Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA VALDECIR TOREZANI LTDA Advogado do(a)
REQUERENTE: CAIO MARTINS ROCHA - ES22863
REQUERIDO: MARIA DALVA SOARES, PEDRO LOPES JUNIOR Advogado do(a)
REQUERIDO: VICENTE DE PAULA FRANCO - ES38637 SENTENÇA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA. ajuizou ação contra MARIA DALVA SOARES e PEDRO LOPES JUNIOR. Alega a parte autora que firmou com os requeridos, em 07/07/2012, contrato de promessa de compra e venda do lote nº 38, quadra 34, do Loteamento Residencial Parque Pro Lar II, pelo valor de R$ 37.895,00. Aduz que, após aditivo firmado em 30/09/2019 para refinanciamento do saldo devedor em 73 parcelas de R$ 578,56, os requeridos tornaram-se inadimplentes a partir de fevereiro de 2022. Sustenta que, apesar de notificados extrajudicialmente em agosto de 2024, os devedores permaneceram inertes. Para reforçar sua alegação, argumenta que o inadimplemento autoriza a resolução contratual de pleno direito e a reintegração na posse do imóvel. Sustenta ainda a necessidade de condenação dos réus ao pagamento de aluguéis pela fruição do bem e compensação de débitos de IPTU. Em arremate, com base no exposto, requereu a antecipação de tutela possessória e a citação dos réus, pedindo a declaração da rescisão contratual, a reintegração definitiva na posse, a condenação ao pagamento de taxa de fruição mensal de 0,5% do valor do imóvel e o ressarcimento de tributos em aberto. Decisão proferida no ID 52086983 indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse, sob o fundamento de que a notificação extrajudicial não teria sido efetivada pessoalmente aos devedores. Em sua contestação, a parte requerida MARIA DALVA SOARES e PEDRO LOPES JUNIOR alegou, preliminarmente, a nulidade da constituição em mora por ausência de recebimento da notificação extrajudicial. No mérito, sustentam que já adimpliram mais de 80% do valor total do contrato, o que atrairia a aplicação da teoria do adimplemento substancial e dos princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato. Em reforço, argumentam que buscaram renegociar a dívida sem sucesso ante a inflexibilidade da autora. Sustentam ainda que a reintegração de posse sem a devida restituição dos valores pagos configuraria enriquecimento sem causa. Por fim, pedem a improcedência dos pedidos iniciais, a manutenção do vínculo contratual ou, subsidiariamente, o parcelamento do saldo devedor e a compensação de todos os valores pagos em caso de rescisão. Réplica apresentada no ID 62568202, na qual a autora refuta a tese de adimplemento substancial, demonstrando que o valor pago corresponde a apenas R$ 15.268,08, inferior aos 80% alegados. Conforme consta, foi realizado o saneamento ao ID 69384734. É o relatório. Decido. Cinge-se a controvérsia a aferir a ocorrência de inadimplemento contratual por parte de MARIA DALVA SOARES e PEDRO LOPES JUNIOR e as consequências jurídicas daí advindas, notadamente o direito à rescisão e os encargos de ocupação. Segundo se depreende do detalhado extrato de conta corrente colacionado pela autora (ID 51805267), os requeridos interromperam os pagamentos das prestações mensais em fevereiro de 2022, acumulando, até o ajuizamento desta demanda, um total de 33 prestações em atraso. Tal fato resta absolutamente incontroverso nos autos, uma vez que a própria peça de defesa confessa a interrupção dos pagamentos, limitando-se a justificar a omissão por dificuldades financeiras pontuais e a sustentar, de forma genérica, que o valor já aportado seria suficiente para preservar o vínculo contratual. Conforme sólida orientação do STJ, o inadimplemento de parcela significativa e prolongada das obrigações pecuniárias rompe o vínculo contratual, autorizando a resolução do ajuste por culpa exclusiva do promitente comprador, que deixa de honrar a contraprestação pelo bem que possui. No caso sub judice, observa-se que a tese de "Adimplemento Substancial" arguida pelos réus não merece qualquer prosperidade. Embora os requeridos aleguem, em sua contestação, que já teriam quitado cerca de 80% do contrato, a prova documental robusta (ID 51805267, pág. 3) demonstra realidade fática diversa: o montante total recebido pela vendedora foi de apenas R$ 15.268,08. Ao confrontar esse valor com o saldo devedor atualizado, acrescido das correções e encargos moratórios contratuais, percebe-se que o resíduo em aberto supera substancialmente o que foi pago. Do ponto de vista lógico-jurídico, o inadimplemento persistente de 33 parcelas por um período superior a três anos descaracteriza a boa-fé objetiva necessária para a manutenção forçada do vínculo. A teoria do adimplemento substancial atua como um freio ao exercício do direito de resolução apenas quando a falta for ínfima ou insignificante perante o todo, o que, por evidência, não se verifica na hipótese de uma dívida que se perpetua no tempo sem qualquer proposta concreta de purgação da mora. Vencido o ponto da rescisão, resta analisar a necessária recomposição do patrimônio das partes e a restituição de valores. O instrumento contratual originário previa, em sua Cláusula 13ª, uma retenção drástica de 74% dos valores pagos, o que geraria um desequilíbrio manifesto. Contudo, a compreensão jurisprudencial consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543) e amplamente adotada por este Tribunal de Justiça (TJES) orienta que a retenção deve orbitar entre 10% e 25% do montante pago, a depender das despesas administrativas e do tempo de ocupação. A mim é o que basta para reputar o percentual contratual como flagrantemente abusivo e nulo, fixando a retenção em 12% como medida de justiça e equidade. Tal percentual mostra-se adequado para indenizar a vendedora pelos custos operacionais, tributários e comerciais despendidos, considerando a longa ocupação do imóvel pelos réus sem a devida contraprestação. Quanto à taxa de fruição, assiste plena razão à IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA. Para o deslinde da controvérsia, é imperioso evitar o enriquecimento sem causa dos compradores, que permaneceram exercendo a posse do imóvel de forma gratuita desde a constituição em mora. Segundo se depreende da ficha de lançamento municipal (ID 51805274), o lote em questão possui edificação residencial, o que robustece o direito da proprietária de ser indenizada pelo período em que foi privada da exploração econômica do bem. Assim, em consonância com os parâmetros de mercado, fixo o valor mensal de 0,5% sobre o valor do imóvel atualizado a título de aluguel, montante devido desde o marco inicial da inadimplência até a data da efetiva desocupação e devolução das chaves. Ademais, no que tange aos débitos de IPTU, a responsabilidade tributária dos requeridos está expressamente prevista na Cláusula Nona do pacto original, que transfere ao promissário comprador o ônus dos impostos incidentes sobre o bem a partir da posse. A existência de uma dívida fiscal ativa perante o Município de Cariacica no valor de R$ 1.740,96 restou devidamente comprovada pelo extrato de débitos de ID 51805271. Nesse contexto, a procedência parcial do pedido é medida que se impõe, autorizando-se a compensação aritmética entre os valores a serem restituídos aos réus e os débitos de ocupação e tributos devidamente comprovados, garantindo-se que o desfazimento do negócio retorne as partes ao status quo ante sem prejuízos injustos à parte adimplente.
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Cariacica - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Rua São João Batista, 1000, Fórum Doutor Américo Ribeiro Coelho, Alto Laje, CARIACICA - ES - CEP: 29151-230 Telefone:(27) 32465639 PROCESSO Nº 5020676-09.2024.8.08.0012 REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707)
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para: DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e seu respectivo aditivo firmados entre IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA. e MARIA DALVA SOARES e PEDRO LOPES JUNIOR, por culpa exclusiva destes devedores; DETERMINAR a reintegração da autora na posse do imóvel (Lote 38, Quadra 34, Parque Pro Lar II). Declaro que o cumprimento desta ordem é imediato após a publicação, independentemente do trânsito em julgado; CONDENAR a autora a restituir aos requeridos 88% dos valores comprovadamente pagos, em parcela única, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença; CONDENAR os requeridos ao pagamento de taxa de fruição mensal de 0,5% sobre o valor do imóvel atualizado, a contar da data da inadimplência (fevereiro/2022) até a efetiva desocupação, bem como ao ressarcimento dos débitos de IPTU do período de ocupação que venham a ser quitados pela autora. Sobre tais valores incidirá correção monetária e juros de mora desde o vencimento de cada encargo. Autorizo a compensação de valores nos termos do Art. 368 do Código Civil. Condeno MARIA DALVA SOARES e PEDRO LOPES JUNIOR ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação pecuniária total (Art. 85, §2º, CPC). P.R.I. Após o trânsito em julgado, inexistindo requerimentos pendentes, proceda-se ao arquivamento dos autos com as baixas e cautelas de estilo. Cariacica, na data da assinatura eletrônica. Rafael Calmon Rangel Juiz de Direito Documentos associados ao processo ID Título Tipo Chave de acesso** 51805254 Petição Inicial Petição Inicial 24100115053728200000049178737 51805256 Doc.01 - Guia de Custas (Universal x Maria Dalva) Documento de comprovação 24100115053750500000049178739 51805258 Doc.02 - Procuração e Comprovante de recolhimento Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 24100115053767400000049178741 51805260 Doc.03 - Contrato Social - Universal Documento de comprovação 24100115053794000000049178743 51805262 Doc.04 - Contrato - Maria Dalva e Pedro Lopes Documento de comprovação 24100115053826400000049178745 51805264 Doc.05 - Aditivio contratual- Maria Dalva e Pedro Lopes Documento de comprovação 24100115053850200000049178746 51805267 Doc.06 - Extrato Documento de comprovação 24100115053869600000049178748 51805269 Doc.07 - Notificação Maria Dalva Soares Documento de comprovação 24100115053889500000049178750 51805270 Doc.08 - Notificação Pedro Lopes Junior Documento de comprovação 24100115053912600000049178751 51805271 Doc.09 - IPTU Documento de comprovação 24100115053939700000049178752 51805274 Doc.10 - Ficha cadastral Documento de comprovação 24100115053966700000049178755 51805276 Doc.11 - 022072024135206_Visualizacao - Maria Dalva Soares e Pedro Lopes Junior Documento de comprovação 24100115053985700000049179657 51813811 5020676-09.2024.8.08.0012 - custas quitadas Certidão - Custas\Baixa Manual 24100118124690700000049187191 51813804 Certidão - Conferência Inicial Certidão - Conferência Inicial 24100118124754800000049187184 52086983 Decisão Decisão - Mandado 24101013371803300000049439454 52086983 Mandado - Citação Mandado - Citação 24101013371803300000049439454 52086983 Mandado - Citação Mandado - Citação 24101013371803300000049439454 52086983 Intimação eletrônica Intimação eletrônica 24101013371803300000049439454 52453591 Certidão Certidão 24101016211714100000049781888 54181747 Mandado entregue: 5343474 Expediente: 8372087 Certidão 24110700495192400000051366704 54181747 Mandado entregue: 5343474 Expediente: 8372087 Certidão 24110700495192400000051366704 54181749 5343474.pdf Arquivo Anexo Mandado 24110700495209300000051366705 54181749 5343474.pdf Arquivo Anexo Mandado 24110700495209300000051366705 55695967 Mandado entregue: 5343466 Expediente: 8372086 Certidão 24120301260905900000052766751 56958550 Contestação Contestação 24122614170280500000053938525 56958552 PROCURACAO MARIA DALVA Procuração/Substabelecimento sem reserva de poderes 24122614170313700000053938527 56959654 DECLAR HIPO MARIA DALVA Documento de comprovação 24122614170337300000053938529 62568202 Réplica Réplica 25020515342712100000055579389 65293740 Certidão - Análise Tempestividade/Preparo Certidão - Análise Tempestividade/Preparo 25031908353306800000057964943 65293742 Certidão Certidão 25031908370371400000057964945 65650820 Despacho Despacho 25032615190041700000058282682 65650820 Intimação - Diário Intimação - Diário 25032615190041700000058282682 68955232 Petição (outras) Petição (outras) 25051523193975900000061215800 68955235 Boleto dos meses 8,9,10,11 e 12 2012 e 1,4 e 112021 e 22022 e 92019 Documento de comprovação 25051523194016300000061215803 68955236 BOLETO PAGO Documento de comprovação 25051523194196400000061215804 68955237 BOLETO QUITADO Documento de comprovação 25051523194236200000061215805 68955238 Mes 022020 e 122019 Documento de comprovação 25051523194352400000061216306 68955240 PAGAMENTO 2021 Documento de comprovação 25051523194462400000061216308 68955241 PAGAMENTO Documento de comprovação 25051523194583600000061216309 68955242 RECIBO Documento de comprovação 25051523194706300000061216310 68955713 Boleto mes 012016 a 042016_compressed Documento de comprovação 25051523194793500000061216331 68955711 BOLETOS PAGOS_compressed Documento de comprovação 25051523194823200000061216329 68955710 CONTRATO_compressed Documento de comprovação 25051523194855200000061216328 69199963 Petição (outras) Petição (outras) 25052013355785800000061431784 69199965 Doc.01 - Carta de Preposição Documento de comprovação 25052013355812900000061431786 69384734 Termo de Audiência Termo de Audiência com Ato Judicial 25052215330350800000061598050: Nome: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA VALDECIR TOREZANI LTDA Endereço: Avenida Expedito Garcia, 1477, Edf.Luiza A Zandonadi, sala 101, 1andar, Campo Grande, CARIACICA - ES - CEP: 29146-930 Nome: MARIA DALVA SOARES Endereço: Rua Quatorze, 38, QD 34, LT 38, Prolar, CARIACICA - ES - CEP: 29156-356 Nome: PEDRO LOPES JUNIOR Endereço: Rua Quatorze, 38, QD 34, LT 38, Prolar, CARIACICA - ES - CEP: 29156-356