Procedimento Comum Cível 5007774-65.2022.8.08.0021 - TJES

Procedimento Comum Cível 5007774-65.2022.8.08.0021 - TJES | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO REQUERENTES: CLEUSA MARIA DE OLIVEIRA e VASCILIKI DE OLIVEIRA MITROGIANNIS REQUERIDOS: RAMON GARCIA BRAZ ANDRADE, VICTOR VIEIRA DA SILVA e S.J. NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. DECISÃO Incursionando nos declaratórios parece-me, data venia, que o fim almejado pela parte recorrente não se coaduna com o escopo legal dos embargos de declaração, uma vez que, deseja o embargante a revisão do julgado, o que em geral não se admite. Logo, se inexiste ponto omisso, obscuro ou contraditório que desencadeie, de per si a alteração do decisum impugnado, não há que cogitar em acolhimento dos declaratórios. Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5007774-65.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Diante do exposto, nego provimento aos embargos de declaração (ID 97234523). Advirto desde logo que a oposição de novos embargos de declaração ensejará a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC. Intimem-se. Cumpra-se. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -

18/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO REQUERENTES: CLEUSA MARIA DE OLIVEIRA e VASCILIKI DE OLIVEIRA MITROGIANNIS REQUERIDOS: RAMON GARCIA BRAZ ANDRADE, VICTOR VIEIRA DA SILVA e S.J. NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. DECISÃO Incursionando nos declaratórios parece-me, data venia, que o fim almejado pela parte recorrente não se coaduna com o escopo legal dos embargos de declaração, uma vez que, deseja o embargante a revisão do julgado, o que em geral não se admite. Logo, se inexiste ponto omisso, obscuro ou contraditório que desencadeie, de per si a alteração do decisum impugnado, não há que cogitar em acolhimento dos declaratórios. Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5007774-65.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Diante do exposto, nego provimento aos embargos de declaração (ID 97234523). Advirto desde logo que a oposição de novos embargos de declaração ensejará a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC. Intimem-se. Cumpra-se. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -

18/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO REQUERENTES: CLEUSA MARIA DE OLIVEIRA e VASCILIKI DE OLIVEIRA MITROGIANNIS REQUERIDOS: RAMON GARCIA BRAZ ANDRADE, VICTOR VIEIRA DA SILVA e S.J. NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. DECISÃO Incursionando nos declaratórios parece-me, data venia, que o fim almejado pela parte recorrente não se coaduna com o escopo legal dos embargos de declaração, uma vez que, deseja o embargante a revisão do julgado, o que em geral não se admite. Logo, se inexiste ponto omisso, obscuro ou contraditório que desencadeie, de per si a alteração do decisum impugnado, não há que cogitar em acolhimento dos declaratórios. Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5007774-65.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Diante do exposto, nego provimento aos embargos de declaração (ID 97234523). Advirto desde logo que a oposição de novos embargos de declaração ensejará a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC. Intimem-se. Cumpra-se. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -

18/05/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO REQUERENTES: CLEUSA MARIA DE OLIVEIRA e VASCILIKI DE OLIVEIRA MITROGIANNIS REQUERIDOS: RAMON GARCIA BRAZ ANDRADE, VICTOR VIEIRA DA SILVA e S.J. NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. DECISÃO Incursionando nos declaratórios parece-me, data venia, que o fim almejado pela parte recorrente não se coaduna com o escopo legal dos embargos de declaração, uma vez que, deseja o embargante a revisão do julgado, o que em geral não se admite. Logo, se inexiste ponto omisso, obscuro ou contraditório que desencadeie, de per si a alteração do decisum impugnado, não há que cogitar em acolhimento dos declaratórios. Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5007774-65.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Diante do exposto, nego provimento aos embargos de declaração (ID 97234523). Advirto desde logo que a oposição de novos embargos de declaração ensejará a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC. Intimem-se. Cumpra-se. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -

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Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO REQUERENTES: CLEUSA MARIA DE OLIVEIRA e VASCILIKI DE OLIVEIRA MITROGIANNIS REQUERIDOS: RAMON GARCIA BRAZ ANDRADE, VICTOR VIEIRA DA SILVA e S.J. NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. DECISÃO Incursionando nos declaratórios parece-me, data venia, que o fim almejado pela parte recorrente não se coaduna com o escopo legal dos embargos de declaração, uma vez que, deseja o embargante a revisão do julgado, o que em geral não se admite. Logo, se inexiste ponto omisso, obscuro ou contraditório que desencadeie, de per si a alteração do decisum impugnado, não há que cogitar em acolhimento dos declaratórios. Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5007774-65.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Diante do exposto, nego provimento aos embargos de declaração (ID 97234523). Advirto desde logo que a oposição de novos embargos de declaração ensejará a aplicação da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do CPC. Intimem-se. Cumpra-se. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -

18/05/2026, 00:00

Expedição de Intimação - Diário.

16/05/2026, 20:34

Expedição de Intimação - Diário.

16/05/2026, 20:34

Expedição de Intimação - Diário.

16/05/2026, 20:34

Expedição de Intimação - Diário.

16/05/2026, 20:34

Expedição de Intimação - Diário.

16/05/2026, 20:34

Embargos de Declaração Não-acolhidos

15/05/2026, 10:35

Conclusos para decisão

15/05/2026, 10:34

Expedição de Certidão.

14/05/2026, 13:47

Juntada de Petição de embargos de declaração

13/05/2026, 17:29

Publicado Intimação - Diário em 07/05/2026.

08/05/2026, 00:04

Documentos

Decisão

•15/05/2026, 10:35

Sentença

•01/05/2026, 08:52

Publicacao/Comunicacao Intimação - despacho DESPACHO REQUERENTES: CLEUSA MARIA DE OLIVEIRA e VASCILIKI DE OLIVEIRA MITROGIANNIS REQUERIDOS: RAMON GARCIA BRAZ ANDRADE, VICTOR VIEIRA DA SILVA e S.J. NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. S E N T E N Ç A Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5007774-65.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos etc. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais ajuizada por Cleusa Maria de Oliveira e Vasciliki de Oliveira Mitrogiannis em face de Ramon Garcia Braz Andrade, V.V.S. House Desenvolvimento Imobiliário e S.J. Negócios Imobiliários LTDA., na qual se pretende, em suma, o reconhecimento da validade do negócio jurídico celebrado, o cumprimento das obrigações dele decorrentes e a reparação por danos morais. As autoras, mãe e filha, respectivamente, alegam que, em 03/11/2021, adquiriram o apartamento n. 203 do Edifício Residencial Village de Veneza, situado na Avenida Beira Mar, n. 2144, Guarapari/ES, com uma vaga de garagem, matriculado sob o n. 62.094 no Registro Geral de Imóveis de Guarapari. Sustentam, ainda, que a negociação foi intermediada pelas requeridas V.V.S. House Desenvolvimento Imobiliário e S.J. Negócios Imobiliários LTDA., por meio dos corretores Clayton e Thiago. Relatam que o contrato foi firmado em nome da segunda autora, Vasciliki, em benefício da primeira, Cleusa, tendo sido ajustado o preço de R$ 550.000,00, a ser transferido ao proprietário do imóvel, o requerido Ramon Garcia Braz Andrade. Afirmam que, embora constasse do contrato a alienação do imóvel ao Banco Bradesco, foi-lhes informado que o bem já estaria quitado em nome do Sr. Ramon, remanescendo apenas pendências relativas a taxas e documentação. Contudo, alegam que, após entregarem, como parte do pagamento, uma caminhonete Mitsubishi — posteriormente transferida pelo Sr. Ramon a Flademir Machado Neves — e efetuarem o pagamento de R$ 505.100,00, foram surpreendidas com a informação de que o imóvel não pertencia ao requerido Ramon, mas a terceiro, João Matias de Oliveira, além de subsistir gravame de alienação fiduciária em favor do Banco Bradesco, com saldo devedor de R$ 289.774,83. Narram, ainda, que o Sr. João Matias as procurou informando já ter vendido ou repassado o imóvel a terceiro desconhecido. Todavia, diante das cobranças relativas ao financiamento, dirigiu-se ao bem a fim de localizar o atual possuidor e viabilizar o pagamento das parcelas pendentes, sob pena de devolução do imóvel ao banco para quitação da dívida, uma vez que o financiamento ainda permanecia em seu nome. Diante desse contexto, sustentam a existência de falha no dever de informação e na intermediação realizada pelas imobiliárias rés, razão pela qual pleiteiam a outorga da escritura definitiva ou, subsidiariamente, a conversão da obrigação em perdas e danos, além de indenização por danos materiais no valor de R$ 50.000,00 e por danos morais em quantia não inferior a R$ 100.000,00. Requereram, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, a prioridade de tramitação em razão da idade da primeira autora e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inversão do ônus da prova. No despacho ID 19554568 foram deferidos os pedido de gratuidade da justiça e de prioridade de tramitação (ID 19554568). A requerida S.J. Negócios Imobiliários LTDA. apresentou contestação no ID 27207518, na qual alegou que, no curso das tratativas, as autoras foram cientificadas acerca da alienação fiduciária do bem, bem como de que o imóvel permanecia registrado no CRGI em nome do Sr. João Matias de Oliveira. Aduziu, ainda, que lhes foram apresentados os contratos de compra e venda pelos quais o Sr. João Matias teria transferido os direitos aquisitivos do imóvel ao Sr. Alex Correa Finamore, que, posteriormente, os repassaria ao Sr. Ramon Garcia Braz Andrade. Sustentou que, em razão do financiamento perante instituição bancária, não seria possível, naquele momento, promover a regularização registral do imóvel, circunstância que teria sido aceita pelas autoras. Acrescentou que estas teriam repactuado diretamente com Ramon os termos do ajuste, especialmente quanto à forma de pagamento, sem ciência ou intermediação da corretora. Por tal razão, defendeu a inexistência de nexo causal entre sua conduta e os danos alegados, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva e, no mérito, a improcedência dos pedidos. A requerida V.V.S. House Desenvolvimento Imobiliário, a seu turno, apresentou contestação no ID 28593255, arguindo, igualmente, preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, sustentou que a negociação final e os pagamentos foram realizados diretamente ao vendedor, sem sua participação, razão pela qual não haveria vício em sua conduta nem nexo causal com os prejuízos narrados pelas autoras. As autoras apresentaram réplica no ID 28861188, impugnando as teses defensivas. Posteriormente, a parte autora peticionou informando o recebimento de telegrama noticiando que o imóvel fora levado a leilão público extrajudicial em 11/01/2024, promovido pelo Banco Bradesco, tendo sido arrematado pelo Sr. Jackson Batista Perfeito. Em razão disso, as autoras teriam sido instadas a desocupar o bem no prazo de 30 dias (ID 38563131). Foi deferida a citação por hora certa do requerido Ramon Garcia Braz Andrade (ID 47503227). O requerido Ramon Garcia Braz Andrade apresentou defesa no ID 57015723, na qual, preliminarmente, requereu os benefícios da gratuidade da justiça, impugnou a gratuidade concedida às autoras, alegou a ilegitimidade ativa de Cleusa Maria de Oliveira e suscitou sua própria ilegitimidade passiva. Requereu, ainda, a denunciação da lide do credor fiduciário, Banco Bradesco S.A.; do proprietário registral, João Matias de Oliveira; e do primeiro adquirente, Alex Correa Finamore. No mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos, sob o argumento de que as autoras tinham plena ciência da situação jurídica do imóvel desde as tratativas e de que não poderiam exigir a transferência da titularidade sem a quitação integral do preço. Em reconvenção, pleiteou a condenação das reconvindas ao pagamento do saldo contratual remanescente, no valor de R$ 44.900,00. As autoras apresentaram réplica no ID 62970253, rebatendo as alegações de Ramon e reiterando que foram compelidas a desocupar o imóvel em razão da arrematação em leilão. O requerido Ramon Garcia Braz Andrade opôs embargos de declaração contra o despacho que determinou a intimação das partes para especificação de provas. Os embargos foram parcialmente providos, com indeferimento do pedido de denunciação da lide e determinação para que o reconvinte comprovasse a alegada hipossuficiência financeira (ID 73470178). Em decisão saneadora (ID 82933282), foi rejeitada a impugnação aos benefícios da gratuidade da justiça deferido às autoras e concedida a benesse legal ao requerido/reconvinte Ramon. Na mesma oportunidade, foram refutadas as preliminares de ilegitimidade ativa e passiva, fixados os pontos controvertidos, distribuído o ônus da prova nos termos do art. 373 do CPC, deferida a produção de prova testemunhal requerida por S.J. Negócios Imobiliários LTDA., declarada a preclusão do direito dos demais demandantes à dilação probatória e designada audiência de instrução e julgamento (ID 82933282). Realizada a audiência de instrução e julgamento, foram ouvidas as testemunhas Cleyton Paiva Gulart e Thiago Borges Farias (IDs 91408480, 91408491, 91410707 e 91408495). Encerrada a instrução processual, as partes apresentaram alegações finais na forma de memoriais (IDs 92827034, 94961657, 95357512 e 95422393). É o relatório, em síntese. Decido. Ab initio, registre-se inexistirem questões preliminares pendentes de apreciação, encontrando-se o feito regularmente saneado e suficientemente instruído, com plena observância ao contraditório e à ampla defesa. No mérito, a controvérsia cinge-se à aferição da regularidade da intermediação imobiliária realizada no contrato de compra e venda celebrado entre Vasciliki de Oliveira Mitrogiannis e Ramon Garcia Braz Andrade, relativo ao apartamento nº 203 do Edifício Residencial Village de Veneza, situado na Avenida Beira Mar, nº 2144, Guarapari/ES, matrícula nº 62.094. Examina-se, ainda, se as adquirentes foram devidamente cientificadas acerca da situação jurídica do bem, cuja aquisição restou frustrada pela posterior evicção, decorrente de arrematação em leilão extrajudicial motivado por dívida de terceiro estranho à lide. A responsabilidade das imobiliárias deve ser apreciada à luz do art. 723 do Código Civil, que impõe ao corretor o dever jurídico de atuar com diligência, prudência e lealdade, prestando ao cliente, espontânea e adequadamente, todas as informações relevantes acerca da segurança, dos riscos e das peculiaridades do negócio intermediado. No caso concreto, a análise detida do acervo documental evidencia falha na prestação do serviço de intermediação e corretagem pelas imobiliárias. Com efeito, do instrumento contratual juntado sob o ID 19278967 extrai-se que as imobiliárias rés permitiram a qualificação do corréu Ramon Garcia Braz Andrade como “proprietário” do imóvel, embora a matrícula n. 62.094 revelasse que a titularidade dominial pertencia a João Matias de Oliveira. Tal inconsistência não configura mera impropriedade redacional. Trata-se de imprecisão técnica relevante, constante de documento elaborado e chancelado por profissionais especializados do mercado imobiliário, dotada de aptidão concreta para induzir as consumidoras a erro quanto à legitimidade do alienante e à segurança jurídica da contratação. Ao assim procederem, as imobiliárias vulneraram a boa-fé objetiva, especialmente em sua dimensão informativa, deixando de observar o dever qualificado de esclarecimento que lhes incumbia em razão da natureza profissional da atividade exercida e da confiança legitimamente depositada pelas adquirentes na regularidade da intermediação. A jurisprudência pátria coaduna com este entendimento: INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - Compra e venda intermediada pela imobiliária-ré - Estelionatário que se fez passar pelo proprietário do imóvel - Entrega de parte de pagamento à corretora - Recusa na restituição dos valores - Improcedência do pedido - Inconformismo - Acolhimento - Responsabilidade da corretora ante a necessidade de conferência das informações e documentos apresentados - Dever de indenizar configurado - Devolução integral da importância paga pelo autor - Danos morais configurados - Transtorno que ultrapassa o mero dissabor - Quantum fixado em R$ 10.000,00 - Inteligência do parágrafo único do art. 723 do Código Civil - Precedente deste Egrégio Tribunal sobre o golpe aplicado pelo mesmo falsário - Sentença reformada - Recurso provido. (TJSP, Apelação Cível n. 00176401720128260577, rel. J.L. Mônaco da Silva, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 08/03/2017, Data de Publicação: 13/03/2017) [grifos apostos] APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS AUTORES E DE UM DOS RÉUS. 1. RECURSO DA PARTE AUTORA. MÉRITO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR IMOBILIÁRIA. FRAUDE. TERCEIROS QUE SE PASSARAM PELOS PROPRIETÁRIOS REGISTRAIS. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA DE IMÓVEIS EM AVERIGUAR A IDONEIDADE DA NEGOCIAÇÃO, CONFERINDO OS DOCUMENTOS APRESENTADOS PELOS CONTRATANTES E PRESTANDO AS INFORMAÇÕES SOBRE AS CIRCUNSTÂNCIAS DO NEGÓCIO. [...] CONTRATAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM. LEGÍTIMA EXPECTATIVA DE OBTENÇÃO DA ASSESSORIA TÉCNICA IMOBILIÁRIA. [...] 4. HONORÁRIOS RECURSAIS NÃO FIXADOS. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO ESTADO DE SÃO PAULO PREJUDICADO. (TJPR, Apelação Cível n. 00038790420188160021, rel. Andrei de Oliveira Rech, 19ª Câmara Cível, j. 14/09/2024, Data de Publicação: 16/09/2024)[grifos apostos] Contudo, embora incontroversa a falha imputável às imobiliárias rés, a prova coligida aos autos não autoriza atribuir-lhes, com exclusividade, a gênese do prejuízo experimentado pelas autoras. A instrução processual revelou circunstâncias concretas indicativas de que as adquirentes tiveram ciência, ainda que parcial, da situação jurídica anômala do imóvel, o que impõe a necessária modulação da responsabilidade civil, à luz da culpa concorrente prevista no art. 945 do Código Civil. Em juízo, a testemunha Thiago Borges Faria declarou, de modo firme, que, no curso das tratativas, as adquirentes foram cientificadas de que o imóvel não se encontrava registrado em nome do promitente vendedor, mas de terceiro, além de estar gravado por alienação fiduciária em favor de instituição financeira. Acrescentou, ainda, que, por ocasião da assinatura do instrumento contratual, teria sido exibida a documentação pertinente, inclusive certidão de ônus, em reunião realizada com a equipe jurídica e os corretores vinculados às imobiliárias. A referida narrativa, embora não afaste a falha técnica das intermediadoras, encontra corroboração parcial no depoimento da testemunha Clayton Paiva Gulart, o qual confirmou constituir praxe da imobiliária a apresentação da documentação do imóvel no ato da contratação. Ainda que tenha ressalvado não haver examinado pessoalmente tais documentos, por se tratar de atribuição afeta à equipe jurídica, seu depoimento confere verossimilhança à alegação de que havia procedimento institucional voltado à ciência documental dos adquirentes. Não bastasse isso, a cláusula 3.5 do contrato (ID 19278967), consignou expressamente que o imóvel se encontrava alienado ao Banco Bradesco, dado que evidencia a existência de informação formal e objetiva acerca do gravame que recaía sobre o bem. Soma-se a tal circunstância o fato de que as próprias autoras admitiram, na petição inicial, possuir ciência da alienação fiduciária, circunstância de inegável relevância jurídica, econômica e negocial. A presença de gravame dessa natureza, especialmente em operação envolvendo aquisição imobiliária de elevado valor, recomendava diligência qualificada, incompatível com postura meramente passiva diante das inconsistências dominiais já perceptíveis. Também se extrai dos autos que as requerentes, posteriormente, optaram por repactuar as condições de pagamento diretamente com o corréu Ramon, sem a participação das imobiliárias, realizando aportes financeiros expressivos ao promitente vendedor em cenário de manifesta atipicidade negocial. Tal conduta rompe a linearidade causal que se pretende imputar exclusivamente às intermediadoras, pois introduz comportamento autônomo das próprias adquirentes na conformação do resultado danoso. O acervo probatório, portanto, demonstra que as autoras detinham conhecimento suficiente da impossibilidade de financiamento bancário imediato e da existência de óbices jurídicos à plena regularização dominial do imóvel. Ainda assim, deliberaram prosseguir na avença, assumindo riscos que, embora não eliminem a responsabilidade das rés intermediadoras, impedem que lhes seja imputada a integralidade das consequências patrimoniais e extrapatrimoniais posteriormente verificadas. Com efeito, não se coaduna com o padrão de diligência exigível do homem médio que, diante de investimento superior a meio milhão de reais na aquisição de bem imóvel, deixe de promover mínima verificação da cadeia dominial perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. A assistência de corretores imobiliários não exonera integralmente o adquirente do dever elementar de cautela, sobretudo quando os próprios documentos contratuais já indicavam a existência de gravame relevante sobre o bem. Desse modo, conquanto as imobiliárias tenham incorrido em falha ao permitirem que o corréu Ramon figurasse no instrumento contratual como proprietário do imóvel, sem ressalva expressa, precisa e inequívoca quanto à sua real condição jurídica, também se evidencia conduta negligente das autoras, traduzida na insuficiente conferência documental e na posterior repactuação direta com o vendedor. Essa moldura fático-probatória afasta o nexo causal exclusivo entre a conduta das intermediadoras e o prejuízo alegado, atraindo a incidência do art. 945 do Código Civil. Assim, eventual condenação das imobiliárias deve guardar estrita proporcionalidade com sua efetiva contribuição causal para o evento danoso, sob pena de converter a responsabilidade civil em indevida transferência integral de riscos que também foram assumidos pelas próprias adquirentes. Diversa, contudo, é a situação do requerido Ramon Garcia Braz Andrade, em relação ao qual a prova dos autos revela conduta dolosa e juridicamente censurável. O réu apresentou-se como proprietário do imóvel, recebeu diretamente das autoras valores substanciais e, malgrado ciente da precariedade de sua posição jurídica, deixou de promover a regularização dominial do bem. Mais grave ainda, permitiu que o imóvel fosse levado a leilão em razão do inadimplemento da dívida vinculada à alienação fiduciária, culminando na perda da posse pelas adquirentes, conforme ata de arrematação juntada sob o ID 62970291. Tal proceder desnatura por completo a confiança legitimamente depositada pelas autoras na contratação e evidencia inadimplemento substancial da obrigação assumida. A conduta do corréu Ramon vulnera frontalmente os deveres anexos de lealdade, cooperação, probidade e boa-fé objetiva, consagrados nos arts. 113 e 422 do Código Civil, além de configurar descumprimento da própria prestação principal, consistente na viabilização da transferência regular da titularidade do imóvel. Impõe-se, pois, o dever de reparar os prejuízos decorrentes de sua atuação ilícita. Desse modo, a culpa concorrente, no caso concreto, não se distribui de forma equitativa entre os agentes, devendo ser aferida segundo a intensidade da contribuição causal de cada conduta. Verifica-se que a atuação dolosa do requerido Ramon constitui a causa preponderante do dano, enquanto a falha das imobiliárias possui caráter acessório, limitando-se à insuficiência informativa e à imprecisão contratual. No que toca aos danos materiais, restou comprovado o pagamento de R$505.100,00 pelas autoras ao corréu Ramon, incluído o veículo entregue como parte do preço, circunstância por ele corroborada e demonstrada pelos comprovantes de depósito que instruem a petição inicial. De outro lado, inexiste prova idônea quanto aos alegados prejuízos adicionais de R$ 50.000,00, relativos ao desfazimento de mobília anterior e à mudança posterior à arrematação. Tratando-se de fato constitutivo do direito invocado, incumbia às autoras demonstrá-lo de forma minimamente segura, nos termos do art. 373, I, do CPC. O sistema processual civil brasileiro não admite condenação fundada em dano hipotético, remoto, presumido sem base probatória ou meramente estimado pela parte. Por essa razão, mostra-se incabível a inclusão da referida quantia de R$ 50.000,00 na condenação por danos materiais. Todavia, diante da impossibilidade superveniente de cumprimento da obrigação de fazer consistente na transferência da titularidade do imóvel, em razão da arrematação por terceiro, impõe-se a conversão da obrigação em perdas e danos, nos termos do art. 499, caput, do CPC, limitada ao prejuízo efetivamente comprovado e observada, em relação às imobiliárias, a culpa concorrente das autoras. No tocante aos danos morais, a hipótese não se reduz a simples inadimplemento contratual. As autoras investiram quantia expressiva, foram privadas da posse do imóvel em razão de leilão, submeteram-se à necessidade de desocupação compulsória e viram frustrada, de modo concreto e traumático, a legítima expectativa de consolidação de moradia. Tais circunstâncias, valoradas em conjunto, transbordam o campo dos meros dissabores negociais e configuram lesão extrapatrimonial indenizável, com especial relevo diante da condição de idosa ostentada pela primeira demandante. Desse modo, conforme salientado por Caio Mário da Silva Pereira, na finalidade da indenização por danos morais há de preponderar um jogo duplo de noções: (a) de um lado, a ideia de punição ao infrator, que não pode ofender em vão a esfera jurídica alheia; não se trata de imiscuir na reparação uma expressão meramente simbólica, e, por esta razão, a sua condenação não pode deixar de considerar as condições econômicas e sociais dele, bem como a gravidade da falta cometida, segundo um critério de aferição subjetivo; (b) de outro lado proporcionar à vítima uma compensação pelo dano suportado, pondo-lhe o ofensor nas mãos uma soma que não é o pretium doloris, porém uma ensancha de reparação da afronta (in Instituições de direito civil, 19ª ed., Rio de Janeiro, Forense, p. 218). Nesse sentido, a jurisprudência é uníssona ao assentar que o ressarcimento por danos morais, deve orientar-se pelo arbítrio do magistrado - o que não representa arbitrariedade - devendo-se para tanto observar algumas diretrizes. Isto porque, como bem demonstra trecho do voto condutor do Ministro Ruy Rosado de Aguiar, no julgamento do REsp. n. 123205-ES, "a dificuldade para a fixação dos parâmetros de indenização do dano moral ou extrapatrimonial decorre da sua subjetividade, desvinculada dos dados objetivos que servem à fixação do valor do dano patrimonial". No intuito de vencer tal dificuldade, orienta o citado ministro, em outra passagem do voto, que é preciso ter presente, dentre outros critérios, "as condições do ofensor e do ofendido, no âmbito social, econômico, profissional, familiar etc, com realce para o aspecto relevante ao caso e a gravidade do resultado da ofensa". No caso vertente, na fixação do quantum indenizatório, deve o julgador sopesar, ainda, a culpa concorrente das vítimas. Logo, atento à moderação que deve imperar em terreno de arbitramento de indenização por danos morais, assim como ao proporcional grau de culpa e ao bom senso, sem esquecer os princípios da razoabilidade e proporcionalidade que sempre devem estar presentes nas decisões judiciais, aliado ao conhecimento da realidade da vida e às peculiaridades do caso concreto, evitando-se, também, o enriquecimento desarrazoado, entendo emanar reflexos de justiça da fixação indenizatória, o montante total equivalente a R$15.000,00 (quinze mil reais), sendo R$7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) para cada autora, devendo cada uma das imobiliárias indenizar as autoras no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) por demandante, enquanto o corréu Ramon deverá pagar a cada autora a quantia de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), em observância ao grau de culpabilidade atribuído a cada um dos requerentes. No que tange à reconvenção apresentada por Ramon, não lhe assiste razão. Nesse contexto, nos termos do art. 476 do Código Civil, que consagra a exceptio non adimpleti contractus, “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Trata-se de corolário direto da reciprocidade obrigacional e da exigência de equilíbrio nas prestações sinalagmáticas, que impede a pretensão de adimplemento por aquele que se encontra em mora ou inadimplência. No caso concreto, é inequívoco que o réu/reconvinte deixou de cumprir a obrigação que lhe incumbia, qual seja, a entrega do imóvel livre, desembaraçado e apto à transferência dominial. Ao revés, sua conduta contribuiu decisivamente para a expropriação do bem, em razão do inadimplemento da dívida garantida por alienação fiduciária, circunstância que culminou na perda da posse pelas adquirentes. Não se trata, portanto, de inadimplemento meramente parcial ou de menor relevância, mas de descumprimento substancial da obrigação nuclear do contrato, apto a comprometer por completo a finalidade econômica do ajuste. Em tal cenário, revela-se juridicamente inadmissível que o próprio inadimplente pretenda exigir o adimplemento da contraprestação pelas autoras. A pretensão reconvencional, assim, esbarra frontalmente na vedação legal insculpida no art. 476 do Código Civil, além de afrontar os postulados da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), na medida em que o reconvinte, após inviabilizar a execução do contrato, busca auferir vantagem econômica decorrente de sua própria torpeza. Desse modo, ausente o adimplemento, ou mesmo a demonstração de cumprimento substancial da obrigação assumida pelo reconvinte, não há suporte jurídico para a exigência do saldo contratual, impondo-se a rejeição integral da reconvenção. Por derradeiro, merecem relevo dois aspectos: a uma, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que se tratando de prequestionamento é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (STF, RE 128.519-2/DF, Pleno, rel. Marco Aurélio, j. 27/09/1990, DJU de 08/03/1991, p. 2.206); a duas, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. (STJ, EDcl no MS 21.315/DF, relª Diva Malerbi, 1ª Seção, j. 08/06/2016, DJe 15/06/2016; No mesmo sentido: STJ, AGA 353195/AM, rel. Franciulli Netto, 2ª Turma, j. 16/04/2002, DJ 01/07/2002, p. 00318; STJ, EDREsp. 770746/RJ, relª Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28/11/2006, DJ 11/12/2006, p. 354; REsp nº 614.042-0-PR, 1ª Turma, rel. José Delgado, j. 22/02/2005, in Boletim do STJ, nº 6/2005, pp. 47-48; TJES, Embargos de Declaração Cível no Agr. Inst. n. 00127452920138080011, rel. Arthur José Neiva de Almeida, j. 07/06/2021, DJES 17/06/2021; TJES, Apelação Cível n. 069170043439, rel. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 09/04/2019, DJES 07/06/2019). Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: (i) declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda objeto da demanda; (ii) reconhecer a culpa concorrente das partes, nos termos do art. 945 do Código Civil; (iii) condenar o requerido Ramon Garcia Braz Andrade a restituir às autoras o montante correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor recebido, abatida a comissão repassada às imobiliárias rés nos termos da cláusula 2.2 do contrato, o que perfaz a quantia de R$ 382.080,00 (trezentos e oitenta e dois mil reais e oitenta centavos), acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, e correção monetária pela taxa Selic desde cada desembolso, conforme Súmula 43 do STJ; (iv) condenar a requerida V.V.S. House Desenvolvimento Imobiliário a restituir às autoras o montante correspondente a 50% do valor recebido a título de comissão, equivalente a R$ 6.875,00 (seis mil oitocentos e setenta e cinco reais), acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação (art. 405 do CC) e correção monetária pela taxa Selic desde o desembolso pelas autoras (súmula 43 do STJ); (v) condenar a requerida S.J. Negócios Imobiliários LTDA. a restituir às autoras o montante equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor recebido à título de comissão, o que corresponde a R$6.875,00 (seis mil oitocentos e setenta e cinco reais), acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação (art. 405 do CC) e correção monetária pela taxa Selic desde o desembolso pelas autoras (súmula 43 do STJ); (vi) condenar os requeridos ao pagamento de indenização por danos morais no valor total de R$15.000,00 (quinze mil reais), de modo que cada uma das imobiliárias deverá indenizar as autoras no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) por demandante, enquanto o corréu Ramon deverá pagar a cada autora a quantia de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), em observância ao grau de culpabilidade atribuído a cada um dos requerentes. Sobre este valor incidirá correção monetária pela taxa Selic a partir desta data (súmula 362 do STJ) e juros de mora desde a citação (art. 405 do CC); (vii) julgar improcedente o pedido de danos materiais adicionais, no valor de R$50.000,00 (cinquenta mil reais), por ausência de provas dos alegados gastos com desfazimento de mobília, mudança e despesas correlatas. Julgo improcedente a reconvenção manejada por Ramon Garcia Braz Andrade, nos termos do art. 476 do CC e art. 487, inciso I, do CPC. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 20% (vinte por cento) para cada litigante. Condeno-os, outrossim, ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do art. 85, §2º do CPC, os quais fixo em 10% (dez por cento), vedada a compensação (art. 85, §14, do CPC), assim distribuídos: (a) as autoras deverão pagar honorários advocatícios aos patronos do requerido Ramon Garcia Braz Andrade, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação que lhes foi atribuída, correspondente à sua parcela de responsabilidade decorrente da culpa concorrente (20% sobre o valor pago pelo imóvel, descontadas as comissões das imobiliárias), de modo que a base de cálculo dos honorários será R$ 95.520,00 (noventa e cinco mil, quinhentos e vinte reais), quantia que deverá ser devidamente atualizada. (b) as autoras deverão pagar honorários advocatícios aos patronos da requerida V.V.S. House Desenvolvimento Imobiliário, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação que lhes foi atribuída, correspondente à sua parcela de responsabilidade decorrente da culpa concorrente (50% sobre o valor pago a título de comissão), de modo que a base de cálculo dos honorários será R$6.875,00 (seis mil oitocentos e setenta e cinco reais), quantia que deverá ser devidamente atualizada. (c) as autoras deverão pagar honorários advocatícios aos patronos da requerida S.J. Negócios Imobiliários LTDA., fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação que lhes foi atribuída, correspondente à sua parcela de responsabilidade decorrente da culpa concorrente (50% sobre o valor pago a título de comissão), de modo que a base de cálculo dos honorários será R$6.875,00 (seis mil oitocentos e setenta e cinco reais), quantia que deverá ser devidamente atualizada. (d) O requerido Ramon Garcia Braz Andrade deverá pagar honorários advocatícios aos patronos das autoras, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação que lhe foi atribuída nos autos principais e sobre o valor integral da causa imputado na reconvenção (em razão da improcedência), de modo que a base de cálculo dos honorários será R$433.980 (quatrocentos e trinta e três mil novecentos e oitenta reais), quantia que deverá ser devidamente atualizada. (e) A requerida V.V.S. House Desenvolvimento Imobiliário deverá pagar honorários advocatícios aos patronos das autoras, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação que lhe foi atribuída, de modo que a base de cálculo dos honorários será R$10.875,00 (dez mil oitocentos e setenta e cinco reais), quantia que deverá ser devidamente atualizada. (f) A requerida S.J. Negócios Imobiliários LTDA. deverá pagar honorários advocatícios aos patronos das autoras, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação que lhe foi atribuída, de modo que a base de cálculo dos honorários será R$10.875,00 (dez mil oitocentos e setenta e cinco reais), quantia que deverá ser devidamente atualizada. Contudo, em virtude da gratuidade de justiça deferida às autoras Cleusa Maria de Oliveira e Vasciliki de Oliveira Mitrogiannis e ao requerido Ramon Garcia Braz Andrade, suspendo a exigibilidade da cobrança exclusivamente em favor destes, na forma do art. 98, §3º, do CPC. Julgo extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirto às partes que a eventual oposição de embargos de declaração, ou de qualquer outra peça processual de natureza meramente procrastinatória, será rigorosamente reprimida, nos termos dos §§ 2º e 3º do artigo 1.026, c/c o inciso VII do artigo 80 e artigo 81, todos do Código de Processo Civil, sem prejuízo da multa processual prevista no § 2º do artigo 77 do mesmo diploma legal. Destaco, ademais, que a utilização abusiva de instrumentos recursais, com manifesto intuito de retardar o regular andamento do feito, caracteriza litigância de má-fé e afronta o dever de lealdade processual, sujeitando o infrator às sanções cabíveis. (TJSP, Embargos de Declaração Cível n. 2228968-56.2022.8.26.0000, rel. Wilson Lisboa Ribeiro, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 15/05/2023, Data de Registro: 15/05/2023). Após o trânsito em julgado, certifique-se e, pagas as custas, arquivem-se. Não havendo o pagamento das custas e despesas processuais, cumpra-se o Ato Normativo Conjunto n. 011/2025, publicado em 28/03/2025, arquivando-se os autos na sequência com as cautelas legais. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -

06/05/2026, 00:00