Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL JEQUITIBA
EXECUTADO: SATH CONSTRUCOES LTDA Advogado do(a)
EXEQUENTE: CHEIZE BERNARDO BUTERI MACHADO DUARTE - ES6512 Advogado do(a)
EXECUTADO: VICTOR QUEIROZ PASSOS COSTA - ES12506 DECISÃO- CARTA- OFÍCIO Relatório dispensado conforme o art. 38 da Lei nº 9.099/95.
EXEQUENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL JEQUITIBA Endereço: JERONIMO RIBEIRO, 29, - de 1 a 57 - lado ímpar, AMARELO, CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM - ES - CEP: 29304-637 REQUERIDO/EXECUTADO: SATH CONSTRUCOES LTDA Endereço: Fazenda Vista Alegre, s/n, Tel. (28) 99956-4141 e (28) 99985-7476, Zona Rural, CASTELO - ES - CEP: 29360-000
Intimação - Diário - PROCESSO Nº 5000272-03.2025.8.08.0011 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de Embargos à Execução opostos por SATH CONSTRUÇÕES LTDA (ID 78230708), nos quais sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam. No mérito, questiona a evolução do débito e a responsabilidade pelas taxas condominiais da unidade 402, vencidas entre agosto de 2019 e julho de 2024. Compulsando os autos, verifico, de plano, que o executado não procedeu à garantia do juízo, requisito essencial para a admissibilidade dos embargos no rito dos Juizados Especiais, conforme dicção do art. 52, inciso IX, da Lei nº 9.099/95 e do Enunciado nº 117 do FONAJE. Assim, a ausência de penhora ou depósito inviabiliza o conhecimento das teses de mérito, como o excesso de execução ou a revisão de valores. Contudo, a ilegitimidade passiva constitui matéria de ordem pública, cognoscível de ofício e a qualquer tempo pelo magistrado. Por tal razão, em observância aos princípios da economia processual e da fungibilidade, analiso a insurgência sob o prisma da objeção de pré-executividade, o que prescinde da segurança do juízo. No que tange à responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), fixou a tese de que a responsabilidade pelas dívidas de condomínio é definida pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, independentemente do registro no Cartório de Imóveis.
No caso vertente, o embargante colacionou aos autos o "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" (ID 78230720 - fls. 385-391), demonstrando que a unidade imobiliária foi alienada a terceiro (Lhilciney Bissoli Vargas) em 16/06/2017. Nota-se que o período de inadimplência objeto da execução (2019 a 2024) é integralmente posterior à referida alienação. Ademais, resta evidenciada a ciência do condomínio quanto à substituição da posse, uma vez que a própria planilha de débitos e os boletos anexados indicam que a gestão condominial possuía meios de identificar o real ocupante do imóvel, não podendo a construtora, anos após a entrega das chaves e a venda da unidade, ser compelida a responder por débitos de quem detém a posse direta e o usufruto dos serviços comuns. A manutenção da SATH CONSTRUÇÕES LTDA no polo passivo configuraria evidente erro de direcionamento da execução, ferindo a lógica da obrigação propter rem, que deve ser perseguida contra quem efetivamente usufrui da unidade e integra a comunidade condominial no período do débito.
Ante o exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE dos embargos para, no ponto conhecido, ACOLHER A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA suscitada por SATH CONSTRUÇÕES LTDA. Por conseguinte, JULGO EXTINTA A EXECUÇÃO em face da referida executada, com fulcro no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. No que tange aos demais tópicos dos embargos (mérito e excesso), REJEITO-OS liminarmente ante a ausência de garantia do juízo, nos termos do art. 52, IX, da Lei nº 9.099/95. Custas e honorários indevidos nesta fase (art. 55 da Lei nº 9.099/95). Transitada em julgado, arquive-se imediatamente. DILIGENCIE-SE. CUMPRA-SE ESTA DECISÃO SERVINDO DE CARTA/OFÍCIO, via de consequência, DETERMINO o seu encaminhamento ao setor responsável, na forma e prazo legais. FINALIDADE INTIMAR a parte abaixo descrita sobre a Decisão de Embargos acima., bem como para ciência das advertências abaixo transcritas. ADVERTÊNCIAS 1) Da sentença, excetuada a homologatória de conciliação ou laudo arbitral, caberá recurso inominado, no prazo de 10 (dez) dias, contados da ciência da sentença (Art. 42, caput, da Lei nº 9.099/95) e as partes serão obrigatoriamente representadas por advogado(s) (§ 2º do art. 41, da Lei nº 9.009/95); 2) O preparo será realizado, independentemente de intimação, nas 48 (quarenta e oito) horas seguintes à interposição, sob pena de deserção. 3) Caberão embargos de declaração quando, na sentença ou acórdão, houver obscuridade, contradição, omissão ou dúvida (Art. 48, caput, da Lei nº 9.099/95), que deverão ser interpostos no prazo de cinco dias, contados da ciência da decisão (Art. 49 da Lei nº 9.099/95). Os embargos de declaração suspenderão o prazo para recurso (Art. 50 da Lei nº 9.099/95). CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM - ES, datado e assinado eletronicamente. RONEY GUERRA – Juiz de Direito REQUERENTE/ Endereço: JERONIMO RIBEIRO, 29, - de 1 a 57 - lado ímpar, AMARELO, CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM - ES - CEP: 29304-637 REQUERIDO/