Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: WAGNER PEREIRA POLEZEL, JULIA DEL FIUME MOSCHEN Advogado do(a)
REQUERENTE: LUCAS CUNHA MENDONCA - ES18183
REQUERIDOS: GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ROSSI RESIDENCIAL SA, LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA, DOMINIO GESTAO DE CONDOMINIO LTDA - ME Advogados do(a)
REQUERIDO: ANDRE FERNANDES BRAZ - ES13693, CARLOS VENICIUS RIBEIRO FREITAS - ES28153, FRANCISCO MACHADO NASCIMENTO - ES13010 Advogado do(a)
REQUERIDO: THIAGO MAHFUZ VEZZI - ES22574 Advogados do(a)
REQUERIDO: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875, LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722 S E N T E N Ç A Cuidam os autos de AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL ajuizada por WAGNER PEREIRA POLEZEL e JULIA DEL FIUME MOSCHEN em face de GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ROSSI RESIDENCIAL S.A., LPS ESPÍRITO SANTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA e DOMÍNIO GESTÃO DE CONDOMÍNIO LTDA - ME. Em sua exordial (fls. 02/42), os autores alegam, em suma, que: I) em 22/09/2012, celebraram contrato de compra e venda da unidade 0079 do empreendimento "Praças Sauípe" com as três primeiras requeridas, com data de entrega prevista para 30/06/2013; II) no ato da compra, realizada em evento ("Outlet") e stand da própria construtora, pagaram a quantia de R$ 13.080,00 (treze mil e oitenta reais) acreditando se tratar de parcela de entrada (sinal), mas posteriormente constataram tratar-se de comissão de corretagem imposta sem a devida informação; III) havia previsão contratual de que o saldo final do imóvel seria quitado via financiamento bancário em até 90 (noventa) dias após a expedição do "habite-se"; IV) contudo, as requeridas atrasaram a expedição do "habite-se" (ocorrida apenas em 24/05/2013) e, consequentemente, não forneceram em tempo hábil a documentação necessária para o financiamento, atrasando todo o processo; V) em razão desse atraso provocado exclusivamente pelas rés, o saldo devedor continuou sofrendo atualizações indevidas pelo índice IGPM, saltando de R$ 119.014,14 (cento e dezenove mil, quatorze reais e quatorze centavos), valor devido na época aprazada, para R$ 151.674,84 (cento e cinquenta e um mil, seiscentos e setenta e quatro reais e oitenta e quatro centavos), além de os autores terem sido obrigados a pagar uma diferença adicional de R$ 9.606,54 (nove mil, seiscentos e seis reais e cinquenta e quatro centavos) para conseguirem receber as chaves; VI) as chaves do imóvel só foram entregues em 11/06/2014, com quase um ano de atraso; VII) foram compelidos pela requerida DOMÍNIO a pagar taxas condominiais (totalizando R$ 1.150,00 - mil, cento e cinquenta reais) antes mesmo de serem imitidos na posse, além de uma taxa sem origem especificada de R$ 292,83 (duzentos e noventa e dois reais e oitenta e três centavos); e VIII) devido à mora das rés, tiveram que arcar com aluguéis no valor de R$ 8.898,60 (oito mil, oitocentos e noventa e oito reais e sessenta centavos) e cotas condominiais de R$ 2.368,82 (dois mil, trezentos e sessenta e oito reais e oitenta e dois centavos) do imóvel em que residiam provisoriamente. Destarte, postulam: I) a restituição da diferença do saldo devedor atualizado a maior por culpa das rés, nos valores de R$ 32.660,70 (trinta e dois mil, seiscentos e sessenta reais e setenta centavos) e R$ 9.606,54 (nove mil, seiscentos e seis reais e cinquenta e quatro centavos); II) a devolução em dobro do valor pago a título de corretagem, totalizando R$ 26.160,00 (vinte e seis mil, cento e sessenta reais); III) a restituição em dobro das taxas condominiais cobradas antes da posse, no valor de R$ 2.300,00 (dois mil e trezentos reais); IV) a devolução da taxa não identificada de R$ 292,83 (duzentos e noventa e dois reais e oitenta e três centavos); V) a declaração de nulidade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias; VI) a aplicação da cláusula penal e multas previstas no contrato em desfavor das rés; VII) o ressarcimento dos danos materiais (aluguéis) e VIII) o pagamento de indenização por danos morais. A inicial veio instruída com os documentos de fls. 43/217. Gratuidade da justiça deferida às fls. 243/244. A requerida DOMÍNIO GESTÃO DE CONDOMÍNIO LTDA. - ME apresentou contestação às fls. 249/265, alegando, preliminarmente, ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda. No mérito, defende: I) que o negócio jurídico foi firmado entre os autores e demais requeridos; II) em razão do contrato de promessa de compra e venda celebrado, os autores são responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais, nos termos do art. 1.334 do Código Civil; e III) não cometeu ato ilícito passível de indenização. A requerida LPS ESPÍRITO SANTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. apresentou contestação às fls. 269/330, arguindo, preliminarmente: I) o sobrestamento do feito em razão do Tema 938 do STJ; II) sua ilegitimidade passiva ad causam, por ter atuado como mera intermediadora do negócio, sem responsabilidade sobre a construção ou entrega das chaves. Como prejudicial de mérito, suscitou a prescrição trienal (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil). No mérito, defendeu a legalidade da cobrança, a transparência na informação aos consumidores e a inexistência de venda casada. As requeridas GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e ROSSI RESIDENCIAL S.A. apresentaram contestação às fls. 374/401, defendendo, em síntese, que: I) a obra foi concluída dentro do prazo (com a soma do prazo de tolerância, cuja legalidade defendem) e que o habite-se foi emitido em 24/05/2013; II) culpa exclusiva dos autores pela demora na entrega das chaves, invocando a exceção do contrato não cumprido, uma vez que o saldo devedor apenas foi quitado tardiamente em 02/06/2014 por problemas do comprador com o financiamento; III) a manutenção da cobrança de correção monetária (INCC e IGP-M) por representar mera atualização do capital, bem como a impossibilidade de aplicação invertida da cláusula penal; e IV) a responsabilidade dos compradores pelo pagamento das cotas condominiais a partir da instalação do condomínio por força contratual, a ocorrência de prescrição para o pleito atinente à comissão de corretagem e a total ausência de comprovação de danos materiais ou configuração de danos morais indenizáveis. Réplica às fls. 451/468. Decisões às fls. 469 e 473, suspendendo a tramitação do feito até o julgamento do REsp nº 1.551.956/SP (Tema 938) e REsp nº 1.614.721/DF (Tema 970). Alegações finais dos autores às fls. 488/503. As requeridas LPS, GONFRENA, ALTERNANTERA e ROSSI postularam o julgamento antecipado da lide às fls. 504/505 e fls. 507. É, no que interessa, o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. Do julgamento antecipado da lide O julgamento antecipado da lide, que é uma espécie do gênero “julgamento conforme o estado do processo”, pode ocorrer em duas situações diferentes, quais sejam, quando não houver necessidade de produzir outras provas ou quando o réu for revel, ocorrer a presunção de veracidade dos fatos aduzidos pela parte autora e não for requerida a produção de provas, conforme artigo 355 do CPC. Na presente ação, o julgamento antecipado é cabível, eis que as provas documentais já apresentadas são suficientes para a formação do convencimento deste julgador e as partes não pretendem produzir outras provas. Nesse sentido, confira-se: “[…] O julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil (...). Assim, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo. […]” (TJES, Classe: Apelação Cível, 059200000210, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/03/2022, Data da Publicação no Diário: 01/04/2022). Preliminar de ilegitimidade passiva (LPS e DOMÍNIO) A ré LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. suscitou em sua defesa a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam. Argumenta que, na condição de mera intermediária imobiliária, não pode ser responsabilizada pelo atraso na entrega da obra ou por vícios construtivos, obrigações que seriam exclusivas das construtoras e incorporadoras. Para amparar sua tese, invocou a aplicação do precedente vinculante firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.173. Sobre a controvérsia, a Corte da Cidadania pacificou o entendimento de que a atividade de corretagem não se confunde com a incorporação ou a construção. Em regra, o corretor atua apenas na aproximação das partes, exaurindo sua obrigação com o resultado útil da intermediação, sem assumir os riscos inerentes à execução do empreendimento imobiliário. Nesse sentido, colhe-se a tese jurídica consolidada: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de imóveis contra acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a, solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária. 2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além de condenar a corretora, solidariamente, à devolução solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI. 3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora, entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel.III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda.6. Assim, normalmente, inexiste responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas próprias atividades de incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo com o parágrafo único do art. 723 do Código Civil, haverá responsabilidade do corretor apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios serviços de corretagem.7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial provido para afastar a responsabilidade solidária da sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor.9. Tese de julgamento - Para efeito do art. 1.036 do CPC, propõe-se a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173/STJ: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor". (STJ - REsp: 00000000000002008542 RJ 2019/0310264-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 08/10/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 29/10/2025). Apesar da regra de isenção de responsabilidade do corretor pelo inadimplemento da construtora, a tese vinculante estabelece exceções claras. Haverá responsabilidade solidária da imobiliária se ficar demonstrado: I) o seu envolvimento direto nas atividades de incorporação ou construção; II) que a corretora integra o mesmo grupo econômico da incorporadora; ou III) a existência de confusão ou desvio patrimonial entre as empresas em benefício do corretor. No caso concreto, os autores afirmam que a LPS ESPÍRITO SANTO não atuou com a autonomia esperada de um corretor independente, mas como verdadeira representante das construtoras no evento "Outlet da Rossi", operando em regime de subordinação dentro do próprio estande de vendas. Todavia, a jurisprudência dominante, inclusive no âmbito do próprio Tema 1.173, esclarece que a mera prestação de serviço em estande de vendas ou o credenciamento prévio não são suficientes, por si sós, para caracterizar o envolvimento na incorporação ou a integração a grupo econômico de modo a atrair a responsabilidade pelo atraso na obra. Compulsando os autos, verifica-se que não há prova de que a imobiliária tenha participado da confecção do projeto, do gerenciamento da obra ou de que compartilhe o quadro societário com o Grupo Rossi de forma a configurar grupo econômico vertical. Assim, em relação aos pedidos indenizatórios decorrentes especificamente do atraso na entrega das chaves (danos morais por demora e danos materiais/aluguéis), a preliminar merece acolhimento para excluir a corretora da condenação por tais rubricas. Entretanto, a situação é distinta quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Nesse ponto, a LPS ESPÍRITO SANTO é parte legítima, pois foi a beneficiária direta dos pagamentos realizados pelos consumidores, e a discussão gira em torno da legalidade do repasse desses encargos e da falha no dever de informação no ato da venda. À luz da Teoria da Asserção, a legitimidade deve ser aferida conforme as alegações contidas na inicial e, sendo a ré parte na relação jurídica de corretagem ora questionada, deve responder quanto à validade das referidas cobranças. No que concerne à preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré DOMÍNIO GESTÃO DE CONDOMÍNIO LTDA. - ME em sua contestação, verifico que a pretensão merece acolhimento. A referida empresa possui como objeto social a gestão e administração de condomínios, figurando como terceira estranha à relação contratual de promessa de compra e venda estabelecida entre os autores e as construtoras. Os danos reclamados (atraso na obra, cobranças de corretagem e indenização por danos materiais e morais) decorrem da fase de incorporação e comercialização, período e atividade nos quais a administradora não possui qualquer ingerência ou responsabilidade legal. Inexistindo pertinência subjetiva entre a conduta da gestora e os fatos narrados na inicial, deve o processo ser extinto em relação a ela. Prejudicial de mérito de prescrição A ré LPS defende que a pretensão dos autores à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem está prescrita, ante o transcurso do prazo de 3 (três) anos previsto no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. Com efeito, assiste razão à ré. Do que se infere da exordial, os autores não almejam a resolução do contrato entabulado com as rés, razão pela qual, conforme entendimento consolidado do Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais n° 1.918.948/DF, n° 1.551.956/SP e n° 1.599.510/SP (Tema n° 938), o prazo prescricional em casos que tais é trienal. Confira-se: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ - REsp: 1551956 SP 2015/0216171-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016 RSTJ vol. 245 p. 340). Não é outro o entendimento do Egrégio TJES: [...] O prazo prescricional de ressarcimento de valores a título de comissão de corretagem e taxa imobiliária é trienal, a teor do precedente vinculante firmado no Tema 938 pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP) [...] (TJES - APELAÇÃO CÍVEL: 0028148-62.2014.8.08.0024, Relator: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, 1ª Câmara Cível, 02/10/2023). Sendo assim, considerando que os autores pagaram a comissão de corretagem em 22/09/2012 (fls. 70/76) e ajuizaram a presente demanda somente em 18/11/2015 (fl. 02), é forçoso reconhecer que a pretensão de reaver tal quantia foi fulminada pela prescrição. Mérito No mérito, a controvérsia reside no descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelas requeridas, notadamente quanto ao atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária adquirida pelos autores. O contrato firmado entre as partes (fl. 54/68) estabelecia a entrega do imóvel para 30/06/2013, prevendo uma cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, além da possibilidade de prorrogação por caso fortuito ou força maior (como greves, suspensão de transportes, falta de materiais ou de mão de obra, chuvas prolongadas, embargos à obra, morosidade de concessionárias de serviços públicos, demora na expedição do “certificado de conclusão”, etc.), conforme cláusula “décima sexta” da avença. A Corte da Cidadania já pacificou o entendimento de que a cláusula de tolerância é válida, desde que limitada ao prazo de 180 (cento e oitenta) dias corridos e não em dias úteis. Confira-se: [...] É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior. (STJ - AgInt no AREsp: 1957756 RO 2021/0246485-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/04/2022). E quanto às demais hipóteses de prorrogação também previstas na contratação, o Colendo Superior Tribunal de Justiça igualmente já definiu que não caracterizam caso fortuito ou força maior, já que fazem parte do risco do empreendimento e devem ser suportados pela construtora. (Nesse sentido: STJ, AgInt no REsp 1806521/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 11/03/2020, citado por TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 00529417620138140301 25145384, Relator.: ALEX PINHEIRO CENTENO, Data de Julgamento: 18/02/2025, 2ª Turma de Direito Privado). No caso em apreço, o prazo final para a entrega do imóvel, já computada a tolerância de 180 dias corridos sobre a data original de 30/06/2013, esgotou-se em 27/12/2013. Contudo, a efetiva entrega das chaves ocorreu somente em 11/06/2014 (fl. 148), o que configura um atraso de quase seis meses. Ressalte-se que, apesar de as requeridas GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e ROSSI RESIDENCIAL S.A. invocarem a exceção de contrato não cumprido como tese defensiva, por problemas do comprador com o financiamento, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 996, já definiu que na “... aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância…”. Nesse contexto, a “... cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel ao contrato de financiamento é abusiva e não prevalece sobre os prazos previstos no contrato de promessa de compra e venda.” (TJSP - Apelação Cível: 10015326020248260451 Piracicaba, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 22/01/2025, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/01/2025). Prosseguindo na análise do mérito da demanda, a parte autora requer a condenação das rés à restituição dos valores despendidos com o pagamento de aluguel (danos materiais), cumulada com a aplicação das multas compensatória (2%) e moratória (0,5% ao mês) previstas em contrato. Segundo o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, "...conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos." ( AgRg no REsp 1.280.274/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/6/2015, DJe de 30/6/2015), o que se vislumbra no caso em tela. Além disso, também consoante tese da Corte da Cidadania, firmada no julgamento dos Recursos Especiais n° 1.635.428/SC e n° 1.498.848/DF (Tema n° 970), a cláusula penal moratória tem a finalidade precípua de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, sendo descabida a sua cumulação com lucros cessantes ou danos emergentes (restituição de aluguéis), sob pena de se configurar indesejável bis in idem (dupla penalização pelo mesmo fato gerador). Contudo, a Corte Superior igualmente já definiu que “... é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos (...), sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ.” (REsp n. 2.025.166/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/12/2022, DJe de 16/12/202). A propósito, confira-se na íntegra o supramencionado aresto: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. MORA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DESPROPORCIONALIDADE AO LOCATIVO. TEMA 970/STJ. DANOS MATERIAIS. RESSARCIMENTO. POSSIBILIDADE.1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado em data anterior à publicação da Emenda Constitucional nº 125. 2. A controvérsia dos autos busca definir se é possível a pretensão de ressarcimento de perdas e danos desacompanhada da exigência da cláusula penal, nos casos de atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta em que há cláusula penal moratória prevista no contrato, estabelecida em valor inferior ao equivalente do locativo. 3. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970/STJ). 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como na presente hipótese, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo 970/STJ. 5. Em sendo possível a cumulação, é lícita a pretensão formulada exclusivamente quanto à reparação dos danos materiais, em respeito ao princípio dispositivo. 6. No caso concreto, a prescrição de cláusula penal moratória de 0,5% (meio por cento) sobre o valor pago se mostra desproporcional ao valor do locativo, tido normalmente entre 0,5% (meio por cento) a 1% (um por cento) do valor do bem, motivo pelo qual é possível a pretensão de ressarcimento de lucros cessantes. 7. Recurso especial provido. (REsp n. 2.025.166/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/12/2022, DJe de 16/12/2022). Observo que o contrato firmado entre as partes já prevê penalidades específicas para o caso de mora, consubstanciadas na cumulação de uma multa compensatória de 2% sobre os valores pagos, acrescida de 0,5% (moratória) ao mês de atraso. O entendimento jurisprudencial pátrio orienta que a existência dessa prefixação (2% + 0,5% a.m.) é suficiente para afastar a condenação em perdas e danos materiais (aluguéis), pois já representa uma indenização razoável pelos danos patrimoniais suportados pelo adquirente em decorrência da mora da construtora. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DE IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DE AMBAS AS PARTES. APELO DA RÉ. JUSTIÇA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. ATIVO MENOR QUE PASSIVO. BENESSE CONCEDIDA. PRAZO DE ENTREGA DA OBRA. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL. PERÍODO DE TOLERÂNCIA. TEMA 996 DO STJ. NEGÓCIO JURÍDICO SEM DATA DE CONCLUSÃO CERTA. PRAZO GENÉRICO. ILICITUDE DE CLÁUSULA QUE CONDICIONA INÍCIO DO PRAZO CONTRATUAL À ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CONDENAÇÃO SIMULTÂNEA DE ALUGUÉIS, LUCROS CESSANTES E MULTA MORATÓRIA. TEMA 970 DO STJ. INCOMPATIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. RECURSO CONHECIDO. PARCIAL PROVIMENTO. APELAÇÃO DA AUTORA. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE DANOS MORAIS. EVENTO QUE EXCEDE ABORRECIMENTO COTIDIANO. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. REQUISITOS DA CORTE SUPERIOR PARA ARBITRAMENTO DE VERBA INDENIZATÓRIA NÃO PREENCHIDOS. RECURSO CONHECIDO. DESPROVIMENTO. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. Nos termos da tese firmada no Tema Repetitivo 996/STJ, é ilícita a cláusula contratual que condiciona o início do prazo de entrega do imóvel à celebração de contrato de financiamento com instituição financeira, sendo obrigatória a estipulação de prazo certo e objetivo para a conclusão da obra, sob pena de mora do incorporador. É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias para prorrogação do prazo de entrega do imóvel, desde que seja contratada de forma clara, com prazo determinado e observância do dever de informação, conforme jurisprudência consolidada no STJ (REsp 1.582.318/RJ). Nos termos do Tema Repetitivo 970/STJ, a cláusula penal moratória contratualmente estipulada com valor equivalente ao locativo afasta a cumulação com a indenização por lucros cessantes, por configurar dupla reparação pelo mesmo inadimplemento. A existência de cláusula prevendo multa de 2% sobre os valores pagos, mais 0,5% ao mês em caso de atraso, é suficiente para afastar a condenação por lucros cessantes, pois representa indenização razoável pelos danos patrimoniais decorrentes da mora. [...]. (TJSC, Apelação n. 0300089-54.2018.8.24.0040, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Yhon Tostes, Segunda Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 17-07-2025). (TJSC - Apelação: 03000895420188240040, Relator.: Yhon Tostes, Data de Julgamento: 17/07/2025, Segunda Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos). Por outro lado, merece parcial acolhimento o pleito de restituição da diferença do saldo devedor atualizado a maior em virtude da mora das requeridas. Conforme estabelecido no item 1.4 do Tema Repetitivo 996 do STJ, o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária pelo indexador setorial (INCC), o qual deve ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. Assim, apesar de as requeridas defenderem a manutenção da cobrança de correção monetária (INCC e IGP-M) no período de atraso, é devida ao adquirente a restituição da diferença entre a aplicação desses índices e a aplicação do IPCA, salvo se esse último for mais gravoso, a partir de 28/12/2013, primeiro dia subsequente ao prazo fatal da entrega do bem. Nesse sentido: (TJSP - Apelação Cível: 10070478320218260224 Guarulhos, Relator: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 13/09/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2021). Os autores também se insurgem contra a cobrança de cotas condominiais antes da entrega das chaves, afirmando que efetuaram o pagamento de R$ 1.150,00 (mil, cento e cinquenta reais) no período de novembro de 2013 a junho de 2014. As taxas condominiais se destinam à contribuição para as despesas e manutenções comuns do condomínio. Possuem, ainda, natureza propter rem, ou seja, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Comumente, os contratos de promessa de compra e venda de imóvel instituem a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento de cotas condominiais em momento anterior à entrega das chaves, como, por exemplo, a partir da expedição da certidão de habitabilidade. Tal previsão, contudo, não é razoável, pois impõe o pagamento ao promitente comprador quando este sequer pode usufruir das dependências do edifício. Assim, a cláusula contratual nesse sentido deve ser reputada abusiva, sendo, por conseguinte, passível de nulidade, nos termos do art. 51, § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor. Esse entendimento está em consonância com a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo: [...] Não é devida, igualmente, a cobrança de taxas condominiais antes da imissão na posse do imóvel, mormente por configurar desvantagem excessiva ao adquirente e, também, porque, segundo o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção da fração ideal, aquele que possua a unidade e, efetivamente, exerça os direitos e obrigações de condômino. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00255754220158080048, Relator: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 2ª Câmara Cível, 22/09/2023) [...] A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é da construtora até a efetiva entrega das chaves ao comprador. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00371510220188080024, Relatora: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, 3ª Câmara Cível, 19/12/2024). Sendo assim, somente são de responsabilidade dos autores as cotas condominiais devidas a partir de 11/06/2014, data em que receberam as chaves do imóvel (fls. 148). O pagamento da dívida referente aos meses anteriores à imissão na posse deve ser suportado pelas rés. Adicionalmente, verifica-se o pleito de restituição da quantia de R$ 292,83 (duzentos e noventa e dois reais e oitenta e três centavos), paga sob a rubrica de taxa não identificada no ato da contratação. No âmbito das relações de consumo, a transparência e o dever de informação clara e precisa sobre todos os encargos incidentes no negócio são direitos básicos do consumidor. Destarte, incumbia às requeridas o ônus de demonstrar a origem lícita de tal cobrança e a efetiva prestação de serviço que a justificasse, encargo do qual não se desincumbiram. A exigência de valores genéricos, sem especificação contratual e sem o esclarecimento prévio ao adquirente, configura prática abusiva e viola o princípio da boa-fé objetiva, impondo-se a devolução do montante para evitar o enriquecimento sem causa das fornecedoras. A pretensão de reparação por danos morais fundamenta-se na proteção constitucional à dignidade da pessoa humana e na inviolabilidade da honra e da imagem, conforme previsto no art. 5º, incisos V e X, da Constituição Federal, bem como nos artigos 186 e 927 do Código Civil. No âmbito das relações de consumo, o dever de indenizar independe da prova de culpa, bastando a demonstração do defeito no serviço, do dano e do nexo de causalidade, nos termos do art. 14 do CDC. O Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável. Contudo, a Corte reconhece a existência de lesão extrapatrimonial quando o atraso na entrega do imóvel é excessivo ou acompanhado de circunstâncias fáticas que exorbitem o mero aborrecimento cotidiano, atingindo a esfera psíquica do consumidor e frustrando o planejamento de vida atrelado à casa própria. Sobre a excepcionalidade da condenação, colhe-se o seguinte precedente: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO. DESCABIMENTO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial. 2. Na hipótese, o atraso de mais de 2 (dois) anos, após o prazo pactuado, considerando-se ainda o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, supera o mero inadimplemento contratual, levando-se em consideração os fatos descritos pelas instâncias ordinárias, visto que a situação exposta nos autos denota circunstância excepcional que enseja a reparação por danos morais. Precedentes. 3. Somente é admissível o exame do valor fixado a título de danos morais em hipóteses excepcionais, quando for verificada a exorbitância ou a natureza irrisória da importância arbitrada, em flagrante ofensa aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 4. No caso, não se mostra excessivo, a justificar sua reavaliação em recurso especial, o montante estabelecido pelo Tribunal de origem em R$ 19.960,00 (dezenove mil, novecentos e sessenta reais), visto que não é exorbitante nem desproporcional aos danos sofridos pelo recorrido - atraso na entrega de imóvel. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.752.741/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/4/2021, DJe de 13/5/2021.) No caso em análise, o atraso de sete meses na entrega das chaves desborda dos limites do aceitável e configura descaso com os consumidores. Os autores narram que a aquisição da unidade gerou legítimas expectativas de moradia própria, as quais foram sucessivamente frustradas pela inércia das requeridas, obrigando-os a permanecer em imóvel alugado por tempo muito superior ao previsto. Tal situação impõe aos requerentes um estado de angústia, incerteza e insegurança que ultrapassa o patamar de simples desconforto, caracterizando o dano moral pela gravidade da mora e pela relevância do bem jurídico tutelado (direito à moradia). Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como o caráter punitivo-pedagógico da condenação, visando desestimular a reiteração de condutas abusivas pelos fornecedores. Deve-se considerar, ainda, a elevada capacidade econômica das empresas do Grupo Rossi e a extensão do dano sofrido pelos autores, que se viram privados de seu patrimônio por um ano completo após o prazo avençado. Considerando as peculiaridades do caso em apreço e a necessidade de vedar o enriquecimento sem causa, arbitro o valor da indenização em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos autores. O referido montante revela-se adequado para compensar o abalo moral sofrido e para punir as requeridas pela falha gravíssima na prestação do serviço. Sobre a restituição, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já definiu que "... a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, ou seja, deve ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo." (STJ EREsp 1.413.542/RS, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Rel. p/ Acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, julgado em 21/10/2020, DJe de 30/03/2021). Porém, na mesma ocasião, a Corte da Cidadania modulou os efeitos da decisão para que o supramencionado entendimento seja aplicado somente em casos análogos após a publicação do acórdão, que se deu em 30/03/2021. Logo, nos casos anteriores ao marco temporal estabelecido, prevalece o antigo entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a devolução em dobro só ocorre quando comprovada a má-fé do prestador de serviços. Nesse sentido, colaciono precedente do Egrégio TJES: [...] Quanto à necessidade de comprovação da má-fé para que a repetição do indébito se dê na forma dobrada, imperioso consignar que o entendimento predominante sofreu substancial modificação para assentar, em precedente firmado pela Corte Especial do STJ, que "a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, ou seja, deve ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo" (STJ - EREsp 1.413.542/RS, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Rel. p/ Acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, julgado em 21/10/2020, DJe de 30/03/2021). 4. Cabe destacar que o STJ, nesse mesmo precedente, entendeu por bem modular os efeitos da decisão para que o entendimento fixado se aplique somente a cobranças realizadas após a data da publicação do acórdão, o que ocorreu em 30/03/2021. 5. Sendo assim, tem-se que para os casos de cobrança indevida ocorridos antes de 30/03/2021, aplica-se o entendimento pretérito do STJ no sentido de que a devolução em dobro só ocorre quando comprovada a má-fé do fornecedor, ou seja, a intenção de obtenção de vantagem indevida. [...] (TJES, AC n° 0000233-80.2019.8.08.0018, 3ª Câmara Cível, Relator: Des. Sergio Ricardo de Souza, 11/04/2024). No caso dos autos, considerando que a avença foi celebrada antes do marco temporal estabelecido pela Corte da Cidadania, a restituição dos valores imposta nesta sentença deve ocorrer de forma simples, ante a ausência de má-fé dos requeridos. Dispositivo
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 6ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Des Antônio José M. Feu Rosa, São Geraldo, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574826 PROCESSO Nº 0026576-62.2015.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Ante o exposto, ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada por DOMÍNIO GESTÃO DE CONDOMÍNIO LTDA. - ME, extinguindo o feito sem resolução de mérito em relação a esta, nos termos do art. 485, inc. VI, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento de eventuais custas e honorários sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, no entanto, suspendo sua exigibilidade nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. ACOLHO EM PARTE a preliminar de ilegitimidade passiva da requerida LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA., extinguindo o feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inc. VI, do CPC, em relação aos pedidos de indenização por danos morais e materiais fundados exclusivamente no atraso da obra. Porém, mantenho a supramencionada ré no polo passivo para responder apenas aos pedidos de restituição da comissão de corretagem. Ademais, ACOLHO a prejudicial de mérito arguida por LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. e declaro prescrita a pretensão dos autores quanto à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inc. II, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento de eventuais custas e honorários sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, no entanto, suspendo sua exigibilidade nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os demais pedidos exordiais, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, para condenar, solidariamente, as requeridas ROSSI RESIDENCIAL S.A., GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.: I) a restituírem, de forma simples, no período de atraso, a diferença entre a aplicação dos índices de correção do saldo devedor (INCC e IGP-M) e a aplicação do IPCA, salvo se esse último for mais gravoso, a partir de 28/12/2013, primeiro dia subsequente ao prazo fatal da entrega do bem, montante a ser apurado em liquidação de sentença; II) a restituírem, de forma simples, a quantia de R$ 292,83 (duzentos e noventa e dois reais e oitenta e três centavos); III) a restituírem, de forma simples, as cotas condominiais quitadas pelos autores, anteriores a 11/06/2014; IV) ao pagamento das multas compensatórias e moratórias, conforme percentual, periodicidade e atualizações previstos na “cláusula décima sexta, parágrafo quinto” do instrumento contratual, a ser apurado em liquidação de sentença e V) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada requerente. Sobre os valores a serem restituídos, incidirá “... correção monetária (...) desde o desembolso até a citação pelo INPC, sendo aplicados juros de mora pela taxa Selic a partir da citação, vedada a cumulação com correção monetária”. Nesse sentido: (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00283769620178080035, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, 1ª Câmara Cível, 05/05/2025). Outrossim, na “...indenização por danos morais que tenha por origem relação jurídica contratual, os juros de mora devem incidir desde a citação, sendo aplicável a taxa SELIC, a qual é vedada sua cumulação com correção monetária, sob pena de bis in idem”. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 50056882020238080011, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, 27/08/2024). Em razão da sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), condeno as rés GONFRENA, ALTERNANTERA e ROSSI, solidariamente, ao pagamento de 70% (setenta por cento) de eventuais custas processuais remanescentes e honorários advocatícios sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (art. 85, § 2º, do CPC). Condeno, ainda, os autores ao pagamento dos 30% (trinta por cento) das eventuais custas processuais remanescentes e honorários advocatícios sucumbenciais, que arbitro em 10% (dez por cento) dos pedidos em que foram sucumbentes (proveito econômico obtido pelos supramencionados réus), no entanto, a sua exigibilidade resta suspensa nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. Restam as partes advertidas, desde logo, de que a insatisfação com o resultado da decisão deve ser objeto de discussão por meio de recurso adequado interposto no momento oportuno, e que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais importará na multa do artigo 1.026, §2º, do CPC. Em caso de interposição de apelação, INTIME-SE o apelado para, caso queira, apresentar contrarrazões no prazo legal e, após, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado. Ou, inexistindo recurso, AGUARDE-SE o trânsito em julgado e ARQUIVEM-SE os autos com as baixas legais. DILIGENCIE-SE. Serra/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica. MÁRIO DA SILVA NUNES NETO Juiz de Direito (Documento assinado eletronicamente)