Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: FRI IMOVEIS LTDA
REQUERIDO: DILSON ALVES SANTOS MENEZES DE OLIVEIRA, EDUARDO MOURA ANTUNES, SWIRY BARROS MOURA ANTUNES Advogados do(a)
REQUERENTE: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875, JOAO GUILHERME ALEXANDRE - ES21587, LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722, SUELEN DE ARAUJO MOTTA - ES22657 Advogado do(a)
REQUERIDO: RICARDO CEZAR MOREIRA CANDIDO - ES29233 Advogados do(a)
REQUERIDO: GABRIEL JUNQUEIRA SALES - ES27532, GUSTAVO SHIMABUCO RODRIGUES DE ALMEIDA - ES31286 SENTENÇA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492563 PROCESSO Nº 0016759-71.2019.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Cobrança submetida ao rito do procedimento comum, ajuizada por FRI Imóveis LTDA em face de Dilson Alves Santos Menezes de Oliveira, Eduardo Moura Antunes e Swiry Barros Moura Antunes, todos já devidamente qualificados nestes autos físicos convertidos em eletrônicos [ID 15206628]. Historicamente, a parte autora narra em sua peça vestibular que prestou serviços de intermediação imobiliária, apresentando o imóvel denominado Apartamento Duplex nº 03, Edifício Elegance, de propriedade do primeiro requerido, aos demais demandados. Relata que, em 05/04/2019, houve a formalização de uma "Proposta de Compra" [fls. 31/32], com valor estipulado em R$ 1.700.000,00, a qual envolvia pagamento misto. Argumenta que, inobstante a recusa inicial pelo vendedor em razão das condições de pagamento, as partes entabularam o negócio definitivo logo em seguida, perfectibilizado de forma escamoteada por R$ 1.400.000,00, sem o adimplemento da devida comissão de corretagem, configurando, no seu entender, nítida má-fé e simulação. Regularmente citados, os requeridos apresentaram contestações independentes [fls. 147-163]. Sustentam a preliminar de ilegitimidade passiva e a ausência de obrigação perante a autora, sob o pálio de que a primeira proposta não logrou êxito e não detinha assinatura do vendedor. Asseveram que a concretização da venda decorreu de nova e independente intermediação, perpetrada pela imobiliária de Letícia A. Rody, à qual teria sido pago o montante de R$ 50.000,00 a título de corretagem [fls. 109/110, NFS-e nº 00020], culminando na assinatura do Contrato Particular de Venda e Compra com Financiamento nº 10144778801. Na sequência, a demandante manifestou-se em réplica, rechaçando as teses defensivas e reiterando que a segunda imobiliária pertence à ex-cônjuge do vendedor, o que consubstanciaria manobra simulada para alijar a promovente de seus honorários, ff. 169/193. Superada a fase postulatória, proferiu-se a decisão saneadora [ID 54829937], ocasião em que foram afastadas as preliminares de ilegitimidade passiva, fixados os pontos controvertidos e deferida a produção de prova oral. No curso da instrução, o requerido Dilson Alves requereu a juntada da sentença de dissolução de união estável com Letícia Rody, datada de 2011, para provar a separação há mais de 14 anos e refutar a tese de simulação, ID 83666797. Durante a audiência de instrução e julgamento [Termo de Audiência ID 83750208], registrou-se a ausência da parte autora. Procedeu-se, contudo, à oitiva das testemunhas arroladas pela defesa, os corretores Augusto César Fernandes da Costa e Letícia Apolinário Rody, cujos depoimentos foram gravados em mídia audiovisual. A autora apresentou memoriais no ID 87606918, ratificando a inicial, insistindo na tese de que a aproximação foi o fator determinante e que o contrato posterior com terceiro seria nulo por simulação. O réu Dilson, em suas alegações finais de ID 87609966, reiterou, dentre outras teses, a ausência de contrato com a autora. Por sua vez, os requeridos Eduaro e Swiry apresentaram memoriais de ID 87715732, reiterando a improcedência total dos pedidos, destacando a ausência de resultado útil pela autora, o pagamento comprovado a terceiro e a ruptura do nexo causal, além da falta de validade formal da proposta inicial. É o relatório. Decido: Prefacialmente, cumpre assinalar que as questões atinentes à ilegitimidade passiva já foram exaustivamente apreciadas e rechaçadas por ocasião do saneamento do feito, estando a matéria preclusa, razão pela qual adentro, desde logo, ao mérito da controvérsia. Adentrando o cerne da lide, a celeuma jurídica gravita em torno do direito da imobiliária autora à percepção da comissão de corretagem, face à perfectibilização de contrato de compra e venda de imóvel cujas tratativas iniciais foram por ela inegavelmente encabeçadas, mas cuja conclusão formalizou-se mediante a suposta atuação de uma segunda corretora, em curto lapso temporal. Sob a ótica da prova documental, merece especial e verticalizado relevo o exame minucioso da "Proposta de Compra" outrora formalizada. Conquanto a defesa do alienante (Sr. Dilson) sustente com veemência a inexistência de contrato de corretagem formal em razão da ausência de sua assinatura no referido documento, a leitura atenta das Cláusulas 9 e 10 do instrumento deita por terra a tentativa dos requeridos de se furtarem à obrigação. Com efeito, a Cláusula 9 do referido pacto estabelece, de forma clara e incontroversa, que os promitentes compradores e o vendedor declaram que a intermediação foi realizada pela autora, sendo a corretagem devida "ainda que as partes celebrem o contrato definitivo mediante a intermediação de outro corretor". Mais contundente ainda é a Cláusula 10, a qual preceitua expressamente que os compradores (Eduardo e Swiry) ficarão obrigados ao pagamento da comissão caso não haja aceite do vendedor àquela proposta específica, mas, posteriormente, venham a celebrar a compra e venda sem a participação da imobiliária. Nesse diapasão, infere-se que, ainda que o alienante não tenha aposto sua firma no documento inicial para aceitar a permuta oferecida, os compradores firmaram o instrumento em caráter irrevogável e irretratável, assumindo, por vontade própria e expressa, a obrigação de honrar os honorários da imobiliária caso viessem a adquirir o exato mesmo bem no futuro. A concretização da venda semanas depois atrai, inexoravelmente, a incidência da cláusula penal assumida pelos compradores, que não podem alegar desconhecimento ou invalidade daquilo que livremente pactuaram. Outrossim, impõe-se lançar luzes sobre a intrincada e reveladora relação estabelecida entre o vendedor (Sr. Dilson) e a autoproclamada "nova corretora" (Sra. Letícia Rody). O arcabouço probatório revela um liame que corrobora de forma indelével a tese de simulação sustentada pela autora. Restou evidenciado nos autos, e confessado pela própria testemunha em audiência, que a proprietária da segunda imobiliária é ex-cônjuge do vendedor. Por conseguinte, a formalização de um negócio de vultosa monta (R$ 1.400.000,00) em um interregno de apenas 20 a 30 dias após a primeira proposta, intermediado justamente pela ex-esposa do proprietário, denota indubitável manobra orquestrada. O preexistente vínculo familiar e a inegável relação de confiança entre o vendedor e a segunda corretora serviram de via transversa para que as partes perfectibilizassem a avença à margem da imobiliária autora, usurpando-lhe o resultado útil de um trabalho primário. A suposta comissão de R$ 50.000,00 paga à empresa da ex-esposa, amparada por uma cláusula lacunosa inserida no contrato de promessa de compra e venda (Cláusula 10.1, que sequer define a forma de pagamento), evidencia nítida roupagem lícita dada a um preceito simulado para contornar a comissão legitimamente devida à demandante. Corroborando a fragilidade da tese defensiva, a prova testemunhal colhida sob o crivo do contraditório foi letal aos interesses dos réus. Indagada incisivamente por este Juízo sobre como se certificou do efetivo encerramento das tratativas com a primeira corretora antes de assumir o negócio, a testemunha Letícia Rody confessou que não exigiu qualquer documento, distrato ou notificação formal. Admitiu ter confiado "piamente na palavra" dos compradores de que a relação anterior estaria rompida. A praxe do mercado imobiliário e os ditames da boa-fé objetiva rechaçam a interferência desleal e exigem a denúncia formal do contrato anterior, o que, incontroversamente, não ocorreu no caso vertente. Diante desse cenário fático estruturado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme ao preceituar que a mediação imobiliária consubstancia obrigação de resultado. Alcançado o "resultado útil" — corporificado na aproximação das partes que culmina no consenso e na venda do imóvel —, a remuneração é imperativa. A inteligência do art. 727 do Código Civil resguarda o corretor na hipótese de ser dispensado e o negócio vir a realizar-se posteriormente como fruto de sua mediação originária. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃOMONITÓRIA. CORRETAGEM. ÊXITO NA VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ENTREVENDEDOR E COMPRADOR A MERECER, TAMBÉM, REMUNERAÇÃO, APESAR DE AVENDA TER SIDO FINALIZADA MEDIANTE OUTRO PROFISSIONAL. COMISSÃO DECORRETAGEM DEVIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (STJ - AgInt no REsp: 1504306 DF 2014/0338706-1, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 16/03/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/03/2017) O contrato de corretagem é, de fato, interpretado como uma obrigação de resultado. O STJ entende que, uma vez que o corretor tenha realizado a aproximação útil entre as partes, a sua remuneração é devida, mesmo que o negócio seja concluído posteriormente por outro profissional. Esse posicionamento visa proteger o trabalho de mediação que foi o fator determinante para a concretização da venda Essa proteção é reforçada pelo artigo 727 do Código Civil, que resguarda o direito do corretor à comissão nos casos em que o negócio se realiza como fruto de sua mediação, mesmo após sua dispensa: Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Igualmente, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (TJES) comunga do mesmo raciocínio, pontuando que a posterior concretização da avença, por vias diretas ou por intermédio de terceiros próximos (como uma ex-esposa), sem o rompimento formal do liame anterior, gera cristalino direito à comissão, posto que o nexo causal decorre da aproximação encabeçada pelo primeiro profissional: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE COBRANÇA CONTRATO DE CORRETAGEM VERBAL COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIAÇÃO ENTRE AS PARTES COMPROVADA EFETIVAÇÃO POSTERIOR DO NEGÓCIO JURÍDICO DIREITO DO CORRETOR AO RECEBIMENTO DA COMISSÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O contrato de corretagem pode ter por objeto a intermediação de venda de imóvel, como no presente caso, e a demonstração de sua existência independe de um instrumento contratual escrito, pois a corretagem admite ajuste verbal. 2. Os elementos dos autos demonstram que houve efetiva autorização do apelado para que o apelante intermediasse a venda de seu imóvel, apresentando-lhe interessados na compra, o que efetivamente foi realizado com a aproximação dos contratantes e que o negócio de compra e venda do imóvel foi finalmente realizado pouco tempo após. 3. Confirmada a intervenção do apelado, com a efetiva celebração do contrato de compra e venda entre as partes, deve ser reformada a Sentença guerreada para reconhecer a existência de contrato de corretagem entre autor e réu, fixando o valor da condenação em 3% do valor do negócio, o que equivale a R$ 37.920,00 (trinta e sete mil, novecentos e vinte reais). 4. Recurso parcialmente provido. (TJ-ES - AC: 00015872420178080047, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Data de Julgamento: 18/11/2019, QUARTA CÂMARA CÍVEL) CIVIL - PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CORRETAGEM - INTERMEDIAÇÃO DEMONSTRADA – CONCLUSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - COMISSÃO DEVIDA - RECURSO IMPROVIDO. 1. Segundo o Código Civil, o contrato de corretagem traduz-se no negócio jurídico pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermediário), não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (art. 722). 2. Restando demonstrado, no caso concreto, que o corretor de imóveis atuou efetivamente para aproximação das partes e que o negócio jurídico de compra e venda foi concluído, ainda que após certo tempo, deve-lhe ser assegurado o direito ao recebimento da respectiva comissão, a teor do que dispõe o art. 725, do Código Civil. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50025140720228080021, Relator: ALDARY NUNES JUNIOR, 1ª Câmara Cível) Em resumo, a efetiva aproximação das partes com a obtenção do consenso sobre os elementos essenciais do negócio (o "resultado útil") é o que gera o direito à comissão. Destarte, a alegação de que o contrato definitivo foi pactuado em valores e condições diversas (pagamento exclusivo em pecúnia) não possui o condão de obliterar o fato gerador da corretagem. Ajustes de preço e readequação de formas de pagamento constituem a fisiologia natural da negociação imobiliária. O ardil de transmudar o corretor na "reta final" para uma imobiliária de titularidade da ex-cônjuge do vendedor tipifica violação flagrante ao dever de probidade contratual (art. 422 do CC). Concernente à responsabilização, a convergência de vontades voltada ao escamoteamento da comissão irradia efeitos sobre todos os demandados. O alienante (vendedor) responde por ter se valido de pessoa de sua intimidade para simular um novo serviço e afastar o pagamento de quem efetivamente lhe trouxe os clientes. Lado outro, os adquirentes (compradores) respondem por força da obrigação expressa e irrefutável assumida nas Cláusulas 9 e 10 do instrumento que eles próprios assinaram. Impõe-se, assim, a condenação solidária. No que tange ao quantum debeatur, a autora persegue a quantia de R$ 84.000,00, correspondente a 6% sobre o valor final de venda (R$ 1.400.000,00). O percentual reflete a tabela do SINDIMÓVEIS-ES e os ditames mercadológicos, afigurando-se proporcional e escorreito, não podendo ser elidido por eventual valor a menor que os réus tenham decidido simular ou repassar à ex-esposa do vendedor. DISPOSITIVO Ante o exaustivamente exposto, lastreado nos preceitos fáticos, jurídicos e probatórios esmiuçados, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, para condenar, solidariamente, os réus Dilson Alves Santos Menezes de Oliveira, Eduardo Moura Antunes e Swiry Barros Moura Antunes a pagarem à autora a importância de R$ 84.000,00 (oitenta e quatro mil reais) a título de comissão de corretagem. Acrescento que sobre valor da condenação incidirá correção monetária pelo IPCA-E desde a data da venda até a citação. A partir da citação, a atualização e os juros moratórios serão calculados exclusivamente pela Taxa SELIC, que já compreende ambos os índices. Condeno, outrossim, a parte ré ao pagamento das custas processuais remanescentes, se houver, bem como em honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, sopesando o zelo dos causídicos, o tempo de tramitação e a acurada complexidade alcançada pela fase instrutória, nos moldes do art. 85, § 2º, do Digesto Processual. Intimem-se. Transitado em julgado e não havendo manifestação, cobrem-se as custas e arquivem-se com as baixas de estilo. Vila Velha, data da assinatura eletrônica. MARIA IZABEL PEREIRA DE AZEVEDO ALTOÉ JUIZ DE DIREITO