Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
AUTOR: JOEL SOARES REZENDE, DENISE DE MACENA REZENDE, JADER DE MACENA REZENDE
REU: ROSANGELA GONCALVES DE ARAUJO Advogados do(a)
AUTOR: LEONARDO SOUSA LANDI - RJ187913, MARCELO LANDI - RJ74461 S E N T E N Ç A Processo inspecionado.
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5007923-90.2024.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Cobrança ajuizada por JOEL SOARES REZENDE, DENISE DE MACENA REZENDE e JADER DE MACENA REZENDE em face de ROSANGELA GONÇALVES DE ARAÚJO. Em síntese, os autores narram que, em 26/07/2017, firmaram com a requerida um contrato particular de promessa de cessão de direito real sobre o imóvel descrito na inicial, pelo valor total de R$ 140.000,00, mediante o pagamento de um sinal de R$ 50.000,00 e o saldo remanescente em 90 (noventa) parcelas mensais de R$ 1.000,00, sujeitas a reajuste anual de 15%. Afirmam que a ré, imitida na posse do bem, deixou de aplicar os reajustes contratuais a partir de 2019, depositando mensalmente o valor inferior de R$ 1.150,00. Requerem a resolução do contrato (com base na cláusula 5ª), a reintegração da posse e a condenação da requerida ao pagamento do saldo devedor atualizado. A ré, assistida pela Defensoria Pública, apresentou contestação tempestiva. Em sede preliminar, requereu a gratuidade da justiça e impugnou o valor da causa. No mérito, defendeu a impossibilidade de rescisão contratual com fulcro na teoria do adimplemento substancial e no princípio da boa-fé objetiva, alegando ter quitado a maior parte do contrato. Subsidiariamente, para o caso de rescisão, pleiteou a retenção máxima de 25% dos valores pagos pelos autores, bem como indenização e direito de retenção por benfeitorias. Impugnou a metodologia de cálculo apresentada pelos autores. Houve réplica à contestação, rechaçando as teses defensivas e reiterando os termos da exordial. Em decisão saneadora, este Juízo deferiu a gratuidade de justiça à requerida, rejeitou a impugnação ao valor da causa e designou audiência de conciliação. A audiência de conciliação restou infrutífera, oportunidade em que foi concedido prazo aos autores para ajustarem a planilha de débitos face à impugnação oral da Defensoria Pública. Os autores juntaram nova planilha apontando o débito de R$ 50.815,55. Por meio da decisão de ID 81444494, este Juízo indeferiu os pedidos de produção de prova oral e pericial formulados pela ré, por se tratar de matéria exclusivamente de direito, determinando a intimação da requerida para manifestação sobre a nova planilha, sob pena de preclusão. A ré apresentou petição impugnando especificamente a metodologia de cálculo, asseverando que a multa de 10% foi indevidamente calculada sobre o montante principal somado aos juros moratórios (bis in idem), devendo incidir apenas sobre o valor principal corrigido. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos moldes do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia estabelecida é eminentemente de direito e os fatos relevantes já se encontram suficientemente demonstrados pela prova documental carreada aos autos. A relação jurídica entre as partes é incontroversa, consubstanciada no contrato de promessa de cessão de direito real. Igualmente incontroverso é o fato de que a requerida adimpliu o sinal de R$ 50.000,00 e efetuou o pagamento contínuo das parcelas mensais estipuladas, contudo, sem observar a integralidade do reajuste anual de 15% previsto contratualmente a partir do ano de 2019. A controvérsia central reside em verificar se o inadimplemento parcial (referente aos reajustes anuais) justifica a medida drástica de resolução do contrato e a consequente reintegração de posse pretendida pelos autores, ou se incide, na espécie, a Teoria do Adimplemento Substancial defendida pela ré. Analisando o quadro fático-financeiro, nota-se que o valor histórico da avença era de R$ 140.000,00. A requerida quitou expressiva monta do negócio (o montante de entrada acrescido das dezenas de parcelas ao longo dos anos). O inadimplemento apontado pelos autores não recai sobre as parcelas em si, mas sobre a rubrica acessória do reajuste anual de 15%, o que gerou um saldo devedor remanescente. Aplica-se ao caso a Teoria do Adimplemento Substancial, corolário dos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do Código Civil). Tal teoria visa impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor nos casos em que o devedor já cumpriu parte significativa e essencial da obrigação. A jurisprudência pátria, capitaneada pelo Superior Tribunal de Justiça, é pacífica no sentido de que o cumprimento expressivo da avença obsta a sua desconstituição, restando ao credor a via executiva ou de cobrança para a satisfação do saldo devedor remanescente. No caso em tela, a decretação de rescisão do contrato, com a devolução das partes ao status quo ante e a reintegração de posse após anos de moradia e consolidação da situação fática, mostra-se medida desproporcional ao vício (ausência de repasse dos reajustes). Portanto, os pedidos de rescisão contratual e reintegração de posse devem ser julgados improcedentes. Por consectário lógico, mantido o contrato e a posse com a requerida, restam prejudicados os pedidos subsidiários da ré referentes à retenção de valores pagos e à indenização por benfeitorias. Ultrapassado o pleito rescisório, subsiste o pedido de cobrança das diferenças devidas. Resta evidente o dever da requerida de adimplir o saldo remanescente, sob pena de enriquecimento sem causa. No que tange à apuração do quantum debeatur, assiste razão à requerida em sua impugnação de ID 83022723. A planilha elaborada pelos autores calculou a multa contratual de 10% sobre o somatório do valor principal atualizado e dos juros moratórios. Tal metodologia configura indevido bis in idem e anatocismo ilegal. A multa compensatória/moratória, por possuir a mesma natureza de penalidade contratual que os juros de mora, deve incidir de forma isolada e exclusivamente sobre o valor do débito principal devidamente corrigido monetariamente, não podendo ter em sua base de cálculo outros encargos moratórios. Destarte, a procedência parcial da demanda é a medida que se impõe, garantindo aos autores o recebimento do saldo inadimplido, o qual deverá ser repactuado nos exatos moldes da fundamentação acima (conforme metodologia defendida pela ré).
Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial para: REJEITAR o pedido de resolução contratual e de reintegração de posse, reconhecendo a ocorrência do adimplemento substancial do contrato por parte da requerida. CONDENAR a requerida ao pagamento das diferenças devidas a título de reajuste anual de 15% sobre as parcelas contratuais. Sobre o valor histórico de cada diferença mensal devida incidirá correção monetária (pelos índices da CGJ/TJES) desde os respectivos vencimentos, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir de cada inadimplemento, e multa contratual de 10% (dez por cento) incidente exclusivamente sobre o valor principal corrigido (excluídos os juros moratórios de sua base de cálculo). Do valor apurado deverão ser rigorosamente abatidos os depósitos parciais efetuados pela ré. Dada a sucumbência recíproca (art. 86 do CPC) — considerando que os autores decaíram do pedido de rescisão e reintegração, mas lograram êxito na cobrança —, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada. Condeno ainda as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, devidos reciprocamente aos patronos da parte adversa (sendo a cota da ré destinada ao FADEPES). Ressalto, contudo, que a exigibilidade das verbas sucumbenciais imputadas à requerida fica suspensa, por ser ela beneficiária da Gratuidade da Justiça, nos exatos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Em caso de interposição de apelação, INTIME-SE o apelado para, caso queira, apresentar contrarrazões no prazo legal e, após, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado. Ou, inexistindo recurso, AGUARDE-SE o trânsito em julgado e ARQUIVEM-SE os autos com as baixas legais. DILIGENCIE-SE. Guarapari/ES, 27 de março de 2026. MÁRIO DA SILVA NUNES NETO Juiz de Direito (Assinatura Eletrônica)