Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: ANTONIO SILVA PEREIRA
REQUERIDO: MARIA AUXILIADORA COSTA Advogado do(a)
REQUERIDO: TAISA BARBOZA VARGAS PEREIRA - ES35989 Sentença (serve este ato como mandado/carta/ofício)
Carta - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1º Juizado Especial Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Des Annibal de Athayde Lima, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492685 PROCESSO Nº 5023815-60.2025.8.08.0035 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436)
Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada por ANTONIO SILVA PEREIRA em face de MARIA AUXILIADORA COSTA, na qual o autor pleiteia o ressarcimento de valores despendidos com a transferência de um imóvel e com a quitação de débitos condominiais. O valor total pleiteado é de R$16.787,59 (dezesseis mil setecentos e oitenta e sete reais e cinquenta e nove centavos). Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva A requerida sustenta não ser parte legítima para figurar no polo passivo, pois atuou como mera representante do espólio de Paulo César Costa, verdadeiro vendedor no contrato. Pela Teoria da Asserção, a legitimidade das partes é aferida com base nas alegações feitas pelo autor na petição inicial. O requerente imputa à requerida, Maria Auxiliadora, a responsabilidade pessoal pelos fatos, alegando que ela se comprometeu a arcar com os custos e, posteriormente, "desapareceu". Se a responsabilidade é, de fato, da requerida ou do espólio, é questão que se confunde com o próprio mérito da causa e com ele será analisada. Assim, com base nas alegações autorais, reconheço a pertinência subjetiva da requerida para a demanda. Rejeito, pois, a preliminar. Pois bem. A controvérsia cinge-se a definir a responsabilidade pelo pagamento das despesas de transferência do imóvel e dos débitos condominiais em atraso. Das Despesas de Transferência do Imóvel O autor pleiteia o ressarcimento de R$11.654,89 (onze mil seiscentos e cinquenta e quatro reais e oitenta e nove centavos), gastos para a regularização e transferência do imóvel para seu nome. A regra geral sobre a matéria está disposta no Art. 490 do Código Civil, que estabelece: "Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição." O Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (ID 71802736) é o principal instrumento para verificar a existência de "cláusula em contrário", como prevê o dispositivo transcrito. Verifico porém que a Cláusula Sexta do referido pacto prevê apenas que o vendedor se obriga a "outorgar e assinar" a escritura definitiva, não mencionando qualquer obrigação de custear os emolumentos e impostos decorrentes. Destarte, não havendo disposição contratual que transfira tal ônus ao vendedor, prevalece a regra legal, sendo do comprador, ora requerente, a responsabilidade por tais custos. Ademais, a alegação de um acordo verbal em sentido contrário é frágil e não pode se sobrepor ao que foi formalizado por escrito e ao que a própria lei determina, especialmente em negócios jurídicos que exigem tal formalidade. Outrossim, o comprovante de transferência de R$ 5.000,00 (ID 71802739 - Pág. 1), anotado pelo próprio punho do autor como "Empréstimo para completar o pagamento do Imposto de transmissão", corrobora a tese de que o autor estava ciente de sua obrigação, tendo inclusive buscado auxílio financeiro para cumpri-la, e não que a requerida estaria lhe ressarcindo. O pedido de restituição dos valores gastos com a transferência do imóvel é, portanto, improcedente. Dos Débitos Condominiais A obrigação de ressarcir os valores pagos pelo autor a título de cotas condominiais vencidas antes da entrega das chaves tornou-se incontroversa, em razão do reconhecimento da procedência do pedido pela própria requerida. Ao propor o pagamento em seu nome pessoal, a requerida assumiu para si a obrigação, independentemente de a dívida ser originária do espólio. Este ato vincula a sua pessoa e o seu patrimônio ao cumprimento da obrigação.
Trata-se de comportamento contraditório (venire contra factum proprium) alegar ilegitimidade e, simultaneamente, confessar a dívida e propor acordo para quitá-la pessoalmente. Prevalece, pela boa-fé processual, o ato de reconhecimento e assunção da dívida relativa aos débitos condominiais. Dessa forma, a preliminar de ilegitimidade passiva fica superada pelo próprio ato da requerida, que se tornou responsável pelo débito condominial ao reconhecê-lo e se propor a pagá-lo. O autor, por sua vez, requer o pagamento de R$5.132,70 (cinco mil cento e trinta e dois reais e setenta centavos) referentes às cotas condominiais em atraso. As dívidas de condomínio possuem natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel. Contudo, no âmbito de uma relação contratual de compra e venda, as partes podem dispor sobre a responsabilidade por tais débitos. A Cláusula Quarta do contrato (ID 71802736 - Pág. 2) é clara ao estabelecer que o vendedor se responsabiliza por entregar o imóvel "livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus, em dia com todos os pagamentos de IPTU, água, luz, até a data da entrega das chaves". Por interpretação extensiva e pela boa-fé, essa obrigação alcança as cotas condominiais. A requerida, em sua defesa, afirma que a posse foi entregue em maio de 2020. O documento "RELAÇÃO DAS CONTAS ORIGINAIS" (ID 71802739 - Pág. 4), juntado pelo próprio autor, discrimina os débitos que compõem o acordo feito com o condomínio. Da análise deste documento, verifica-se que as dívidas relativas ao período anterior e inclusive a maio de 2020 (Mês Ref: 09/2019, 12/2019, 02/2020, 04/2020 e 05/2020) somam um valor original de R$ 2.076,15 (dois mil e setenta e seis reais e quinze centavos). O valor restante do acordo pago pelo autor (total de R$5.132,70) refere-se a débitos posteriores à sua imissão na posse (como os de 2021, discriminados no ID 80651485), sendo, portanto, de sua exclusiva responsabilidade. Dessa forma, a responsabilidade da parte vendedora (ora da requerida) limita-se aos débitos vencidos até a entrega da posse, no montante de R$2.076,15 (dois mil e setenta e seis reais e quinze centavos). Tendo o autor quitado a integralidade da dívida para regularizar a situação do bem, faz jus ao ressarcimento deste valor específico. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados na inicial, para tão somente CONDENAR a requerida, MARIA AUXILIADORA COSTA, a pagar ao requerente, ANTONIO SILVA PEREIRA, a quantia de R$ 2.076,15 (dois mil e setenta e seis reais e quinze centavos). Este valor deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da Corregedoria-Geral da Justiça a partir da data do efetivo desembolso pelo autor (pagamento do acordo, em 26/08/2024, conforme ID 71802739) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação (26/09/2025, conforme ID 79509559). Por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Sem custas e honorários advocatícios, em conformidade com o art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as devidas baixas. VILA VELHA-ES, 7 de abril de 2026. FELIPE LEITÃO GOMES Juiz de Direito
09/04/2026, 00:00