Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: HELVECIO LACERDA JUNIOR
INTERESSADO: EI CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA Advogado do(a)
INTERESSADO: THIAGO DURAO PANDINI - ES20855 SENTENÇA HELVÉCIO LACERDA JÚNIOR apresentou suscitação de dúvida em razão de requerimento de retificação administrativa apresentado pela EI Construtora e Incorporadora Ltda., referente ao imóvel constante da matrícula de n° 42.685, do Livro n° 2, do Cartório de Registro de Imóveis. Extrai-se da petição, em síntese, que “Foi apresentado para registro documentação referente à retificação administrativa do imóvel constante da matrícula nº 42.685, do Livro nº 2, deste Registro de Imóveis, conforme procedimento previsto nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos. Após levantamento topográfico, foi constatado um aumento significativo de área de 136,15m² (cento e trinta e seis metros e quinze décimos quadrados), ou seja, o imóvel com área de 587,11m² (quinhentos e oitenta e sete metros e onze décimos quadrados), após levantamento topográfico feito pelo responsável técnico credenciado, passou a ter a área de 723,26m² (setecentos e vinte e três metros e seis décimos quadrados)”. Expõe que “Quando da qualificação registraria, foi solicitada por esta Serventia toda a documentação exigida por Lei para a prática do ato de retificação de registro, e fora apresentada pela suscitante, porém, o que causou a qualificação negativa dos trabalhos topográficos foi o estimado aumento da área do imóvel, ou seja, 136,15m² (cento e trinta e seis metros e quinze décimos quadrados) a mais que a área registrada. A retificação não tem o condão de aumentar ou diminuir a área do imóvel”. Esclarece que “Neste sentido, retificar significa corrigir falha ou inserir dado omisso, não significa necessariamente, adequar o registro imobiliário à realidade fática, como ocorre no caso apresentado pela suscitante, pois o excesso de área pode ter se dado por inúmeras possibilidades, como por exemplo, ser parcela de terreno adquirida de vizinho por acordo informal ou área doada, que nesse caso haveria a incidência de imposto de transmissão”. Por fim, acentua que “A retificação é o caminho correto para a regularização se for provado que o imóvel sempre teve aquela área e que a falha está no dado registrado. Embora não exista limite para o aumento ou diminuição da área, existe o limite do bom senso, pois, quanto maior a divergência, maior o ônus aos proprietários em comprovar que se trata de erro e não de acréscimo irregular de área”. A manifestação das partes interessadas foi apresentada no id 87374266. O Ministério Público se manifestou (ID n° 87943540 e 89795599), opinando pela improcedência da dúvida. Passo a decidir.
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Linhares - Vara da Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registro Público, Meio Ambiente e Execuções Fiscais Rua Alair Garcia Duarte, s/nº, Fórum Desembargador Mendes Wanderley, Três Barras, LINHARES - ES - CEP: 29907-110 Telefone:(27) 33711876 PROCESSO Nº 5017077-71.2025.8.08.0030 DÚVIDA (100)
Trata-se de Suscitação de Dúvida apresentado pelo Oficial Interino, Helvécio Lacerda Junior, do Cartório do 1° Ofício e Registro de Imóveis desta comarca motivado pela recusa de retificação de dimensões de imóvel por implicar em aumento significativo de área registrada. O artigo 1.247 do Código Civil/02, da seguinte maneira: “Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule”. Com efeito, extrai-se da leitura de mencionados dispositivos legais a possibilidade de retificação de registro de imóveis, desde que demonstrada a existência de equívoco, imprecisão ou omissão. Acrescente-se que a referida ação se caracteriza por ser um procedimento de jurisdição voluntária, cabível somente nos casos de correções de vícios materiais do registro de imóveis. Sobre a matéria, estipulam os artigos 212 e 213, da Lei nº 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos, com a redação conferida pela Lei nº 10.931/04: Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004); Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; b) indicação ou atualização de confrontação; c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais; e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro; f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas; II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. Por sua vez, prevalece na doutrina que "A retificação não pode ser utilizada como meio de se obter usucapião ou demarcação, ou divisão de terras. É aplicável, apenas, às correções formais do registro" (Vicente Greco Filho - Direito Processual Civil Brasileiro, vol. III, pág. 298). Na hipótese específica dos autos, conforme se extrai do requerimento administrativo de retificação, este foi devidamente instruído com planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, acompanhados da respectiva prova de anotação de responsabilidade técnica, bem como da anuência dos confrontantes. Nessa esteira, revendo o entendimento deste juízo, observo que, uma vez atendidos os requisitos elencados no inciso II do art. 213 da LRP, não cabe a recusa manifestada pelo suscitante sob a alegação de que foi constatado aumento significativo de área e/ou de que há suspeita de aquisição indevida. Isso porque essa modalidade retificatória – retificação administrativa consensual, com anuência dos confrontantes – aplica-se a todos os casos de inserção ou alteração de medidas perimetrais, resultem ou não em modificação da área, razão pela qual se distingue da retificação unilateral prevista no artigo 213, inciso I, alínea “d”, da LRP. Assim, mesmo na hipótese de impossibilidade de o registrador identificar os confrontantes que anuem ao requerimento administrativo, não se pode negar o processamento do pedido, porquanto a retificação objetiva, justamente, corrigir as informações tabulares, adequando-as à realidade. Por outro lado, importa considerar que a alteração das medidas não implica, necessariamente, aquisição de área nova, uma vez que pode ocorrer a constatação de que a área real do imóvel difere daquela constante da matrícula, em razão de erro anteriormente cometido no registro. Nessa hipótese, a correção desse equívoco pode demonstrar que a área do imóvel sempre foi maior – ou menor – do que a constante da matrícula, o que enseja a correspondente retificação do registro. Assim, inexistindo dúvida quanto à ocorrência do erro, a correção da área pode dar-se tanto para maior quanto para menor, sem limitação prévia ao acréscimo ou à diminuição. Cumpre ponderar, ainda, que a circunstância de a alteração superar o percentual de 5%, utilizado como parâmetro no artigo 500 do Código Civil, não constitui motivo, por si só, para remessa da parte à via judicial, mormente quando houver anuência de todos os confrontantes. Persistindo dúvida por parte de algum confrontante, cabe ao registrador formular exigência para que o interessado apresente não apenas o levantamento da área a ser retificada, mas também o das áreas vizinhas, a fim de que a ciência ou anuência seja prestada com o máximo de esclarecimento possível. À luz do exposto, entendo que a improcedência da dúvida é medida que se impõe. DISPOSITIVO Ante ao exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE A DÚVIDA a fim afastar a nota de exigência e autorizar o processamento do requerimento administrativo. Intime-se/comunique-se ao Oficial de Registro na forma do artigo 203 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Sem custas e despesas processuais, na forma da lei. Sem honorários, pois incabível. Encaminhe-se cópia dessa decisão a Corregedoria Geral do Estado do Espírito Santo. Após o trânsito em julgado, não havendo diligências pendentes, arquivem-se incontinente os autos, com as devidas baixas e anotações de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Linhares-ES, data registrada eletronicamente. Thiago Albani Oliveira Galvêas Juiz de Direito