve nomeada em seu favor a Defensoria Pública atuando na função de Curadoria Especial, a qual apresentou contestação amparada na presunção de negativa geral, sob o ID 92074873. Consta réplica sob o ID 93064477. É o relatório, em síntese. Decido. Entendo ser plenamente cabível o julgamento da lide no estado em que se encontra, sem prejuízo da observância ao disposto no artigo 139, inciso II, do Código de Processo Civil, que impõe ao magistrado o dever de zelar pela célere solução do litígio, privilegiando a efetividade do processo, sobretudo quando prescindível a fase instrutória, em atenção à garantia constitucional da razoável duração do processo, insculpida no artigo 5º, inciso LXXVIII, da Constituição Federal (cf. José Roberto dos Santos Bedaque, in Efetividade do Processo e Técnica Processual, 2ª ed., Malheiros, pp. 32-34). No caso concreto, o Código de Processo Civil vigente manteve incólume o princípio do livre convencimento motivado do julgador. Como já salientado, o ordenamento processual brasileiro, bem como a doutrina pátria, adotou, quanto à análise das provas, a teoria do livre convencimento motivado — ou da persuasão racional —, não se admitindo, portanto, a existência de provas com valores pré-estabelecidos (NEVES, Daniel Amorim Assumpção, in Manual de direito processual civil. Volume único 8. ed. Salvador: Ed. JusPodivm, 2016; MARINONI, Luiz Guilherme Bittencourt; ARENHART, Sergio Cruz; MITIDIERO, Daniel Francisco. In Novo Código de Processo Civil comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015; BUENO, Cassio Scarpinella. In Manual de direito processual civil: inteiramente estruturado à luz do novo CPC, de acordo com a Lei n. 13.256, de 4-2-2016. São Paulo: Saraiva, 2016; NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. In Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015). Com efeito, verifica-se que a controvérsia é estritamente de direito, não se mostrando necessária a produção de outras provas além daquelas já constantes dos autos. Feitos esses registros, incursiono no exame das questões preliminares ventiladas nestes autos. Cinge-se a controvérsia a aferir, inicialmente, a legitimidade passiva da construtora anuente e a higidez do interesse processual da autora ante a ausência de notificação extrajudicial premonitória. Como é consabido, nas ações de adjudicação compulsória, é imperiosa a formação de litisconsórcio passivo necessário entre o promitente vendedor (cedente) e o proprietário registral do imóvel, quando não houver coincidência imediata entre eles, a fim de salvaguardar o princípio da continuidade dos registros públicos estatuído na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Desse modo, afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela corré MJ Engenharia Ltda., visto que esta remanesce como titular do domínio na matrícula do imóvel (nº 56.577), sendo sua presença no feito absolutamente indispensável para a viabilidade do registro do eventual título judicial pretendido. Em seguimento, no tocante à preliminar de ausência de interesse de agir decorrente da falta de notificação para a constituição em mora, tenho que a citação válida no bojo do processo judicial é instrumento hábil e suficiente para suprir a interpelação premonitória, constituindo o devedor em mora nos exatos ditames do artigo 240 do Código de Processo Civil. Sendo assim, rejeita-se a proemial suscitada, reconhecendo a adequação e a necessidade da via eleita pela demandante. Superadas, portanto, as questões preambulares, impõe-se perscrutar o preenchimento dos requisitos legais materiais para a outorga supletiva da escritura pretendida na exordial. Como cediço, a adjudicação compulsória nada mais é que a transferência obrigatória (compulsória) de um bem móvel ou imóvel, isto é, quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um compromisso de compra e venda, ambas as partes se comprometem, após a quitação do débito, a outorgar a escritura definitiva. Todavia, se alguma das partes, por razões diversas, negar-se a concluir o negócio lavrando a escritura definitiva, a parte interessada pode ingressar com ação judicial de adjudicação compulsória com a finalidade de obter, através de sentença, a denominada carta de adjudicação, o que substitui a lavratura da escritura definitiva. A respeito do tema, o Decreto-lei nº 58/1937 determina nos artigos 15 e 16, reproduzidos nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que: Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Dessa maneira, os requisitos indispensáveis à ação de adjudicação compulsória são: a existência de obrigação derivada de contrato de compra e venda de imóvel, a comprovação da quitação plena do valor pactuado, a inexistência de cláusula de arrependimento, assim como a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, ônus probatório que incumbe a parte autora (CPC, art. 373, I). Na hipótese, conforme relatado, a presente demanda versa sobre o pleito de adjudicação compulsória do apartamento nº 901 do Edifício Residencial Solar Maria Luíza, adquirido pela autora por meio de contrato de promessa de compra e venda firmado com a primeira requerida, com a expressa anuência da segunda requerida, proprietária registral do bem. Para tanto, a autora coligiu aos autos o instrumento particular de compromisso de compra e venda, o qual ostenta expressa cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade (cláusula Quinta) e atesta cabalmente o recebimento, pela promitente vendedora (Sonia), do valor estipulado, consubstanciando prova documental inequívoca da quitação integral do preço do imóvel. A Defensoria Pública, atuando no múnus de Curadora Especial da alienante originária – citada fictamente –, apresentou contestação por negativa geral que, a despeito de elidir os efeitos diretos da revelia, não possui o condão jurídico de derruir a robusta prova documental carreada à exordial. Ademais, a segunda requerida (MJ Engenharia Ltda.), no mérito de sua peça defensiva, compareceu ao feito declarando de maneira cristalina que não apresenta qualquer oposição à escrituração do imóvel em favor da autora. Sua defesa limitou-se, de forma legítima, a salvaguardar-se de eventuais responsabilizações pecuniárias atinentes a despesas cartorárias, impostos (ITBI) e verbas processuais, uma vez que figurou no sinalagma apenas como interveniente concordante e não opôs resistência injustificada à perfectibilização do negócio. Nesse contexto, a procedência do pedido de adjudicação compulsória é medida que se impõe, vez que a parte autora demonstrou à saciedade a cadeia sucessiva regular, a irretratabilidade da avença e a liquidação plena de sua obrigação financeira, fazendo jus à declaração jurisdicional que substitua a vontade omissa da promitente vendedora, ex vi dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Por derradeiro, merecem relevo dois aspectos: a uma, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que se tratando de prequestionamento é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (STF, RE 128.519-2/DF, Pleno, rel. Marco Aurélio, j. 27/09/1990, DJU de 08/03/1991, p. 2.206); a duas, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. (STJ, EDcl no MS 21.315/DF, relª Diva Malerbi, 1ª Seção, j. 08/06/2016, DJe 15/06/2016; No mesmo sentido: STJ, AGA 353195/AM, rel. Franciulli Netto, 2ª Turma, j. 16/04/2002, DJ 01/07/2002, p. 00318; STJ, EDREsp. 770746/RJ, relª Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28/11/2006, DJ 11/12/2006, p. 354; REsp nº 614.042-0-PR, 1ª Turma, rel. José Delgado, j. 22/02/2005, in Boletim do STJ, nº 6/2005, pp. 47-48; TJES, Embargos de Declaração Cível no Agr. Inst. n. 00127452920138080011, rel. Arthur José Neiva de Almeida, j. 07/06/2021, DJES 17/06/2021; TJES, Apelação Cível n. 069170043439, rel. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 09/04/2019, DJES 07/06/2019).
Diante do exposto, julgo procedentes os pedidos deduzidos na exordial para suprir a declaração de vontade das requeridas e adjudicar em favor de Therezinha Rosa Lemos o imóvel em lide (apartamento nº 901, do Edifício Residencial Solar Maria Luíza, situado na Rua Henrique Coutinho, 68, Centro, Guarapari/ES, registrado sob a matrícula nº 56.577 do CRI do 2º Ofício de Guarapari/ES), bem como autorizar que esta sentença, após o trânsito em julgado, seja levada a registro imobiliário para fins de transferência da propriedade do bem já referido, desde que atendidas as exigências fiscais, inclusive no que pertine ao recolhimento dos emolumentos cartorários que se fizer necessário. Condeno a requerida Sonia Vieira Altland ao pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do §2º do art. 85 do CPC. Isento, contudo, a requerida MJ Engenharia Ltda. da referida condenação sucumbencial, com fulcro no princípio da causalidade. Julgo extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirto às partes que a eventual oposição de embargos de declaração, ou de qualquer outra peça processual de natureza meramente procrastinatória, será rigorosamente reprimida, nos termos dos §§ 2º e 3º do artigo 1.026, c/c o inciso VII do artigo 80 e artigo 81, todos do Código de Processo Civil, sem prejuízo da multa processual prevista no § 2º do artigo 77 do mesmo diploma legal. Destaco, ademais, que a utilização abusiva de instrumentos recursais, com manifesto intuito de retardar o regular andamento do feito, caracteriza litigância de má-fé e afronta o dever de lealdade processual, sujeitando o infrator às sanções cabíveis. (TJSP, Embargos de Declaração Cível n. 2228968-56.2022.8.26.0000, rel. Wilson Lisboa Ribeiro, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 15/05/2023, Data de Registro: 15/05/2023). Após o trânsito em julgado, certifique-se, expeça-se a respectiva carta de adjudicação, mediante o recolhimento das despesas pertinentes (Ato Normativo Conjunto n. 035/2025) e, pagas as custas, arquivem-se. Não havendo o pagamento das custas e despesas processuais, cumpra-se o Ato Normativo Conjunto n. 011/2025, arquivando-se os autos na sequência com as cautelas legais. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -