Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTERESSADO: ASAS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA
INTERESSADO: ESPIRITO SANTO MALL S.A. Advogado do(a)
INTERESSADO: LEONARDO ZEHURI TOVAR - ES10147 Advogado do(a)
INTERESSADO: FABIO NEFFA ALCURE - ES12330 SENTENÇA I - RELATÓRIO
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 6ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492567 PROCESSO Nº 0020464-14.2018.8.08.0035 EMBARGOS À EXECUÇÃO (172)
Trata-se de embargos à execução proposta por ASAS COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA contra ESPIRITO SANTO MALL S.A.. Alega a embargante que firmou com a embargada contratos coligados de locação comercial e promessa de cessão de direitos referentes à loja nº 2070, localizada no Shopping Vila Velha. Relata que o empreendimento e as lojas-âncoras (como o hipermercado Carrefour e o cinema Cinemark) não foram inaugurados na data aprazada, acarretando baixo fluxo de consumidores. Aponta, ainda, a ocorrência de diversas falhas estruturais nas dependências do shopping, a exemplo de instabilidade na rede elétrica, desabamentos de gesso no teto e alagamentos no estacionamento. Para reforçar sua alegação, argumenta que a embargada incidiu em grave descumprimento contratual, o que atrai a incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) e da onerosidade excessiva, justificando o inadimplemento dos aluguéis e encargos. Sustenta ainda que são abusivas e ilegais as cobranças referentes ao "13º aluguel" (aluguel em dobro no mês de dezembro), bem como há bis in idem na cumulação da cobrança de despesas pré-operacionais, cotas de infraestrutura e res sperata (cessão de direitos), configurando luvas dissimuladas. Por fim, requer que seja reconhecida a infração contratual da embargada para declarar a inexigibilidade ou o abatimento dos valores executados, com a anulação das cláusulas que estipulam o 13º aluguel, a res sperata e as despesas pré-operacionais, compensando-se os valores. Em sua petição, a parte embargada/exequente ESPIRITO SANTO MALL S.A. alegou que a petição inicial dos embargos padece de inépcia por não ter sido instruída com a memória de cálculo demonstrando o valor que a embargante entende incontroverso, em clara violação ao art. 917, § 3º, do CPC, tratando-se de pretensão de excesso de execução. No mérito, aduz a inexistência de inadimplemento contratual de sua parte, ressaltando que o item 22.4 das Normas Gerais do Shopping expressamente isenta a empreendedora de garantir a inauguração de lojas-âncoras ou fluxo mínimo de pessoas. Em reforço, argumenta que as cobranças do 13º aluguel e da res sperata são plenamente lícitas e inerentes à natureza atípica da locação em shopping center, devendo prevalecer o princípio da autonomia da vontade e o pacta sunt servanda, nos exatos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/91. Sustenta ainda que o insucesso do negócio se insere no risco da atividade empresarial assumida pela embargante, não podendo ser transferido à administradora do shopping sob a falaciosa tese de contrato não cumprido, sobretudo porque o espaço locado foi efetivamente fruído. Por fim, requer que sejam rejeitados liminarmente os embargos por inépcia ou, subsidiariamente, julgados totalmente improcedentes, condenando a embargante aos ônus sucumbenciais. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTOS Segundo se depreende, a presente controvérsia gravita em torno da exigibilidade de título executivo extrajudicial fundado em contrato de locação de espaço comercial em shopping center, bem como em seus instrumentos coligados (promessa de cessão de direitos e normas gerais). A parte embargante, na condição de locatária, busca eximir-se do pagamento dos débitos locatícios e encargos atrelados, sob a justificativa de que a empreendedora descumpriu o pacto ao atrasar a entrega de âncoras e apresentar falhas estruturais, além de questionar a legalidade de cláusulas atípicas do setor (13º aluguel e res sperata). Cinge-se a controvérsia a aferir, primeiramente, se a ausência de memória de cálculo inviabiliza o conhecimento da tese de excesso de execução; e, no mérito, se as flutuações no tenant mix e intercorrências estruturais autorizam a aplicação da exceção do contrato não cumprido, bem como se revestem de legalidade as cláusulas contratuais atípicas pactuadas. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as relações firmadas entre lojistas e empreendedores de shopping center consubstanciam modalidade de contrato empresarial, sendo orientadas pelo princípio da autonomia privada, de modo que devem prevalecer as condições livremente pactuadas, a teor do art. 54 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). O STJ consolidou o entendimento de que não configura abusividade a cobrança do 13º aluguel (aluguel em dobro no mês de dezembro) ou da res sperata (cessão de direitos/luvas iniciais), tratando-se de contraprestações legítimas pela fruição do fundo de empresa, planejamento e organização do complexo comercial (REsp 1.409.849/PR e REsp 1.535.727/RS). Como se depreende, a referida compreensão jurisprudencial firmou-se no sentido de que a intervenção do Poder Judiciário nessas avenças empresariais deve ser excepcional e minimalista, prestigiando a alocação de riscos desenhada pelas partes. Dispõe o aludido art. 54 da Lei 8.245/91: "Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei". No caso, observa-se, preliminarmente, que a embargante postula a revisão e o expurgo de valores que reputa indevidos (13º aluguel e cotas de infraestrutura), o que traduz inegável alegação de excesso de execução. Nada obstante, a petição inicial dos embargos não veio acompanhada de memória de cálculo discriminada e atualizada, nem indicou o valor incontroverso que entende devido, em frontal violação ao comando impositivo do art. 917, § 3º, do Código de Processo Civil. A alegação de que as faturas da embargada careciam de detalhamento não exime a locatária — que detinha a posse do contrato e dos índices de reajuste ali previstos — de apontar o quantum reputado correto para as obrigações principais (aluguel mínimo). Logo, a tese de excesso de execução não comporta sequer conhecimento, conforme ditames do art. 917, § 4º, II, do CPC. Ademais, no que tange à tese central de inexigibilidade da obrigação pela via da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), as provas coligidas aos autos refutam a argumentação autoral. O alegado atraso na inauguração de lojas-âncoras (como o hipermercado Carrefour e o cinema Cinemark) não consubstancia infração apta a eximir a locatária do pagamento dos aluguéis. A Cláusula 22.4 das Normas Gerais do Shopping Vila Velha, instrumento que integra a relação locatícia, é hialina ao prever que as informações concernentes ao tenant mix, inclusive lojas-âncoras, "são baseadas em negociações que não necessariamente serão concluídas, não garantindo, assim, a inauguração das mesmas nos termos anunciados". Trata-se, flagrantemente, de risco inerente à própria atividade empresarial, não havendo garantia contratual de êxito comercial ou de captação de fluxo de pessoas predeterminado. Noutro viés, os problemas estruturais apontados nas reportagens (Fls. 66-70) e no estudo técnico (Fls. 72-127), embora evidenciem intercorrências na fase de maturação do empreendimento, não demonstraram o impedimento absoluto da fruição do espaço comercial pela locatária, configurando obrigações de natureza secundária que não autorizam a suspensão unilateral dos pagamentos pactuados, cabendo ao lojista, se fosse o caso, a via resolutória e indenizatória própria, e não a inadimplência deliberada. Por fim, as cobranças das rubricas atípicas encontram amparo expresso nas cláusulas 5.8 (13º aluguel), 9.1, 9.2 e 2.1 (rateios operacionais e res sperata), não havendo que se falar em bis in idem ou onerosidade excessiva, mas sim em feixe de obrigações complexas inerentes ao fundo de empresa oferecido pela locadora. Nesse contexto, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe, na medida em que a embargante não se desincumbiu do ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da exequente (art. 373, II, do CPC), restando hígido, líquido, certo e exigível o título executivo amparado nas disposições livremente pactuadas entre empresários. III - DISPOSITIVO Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os embargos à execução opostos, mantendo hígida a execução em apenso. Considerando que o valor da causa foi registrado como R$ 0,00, o que tornaria a base de cálculo inexistente para a verba honorária, condeno a parte embargante ao pagamento dos ônus sucumbenciais, consistentes nas custas processuais e nos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela Embargada (correspondente ao valor total atualizado do débito em execução que se manteve hígido ante a rejeição destes embargos), com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC. Fica ressaltado que esta verba honorária detém caráter autônomo, podendo ser cumulada com os honorários da execução principal, respeitado o limite legal de 20% (Tema 587 do STJ). Fica suspensa, contudo, a exigibilidade de tais verbas em razão da assistência judiciária gratuita anteriormente deferida. P. R. I. VILA VELHA-ES, 30 de março de 2026. CARLOS ALEXANDRE GUTMANN Juiz(a) de Direito