Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO AREIA PRETA
EXECUTADO: BELINA GONCALVES MATOS Advogado do(a)
EXEQUENTE: SILVANA SILVA DE SOUZA - ES7235 Advogado do(a)
EXECUTADO: EDSON VIEIRA E SILVA - ES7844 - DECISÃO - Cuidam os autos de cumprimento de sentença movido pelo Condomínio do Edifício Areia Preta em face de Belina Gonçalves Matos, tendo por objeto a satisfação de débitos condominiais. Em segunda praça realizada presencialmente em 02/04/2025, o Sr. Mário Nazaré de Souza arrematou os direitos relativos ao imóvel, consubstanciado na loja comercial "A", de matrícula nº 51.171, integrante do Edifício Areia Preta, nesta Cidade de Guarapari/ES, pelo valor de R$ 90.000,00 (50% da avaliação de R$ 180.000,00), com pagamento de sinal de R$ 50.000,00 à vista e saldo remanescente de R$ 40.000,00 em 20 parcelas mensais de R$ 2.000,00. Lavrado o auto de arrematação e expedida a carta de arrematação devidamente assinada (ID 70216609), a executada foi intimada e não apresentou impugnação (ID 70215219). O exequente, na sequência, peticionou (ID 67387509), apresentando planilha atualizada do débito no montante de R$ 125.135,44 (ID 67387510), requerendo o levantamento dos valores depositados em conta judicial. Instado a promover o registro da carta de adjudicação e o cancelamento da penhora pregressamente determinada, o Cartório de Registro Geral de Imóveis de Guarapari/ES informou, no ID 72295894, o adiamento do registro da carta de arrematação, vez que: (a) a matrícula nº 51.171 registra a nua-propriedade em nome de Luis Alberto Viana Tirelli Dias e o usufruto em nome de Almir Tirelli Dias e sua esposa, e não em nome da executada, violando o princípio da continuidade registral (arts. 195 e 237 da Lei 6.015/73); (b) ausência de comprovante de pagamento de ITBI; (c) há necessidade de apresentação de Certidão de Autorização de Transferência (CAT) e comprovação de recolhimento do laudêmio, por se tratar de terreno de marinha; (d) necessidade de pagamento prévio de emolumentos. Intimadas as partes e o arrematante, manifestou-se apenas o exequente (ID 76770699), sustentando que a arrematação é válida, que os entraves registrais não configuram vício e que o arrematante dispõe de meios legais próprios para a regularização. Em 04/03/2026, compareceu aos autos o arrematante, representado por advogado, requerendo, em síntese: (a) habilitação de seu patrono; (b) reconhecimento da validade e irretratabilidade da arrematação como aquisição originária; (c) declaração de inexistência de responsabilidade por débitos anteriores; (d) determinação ao RGI para registro da arrematação com superação dos entraves da cadeia dominial pretérita e cancelamento de gravames; (e) vedação de levantamento de valores pelo exequente até a consolidação do registro; e (f) subsidiariamente, fixação de responsabilidade pela regularização. Informou, ainda, que o pagamento encontra-se adimplente (sinal de R$ 50.000,00 somado a 11 parcelas de R$ 2.000,00). É o relatório, em síntese. Decido. De início, como visto, infere-se que o arrematante constituiu advogado nos autos e juntou procuração (ID 91896042). Em sendo assim,
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 0016879-06.2012.8.08.0021 CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) defiro a habilitação do Dr. Douglas Turbay Costa (OAB/ES 26.520), da Dra. Tainá Rita O. Feu Turbay (OAB/ES 33.237) e da Dra. Bárbara Soares Lopes (OAB/ES 39.448) como patronos do arrematante, determinando à Secretaria que proceda ao cadastramento de Mario Nazare de Souza como terceiro interessado, e seus respectivos advogados, no sistema PJe. Feito esse registro, verifico que a questão central ora posta reside no impasse entre a arrematação judicial regularmente consumada e as exigências formuladas pelo Cartório de RGI para o registro da carta. Sobre a matéria, é necessário distinguir com precisão os planos da validade do ato expropriatório e da viabilidade registral. Quanto à validade da arrematação, não vislumbro qualquer vício. Todavia, impõe-se registrar que a arrematação deu-se sobre os direitos da executada sobre o imóvel, decorrentes de contrato particular de compra e venda celebrado com os proprietários registrais, nos exatos termos da decisão de ID 53546352. A arrematação recaiu, portanto, sobre direitos aquisitivos legitimamente integrantes do patrimônio jurídico da executada, o que é plenamente admissível (art. 835, XII, do CPC). Quanto ao registro, as exigências formuladas pelo Cartório de RGI não invalidam a arrematação, pois dizem respeito a providências necessárias para a formalização registral, que constituem etapa posterior e distinta do ato expropriatório. Além disso, dessume-se que as exigências formuladas pelo RGI encontram amparo legal. Como dito, o que foi arrematado não foi a propriedade registral, mas sim os direitos aquisitivos da executada decorrentes de contrato particular de compra e venda. Diante desse cenário, o registro direto da carta de arrematação em favor do arrematante, com superação da cadeia dominial pretérita, demandaria providência registral que este Juízo, por si só, não tem competência para determinar de forma impositiva ao Oficial Registrador, sob pena de violação à independência funcional do serviço registral e ao princípio da legalidade estrita que rege a atividade notarial (art. 289 da Lei 6.015/73). Nesse particular, caberia ao arrematante, sub-rogado nos direitos da executada, buscar a regularização da titularidade em face dos proprietários registrais pelas vias ordinárias próprias. Em igual sentido, no que pertine às obrigações fiscais e cartorárias, consubstanciadas no recolhimento de ITBI, a obtenção de CAT, pagamento de laudêmio (por se tratar de terreno de marinha) e quitação dos emolumentos, estas se apresentam, de fato, como condições indispensáveis para o registro (art. 289 da Lei 6.015/73), constituindo ônus exclusivo do arrematante. Impõe-se, nesse sentido, indeferir a pretensão do arrematante voltada a retenção dos valores depositados em conta judicial enquanto não houver "plena aptidão registral do título". A arrematação judicial, uma vez perfeita e irretratável, destina o produto da alienação judicial à satisfação do crédito exequendo (art. 905 do CPC), independentemente de eventual dificuldade registral posterior. Afinal, a transferência registral é interesse precipuamente do arrematante, não podendo sua eventual demora obstar o direito do credor de receber o que lhe é devido, notadamente face a arrematação tão somente dos direitos da executada decorrentes de contrato particular de compra e venda. Posto isso, reconheço a validade, eficácia e irretratabilidade da arrematação realizada em 02/04/2025, nos termos do art. 903, caput, do CPC, ao tempo em que consigno que o objeto da arrematação consistiu nos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel de matrícula nº 51.171, decorrentes de contrato particular de compra e venda, e não na propriedade registral. Esclareço, outrossim, ao arrematante que as exigências formuladas pelo CRGI (ITBI, laudêmio, CAT, emolumentos e regularização da cadeia dominial) constituem providências de sua responsabilidade, cabendo-lhe adotar as medidas legais pertinentes para viabilizar o registro, em procedimento próprio. Indefiro o pedido de declaração genérica de inexistência de responsabilidade do arrematante por débitos perante a União, SPU e demais órgãos, por extrapolar o objeto deste cumprimento de sentença. Junto aos autos o extrato atualizado da conta judicial vinculada a este processo. Intimem-se, inclusive o arrematante, para ciência desta decisão. Preclusa esta decisão, certifique-se e expeça-se o competente alvará assegurando-se o levantamento, pelo condomínio exequente, dos valores depositados em conta judicial originários da arrematação, intimando-o, ato contínuo, para que requeira o que entende de direito ao regular prosseguimento do feito, no prazo de 15 (quinze) dias, oportunidade em que deverá acostar aos autos planilha de débito remanescente devidamente atualizada, sob as penas da lei. Cumpra-se. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -