Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: ANDERSON MELQUIADES DOS SANTOS
REQUERIDO: REZENDE SOUZA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a)
REQUERENTE: ANDREI COSTA CYPRIANO - ES11458 Advogados do(a)
REQUERIDO: FABIANA DINIZ ALVES - MG98771, RAFAEL DE LACERDA CAMPOS - MG74828 Sentença (Serve este ato como mandado/carta/ofício)
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5003245-32.2024.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de abatimento do preço ajuizada por ANDERSON MELQUIADES DOS SANTOS em face de REZENDE SOUZA EMPREENDIMENTOS, partes devidamente qualificadas. Da inicial Em síntese, narra o requerente que adquiriu o lote de terreno nº 15 da quadra de nº 14, do loteamento “Nova Guarapari” com área contratual de 360,00m², contudo, ao contratar projetos de edificação em 25/07/2023, constatou, por meio de levantamento topográfico, que a área real perfaz apenas 270,30m², evidenciando uma diferença de 89,70m², em razão de ocupação por terceiros. Informa que, embora notificada pela requerida para a rescisão do negócio sob a justificativa de erro na precificação, optou pela manutenção do vínculo contratual. Requer, portanto, o abatimento proporcional do preço, cumulado com o ressarcimento de perdas e danos referentes a tributos (IPTU/ITBI), despesas cartorárias, levantamento topográfico e projeto arquitetônico frustrados em razão da extensão territorial errônea informada no ato da alienação. Custas quitadas ao ID 40729753. Devidamente citada, a requerida não apresentou defesa nos autos, conforme certidão de ID 44590988. Petição do autor ao ID 44606010, pugnando pelo reconhecimento dos efeitos da revelia. Petição da requerida ao ID 66819454, chamando o feito à ordem suscitando a decadência do direito do autor, bem como requerendo a improcedência da ação. Despacho de ID 77936263, determinando a intimação do autor para manifestação quanto à alegação de decadência. Petição do autor ao ID 78307139, rechaçando a alegação de decadência e requerendo o indeferimento do chamamento do feito à ordem. É o relatório. DECIDO. Do julgamento antecipado do mérito O artigo 355, I, do Código de Processo Civil oportuniza ao magistrado o julgamento antecipado da lide se esta versar unicamente acerca de questões de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver a necessidade de produção de provas em audiência. Assim, diante da matéria ventilada na presente ação, passa-se ao julgamento da demanda de forma antecipada. Antes de adentrar no mérito propriamente dito, passo à análise das questões processuais ainda pendentes. Da revelia Embora a Requerida tenha denominado seu petitório (ID 66819454) como "Chamamento do Feito à Ordem", verifica-se que o conteúdo da peça dedica-se integralmente a rebater os fatos narrados na inicial, arguir decadência e impugnar os pedidos indenizatórios. Portanto, em observância ao princípio da instrumentalidade das formas e da primazia do julgamento de mérito, reconheço a referida petição como contestação. Todavia, compulsando os autos constata-se que o prazo para defesa transcorreu in albis (ID 44590988) e a apresentação da peça após quase um ano da citação configura inequívoca intempestividade. Assim, decreto a revelia da requerida, nos termos do art. 344 do CPC. Ressalte-se, contudo, que a presunção de veracidade dos fatos é relativa, não desonerando este juízo de analisar as questões de direito e as provas documentais já acostadas, especialmente no que tange à prejudicial de decadência, matéria de ordem pública. DA PREJUDICIAL Da Decadência Em que pese a revelia, passo ao exame da decadência arguida pela ré, por se tratar de matéria de ordem pública. Nesse sentido, cumpre salientar que tratando-se de vício quantitativo em venda ad mensuram, a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que o prazo decadencial para pleitear o abatimento do preço ou a complementação da área é o ânuo, contado do registro do título, na forma do art. 501 do Código Civil. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VAGA DE GARAGEM. DIFERENÇA ENTRE A METRAGEM REAL E A METRAGEM CONTRATADA. ABATIMENTO NO PREÇO DO IMÓVEL. PRAZO DECADENCIAL DE UM ANO. ART. 501 DO CÓDIGO CIVIL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "o direito de abatimento no preço do imóvel, decorrente da diferença de metragem entre a área real do bem e a constante do contrato, decai em 1 (um) ano, conforme art. 501 do Código Civil" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.698.523/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 12/4/2021, DJe 14/4/2021). 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ. 3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente quanto à inexistência de litigância de má-fé demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.214.584/SP, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 13/3/2023) In casu, verifico que o registro do título translativo ocorreu em 12/05/2023 (ID 40729062), ao passo que a presente demanda foi protocolizada em 03/04/2024, portanto, dentro do prazo decadencial de 1 (um) ano, não havendo que se falar em decadência.
Ante o exposto, rejeito a prejudicial. Não havendo mais preliminares e prejudiciais a serem superadas ou nulidades a serem sanadas, passo a análise do mérito. FUNDAMENTAÇÃO Conforme relatado,
trata-se de demanda na qual a parte autora pretende o abatimento proporcional do preço de imóvel adquirido da ré, sob o argumento de que a metragem real do bem é inferior àquela pactuada no instrumento de compra e venda. No caso em testilha, verifico que o autor comprovou, por meio de levantamento topográfico, que o imóvel possui área real de 270,30 m² (ID 40729086), enquanto o contrato e a escritura previam 360,00 m² (IDs 40729059 e 63113291), o que corresponde a uma diferença de 89,70 m², aproximadamente 25% da área total, o que afasta a presunção de venda ad corpus prevista no §1º do art. 500 do Código Civil. Assim, configurada a venda ad mensuram e a falta de correspondência com as dimensões informadas no contrato de compra e venda, assiste ao comprador o direito ao abatimento proporcional do preço, conforme dispõe o artigo 500, caput, do Código Civil. In verbis: Art. 500, CC: Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. Contudo, quanto aos prejuízos patrimoniais, a controvérsia deve ser resolvida sob a égide do princípio da reparação integral e da vedação ao enriquecimento sem causa. No que tange aos tributos e taxas cartorárias consistente no IPTU, ITBI, lavratura de escritura e registro imobiliário, é cediço que tais encargos, embora legalmente a cargo do adquirente, são calculados e recolhidos tendo como base de cálculo a área alienada, o que no caso dos autos, correspondia a 360,00m². Portanto, uma vez reconhecido que o objeto real do negócio é inferior ao registrado, é devido ao autor o reembolso proporcional à diferença de metragem constatada. Outrossim, o levantamento topográfico constituiu despesa necessária e indispensável para a identificação do vício e a delimitação da área ocupada por terceiros, devendo ser integralmente ressarcido, uma vez que o autor se viu compelido a contratar suporte técnico para produzir a prova da desconformidade do produto entregue pela requerida. Entretanto, no que tange ao pedido de ressarcimento do projeto arquitetônico, a pretensão não merece acolhimento. Isso porque, conquanto o autor alegue a inutilidade do projeto ante a redução da área, não juntou aos autos prova robusta da quitação de tais valores (como notas fiscais ou recibos de pagamento), limitando-se a apresentar instrumento contratual desacompanhado do projeto efetivamente elaborado. Desta feita, à míngua de comprovação do efetivo desembolso e da demonstração de que o projeto não comporta adequação à metragem real, o deferimento desta verba implicaria em enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com resolução de mérito (art. 487, I, CPC), para: Condenar a requerida a restituir ao autor o valor correspondente ao abatimento proporcional do preço do imóvel (referente aos 89,70 m² faltantes), bem como a restituição proporcional das taxas de ITBI, lavratura, registro de escritura e IPTU 2023/2024, além do valor integral do levantamento topográfico. Os valores deverão ser liquidados por simples cálculos, utilizando-se como base a tabela de ID 40729059, excluindo-se apenas o valor pleiteado a título de "projeto arquitetônico". Dada a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 30% para o autor e 70% para a requerida. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, e nada mais havendo a ser feito, arquive-se. Diligencie-se. Guarapari/ES, data da assinatura eletrônica.