Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: MARIA ADELIA GALVÃO LOPES TEIXEIRA APRESENTANTE: DIEGO SOUZA SILVA SENTENÇA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Montanha - Vara Única Av. Antônio Paulino, 445, Fórum Desembargador Ayres Xavier da Penha, Centro, MONTANHA - ES - CEP: 29890-000 Telefone:( ) PROCESSO Nº 0000786-48.2020.8.08.0033 DÚVIDA (100)
Trata-se de procedimento de Suscitação de Dúvida instaurado pela Sra. Maria Adélia Galvão Lopes Teixeira, Oficial Titular do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Montanha/ES, nos termos do artigo 198 da Lei nº 6.015/73, em face de requerimento formulado pelo interessado, Sr. Diego Souza Silva. A dúvida versa sobre a recusa em proceder ao registro de uma Escritura Pública de Compra e Venda, lavrada em 04/08/2020, por meio da qual José Dias Viana e Valdivia Souza Viana alienaram ao interessado e sua companheira, Nuzivan Inocêncio, o imóvel descrito como "uma área de terreno foreira à Prefeitura Municipal de Montanha, medindo 133,00m², localizada na Rua D, s/nº, bairro Vila Verde, distrito de Vinhático, Município de Montanha - ES". A Oficial suscitante fundamentou a recusa de registro nos seguintes pontos: i) Ausência de registro anterior: O imóvel objeto do negócio jurídico não se encontra matriculado ou registrado na serventia, o que viola o princípio da continuidade registral; ii) Ilegitimidade dos vendedores: O direito dos vendedores sobre o imóvel advém de um Título de Aforamento expedido em 1996, o qual não foi registrado à época. Assim, por não serem os titulares do direito real no fólio, os vendedores seriam partes ilegítimas para a alienação; e iii) Atoxicidade do título e vedação legal: O instituto da enfiteuse foi extinto com a entrada em vigor do Código Civil de 2002, que, em seu artigo 2.038, proibiu a constituição de novas enfiteuses. Como o registro é ato constitutivo do direito real, registrar o título originário (aforamento) ou seus atos subsequentes seria constituir uma enfiteuse sob a vigência da lei nova, o que é vedado. Instado a se manifestar, o Ministério Público do Estado do Espírito Santo (MPES) emitiu parecer pela procedência da presente suscitação de dúvida, corroborando os argumentos da Oficial Registradora (ID 66407855). É o relatório. Passo à fundamentação. O presente procedimento de dúvida preenche os requisitos formais de admissibilidade, tendo sido suscitado pela Oficial Registradora, parte legítima para tanto, após a recusa de registro e requerimento do interessado, conforme dispõe o artigo 198 da Lei nº 6.015/73. A controvérsia central reside em definir a registrabilidade de uma escritura de compra e venda cujo título aquisitivo anterior, um aforamento constituído sob a égide do Código Civil de 1916, nunca obteve acesso ao fólio real. A análise da questão exige a aplicação estrita dos princípios basilares do Direito Registral Imobiliário, notadamente os da Legalidade, da Continuidade e da Especialidade. O princípio da legalidade impõe ao Oficial do Registro o dever de realizar um exame prévio da legalidade dos títulos apresentados, verificando sua validade e a observância das formalidades legais. No caso em tela, a Oficial agiu corretamente ao identificar um óbice legal intransponível à pretensão do interessado. Conforme o artigo 1.227 do Código Civil de 2002, "os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis". Tal dispositivo repete regra já existente no Código Civil de 1916 (art. 676), vigente à época da expedição do Título de Aforamento. O registro, portanto, não é mera formalidade, mas o ato que efetivamente constitui o direito real. Ocorre que o artigo 2.038 do atual Código Civil proibiu expressamente "a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior". A norma de transição visou proteger as situações jurídicas já consolidadas, ou seja, as enfiteuses que já existiam como direito real por terem sido devidamente registradas. No presente caso, o Título de Aforamento de 1996 nunca foi registrado. Logo, o direito real de enfiteuse jamais se constituiu. Admitir o seu registro agora, ou o de um título dele derivado, seria permitir a constituição de um direito real de enfiteuse sob a vigência da lei que o proíbe, o que configura manifesta ilegalidade. Conforme bem apontado pelo Ministério Público, "desde o ano de 2003 é vedado ao particular contratar novas enfiteuses, bem como, é vedado as serventias com atribuição de registro de imóveis realizar novos registros de enfiteuses, ainda que negociadas antes do atual código civil". Ademais, a pretensão esbarra frontalmente no princípio da continuidade registral, positivado nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/73. O imóvel em questão não possui matrícula, e o vendedor não figura como titular de qualquer direito no acervo registral. A ausência de um elo na cadeia dominial impede o registro do título subsequente, sob pena de se criar um registro sem lastro e comprometer a segurança jurídica que o sistema visa garantir. Por fim, o princípio da especialidade subjetiva exige a perfeita identificação das partes envolvidas. Se os vendedores não são os titulares registrais do domínio (seja ele pleno ou útil), carecem de legitimidade para figurar no polo passivo do negócio jurídico translativo, sendo o imóvel, para todos os efeitos legais, de propriedade do Município de Montanha/ES. Portanto, a recusa oposta pela Oficial Registradora não se mostra apenas correta, mas necessária para a preservação da legalidade e da segurança jurídica do sistema de registros públicos.
Ante o exposto, e em consonância com o parecer do Ministério Público, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pela Oficial do Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Montanha/ES, para o fim de MANTER A RECUSA de registro da Escritura Pública de Compra e Venda protocolada sob o nº 29.975. Sem custas processuais ou honorários advocatícios, por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária de natureza administrativa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oficie-se à serventia para ciência e cumprimento. Em sendo apresentado recurso de apelação, remetam-se os autos à Egrégia 1ª Vice-Presidência deste Tribunal de Justiça, conforme o art. 202 da Lei nº 6.015/73. Após o trânsito em julgado, arquive-se com as cautelas de estilo. SERVE A PRESENTE COMO MANDADO/OFÍCIO. MONTANHA-ES, 4 de agosto de 2025. Juiz(a) de Direito