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Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA REQUERENTE: KARIELLY DE MOURA PONTES, KESSIA DE MOURA PONTES REQUERIDO: SEBASTIAO FONTES JUSTO Advogados do(a) REQUERENTE: DANIELA DA SILVA BREDA - ES35235, RAQUEL BARROS RODRIGUES - ES34600, STEFANI ZUCCOLOTTO FRIGINI - ES38860, WESLANE BRITO GUERINO - ES32600 Advogado do(a) REQUERIDO: ANALU CAPACIO CUERCI FALCAO - ES19308 SENTENÇA / MANDADO / OFÍCIO Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Barra de São Francisco - 2ª Vara Cível, Comercial, de Acidentes de Trabalho, Fazenda Pública, Meio Ambiente, Família, Órfãos e Sucessões Rua Des. Danton Bastos, 95, Fórum Desembargador Danton Bastos, Centro, BARRA DE SÃO FRANCISCO - ES - CEP: 29800-000 Telefone:(27) 37764568 PROCESSO Nº 5000458-82.2025.8.08.0057 PETIÇÃO CÍVEL (241) Vistos em inspeção. KARIELLY DE MOURA PONTES e KÉSSIA DE MOURA PONTES SILVA, devidamente qualificadas nos autos, ajuizaram a presente Ação de Rescisão Contratual por Impossibilidade de Cumprimento c/c Restituição de Valores em face de SEBASTIÃO FONTES JUSTO, também qualificado. Alegam as requerentes, em síntese, que celebraram com o requerido, em 30 de dezembro de 2023, um "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" referente a um terreno rural de 1 hectare (10.000 m²), localizado no Córrego São João, município de Águia Branca/ES, pelo valor total de R$ 78.000,00. Sustentam que a conclusão do negócio tornou-se juridicamente impossível por fato superveniente, uma vez que o imóvel integra o patrimônio de um antepassado (avô das autoras) cujo inventário nunca foi realizado, o que gerou óbice técnico intransponível para a transferência da escritura definitiva. Afirmam que agiram de boa-fé e tentaram a rescisão amigável, propondo a devolução integral dos valores pagos, o que foi recusado pelo requerido. Diante disso, requerem a declaração de rescisão do contrato sem culpa das devedoras (art. 248 do Código Civil), a autorização para a restituição dos valores recebidos e a determinação para a desocupação do imóvel pelo réu. Regularmente citado, o requerido apresentou contestação tempestiva. Em sua defesa, sustenta a plena validade e eficácia do contrato, alegando que adquiriu o imóvel de boa-fé e vem cumprindo rigorosamente todas as obrigações financeiras, inclusive realizando benfeitorias e plantios no local. Refuta a tese de impossibilidade jurídica, arguindo que o processo de inventário mencionado pelas autoras foi extinto por desistência voluntária delas, e não por fato externo ou de força maior. O requerido informa, ainda, que ajuizou Ação de Consignação em Pagamento (processo nº 5000444-98.2025.8.08.0057), em trâmite apensado, em virtude da recusa injustificada das vendedoras em receber as parcelas contratuais vencidas em junho de 2025, tendo obtido tutela de urgência para realizar o depósito judicial do valor de R$ 24.000,00. Argui a ocorrência de venire contra factum proprium, sustentando que as autoras continuam a alienar outros lotes da mesma área a terceiros. Ao final, pugna pela improcedência total dos pedidos e pela condenação das requerentes por litigância de má-fé. Em réplica, as autoras impugnaram os termos da contestação e reiteraram os pedidos iniciais. Adicionalmente, apresentaram pedido de Tutela de Urgência de Natureza Antecipada, alegando que o requerido estaria realizando o loteamento irregular do terreno e vendendo frações a terceiros. Pleiteiam a concessão de liminar para determinar a indisponibilidade do imóvel e compelir o requerido a se abster de realizar novos atos de alienação. É o relatório. Decido. Não havendo questões preliminares pendentes de apreciação e nem circunstâncias que obstem o enfrentamento do mérito, passo à análise deste, nos termos do art. 355, I, CPC, até porque, conforme já decidido pelo Supremo Tribunal Federal, a antecipação do julgamento do processo é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do Magistrado (STF, RE nº 101.171-8/SP), circunstância efetivamente caracterizada na hipótese dos autos. O cerne da controvérsia reside na possibilidade de rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural, sob o argumento de impossibilidade jurídica superveniente decorrente da extinção de processo de inventário. Da Tutela de Urgência e da Necessidade de Restrição à Alienação No que tange ao pedido de tutela de urgência formulado pelas autoras, fundamentado na alegação de que o requerido estaria promovendo o loteamento irregular da área, assiste razão parcial às requerentes. Os documentos colacionados, em especial o Boletim Unificado nº 59927391 e as transcrições de mensagens via aplicativo, indicam a existência de tratativas para a venda de frações do imóvel a terceiros. Considerando que o imóvel integra um espólio ainda não partilhado, a herança constitui-se como um todo unitário e indivisível até a efetiva partilha, nos termos do art. 1.791 do Código Civil. A comercialização de lotes de forma irregular, antes da regularização dominial definitiva, gera grave insegurança jurídica e risco de danos irreparáveis ou de difícil reparação tanto ao patrimônio hereditário quanto a eventuais adquirentes de boa-fé. Todavia, tal restrição não deve importar na retirada do requerido do imóvel, uma vez que restou comprovado o seu adimplemento contratual e a realização de benfeitorias e cultivos de natureza agrícola. Portanto, a medida adequada é a concessão parcial da tutela para proibir atos de alienação a terceiros, mantendo o réu na posse direta apenas para uso próprio e exploração agrícola já iniciada, até que a situação da escritura seja totalmente regularizada. Do mérito Inicialmente, cumpre analisar a legitimidade das requerentes para a celebração do ajuste. Compulsando os autos, verifica-se que as autoras firmaram o "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" (ID 71935054) na qualidade de herdeiras de Edson Francisco Pontes. Conquanto existam indícios da existência de outras herdeiras, como Sophia Coser Pontes, tal circunstância não nulifica o instrumento contratual entre as partes signatárias. À luz do Direito Civil, a alienação de bem singular componente do acervo hereditário por apenas alguns dos coerdeiros, antes de ultimada a partilha, configura venda de coisa alheia (ineficácia relativa), porém, é plenamente válida e vinculante como promessa de cessão de direitos entre os contratantes. Ademais, consta expressamente na Cláusula Segunda, Parágrafo Primeiro, que o promitente comprador detinha plena ciência de que o terreno integrava o inventário de Edson Francisco Pontes, assumindo o risco técnico da demora na regularização. Portanto, o contrato é dotado de validade jurídica inter partes, não podendo ser desconstituído sob o pretexto de falta de legitimidade que era de conhecimento prévio de ambos os polos contratuais. As requerentes fundamentam o pedido de resolução na suposta "impossibilidade jurídica superveniente" (Art. 248 do Código Civil), alegando que a extinção do inventário obsta a entrega da escritura definitiva. Todavia, tal tese não resiste ao exame das provas. Conforme certificado em sede de cognição sumária no processo de consignação em pagamento em apenso (nº 5000444-98.2025.8.08.0057), a extinção do inventário do genitor das autoras não decorreu de fato fortuito ou força maior, mas sim de desistência voluntária das próprias herdeiras interessadas. Nesse contexto, a conduta das autoras configura nítido comportamento contraditório (venire contra factum proprium), vedado pelo princípio da boa-fé objetiva (Art. 422 do Código Civil). Não se admite que a parte provoque deliberadamente a paralisação do processo de regularização dominial para, ato contínuo, utilizar tal paralisação como justa causa para rescindir um contrato que lhe é desfavorável. A "impossibilidade" arguida foi, em verdade, criada pelas próprias requerentes, o que afasta a incidência do Art. 248 do Código Civil em seu favor. Por outro lado, o requerido demonstrou conduta pautada na boa-fé e no estrito cumprimento das obrigações pactuadas. Restou comprovado o pagamento pontual das parcelas, inclusive mediante o depósito judicial do valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) após a recusa injustificada das vendedoras em receber o crédito. As declarações testemunhais anexadas confirmam que o requerido detém a posse mansa e pacífica do imóvel, onde realizou investimentos consideráveis e benfeitorias, como o plantio de café (vide documentos de IDs 81653826, 81653825 e 81653824 ). Em respeito à função social do contrato e à segurança jurídica, deve-se prestigiar a manutenção do vínculo contratual quando o comprador cumpre integralmente sua contraprestação financeira. Destarte, ante a irrevogabilidade e irretratabilidade estipuladas na Cláusula Sexta, a pretensão de rescisão imotivada das autoras carece de amparo legal, devendo o contrato ser mantido em seus termos originais até que a partilha seja finalizada, momento em que a obrigação de transferir o domínio deverá ser ultimada. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais formulados por KARIELLY DE MOURA PONTES e KÉSSIA DE MOURA PONTES SILVA em face de SEBASTIÃO FONTES JUSTO, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em consequência: 1 - DECLARO a plena validade e eficácia do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel" (ID 72234412), reconhecendo o seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, conforme estipulado na Cláusula Sexta do instrumento; 2 - MANTENHO o requerido na posse justa do imóvel objeto do litígio, uma vez comprovado o adimplemento das obrigações financeiras e a inexistência de mora imputável ao comprador. DEFIRO PARCIALMENTE a tutela de urgência requerida pelas autoras apenas para PROIBIR que o requerido realize novos atos de alienação, loteamento ou comercialização de frações do imóvel a terceiros até que a situação dominial seja regularizada com a outorga da escritura definitiva, visando resguardar o patrimônio do espólio e evitar danos a terceiros de boa-fé. DETERMINO que as requerentes adotem as providências necessárias para o regular prosseguimento e conclusão do inventário pertinente ao imóvel, a fim de possibilitar o cumprimento futuro da obrigação de transferência de propriedade pactuada na Cláusula Quarta. Condeno as requerentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, mas SUSPENDO a cobrança de tais verbas, pois confirmo a gratuidade de justiça deferida no ID 73306233. Caso haja apelação, nos termos do art. 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil, intime-se o apelado a apresentar contrarrazões, no prazo de 15 dias, ouvindo-se o apelante caso haja apelação adesiva (art. 1.010, § 2º). A seguir, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, conforme previsto no art. 1.010, § 1º, do mencionado diploma legal. Com o trânsito em julgado, inexistindo novos requerimentos, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. BARRA DE SÃO FRANCISCO-ES, data da assinatura eletrônica. DENER CARPANEDA Juiz de Direito Nome: KARIELLY DE MOURA PONTES Endereço: Rua Crisópolis, 16, Jardim Marilândia, VILA VELHA - ES - CEP: 29112-111 Nome: KESSIA DE MOURA PONTES Endereço: Rua Crisópolis, 16, Jardim Marilândia, VILA VELHA - ES - CEP: 29112-111 Nome: SEBASTIAO FONTES JUSTO Endereço: Estrada São João-Águia Branca, s/n, S/N, Zona Rural, São João, ÁGUIA BRANCA - ES - CEP: 29795-972