Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 11ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Fórum Cível de Vitória, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980670 PROCESSO Nº 5028418-49.2024.8.08.0024 DECISÃO 1.
Cuida-se de ação intitulada de rescisão contratual c/c indenizatória proposta por Julia Roncetti de Lima Eccher em face de Surfland Brasil Garopaba Incorporacões SPE Ltda., pela qual pleiteia (a) a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes; (b) a condenação das rés à devolução de todos os valores adimplidos, de R$ 29.697,49 (vinte e nove mil seiscentos e noventa e sete reais e quarenta e nove centavos) ou, subsidiariamente, seja declarada a abusividade da cláusula contratual que impõe retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos; (c) a inversão da cláusula penal, com a condenação da ré ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) do valor já pago pela autora; e (d) condenação da ré ao pagamento de danos materiais, no caso de improcedência do pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem incluída no valor do pedido de letra ”b” acima. Para tanto, expõe a demandante, em síntese, que celebrou com a demandada contrato de promessa de compra e venda para aquisição de unidade autônoma fracionada, em regime de multipropriedade no empreendimento denominado condomínio Surfland Garopaba. Narra ter firmado contrato de compra e venda de fração imobiliária em 31 de janeiro de 2022, prevendo-se a conclusão das obras para 14 de março de 2023, com prazo de tolerância final em 14 de setembro de 2023. Alega que, a despeito de estar previsto no contrato que a obra seria entregue em 14 de março de 2023, até a data da propositura da ação (11.7.2024) esta ainda não havia sido finalizada. Conta que, diante da ausência de entrega e de informações por parte da ré, a autora suspendeu os pagamentos em dezembro de 2023 e buscou a rescisão motivada, mas a ré ofereceu distrato com retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores e da comissão de corretagem, sob a justificativa de o empreendimento estar submetido ao regime de patrimônio de afetação. Sustenta, então, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o seu direito à resolução da avença, com a restituição integral dos valores pagos, inversão da cláusula penal, bem como a não incidência de cláusula penal em seu desfavor. O preparo foi realizado (ID 47301608). Devidamente citada (ID 54920460), a ré, Surfland Brasil Garopaba Incorporações SPE Ltda., ofertou contestação, na qual suscitou, preliminarmente, a carência da ação por falta de interesse de agir, visto que não houve resistência ao pleito de rescisão contratual, mas apenas divergência quanto aos valores e parâmetros de reembolso. No mérito, asseverou, em suma, a) a ocorrência de fortuito externo decorrente da pandemia de COVID-19 e da recente tragédia climática no estado do Rio Grande do Sul, fatos que justificam a prorrogação do prazo de entrega da obra; b) a validade da retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos e da integralidade da comissão de corretagem, face ao regime de patrimônio de afetação e aos ditames da Lei nº 13.786/2018; c) a inaplicabilidade da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em razão da especialidade e cronologia da legislação posterior (ID 56338935). Sobre a contestação, manifestou-se a autora, em réplica (ID 73366376). Instadas as partes a se pronunciarem sobre o interesse na produção de outras provas (ID 80869839), a autora informou não desejar a produção de novas provas (ID 82345829). A ré, por sua vez, requereu a produção de prova pericial de engenharia, com o objetivo de demonstrar a existência de fortuito externo que teria motivado o atraso na entrega do empreendimento (ID 82590513). Feito esse breve resumo, passo ao saneamento do feito (art. 357, CPC). 2. Questões processuais (CPC, art. 357, I). 2.1. Preliminar de falta de interesse de agir. A ré asseverou que a autora carece de interesse de agir, porquanto não teria havido resistência ao pleito de rescisão contratual, existindo apenas divergência quanto aos valores e parâmetros de reembolso. A preliminar não merece acolhimento. Sabe-se que está presente o interesse de agir quando o autor tem a necessidade de se valer da via processual para alcançar o interesse que está sendo resistido pela parte adversa, bem como quando a via processual lhe traga utilidade real (STJ, 2ª T., AgInt no AREsp 1214067/RJ, Rel. Ministra Assusete Magalhães, j. 24.4.2018, DJe 27.4.2018). A controvérsia entre as partes não se restringe a meros parâmetros de reembolso. Ao contrário, há dissenso substancial quanto à própria imputação de culpa pelo desfazimento do negócio: enquanto a autora atribui a resolução ao inadimplemento da ré (atraso na entrega da obra), esta invoca fortuito externo como causa excludente de responsabilidade. Dessa divergência decorrem consequências jurídicas distintas e inconciliáveis — desde o percentual de retenção até a possibilidade de inversão da cláusula penal —, o que evidencia a utilidade e a necessidade do provimento jurisdicional. Assim, rejeito a preliminar. Não existem outras questões preliminares pendentes, assim, passo às demais providências de organização e saneamento do feito. 3. Delimitação das questões fático-jurídicas da causa (CPC, art. 357, II e IV). Fixo as seguintes questões fático-jurídicas a serem objeto de prova e julgamento: (i) se o atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento por culpa exclusiva da vendedora ou se decorreu de fortuito externo (pandemia de COVID-19 e/ou eventos climáticos no Rio Grande do Sul); (ii) a validade da cláusula de retenção de 50%; (iii) a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor da consumidora; (iv) a responsabilidade pela restituição da comissão de corretagem em caso de rescisão motivada pela construtora. 4. Provas admitidas e ônus da prova (CPC, art. 357, II e III). Tratando-se de relação de consumo em que a situação narrada enquadra-se como fato do serviço, a inversão do ônus da prova se dá ope legis. Dessa forma, cabe a autora a prova da existência do dano e do nexo causal, de cuja responsabilidade a ré só se exime se provar a inexistência do defeito na prestação do serviço ou a culpa exclusiva da vítima ou de terceiro (CDC, art. 14, caput e § 3º). 4.1. Prova documental. Defiro a prova documental já anexada aos autos pelas partes. 4.2. Intime-se a parte ré para, no prazo de 15 (quinze) dias, manifestar-se sobre os documentos apresentados pela parte autora com a manifestação de ID 93914670. 4.3. Prova pericial. Defiro a prova pericial de engenharia requerida pela ré, cujo objeto consistirá em verificar se a pandemia de COVID-19 e/ou os eventos climáticos ocorridos no estado do Rio Grande do Sul impactaram, de forma direta e comprovável, o cronograma da obra do empreendimento Surfland Garopaba, especificando, se for o caso, o período de efetiva paralisação ou retardamento e o nexo causal entre os eventos invocados e o atraso verificado. Nomeio como perito o engenheiro Bruno Thiago Carvalho, que deverá ser cientificado para, no prazo de cinco (5) dias apresentar proposta de honorários e demais providências previstas no § 2º do artigo 465, do Código de Processo Civil. 4.3.1. Ficam as partes intimadas para apresentarem quesitos e indicarem assistentes técnicos no prazo de quinze (15) dias, dentro do qual também poderão arguir o impedimento ou a suspeição do perito (CPC, art. 465, § 1º, CPC). 4.3.2. Apresentada a proposta de honorários, intime-se a ré, nos termos do artigo 95 do Código de Processo Civil, para efetuar o depósito judicial do seu valor, no prazo de dez (10) dias. 4.3.3. Comprovado o depósito dos honorários periciais, intime-se o perito para indicar local e data de início dos trabalhos periciais (CPC, art. 474), com prévia ciência aos advogados das partes, devendo entregar o laudo no prazo de trinta (30) dias após o início da perícia, cujo conteúdo deve observar o que prescreve o artigo 473 do Código de Processo Civil. 4.3.4. Juntado o laudo pericial, intimem-se as partes nos termos e pelo prazo previsto no § 1º do artigo 477 do Código de Processo Civil. 5. Intimem-se e cumpra-se. Vitória - ES, 22 de abril de 2026 JÚLIO CÉSAR BABILON Juiz de Direito