Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
INTERESSADO: RAFAELA LOPES ALMEIDA TEIXEIRA APRESENTANTE: AURELINO MARQUES DA SILVA Advogado do(a) APRESENTANTE: JOSE MARQUES DE OLIVEIRA RODRIGUES - ES24596 SENTENÇA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Montanha - Vara Única Av. Antônio Paulino, 445, Fórum Desembargador Ayres Xavier da Penha, Centro, MONTANHA - ES - CEP: 29890-000 Telefone:( ) PROCESSO Nº 5000452-55.2022.8.08.0033 DÚVIDA (100)
Trata-se de procedimento de Dúvida Registral suscitado pela Escrevente Autorizada do Cartório do 1º Ofício da Comarca de Montanha/ES, a requerimento de AURELINO MARQUES DA SILVA, diante da recusa em proceder ao cancelamento de uma averbação na matrícula de um imóvel. A suscitante relata que, em 24 de maio de 2022, foi protocolado sob nº 31.861 um requerimento formulado pelo interessado, Sr. Aurelino, proprietário do imóvel matriculado sob o nº 1.542, Livro 2, desta Serventia. O objeto do requerimento era o cancelamento da Averbação nº 05 (Av. 05-1.542), referente a um contrato de locação no qual o proprietário figura como locador e o Sr. Jiovani de Matos Rodrigues como locatário. O título foi qualificado negativamente pela serventia, por meio de Nota de Recusa, sob o fundamento de que o requerimento unilateral do locador não constitui "título hábil" para o cancelamento pretendido, à luz do artigo 250 da Lei nº 6.015/73, uma vez que o ato não contou com a anuência do locatário, tampouco estava amparado por decisão judicial. Inconformado com a exigência, o apresentante insistiu no pedido, alegando, em síntese, que o contrato de locação expirou há mais de 17 anos, que o locatário jamais residiu no imóvel, que o negócio foi simulado para fins diversos e que o locatário se encontra em local incerto e não sabido, o que impossibilitaria a obtenção de seu consentimento. Instruem o procedimento os seguintes documentos: petição inicial de suscitação de dúvida, requerimento do interessado e nota de recusa, notificação extrajudicial com comprovante de devolução, certidão de inteiro teor da matrícula nº 1.542, e Escritura Pública Declaratória lavrada pelo proprietário (ID 15634119). Instado, o suscitado deixou transcorrer o prazo sem manifestação (ID 65159816). O Ministério Público do Estado do Espírito Santo, em parecer fundamentado (ID 67323166), opinou pela procedência da dúvida, para que seja mantida a recusa do Oficial Registrador. É o relatório. Passo à fundamentação. O presente procedimento de dúvida preenche os requisitos formais de admissibilidade previstos no artigo 198 da Lei nº 6.015/73. A suscitante é parte legítima, o procedimento foi corretamente instaurado após a manifestação de inconformismo do apresentante, e os autos foram instruídos com a documentação pertinente, permitindo a análise do mérito da controvérsia. A questão central a ser dirimida consiste em verificar se a recusa do Oficial de Registro em proceder ao cancelamento da averbação de um contrato de locação, com base em requerimento unilateral do locador, foi correta e encontra amparo nos princípios e normas que regem a atividade registral. O cancelamento de um ato de registro é medida excepcional e solene, cujas hipóteses estão estritamente previstas no artigo 250 da Lei de Registros Públicos: Art. 250 - Far-se-á o cancelamento: I - em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado; II - a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião; III - a requerimento do interessado, instruído com documento hábil. No caso concreto, o apresentante busca amparo no inciso III do referido artigo, sustentando que seu requerimento unilateral, acompanhado de declarações e da prova de tentativa de notificação do locatário, constituiria o "documento hábil" exigido pela norma. Contudo, a interpretação consolidada na doutrina e jurisprudência registral é de que o "documento hábil" a que se refere o inciso III deve ser um título que, por si só, demonstre de forma inequívoca a extinção do direito anteriormente registrado, sem a necessidade de o oficial adentrar em análises de mérito ou em questões de alta indagação. Exemplos clássicos seriam um termo de distrato ou um instrumento de quitação que, embora não subscrito por todas as partes do ato original, tenha força para comprovar a extinção da obrigação por outra via legal. As alegações do apresentante — de que o contrato foi simulado, que o locatário nunca ocupou o imóvel ou que o prazo contratual expirou — são de natureza material e subjetiva. A verificação de tais fatos demanda dilação probatória, o que é incompatível com a natureza do procedimento de qualificação registral. Ao Oficial de Registro compete o exame da legalidade estrita do título, ou seja, sua conformidade formal com o ordenamento jurídico, e não a análise da validade ou existência da relação jurídica subjacente. Permitir o cancelamento com base em uma declaração unilateral, ainda que fundamentada, fragilizaria o sistema registral, cujos pilares são os princípios da segurança jurídica, da continuidade e da legalidade. A averbação do contrato de locação (art. 167, II, 16, da Lei 6.015/73) confere publicidade e oponibilidade ao direito de preferência do locatário. Cancelá-la sem a anuência deste ou sem uma ordem judicial que a supra representaria a supressão de um direito potencialmente existente sem o devido processo legal. Como bem apontado pelo Ministério Público, "a manutenção de referida averbação garante a segurança jurídica do sistema registral, impedindo que contratos vigentes ou seus efeitos sejam eliminados de forma unilateral e sem a participação ou conhecimento da parte contrária". O fato de o locatário se encontrar em local incerto e não sabido, embora represente um obstáculo fático ao interessado, não autoriza a supressão das garantias legais. Para tais situações, o ordenamento processual prevê os meios adequados, como a ação judicial própria com citação por edital e nomeação de curador especial. Portanto, a recusa do Oficial de Registro foi correta e prudente, alinhada aos seus deveres funcionais e aos princípios que norteiam a atividade. A via adequada para o interessado obter o cancelamento pretendido é a judicial contenciosa, para que, sob o crivo do contraditório, se demonstre a extinção ou a invalidade do contrato de locação, obtendo-se ao final uma decisão judicial que se enquadre na hipótese do inciso I do art. 250 da Lei 6.015/73.
Ante o exposto, e em consonância com o parecer do Ministério Público, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pela Escrevente Autorizada do Cartório do 1º Ofício da Comarca de Montanha/ES e, por conseguinte, CONFIRMO A RECUSA em proceder ao cancelamento da Averbação nº 05, constante da matrícula nº 1.542 daquela serventia, com base no requerimento unilateral apresentado. Ressalva-se ao interessado o direito de buscar a pretensão pelas vias judiciais adequadas ou de apresentar novo título que preencha os requisitos legais para o cancelamento. Sem custas processuais ou honorários advocatícios, por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária de natureza administrativa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oficie-se à serventia para ciência e cumprimento. Em sendo apresentado recurso de apelação, remetam-se os autos à Egrégia 1ª Vice-Presidência deste Tribunal de Justiça, conforme o art. 202 da Lei nº 6.015/73. Após o trânsito em julgado, arquive-se com as cautelas de estilo. SERVE A PRESENTE COMO MANDADO/OFÍCIO. MONTANHA-ES, 4 de agosto de 2025. Juiz(a) de Direito