Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: JAQUELINE TAVARES LUIZ
REQUERIDO: EUZANA LUCIA DONATELLI DE MORAES, LINEU DE MORAES Advogados do(a)
REQUERENTE: GILBERTO SIMOES PASSOS - ES6754, WILLIANS FERNANDES SOUSA - ES14608 Advogado do(a)
REQUERIDO: ALEXANDER FARIA RODRIGUES - ES23493 SENTENÇA Dispensado o relatório na forma do art. 38 da Lei 9.099/95.
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - 2º Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública Alameda João Vieira Simões, s/nº, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617085 PROCESSO Nº 5006089-52.2024.8.08.0021 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436)
Trata-se de ação indenizatória c/c perdas e danos ajuizada por JAQUELINE TAVARES LUIZ em face de EUZANA LÚCIA DONATELLI DE MORAES e LINEU DE MORAES. A Autora alega ter locado imóvel da Ré para funcionamento de sua loja com intenção de realizar a compra do referido imóvel, e fizeram um contrato verbal concedendo o prazo de 02 anos para que a requerente levantasse fundos para a compra do imóvel, enquanto o contrato de locação seguia normalmente. Afirma que recebeu em sua residência pelo corretor Alessandro Vaccari, notificação extrajudicial, onde constava determinação para que o imóvel fosse desocupado em 30 dias. Posteriormente, foi surpresada com a informação de que o imóvel teria sido vendido. Afirma ainda que teve que providenciar sua mudança em 90 dias e que teve inúmeros prejuízos com este fato. Pleiteia a indenização por danos morais por todos os transtornos os quais teve que passar, além de perdas e danos decorrentes de prejuízos financeiros. Antes de adentrar ao mérito, passo ao exame das preliminares. I – VALOR DA CAUSA EXCEDE O TETO DOS JUIZADOS O valor da causa nos Juizados Especiais Cíveis deve corresponder ao proveito econômico integral pretendido, sendo inaplicável a competência dos Juizados quando esse valor ultrapassa o limite de quarenta salários-mínimos. Rejeito a preliminar. II – AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE OU INTERESSE PROCESSUAL No presente caso, os requeridos afirmam que LINEU DE MORAIS, ora SEGUNDO REQUERIDO, está sendo cobrado pelo REQUERENTE, por perdas e danos que teriam sido causadas no curso de um contrato de locação que foi firmado apenas por sua ESPOSA. A situação impõe a análise acerca da ilegitimidade passiva ad causam, que deve ser observada em razão do cônjuge varão, ainda que casado sob o regime da comunhão universal de bens, uma vez que ele não firmou o contrato de locação. Assiste razão aos requeridos. A falta de comprovação da relação jurídica existente entre a parte autora e o segundo requerido enseja o reconhecimento da ilegitimidade passiva deste último para figurar no pólo passivo da presente ação, devendo ser acolhida esta preliminar. Assim sendo, julga extinta a ação em relação ao 2º requerido – Lineu de Moraes, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI do CPC, devendo a ação prosseguir em relação à 1ª requerida – Euzana Lúcia Donatelli de Moraes. FUNDAMENTAÇÃO A relação existente entre as partes está pautada na responsabilidade civil contratual. A responsabilidade contratual trata-se da reparação dos danos causados pelo descumprimento do pactuado verbalmente entre as partes. O cerne da lide reside na legitimidade acerca do direito de preferência na compra do imóvel locado. No caso em exame, não procede a tese autoral de desrespeito do direito de preferência. A prelação está subordinada à satisfação de algumas condições essenciais postas pela lei. O exercício desse direito do locatário na aquisição do bem locado pressupõe: A) averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação do imóvel; B) ajuizamento da ação no prazo de seis meses, a contar do registro do ato de transferência no cartório de registro imobiliário; e C) depósito do preço e demais despesas do ato de transferência do imóvel. Portanto, em se tratando de locação verbal, não há falar em direito real de preferência, previsto na Lei do Inquilinato, porque insuscetível do registro imobiliário. Assim, ainda que superado o óbice legal, é de se ressaltar não tem a autora o direito real de preferência, previsto no art. 33 da Lei 8.245/91, já que insuscetível do registro imobiliário, imposto como condição da pretensão de preempção/preferência. Importante consignar ainda, que a locatária tem o ônus de alegar na inicial que efetivamente tinha condições de adquirir o imóvel ao tempo da alienação, demonstrando cabalmente que poderia fazê-lo se houvesse recebido a comunicação da intenção de venda pelo locador, com as condições a serem observadas para a celebração do negócio. A razão desse ônus é clara: se o locatário não tinha capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel, não poderia exercer a preferência em igualdade de condições com terceiros, não sendo possível se reconhecer que a venda a terceiros lhe causou prejuízos. Só existirá prejuízo se o locatário, podendo adquirir o imóvel, não o comprou porque não teve conhecimento prévio de que o locador o alienaria, o que não é o caso dos autos. Gildo dos Santos elucida a questão: É mister que o locatário demonstre que tinha possibilidade de adquirir o bem, nas mesmas condições com que o adquirente o fez. Sem essa prova, não tem o inquilino possibilidade de êxito na pretensão a perdas e danos. Se, apesar de preterido, o inquilino não tinha condições de comprar a coisa que lhe estava locada, de nada adianta propor a ação. Simples prova testemunhal, no caso, é insuficiente, embora possa complementar prova documental idônea a respeito. Extratos bancários em nome do inquilino, revelando saldo bastante para o negócio na época em que foi realizado, financiamento ou crédito bancário já autorizado na ocasião ou que certamente lhe seria deferido, podem ser prova reveladora de que o autor (inquilino), se lhe tivesse sido ofertado o bem, poderia adquiri-lo. ( Locação e Despejo Comentários à Lei 8.245/91, 7a ed., São Paulo: RT, 2013, pág. 221). Quanto às benfeitorias, a autora alegou ter realizado adaptações no imóvel, em razão da atividade que nele faria. Além da insuficiência probatória acerca das obras que teria realizado, não foi arguido na exordial que se tratava de benfeitorias necessárias, não sendo demonstrado que, sendo úteis, tivessem autorização do locador, para conferir direito à indenização. Presume-se que as construções que o locatário afirma ter realizado no imóvel se destinaram a propiciar melhores condições de desenvolvimento para sua atividade, não se qualificando como benfeitorias necessárias nem úteis consentidas pelo locador, o que afasta o direito à indenização. Do Pedido Contraposto. A Ré formulou pedido contraposto vultoso (R$ 63.000,00), a serem calculados sobre o valor da multa que foi estabelecida, no percentual de 20%, a ser aplicada sobre o valor total da venda, de R$ 315.000,00, multa aplicada pelo fato do REQUERENTE obrigar os REQUERIDOS a ter que se defender em juízo, por questões que jamais deram causa. O pleito não merece prosperar. O entendimento deste Juízo, o inadimplemento contratual ou divergências quanto ao imóvel ao término de locação, por si só, não configuram dano moral in re ipsa. Para a sua caracterização, seria necessária a prova de uma situação excepcional que atingisse a honra, a imagem ou a dignidade da locadora, extrapolando o mero dissabor cotidiano. O fato dos requeridos terem que responder em Juízo sobre as questões postas pela requerente; o que é um risco inerente à atividade de locação de imóveis, não constituindo ato ilícito da autora que gere dever de indenizar extrapatrimonialmente. Assim, ausente a comprovação de abalo psicológico extraordinário, o pedido contraposto neste ponto é improcedente. DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo: a) IMPROCEDENTES os pedidos autorais. Em consequência, declaro extinto o processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. Com fundamento no § 3º do artigo 1010 do CPC e Enunciado 168 do FONAJE, em eventual interposição de recurso inominado, certificada a tempestividade, intimem-se a parte recorrida para apresentação de contrarrazões, no prazo de 10 (dez) dias. Decorrido o prazo assinalado, remetam-se os autos à Turma Recursal, para o juízo de admissibilidade; oportunidade em que também será analisado eventual pedido de gratuidade de justiça. Após o trânsito em julgado, e não havendo manifestação das partes, arquivem-se os presentes, com as cautelas de estilo. P. R. I. GUARAPARI-ES, 25 de março de 2026. Juiz(a) de Direito