Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: THERMAS INTERNACIONAL DO ESPIRITO SANTO
REQUERIDO: IRIS BUCHER Advogados do(a)
AUTOR: EDUARDO DE PROFT CARDOSO - SP210780, THAIS NARA STEIN CECHIN - ES203B Advogado do(a)
REQUERIDO: FELIPE DE BORTOLI MUNHOZ - ES27026 Sentença (Serve este ato como mandado/carta/ofício) Visto em inspeção.
Carta - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5005427-25.2023.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO em face de IRIS BUCHER, partes devidamente qualificadas. Da inicial Em síntese, narra a parte autora que a requerida encontra-se em débito com as taxas condominiais relativas à unidade nº 03 da Gleba A, no Parque Aquático Thermas, correspondentes aos meses junho a setembro de 2017 além do período de 10/09/2019 a 03/07/2023, razão pela qual requer a condenação da parte ré ao pagamento das taxas condominiais vencidas. Despacho de ID 40067023, deferindo a gratuidade da justiça e determinando a juntada de planilha atualizada dos débitos da requerida. Petições da autora de IDs 40734378 e 40774875 com a planilha atualizada dos débitos. Da contestação A requerida apresentou contestação de ID 62585617 impugnando, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva e, em sede de prejudicial, a prescrição dos débitos anteriores aos 05 (cinco) anos do ajuizamento da ação. No mérito, requereu o julgamento improcedente da ação, sustentando a ausência de responsabilidade pelo débito por ter alienado o imóvel em data anterior ao período de cobrança das taxas condominiais inadimplidas. Réplica ao ID 64483174. Instadas a especificar provas, a parte autora e a parte ré mantiveram-se silentes (ID 73401034). É o relatório. DECIDO. Do julgamento antecipado do mérito O artigo 355, I, do Código de Processo Civil oportuniza ao magistrado o julgamento antecipado da lide se esta versar unicamente acerca de questões de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver a necessidade de produção de provas em audiência. Assim, diante da matéria ventilada na presente ação, passa-se ao julgamento da demanda de forma antecipada. Antes de adentrar no mérito propriamente dito, passo à análise das questões processuais ainda pendentes. DA PREJUDICIAL Da prescrição
Trata-se de ação de cobrança, por meio da qual pretende a parte autora a condenação da requerida ao pagamento de taxas condominiais referentes aos meses de junho a setembro de 2017 além do período de 10/09/2019 a 03/07/2023. O prazo prescricional da pretensão de cobrança de despesas de condomínio é de 05 (cinco) anos, contados a partir do vencimento de cada parcela, conforme estabelece o §5º, inciso I, do artigo 206, do Código Civil: Art. 206, do Código Civil: Prescreve: §5º Em cinco anos: I - a pretensão de cobrança de dívidas ilíquidas constantes de instrumento público ou particular. Ademais, nos termos do artigo 240, §1º do Código de Processo Civil, ocorre a interrupção da prescrição pelo despacho que ordena a citação, retroagindo à data da propositura da ação que, in casu, foi ajuizada em 03/08/2023. Isso posto, acolho a prejudicial de mérito, para reconhecer a prescrição das despesas condominiais referentes aos meses de junho a setembro de 2017. DAS PRELIMINARES Da gratuidade da justiça da requerida A parte ré requereu os benefícios da assistência judiciária gratuita. Entretanto, verifico que a requerida limitou-se a formular o pedido de forma genérica, desacompanhado de qualquer documento que demonstrasse o comprometimento de sua subsistência e a alegada incapacidade econômica. Isso posto, indefiro o pedido de justiça gratuita formulado pela ré. Da ilegitimidade ativa A parte autora sustenta que, embora na qualidade de condomínio de fato detém legitimidade para a cobrança de taxas condominiais em razão de sua existência material e funcional, evidenciada pela regular convocação de assembleias. Embora a constituição de fato de um condomínio não seja óbice à exigibilidade de cotas condominiais, extrai-se da “Ata de Transição” juntada pelo próprio requerente (ID 28934000) que houve modificação substancial na administração do condomínio, uma vez que ocorreu a transferência da administração à Associação dos Moradores do Condomínio do Thermas, a qual passou a deter a titularidade para arrecadação das taxas condominiais a partir de 01/09/2019, com vencimento no mês subsequente, ficando a cargo do requerente apenas o fornecimento de água: Ficou estipulado e acordado entre o Thermas e representantes da associação aqui presentes a data de 1 de Setembro de 2019 como entrega da referida administração, com seus débitos e créditos zerados até a referida data. Todos os pagamentos realizados até o mês de agosto, mediante o último boleto cujo vencimento é 10/09/2019 ficará a cargo e por conta do Thermas, sendo vedado à associação receber quaisquer valores anteriores a 31/08/2019, seja a que título for. In casu, pretende o requerente a condenação da requerida ao pagamento das cotas condominiais não prescritas, relativas ao período de 10/09/2019 a 03/07/2023. Nos termos do §3º, inciso VI, do artigo 485 do Código de Processo Civil o juiz conhecerá de ofício a ausência de legitimidade ou de interesse processual enquanto não ocorrer o trânsito em julgado. Destarte, verifico a ilegitimidade ativa ad causam do requerente no que tange às parcelas condominiais posteriores ao vencimento de 10/09/2019, em razão da transferência da gestão à Associação de Moradores, subsistindo o direito do autor, a partir dessa data, apenas para cobrança relativa ao fornecimento de água. Entretanto, tal verba não se comunica com a natureza jurídica da taxa condominial e, ademais, o pedido da presente demanda restringe-se exclusivamente às cotas condominiais e seus encargos moratórios. Isso posto, reconheço de ofício a ilegitimidade ativa ad causam, para cobrança das taxas condominiais vencidas após 10 de setembro de 2019. Da ilegitimidade passiva A preliminar de ilegitimidade passiva alegada pela requerida deve ser rechaçada, eis que deve ser aplicada na espécie a teoria da asserção e, por força de tal tese, a legitimidade, enquanto condição da ação referente à pertinência subjetiva da demanda, deve ser averiguada a partir da narrativa autoral. No caso em análise, a tese da requerida baseada na alienação do bem não encontra amparo pleno na prova documental, uma vez que o instrumento de permuta (ID 62585623) revela-se insuficiente para afastar, de plano, a responsabilidade da requerida, visto que não abarca o período integral da dívida condominial, razão pela qual a preliminar de ilegitimidade passiva confunde-se com o próprio cerne do litígio e será analisada conjuntamente com o mérito da demanda. Isso posto, rejeito a legitimidade passiva da requerente. Não havendo mais preliminares a serem superadas ou nulidades a serem sanadas, passo a análise do mérito. FUNDAMENTAÇÃO No mérito, cinge-se a controvérsia em determinar a responsabilidade da requerida pelo adimplemento da cota condominial remanescente. A taxa condominial resulta de obrigação legal imposta a todos os condôminos de concorrer para as despesas do condomínio, regida pela Lei nº 4.591/64 e complementada pela Convenção e Regimento Interno do Condomínio. Nesse sentido a legislação estabelece o seguinte: Art. 12, da Lei nº 4.591/64: Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. Ademais, o C. Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que “a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.” CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERÍODO ANTERIOR À POSSE DO TERCEIRO ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos, decidiu que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitirá na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (REsp n. 1.345.331/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). 3. O Tribunal de origem concluiu que a dívida exequenda remetia a período em que terceiros/adquirentes não haviam sido imitidos na posse do imóvel. A recorrente, por outro lado, não demonstra que o condomínio teria efetiva ciência da compra e venda do imóvel. Alterar as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial.4. Incidência da Súmula 83/STJ.5. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2118071 SP 2024/0006269-4, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 23/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/09/2024) No caso em análise, verifico que o “Contrato Particular de Compromisso de Permuta de Bens Imóveis” foi firmado em 25/09/2019 (ID 62585623) e, outrossim, a própria requerida, em sua defesa, admitiu expressamente que a imissão na posse pelo promitente comprador ocorreu em setembro de 2019. Entretanto, a parcela remanescente sobre a qual recaí a legitimidade da requerente para a cobrança antes de operar-se a transferência da administração à Associação de Moradores refere-se, tão somente, ao mês de agosto de 2019, com vencimento em 10/09/2019 (ID 28933986), período em que a requerida ainda exercia a posse plena e a titularidade do imóvel, verifico que a taxa condominial com vencimento em 10/09/2019 é de sua responsabilidade. Destarte, por se tratar de adimplemento de taxas condominiais cuja responsabilidade é remetida ao período em que terceiro adquirente não havia sido imitido na posse do imóvel, a procedência do pedido é medida que se impõe. DISPOSITIVO Ante o exposto: I - reconheço a prescrição das parcelas referentes aos meses de junho a setembro de 2017, extinguindo o feito com resolução do mérito quanto a essas parcelas, nos termos do artigo 487, II, do CPC. II - reconheço de ofício a ilegitimidade ativa da parte autora em relação às taxas condominiais vencidas no período de 10/10/2019 a 03/07/2023, extinguindo o feito sem resolução de mérito quanto a essas parcelas, nos termos do artigo 487, II, do CPC. III - No mérito remanescente, julgo procedente o pedido para condenar a parte ré ao pagamento da cota condominial vencida em 10/09/2019, acrescida de juros de mora e correção monetária. Considerando a sucumbência mínima da requerida, conforme estabelece o artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, condeno a parte autora ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte ré, nos termos do art. 85, §2º do Código de Processo Civil, todavia, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade da justiça (art. 98, § 3º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, e nada mais havendo a ser feito, arquive-se. Diligencie-se. Guarapari/ES, data da assinatura eletrônica. Fernanda Corrêa Martins Juíza de Direito (Ofício DM nº 0285/2026)