Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: PAULA REZENDE PERINI
REQUERIDO: JACUNEM CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA, BOULEVARD LAGOA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, ASSOCIACAO BOULEVARD LAGOA, ITAIPU EMPREENDIMENTOS LIMITADA SENTENÇA 1. DO RELATÓRIO.
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Des Antônio José M. Feu Rosa, São Geraldo, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574817 PROCESSO Nº 0001416-69.2014.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de AÇÃO INDENIZATÓRIA ajuizada por PAULA REZENDE PERINI em face de JACUNEM CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, ITAIPÚ EMPREENDIMENTOS LTDA e BOULEVARD LAGOA EMPREENDIMENTOS LTDA e denunciada à lide ASSOCIAÇÃO DE MORADORES BOULEVARD LAGOA. A requerente ajuizou a presente demanda sustentando, em síntese, que em dezembro de 2007 compareceu ao estande de vendas e iniciou tratativas para aquisição do Lote 14, Qd. 17, com área de 455m². Após a negociação, as partes firmaram o preço de R$115.212,83 para venda do lote, sendo acordado o pagamento de R$15.000,00 a título de entrada além de 120 parcelas no valor de R$835,11 de janeiro de 2008. Afirma que o contrato seria entregue no prazo de 30 dias e as operações financeiras relativas à transferência do imóvel, inclusive o ITBI, ficariam a cargo das requeridas. A autora afirma que ficou verbalmente determinado que o valor médio das prestações seria de aproximadamente R$1.000,00, com a incidência de juros e correção monetária. Relata a requerente, contudo, que o contrato lhe foi enviado apenas 09 meses após a celebração do contrato, contendo disposições em desconformidade com o que pactuado, quais sejam: i) o valor do lote constante no contrato passou a ser R$ 152.437,20; ii) cobrança de R$ 35,73 referente a seguro de vida não contratado; iii) cobrança de R$ 18,00 a título de taxa de administração; iv) transferência da taxa de corretagem à autora, já quitada por meio de parte do valor do sinal (R$ 15.000,00), sendo que apenas R$ 8.140,33 foram abatidos no negócio; v) transferência dos encargos de transferência do imóvel à requerente; vi) capitalização mensal de juros nas parcelas do contrato; vii) cobrança de taxas associativas e condominiais cobradas pela Associação de Moradores, que não teriam natureza condominial propriamente dita. Assim, considerando que as requeridas não respeitaram o pacto verbal firmado, a requerente não procedeu à assinatura do contrato, que passou a solicitar a alteração do negócio para as condições prometidas no ato da celebração verbal.
Ante o exposto, ajuizou a presente demanda buscando a vinculação da oferta, com vistas: 1) a declarar o valor do contrato como sendo R$ 115.212,83; 2) a determinar a incidência do valor de R$ 15.000,00 a título de entrada, sem a dedução da comissão de corretagem, com a condenação das requeridas na devolução em dobro do valor cobrado; 3) à declaração de abusividade das cobranças de taxas de administração e de seguro de vida; 4) à condenação das requeridas a arcarem com o valor da transferência do imóvel; 5) seja retirada a capitalização dos juros do contrato, fixando o valor da parcela como sendo de R$ 835,11, com juros de 1% e correção monetária de forma simples; 6) sejam as requeridas condenadas a repetição do indébito, restituição das despesas condominiais e indenização por danos morais. Ainda, em sede de tutela de urgência, pugnou pela consignação em pagamento da quantia de R$852,00 de forma mensal, correspondente ao valor da parcela que entende correto Com a inicial, foram colacionados documentos de fls. 20-270. Decisão proferida às fls. 273-274, em que foi deferido parcialmente o pedido de antecipação de tutela, autorizando o depósito judicial de R$852,00. Devidamente citadas, as empresas ITAIPU EMPREENDIMENTOS LTDA e BOULEVARD LAGOA EMPREENDIMENTOS LTDA apresentaram contestação às fls.279-298, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva e requerendo a denunciação à lide da ASSOCIAÇÃO BOULEVARD LAGOA. No mérito, alegam que a requerente adquiriu o lote da terceira requerida pelo preço de R$115.212,83, à vista, no entanto, para a hipótese de parcelamento do pagamento, no valor do contrato seria computado juros, totalizando a quantia de R$152.437,20, sendo que, R$15.000,00 teriam sido recebidos a título de entrada e o remanescente, foi parcelado em 120 parcelas capitalizadas de R$1.145,31. Afirma, assim, que houve prévia explicação de todas as condições dispostas no contrato e que não houve atraso na entrega do empreendimento, sendo legais as siglas cobradas no contrato. Por sua vez, a requerida JACUNEM CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA apresenta defesa em fls. 397-416, em que alega em sede preliminar a ilegitimidade passiva e promove denunciação à lide da ASSOCIAÇÃO BOULEVARD LAGOA. No mérito, reforça a tese de defesa apresentada pelas demais requeridas. Réplica apresentada às fls. 445-456. Por meio do Despacho proferido à fl. 463 foi deferida a denunciação à lide da ASSOCIAÇÃO DE MORADORES BOULEVARD LAGOA. Devidamente citada, a requerida ASSOCIAÇÃO DE MORADORES BOULEVARD LAGOA apresentou Contestação e Reconvenção apresentada às fls. 478-497. Em sua defesa, a denunciada arguiu a legitimidade das cobranças das taxas de manutenção com base em seu estatuto social e na adesão da autora ao ato constitutivo da entidade. Na reconvenção, pleiteou a condenação da requerente ao pagamento das taxas associativas em atraso. Custas da reconvenção recolhidas, conforme fls. 606-607 e documentos às fls. 608-638. Audiência de conciliação às fls. 638-639 não sendo realizado acordo entre as partes. Foi determinada a intimação das partes para se manifestarem quanto à reconvenção, bem como apresentação da cópia mais legível da proposta feita pelas requeridas. Contestação à Reconvenção apresentada às fls. 647-649, informando a intempestividade da peça. No mérito, rebateu o pedido. Às fls. 382-383, 392-394, 425-427, 465, 474-475 e 582-583 a requerente junta comprovante de depósito judicial. Foi proferida sentença no feito, conforme fls.686-698, a qual, todavia, foi anulada em razão do julgamento de Apelação, conforme acórdão de fls. 882-888, determinando-se o retorno dos autos à origem para a reabertura da instrução processual, especificamente para a oitiva de testemunhas e colheita do depoimento pessoal das partes. Retomada a marcha processual nesta instância, foi proferida Decisão em fls. 984-988, que afastou as preliminares, sendo ainda fixados os pontos controvertidos na Decisão de fls. 1000- 1001. Em seguida, foi designada e realizada Audiência de Instrução e Julgamento, conforme termo de Id. 73290004, ocasião em que foi colhido o depoimento pessoal da parte autora. As partes apresentaram suas alegações finais nos Ids. 74996073, 75606933, 75726772 e 75727598. É o relatório. Passo a decidir. 2 – DA FUNDAMENTAÇÃO 2.1 - REVELIA E RECONVENÇÃO Antes de adentrar no mérito da demanda, cumpre analisar a situação jurídica da denunciada à lide, Associação de Moradores Boulevard Lagoa. Compulsando detidamente os autos, verifica-se que a referida entidade foi devidamente citada para responder aos termos da presente ação e da denunciação. Contudo, a sua contestação, que continha inclusive pedido reconvencional, foi protocolizada de forma intempestiva, após o exaurimento do prazo legal conferido pela legislação processual civil vigente, como certificado nas fls. 581 e 677 Diante da manifesta extemporaneidade da manifestação, DECRETO a revelia da Associação de Moradores Boulevard Lagoa, nos exatos termos do Art. 344 do CPC. É cediço que a revelia, fenômeno de natureza estritamente processual decorrente da inércia do réu em apresentar defesa tempestiva, acarreta a presunção relativa de veracidade dos fatos narrados na petição inicial. No caso dos autos, contudo, não se aplica a presunção ante o que dispõe o Art. 345, inciso I, da norma processual, tendo em vista a pluralidade de réus e a apresentação de prévia contestação por parte destes. E, uma vez reconhecida a intempestividade da peça de defesa, não há como conhecer da reconvenção intentada pela associação denunciada. Por se tratar de uma ação autônoma inserida no bojo do processo principal, a reconvenção submete-se rigorosamente aos pressupostos processuais de admissibilidade, dentre os quais a apresentação em prazo simultâneo ao da contestação, conforme Art. 343 do CPC. Assim, uma vez reconhecida a preclusão temporal da defesa, a reconvenção nela veiculada torna-se juridicamente inexistente para fins de apreciação meritória, razão pela qual, NÃO CONHEÇO da reconvenção apresentada pela Associação de Moradores Boulevard Lagoa, diante de sua evidente extemporaneidade. 2.2 DO MÉRITO 2.2.1 DA VINCULAÇÃO DA OFERTA E DO PREÇO AJUSTADO ENTRE AS PARTES De início, cumpre enfrentar a questão central que permeia a lide, qual seja, a alegação da autora de que lhe fora oferecida proposta verbal diversa do instrumento contratual formalizado, pugnando, portanto, pelo cumprimento da oferta qual pretende ver cumprida em detrimento das cláusulas escritas no contrato. Pelo Código de Defesa do Consumidor, a oferta é a declaração de vontade para realização do negócio jurídico, é composta de toda e qualquer declaração de vontade direcionada à celebração do negócio jurídico. A parte autora sustenta que o preço global ajustado verbalmente entre as partes em dezembro de 2007 foi de R$115.212,83, sendo efetuado o pagamento de sinal no valor de R$15.000,00 e o restante parcelado em 120 vezes de R$835,11. Contudo, alega a parte que, quando da entrega do contrato, este valor teria sido majorado indevidamente para R$152.437,20, sendo que o saldo remanescente, descontado o valor da entrada, corresponderia a 120 parcelas de R$1.157,59. Em razão disso, afirma a parte não ter assinado o contrato. Por sua vez, os requeridos alegam que o preço inicial informado pela autora corresponderia à hipótese de pagamento à vista, sendo que, tendo optado pelo parcelamento, incidiriam juros e correção monetária sobre a quantia que, consequentemente, seriam acrescidos no valor do contrato. De uma análise do acervo probatório, entendo que, muito embora tenha sido invertido o ônus da prova, restou demonstrada a inexistência da proposta verbal nas condições alegadas pela autora. A própria requerente colacionou aos autos esboço escrito (fl. 32) da proposta que alega ter sido feita pelos vendedores, de forma verbal, no dia das negociações. No referido documento há menção expressa de que o valor do valor do lote 14, qd. 17, seria de R$115.212,00 na hipótese de pagamento à vista, sendo mencionado ao lado do valor a anotação “AV.”. No mesmo escrito, é detalhado em seguida a opção de pagamento parcelado, em 120 prestações no valor de R$1.145,31, quantia muito aproximada àquela cobrada da autora e ao montante que consta no contrato escrito (R$152.437,20), sendo R$137.437,20 parcelado acrescido do valor de entrada de R$15.000,00. Naquele mesmo documento, pode se observar, ainda, que foram realizadas outras simulações de compra parcelada do lote 14, qd. 17, tendo sido descrita proposta no valor de R$154.400,00, com entrada de R$17.000,00 e 120 parcelas de R$1.145,00, o que indica que a requerida foi corretamente advertida acerca das condições do pagamento de forma parcelada. Essa situação é corroborada pelo documento de fl. 308, juntado pelo requerido, em que consta quadro de resumo do pagamento do imóvel, devidamente rubricado pela autora, em que é descrito o preço total do imóvel (R$152.437,20), o valor de entrada (R$15.000,00), quantidade de parcelas (120) e o valor de cada uma delas (R$1.145,31). Dentre as anotações colacionadas pela autora, não há qualquer prova da oferta de R$ 115 mil parcelados sem juros. Com efeito, impende registrar a manifesta desproporção entre a tese autoral e a realidade do mercado imobiliário. A alegação de que o valor do imóvel corresponderia à entrada de R$15.000,00 e mais 120 parcelas no valor fixo de R$ 835,00 carece de qualquer verossimilhança ou amparo lógico-jurídico. Sob essa premissa, o valor do bem corresponderia o preço à vista anunciado. Sob a ótica do princípio da razoabilidade e das regras de experiência comum (art. 375, CPC), não é minimamente crível que uma empresa construtora, que atua com cessão de crédito e financiamento próprio, pactuaria um parcelamento de dez anos sem qualquer incidência de juros ou correção monetária que beneficiasse o cedente. Tal cenário transmutaria o contrato de compra e venda mercantil em uma espécie de comodato ou mútuo gratuito, o que é absolutamente estranho à praxe do mercado imobiliário e à natureza lucrativa das rés. O consumidor médio tem plena consciência de que o crédito imobiliário de longo prazo envolve custos financeiros (juros e correção), e a pretensão de pagar o valor nominal sem encargos fere a boa-fé. Admitir a tese da autora seria impor às rés o ônus de financiar um imóvel por uma década com perda real de valor de mercado, o que não se coaduna com a realidade contratual estampada nos autos. Assim, entendo que restou suficientemente demonstrado nos autos a realização de oferta diversa da alegada pela autora exordial, razão pela qual não há como acolher o pleito de cumprimento de oferta verbal alegado. 2.2.2 - DO VALOR DO SINAL E DA TAXA DE CORRETAGEM No que tange à insurgência da requerente acerca da comissão de corretagem e das taxas relativas à transferência do imóvel, a despeito do que argumenta a parte autora, entendo que sua pretensão não deve prosperar. A autora sustenta que o valor pago deveria compor integralmente o pagamento de entrada do imóvel, sendo abusivo o repasse de parte do valor para o pagamento de comissão de corretagem, de modo que os encargos relativos à intermediação imobiliária deveriam ser custeados integralmente pelas vendedoras. De uma análise dos documentos colacionados pela parte requerida, notadamente os relativos ao pré-contrato (fls. 306-310), que constam assinados pela autora, nota-se que fora previamente acordado entre as partes a transferência do valor relativo à intermediação da venda, restando no documento claramente indicado a incidência do valor da entrada para pagamento da comissão de corretagem no valor de R$ 6.859,67 (seis mil, oitocentos e cinquenta e nove reais e sessenta e sete centavos), o que demonstra o pleno cumprimento do dever de informação. Sendo assim, a despeito da alegação de abusividade levantada pela autora, o entendimento fixado pelo C. STJ, no Tema Repetitivo 938, ressalta a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, quando cumprido o dever de informação, o que verifico ser o caso dos autos. Para a higidez de tal cobrança, exige-se que o consumidor seja previamente informado sobre o preço total da aquisição, com o devido destaque do valor destinado à comissão de intermediação, o que se constata dos documentos mencionados. Outrossim, a assinatura da autora em tais instrumentos evidencia sua ciência inequívoca e anuência quanto ao pagamento da corretagem, inexistindo qualquer indício de que referida verba tenha sido camuflada ou omitida no preço final do lote. Assim, entendo que o abatimento do preço, tal qual realizado no contrato, encontra-se regular, não havendo que se falar em abusividade do repasse da cobrança à autora ou do desconto no valor do sinal. 2.2.3 DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DE CRÉDITO, DA TAXA DE SEGURO E DOS ENCARGOS DE TRANSFERÊNCIA Argui a autora a abusividade da cobrança relativa à taxa de administração de crédito e da taxa de seguro. Ainda, afirma que quando da oferta verbal, as requeridas teriam se comprometido a arcar com as despesas para transferência do imóvel junto às Serventias Extrajudiciais. Como já mencionado anteriormente, não há qualquer comprovação dos autos da oferta mencionada pela autora, que vincule as requeridas. Pelo contrário, consta do feito contrato parcialmente assinado pela requerente (fls. 126-150v), em que constam expressamente a cobrança de todas as despesas aqui impugnadas. Insta frisar que, diz-se parcialmente assinado, uma vez que apenas parte das folhas se encontra assinada pela autora, o que demonstra, de todo modo, a prévia informação acerca das condições contratuais. A taxa de administração de crédito se encontra devidamente prevista na cláusula Septuagésima Sétima do Contrato (fl.141v) enquanto o financiamento do registro do contrato resta expressamente descrito na cláusula Septuagésima Oitava (fl.141v), sendo que ambas as siglas também se encontram descritas no Quadro de Resumos (fl. 150), nos item 7.2 e 7.4. Sobre o tema, é o entendimento jurisprudencial: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. COBRANÇA DE TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO E DE RISCO DE DE CRÉDITO. FINANCIAMENTOS CONTRAÍDOS JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RECURSOS DO FUNDO DE GARANTIA DO TEMPO DE SERVIÇO. CONSELHO CURADOR. ATRIBUIÇÃO DE COMPETÊNCIA PREVISTA EM LEI. ABUSIVIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR E FUNDAMENTO EM LEI. 1. Ação ajuizada em 13/07/07. Recurso especial interposto em 08/05/15 e atribuído ao gabinete em 25/08/18. 2. Ação civil pública ajuizada sob o fundamento de existir abusividade na cobrança de taxa de administração e taxa de risco de crédito em todos os financiamentos habitacionais, na qual se requer a suspensão da cobrança e a devolução aos mutuários dos valores indevidamente pagos. 3. O propósito recursal consiste em definir sobre a legalidade da cobrança de taxa de administração e taxa de risco de crédito do agente operador, nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), entre mutuários e a Caixa Econômica Federal (CEF). 4. O FGTS é regido por normas e diretrizes estabelecidas por um Conselho Curador, composto por representação de trabalhadores, empregadores e órgãos e entidades governamentais, na forma estabelecida pelo Poder Executivo. Já a gestão da aplicação do fundo é efetuada pelo Ministério da Ação Social, cabendo à CEF o papel de agente operador, nos termos do art. 4º, da Lei 8.036/90. 5. Por ordem de estrita legalidade foi atribuída a competência ao Conselho Curador do FGTS (CCFGTS) de estabelecer as diretrizes e os programas de alocação de todos os recursos do FGTS, em consonância com a política nacional de desenvolvimento urbano e as políticas setoriais de habitação popular, saneamento básico e infra-estrutura urbana estabelecidas pelo Governo Federal. 6. Além de acompanhar e avaliar a gestão econômica e financeira dos recursos, bem como os ganhos sociais e o desempenho dos programas aprovados, compete ao Conselho Curador fixar as normas e valores de remuneração do agente operador e dos agentes financeiros (art. 5º, I, II, VIII, da Lei 8.036/90). 7. A previsão em contrato da taxa de administração e da taxa de risco de crédito encontra fundamento em lei e, uma vez informada ao consumidor, não há se falar em abusividade a ser reparada judicialmente. 8. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 1.568.368/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/12/2018, DJe de 13/12/2018.) Quanto ao seguro prestamista, além da obrigatoriedade da contratação descrita de forma expressa no contrato (fl. 150, item 7.1), verifica-se à fl. 319 a existência de Declaração Pessoal de Saúde e Atividade, devidamente preenchida e subscrita pela requerente. O referido documento, autônomo e separado do contrato, comprova que a consumidora anuiu formalmente à contratação do seguro de vida voltado à proteção do crédito imobiliário. A assinatura em documento apartada do contrato principal reforça a tese de que lhe foi oportunizada a escolha e o conhecimento pormenorizado do serviço, afastando qualquer indício de omissão ou imposição coercitiva. Nesse contexto, resta frontalmente rebatida a alegação de venda casada, sobretudo diante do entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 972, de que a contratação de seguro em ajustes bancários não configura abusividade por si só, desde que não haja a imposição de seguradora específica ou a obrigatoriedade do serviço como condição para a obtenção do crédito principal,o que não se constata ser o caso dos auto. A jurisprudência pátria caminha no sentido de que a ciência inequívoca e a concordância expressa do consumidor validam a cobrança, conforme se extrai do seguinte precedente: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATOS DE FINANCIAMENTO E REFINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO DE VEÍCULO AUTOMOTOR. SEGURO PRESTAMISTA. ALEGAÇÃO DE VENDA CASADA. ART. 39, I, DO CDC. CIRCUNSTÂNCIA NÃO RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REVOLVIMENTO DO ACERVO PROBATÓRIO E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REVISÃO OBSTADA. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 1. Nos contratos bancários em geral, o consumidor não pode ser compelido a contratar seguro com a instituição financeira ou com seguradora por ela indicada (Tema 972/STJ). 2. A mera contratação do seguro prestamista não configura, automaticamente, venda casada, vedada pelo art. 39, I, do CDC. É necessário que se demonstre que tal contratação foi condicionante para a obtenção do financiamento. 3. Hipótese em que o Tribunal de origem consignou que não restou comprovada a ocorrência de venda casada, que o recorrente teve a opção de não contratar o seguro prestamista e que o seguro não foi condicionante para a contratação do financiamento. 4. O acolhimento da pretensão recursal, no sentido de que houve venda casada na contratação de seguro prestamista, demandaria o reexame do acervo fático-probatório e a interpretação de cláusulas contratuais, providência incompatível com a via eleita, ante o óbice das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.160.528/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.) Assim, entendo que não há que se falar em abusividade das siglas impostas no contrato. 2.2.4 DOS JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. Como anteriormente mencionado no feito, dada a inexistência de ajuste verbal diverso e pré-contrato devidamente assinado pela parte (fl. 305-310), há evidências demonstram que a consumidora foi devidamente cientificada de que a opção pelo crédito a longo prazo — no caso, dez anos — implicaria em custos financeiros naturais à operação de financiamento. No caso em exame, há expressa descrição dos índices de juros e correção monetária aplicáveis ao parcelamento no documento de fl. 306, que, frise-se, se encontra assinado pela autora. No referido documento, se encontra destacado que “Todas as parcelas serão corrigidas pelo IGMP. Após o auto de expedição do Habite-se, serão corrigidos pelo IGMP-FGV e acrescidos de taxas de juros de 12% a.a. pela TP.” Nesse ínterim, verifico que a previsão de juros remuneratórios de 12% ao ano está dentro dos limites legais permitidos para contratos imobiliários e não configura abusividade. A pretensão da autora em fixar o valor da parcela em R$ 835,11, correspondente à simples divisão do valor à vista pelo número de meses, carece de amparo técnico e jurídico. Acolher tal pleito importaria em impor às rés o ônus de financiar o imóvel por uma década com perda real de valor de mercado e sem remuneração do capital, o que desvirtuaria a natureza lucrativa do negócio e feriria a boa-fé objetiva que deve reger as relações contratuais. No que se refere à utilização da Tabela Price e à capitalização de juros, o contrato firmado prevê expressamente o uso desse sistema de amortização para o parcelamento do saldo devedor. Por sua vez, a jurisprudência pátria admite a utilização da Tabela Price em contratos de compra e venda de imóveis, não configurando, por si só, o anatocismo vedado em lei. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TABELA PRICE. POSSIBILIDADE. ANATOCISMO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "A jurisprudência desta Corte entende que a utilização da Tabela Price, para o cálculo das prestações da casa própria, não é proibida pela Lei de Usura (Decreto 22.626/33) e não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros" (AgInt n a PET no AREsp n. 625.911/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 25/8/2021). 2. O STJ firmou entendimento de que a "análise acerca da legalidade da utilização da Tabela Price - mesmo que em abstrato - passa, necessariamente, pela constatação da eventual capitalização de juros (ou incidência de juros compostos, juros sobre juros ou anatocismo), que é questão de fato e não de direito, motivo pelo qual não cabe ao Superior Tribunal de Justiça tal apreciação, em razão dos óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ" ( REsp 1.124.552/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, CORTE ESPECIAL, julgado em 3/12/2014, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973, DJe de 2/2/2015). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1827236 SP 2019/0209658-2, Data de Julgamento: 20/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2022) Quanto à atualização monetária, as partes elegeram o IGP-M (FGV) como indexador. A jurisprudência pátria, inclusive deste Tribunal de Justiça e da Corte Superior, reconhece a validade da aplicação do IGP-M em contratos imobiliários, por ser um índice público e transparente que reflete a variação de preços no mercado, não havendo provas de que sua aplicação tenha gerado, neste caso específico, uma onerosidade excessiva capaz de anular a cláusula: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA COMO CONSECUTÁRIOS LEGAIS DA CONDENAÇÃO. ÍNDICE CONTRATUAL (IGP-M). ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial, sob alegação de que o recurso preenche os requisitos necessários ao seu conhecimento e provimento. 2. O Tribunal de origem afastou a tese de julgamento extra petita, destacando que a fixação e alteração da correção monetária e dos juros de mora configuram consectários legais da condenação, podendo ser apreciados de ofício, sem violação aos arts. 141 e 492 do CPC. A Corte de origem aplicou o índice contratual (IGP-M), observando o princípio pacta sunt servanda e a inexistência de abusividade na cláusula pactuada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido, ao aplicar índices de correção monetária e juros de mora de forma alinhada à jurisprudência do STJ, poderia ser reformada com base nos argumentos apresentados pela parte agravante. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a correção monetária e os juros de mora são consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e podem ser analisados de ofício, sem que isso implique julgamento extra petita. 5. A aplicação do índice contratual (IGP-M) é válida e usual, sobretudo quando pactuada expressamente, não configurando ilegalidade ou abusividade, mesmo após a rescisão do contrato. 6. A Súmula 83/STJ impede o conhecimento do recurso especial pela divergência quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. IV. DISPOSITIVO 8. Agravo em recurso especial conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.858.081/MG, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.) Dessa forma, ante a ausência de prova de erro de cálculo ou de aplicação de índices diversos dos contratados, e considerando que o pré-contrato assinado já estipulava os valores exatos das parcelas, deve ser rejeitado o pedido de revisão dos juros e da correção monetária. No caso em tela, não restou demonstrada a cobrança de valores desarrazoados ou desprovidos de lastro contratual, prevalecendo a autonomia da vontade manifestada pela autora no momento da subscrição do instrumento. 2.2.5 DA TAXA DE MANUTENÇÃO Além do já exposto, a requerente busca ainda a restituição das taxas condominiais pagas, alegando que o empreendimento não foi entregue no prazo prometido e que as obras da área comum permanecem inacabadas. Por outro lado, as requeridas e a Associação denunciada sustentam a legitimidade da cobrança com base na entrega formal ocorrida em setembro de 2011 e nas disposições estatutárias que obrigam os adquirentes ao rateio das despesas de manutenção. Para discussão do tema, é imperativo observar a natureza da obrigação. No que concerne à responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais, a jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (Tema 886), estabeleceu que o marco temporal definidor do início da obrigação do promitente comprador não é o registro do contrato, mas a imissão na posse direta do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. O entendimento fixa que a responsabilidade pelas despesas recai sobre a vendedora até o momento em que o comprador efetivamente detém o poder de fruição do bem: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPÓTESE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. DESPESAS CONDOMINIAIS. NÃO ENTREGA DAS CHAVES. NÃO IMISSÃO NA POSSE. COMPRADORES. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568/STJ. TEMA Nº 886/STJ. 1. Nos termos da orientação traçada no Tema nº 886/STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse. Aplicação da Súmula nº 568/STJ. 2. Na hipótese, incontroverso nos autos que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, resta afastada a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.095.488/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 17/10/2024) Conforme Ata de Assembleia realizada pela Associação Boulevard Lagoa em 14 de março de 2011 (fls. 343-352) - da qual a autora é inclusive membro do Conselho Fiscal (fl. 107) - restou expressamente consignado que a cobrança da taxa de manutenção somente se iniciaria após a finalização e entrega das obras de infraestrutura e de lazer, o que se deu em março de 2012, conforme alegações da exordial. Nesse ínterim, entendo que os documentos dos autos demonstram que a Associação, da qual a autora era membro, foi constituída para gerir o loteamento e que a cobrança da taxa de manutenção se iniciou após a transferência da administração aos proprietários. E, a despeito da alegação da existência de vícios construtivos até o ano de 2013, fora colacionado aos autos documento de resposta da construtora requerida que rechaça os alegados defeitos (fls. 87-103), o que torna a questão controversa. Contudo, nota-se que a alegação da parte autora quanto ao descumprimento das condições físicas do empreendimento é genérica, deixando de apontar as eventuais inconsistências existentes entre o ofertado na data da venda e o efetivamente entregue, sobretudo diante da ausência de produção de outras provas sobre a questão. De todo modo, o fato de existirem vícios construtivos ou necessidade de reparos em áreas comuns não exime o associado do pagamento das taxas destinadas à conservação, segurança e administração do complexo, do qual a requerente já usufruía da posse jurídica do lote, sobretudo no caso dos autos. Ademais, insta mencionar que o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 492 de Repercussão Geral, fixou a tese de que a cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário apenas é viável em face de proprietários que tenham aderido ao ato constitutivo da entidade. No caso em tela, a adesão da autora à Associação de Moradores Boulevard Lagoa é incontroversa e inequívoca, uma vez que, além da previsão estatutária vinculada à aquisição do lote, a requerente exerceu participação ativa na entidade, chegando a compor o Conselho Fiscal. Tal circunstância atrai a aplicação do entendimento da Suprema Corte, legitimando a cobrança das taxas independentemente da natureza estritamente “condominial” da unidade, em observância ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e à autonomia da vontade manifestada no ato de associação. Portanto, entendo que não restou comprovado que a Requerente foi impedida de utilizar seu lote para construção, ou mesmo que o imóvel estava indisponível para fruição, razão pela qual deve ser também indeferido o pedido autoral de restituição de tais valores. 2.2.6 DO DANO MORAL Por fim, no que tange ao pleito de indenização por danos morais, este também não merece acolhimento. A responsabilidade civil, nos termos dos Arts. 186 e 927 do Código Civil, exige a coexistência de três elementos fundamentais: a conduta ilícita, o dano efetivo e o nexo de causalidade entre ambos. No caso sub examine, uma vez que restaram integralmente rechaçadas as alegações de abusividade contratual, bem como reconhecida a validade das cobranças e da oferta tal como pactuada, não se vislumbra a prática de qualquer ato ilícito pelas rés. A conduta das requeridas apresenta ilegalidade que suporte a pretensão reparatória. Ainda que se cogitasse a existência de algum vício - o que não ocorreu —, é cediço na jurisprudência pátria que o mero dissabor decorrente de divergência contratual ou cobranças fundamentadas no pacto não possuem o condão de lesionar a esfera extrapatrimonial do indivíduo de forma a ensejar reparação civil. O descumprimento de uma expectativa firmada pela autora, diante de um contrato com advertências claras e ostensivas, não ultrapassa o campo do mero dissabor contratual, sobretudo quando a referida expectativa ao menos se mostrou legítima, considerando a ciência inequívoca da autora acerca das condições do contrato. Portanto, ausente o requisito da ilicitude e não demonstrada qualquer ofensa aos direitos da personalidade da requerente, a improcedência do pedido indenizatório é medida imperativa. 2.2.7 DOS DEPÓSITOS CONSIGNADOS EM JUÍZO A despeito da improcedência da ação, o entendimento jurisprudencial predominante, e da própria normativa processual, é de que os valores depositados, por serem incontroversos (reconhecidos pela própria autora como devidos), devem ser levantados pelas requeridas para a amortização do saldo devedor, a teor do que dispõe o Art. 545, §1º, do CPC. Art. 545. Alegada a insuficiência do depósito, é lícito ao autor completá-lo, em 10 (dez) dias, salvo se corresponder a prestação cujo inadimplemento acarrete a rescisão do contrato. § 1º No caso do caput, poderá o réu levantar, desde logo, a quantia ou a coisa depositada, com a consequente liberação parcial do autor, prosseguindo o processo quanto à parcela controvertida. § 2º A sentença que concluir pela insuficiência do depósito determinará, sempre que possível, o montante devido e valerá como título executivo, facultado ao credor promover-lhe o cumprimento nos mesmos autos, após liquidação, se necessária. Deixo, contudo, de declarar o valor devido pela parte autora, considerando que a questão não foi objeto de discussão nos autos pelas partes, sobretudo diante da necessidade de apuração do saldo devedor da requerente. Assim, eventual cobrança de valores excedentes pelas requeridas, deve ser realizada em autos próprios. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES a pretensão autoral, consequentemente, EXTINGO a demanda com resolução do mérito, na forma do Art. 487, I, do CPC. Consequentemente, REVOGO a liminar, que determinou a consignação dos valores pela parte autora. CONDENO a parte autora ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na proporção de 1/4 para cada requerido/denunciado, atendendo ao disposto no §2º, do Art. 85, do CPC, considerando o grau adequado de zelo dos profissionais envolvidos, o valor da causa e o criterioso e zeloso trabalho praticado nos autos por todos os profissionais. Quanto à reconvenção proposta, dada a sua intempestividade, JULGO EXTINTO o pedido reconvencional, na forma do art. 485, IV, do CPC. Em razão da reconvenção CONDENO a reconvinte ASSOCIAÇÃO DE MORADORES BOULEVARD LAGOA ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa do pedido reconvencional, devidos ao patrono da parte reconvinda/requerente, PAULA REZENDE PERINI, atendendo ao disposto no § 2º, do art. 85, do CPC, considerando o grau adequado de zelo dos profissionais envolvidos, o lugar de prestação do serviço, o valor da condenação e o criterioso e zeloso trabalho praticado nos autos por todos os profissionais. De se ressaltar, por fim, que a verbas sucumbenciais aqui impostas, por mensuradas sobre o valor da causa, será acrescida de correção monetária a partir desta data e de juros a partir do trânsito em julgado da presente. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, EXPEÇA-SE alvará em favor das requeridas JACUNEM CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA, BOULEVARD LAGOA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA ITAIPU EMPREENDIMENTOS LIMITADA, para liberação das quantias depositadas nos autos. Transitada esta em julgado, cumpram-se o atos voltados à cobrança de eventuais custas remanescentes, comunicando a SEFAZ/ES em caso de não pagamento. Ultimadas as formalidades legais, arquivem-se com as devidas cautelas. Serra/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica. GLÍCIA MÔNICA DORNELA ALVES RIBEIRO Juíza de Direito