Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTERESSADO: RENATA CRISTINA DE OLIVEIRA SANTOS AOKI
INTERESSADO: ELBA MARIA DO CARMO Advogado do(a)
INTERESSADO: ELBA MARIA DO CARMO - ES1645 SENTENÇA
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara da Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Execuções Fiscais Rua Doutor Annor da Silva, s/nº, Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492662 PROCESSO Nº 5000825-41.2026.8.08.0035 DÚVIDA (100)
Trata-se de suscitação de dúvida apresentada por Renata Cristina de Oliveira Santos Aoki, Oficial do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha. O procedimento foi instaurado a pedido de Elba Maria do Carmo, após a qualificação negativa de um instrumento particular de promessa de compra e venda, datado de 1999, referente à unidade 1210 do Edifício Water Plaza Apart Hotel. A controvérsia central reside na recusa da interessada em cumprir exigências formuladas pela registradora, especificamente a apresentação de documentos de identificação autenticados, a certidão de ônus do imóvel com o visto da compradora e o pagamento complementar de emolumentos no valor de R$ 6.300,00. A suscitada argumenta que o ato deveria ser uma averbação e não um registro, alegando ainda que o valor cobrado é superior à tabela da Corregedoria para o exercício de 2025. Em contrapartida, a oficial fundamenta a necessidade dos documentos com base no Código de Normas do Espírito Santo e no Código Civil, ressaltando que o registro da promessa de compra e venda é o ato jurídico correto para a constituição de direito real, conforme a Lei de Registros Públicos e a Lei de Incorporações Imobiliárias. A registradora reforça que sua atuação é vinculada à legalidade e à segurança jurídica, destacando que a correta cobrança de emolumentos é essencial para o repasse de taxas a diversos órgãos públicos e fundos do Judiciário. Conclui submetendo a questão à decisão judicial para determinar a viabilidade do registro do título diante das exigências não cumpridas. Impugnação (ID. 89297097). A impugnante sustenta que o pedido de averbação possui amparo legal nos artigos 167, 246 e seguintes da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), que preveem o ato para contratos de promessa de compra e venda como forma de garantir publicidade e segurança jurídica ao negócio. Ela argumenta que a averbação é o instrumento adequado para o momento, especialmente considerando que a escritura pública definitiva ainda não foi lavrada por motivos pessoais, e que a exigência de registro pleno representaria um ônus financeiro injusto e duplicado para a interessada. Ademais, para fundamentar a questão financeira, a defesa utiliza a Tabela de Custas e Emolumentos da Corregedoria do TJES para o ano de 2025. Segundo os cálculos apresentados, baseados no valor atualizado do imóvel de R$ 195.595,97, a averbação deveria custar 50% do valor do registro, totalizando R$ 1.973,63. A impugnante reforça que a recusa do cartório é infundada e impede o exercício de um direito legítimo de dar publicidade ao contrato firmado originalmente em 1997. Intimado, o Ministério Público informou que não tem interesse na causa (ID. 91673194). É o relatório. DECIDO. O cerne da controvérsia reside na natureza do ato registral e na validade das exigências documentais e pecuniárias, o que passo a analisar. Da natureza do ato: Registro vs. Averbação. A controvérsia central reside na modalidade do ato registral passível de ingressar no registro de imóveis. A interessada defende a suficiência da averbação, enquanto o Oficial Registrador sustenta a necessidade de registro. Pois bem. O sistema registral brasileiro rege-se pelo princípio da tipicidade ou taxatividade. O rol do art. 167 da Lei de Registros Públicos não é meramente exemplificativo, mas define a forma de ingresso de cada título. Compulsando o inciso I, item 18, do referido artigo, verifica-se que os contratos de promessa de compra e venda, de cessão e de promessa de cessão de unidades autônomas de condomínio são atos sujeitos a REGISTRO. A distinção não é meramente terminológica ou tributária, mas de eficácia jurídica. Enquanto a averbação (art. 167, II) destina-se a fatos que alteram o registro ou o imóvel sem criar novo direito real, o registro é o ato que constitui o direito real de promitente comprador (art. 1.225, VII, do Código Civil), conferindo ao titular o direito de sequela e a oponibilidade erga omnes. Portanto, a pretensão de “averbar” um contrato de promessa de compra e venda carece de amparo legal, devendo o título, obrigatoriamente, ser submetido a registro. Assim, correta a qualificação do Oficial. Das Exigências Documentais. No caso, foi exigida a apresentação de “cópia autenticada da certidão de nascimento da compradora para devida conferência e arquivamento” e “cópia autenticada da documentação de identificação (Carteira de Identidade/CPF da compradora) e certidão de ônus contendo o visto da promitente compradora”. Tais exigências encontram fundamento direto no art. 404, §3º, e art. 438 do Código de Normas da CGJ/ES, veja-se: Art. 404, § 3º Não será admitido o registro de instrumento particular sem a anexação de cópia legível e autenticada da documentação de identificação das partes e sem a anexação de certidão de ônus do imóvel, com o visto do adquirente. Art. 438. Quando se tratar de instrumento particular com força de escritura pública (Lei nº 4.380/1964, art. 61, § 5º), a confirmação de procedência e validade da procuração, a exigência de apresentação de certidão de nascimento ou casamento do outorgante, a confirmação da capacidade das partes, a verificação de sua autenticidade e todas as demais circunstâncias previstas em lei ou neste Código de Normas, cuja qualificação caberia ao tabelião de notas, deverão ser realizadas pelo registrador de imóveis, que fará constar de termo próprio, devidamente arquivado. A alegação da interessada de que tais documentos já constariam de protocolos anteriores não prospera. Pelo princípio da autonomia de cada protocolo, o título deve estar instruído com toda a documentação necessária no momento da sua apresentação atual. Frise-se, ainda, que a atualização da certidão de nascimento/casamento é indispensável para verificar a capacidade civil e o regime de bens no momento da prática do ato, evitando nulidades e garantindo a fidedignidade do indicador pessoal do cartório. Dos emolumentos. No que tange ao valor dos emolumentos, estes são fixados por lei estadual e seguem a natureza do ato. Reconhecida a obrigatoriedade do registro (e não da averbação), a base de cálculo e a alíquota aplicável devem observar a tabela correspondente aos atos com valor econômico (Tabela de Emolumentos nº 11 do Estado do Espírito Santo - Poder Judiciário - Corregedoria Geral de Justiça - Ato nº 03/2024). Não há que se falar em excesso ou abusividade quando o cálculo guarda estrita observância à norma tributária estadual vigente para o exercício de 2025.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE A DÚVIDA apresentada pela Oficiala do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha, a requerimento da parte interessada, mantendo integralmente as notas de exigência. Custas na forma da lei, a serem pagas pela Interessada (Elba Maria do Carmo), nos termos do art. 207 da Lei nº 6.015/73. Cumpra-se o disposto no art. 203, inciso I, da Lei nº 6.015/73, e no art. 393, inciso I, do Tomo II do Código de Normas da CGJ-ES. Encaminhe-se cópia desta decisão à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, para fins do art. 1º do Provimento nº 19/2019. Oportunamente, após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos. P.R.I. CLV VILA VELHA-ES, 20 de março de 2026. Juiz(a) de Direito