Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: JANIL LOPES CORREA JUNIOR, JAQUELINI APARECIDA SILVA CORREA, ANA ELISA SILVA CORREA
REQUERIDO: ALIANCA ALUGUEIS LTDA - ME, CLAUDIO LUIZ DE FREITAS COELHO, CARLA KFOURY DIAS COELHO Advogados do(a)
REQUERENTE: ANDRE LUIZ DO REGO MONTEIRO TAVARES PEREIRA - RJ109367, BRUNO FONSECA DE OLIVEIRA - SP396665, CLAUDIA TIEMI FERREIRA - SP366019 Advogado do(a)
REQUERIDO: PATRICIA BARROS BELONIA - ES16569 Advogado do(a)
REQUERIDO: ANDRE FERREIRA PEDREIRA - ES8772 SENTENÇA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 161, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492563 PROCESSO Nº 0034783-21.2017.8.08.0035 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Cuida-se de ação de cobrança cumulada com pretensão indenizatória por danos morais, ajuizada por JANIL LOPES CORREA JUNIOR, JAQUELINI APARECIDA SILVA CORREA e ANA ELISA SILVA CORREA em face de CLAUDIO LUIZ DE FREITAS COELHO, CARLA KFOURY DIAS COELHO e ALIANÇA ALUGUÉIS LTDA — ME, todos qualificados nos autos. Conforme se infere da petição inicial e dos documentos de fls. 03-72, sustenta a parte autora ser proprietária do imóvel locado aos dois primeiros requeridos em 30/01/2015, com a intermediação da terceira requerida, na qualidade de administradora. Narra que, em 08/12/2016, os locatários requereram a rescisão antecipada da avença, mas permaneceram no bem até 31/03/2017, sem o adimplemento dos aluguéis e dos encargos pertinentes. Relata, ademais, que a vistoria final constatou diversas avarias no imóvel e que, embora o depósito-caução tenha sido utilizado para abater parte das dívidas, restaram pendentes dois aluguéis e a multa por descumprimento contratual. Argumenta haver nítido inadimplemento contratual por parte dos locatários e falha da imobiliária em seu dever de diligência, ao permitir o acúmulo de débitos e ao aceitar as chaves sem a devida quitação. Sustenta, ainda, que a conduta dos réus causou-lhe danos morais, porquanto teria sido hostilizada e submetida a desgaste emocional que ultrapassou o mero aborrecimento, sobretudo em razão da desídia atribuída à administradora. Diante de tais premissas, requer a condenação dos réus ao pagamento de R$ 9.081,98 a título de danos materiais — referente a dois aluguéis vencidos (março e abril de 2017) e à multa prevista por descumprimento contratual — e de R$ 10.000,00 a título de danos morais, além da inversão do ônus da prova. Despacho inicial às fls. 76-77, que ordenou a citação. Em contestação acompanhada de documentos, às fls. 93-111, os requeridos CLAUDIO LUIZ DE FREITAS COELHO e CARLA KFOURY DIAS COELHO suscitaram, preliminarmente, ausência de documento indispensável (escritura de propriedade), inépcia da exordial e ilegitimidade passiva, à míngua de relação direta com os autores. No mérito, afirmaram que os locadores escolheram a imobiliária como mandatária e que os atos por ela praticados — designadamente o encerramento da locação e o recebimento das chaves — vinculam os mandantes. Negaram qualquer descumprimento contratual, asseverando que a relação locatícia foi encerrada de modo escorreito pela administradora. Aduziram, outrossim, inexistirem aluguéis em aberto ou em atraso, pois eventuais valores teriam sido compensados pelo depósito-caução ou quitados com acréscimo de juros e multa, para encerramento da controvérsia. Sustentaram, ademais, que a multa da cláusula 12ª pretendida pelos autores não seria aplicável a atrasos no pagamento dos aluguéis, hipótese para a qual o contrato prevê sanção específica na cláusula 4ª. Afirmaram, no mais, que o imóvel teria sido devolvido “impecável, limpo e bem acabado”, conforme fotografias anexas, e impugnaram as imagens carreadas pelos autores. Alegaram terem recebido o bem originalmente em péssimo estado — “debaixo de um manto de pó preto” — e com itens danificados, tais como espelhos e armários. Sustentaram, por fim, que o pedido indenizatório carece de fundamento, ao argumento de que a autora estaria a tentar enriquecimento sem causa, mediante “picuinhas”. Acostada às fls. 112-169, sobreveio contestação da ré imobiliária ALIANÇA ALUGUÉIS, em que sustenta inexistir defeito na prestação dos serviços de administração. Afirma haver agido com “extremado zelo” e em conformidade com o Contrato de Administração, argumentando que não poderia recusar a entrega das chaves sob a exigência de quitação dos débitos ou de execução de reparos, porquanto a jurisprudência reputa abusiva e ilegal tal recusa. Ressalta que o contrato de locação é título executivo e que eventuais danos ou dívidas devem ser perseguidos por via processual própria. Alega, ainda, que todas as exigências dos proprietários foram atendidas, inclusive com a utilização do orçamento de manutenção indicado pela procuradora dos autores, conquanto este se mostrasse superdimensionado e acima do valor de mercado. Sustenta que, pelo contrato de administração, o risco do inadimplemento recai integralmente sobre os proprietários, cabendo à imobiliária tão somente a gestão e a cobrança. Esclarece, no mais, que os autores dispensaram o corpo jurídico oferecido pela imobiliária para o ajuizamento da ação por conta própria, razão pela qual não há omissão da ré nesse ponto. Afirma, por fim, que os autores não comprovaram qualquer descumprimento contratual da imobiliária (ônus do art. 373, I, do CPC), defendendo a inexistência de ato ilícito apto a justificar indenização, tratando-se de mera insatisfação dos autores com prejuízos decorrentes do risco próprio do negócio de locação. Pede a improcedência total da demanda. Réplica às fls. 171-189, com documentos às fls. 190-191. Em resposta à contestação dos locatários (Cláudio e Carla), rebateram os autores os seguintes pontos: (i) sustentaram ser descabida e indicativa de má-fé a alegação de ausência de comprovação da propriedade, porquanto os réus admitiram ter alugado o apartamento dos autores e ter procedido à finalização do contrato, defendendo, ademais, que a legitimidade ativa em ações de cobrança de aluguéis pertence ao locador, independentemente da condição de proprietário, por se tratar de relação de natureza pessoal; (ii) negaram qualquer confusão ou contradição na exordial, indicando o detalhamento minucioso dos percalços enfrentados e dos valores devidos em planilha; (iii) reafirmaram que o contrato foi encerrado à revelia dos autores e que os réus sabiam das pendências de pagamento, tendo inclusive oferecido acordos insuficientes em momento anterior; (iv) defenderam a legitimidade passiva dos locatários, porquanto o contrato de locação foi firmado entre os autores (locadores) e os dois primeiros réus, figurando a imobiliária na qualidade de procuradora; (v) esclareceram que a multa pleiteada (cláusula 12ª) não se refere ao atraso no pagamento dos aluguéis, mas, sim, à infração de outras cláusulas contratuais, tais como a falta de pagamento do IPTU por um ano, das contas de energia e do condomínio; (vi) asseveraram que as fotografias e o laudo de vistoria final, lavrados pela própria Aliança, atestam “uma lista infinita de danos no imóvel”, em contradição à afirmação dos réus de que o bem fora entregue de modo impecável. No tocante à contestação da imobiliária, sustentaram os autores haver, sim, falha grave na prestação dos serviços, na medida em que a Aliança encerrou o contrato ciente de que a caução era insuficiente para cobrir as inúmeras dívidas e os danos deixados pelos inquilinos; alegaram, ademais, que somente tomaram conhecimento da real situação de inadimplência — a exemplo do IPTU atrasado há um ano — no momento do encerramento contratual, deixando os proprietários desamparados; e invocaram a incidência do Código de Defesa do Consumidor, sustentando que a imobiliária, na qualidade de administradora e mandatária, responde objetiva e solidariamente pelos danos causados, em virtude de conduta negligente na gestão do imóvel. Instados ao saneamento cooperativo (fl. 193), os autores (fls. 194-195 e fl. 197) e a ré Aliança (fls. 203-204) manifestaram-se pugnando pelo julgamento antecipado, indicando os pontos que entendiam controvertidos, ao passo que os requeridos Cláudio e Carla, à fl. 202, pleitearam depoimento pessoal das partes e prova testemunhal. Despachos às fls. 205 e 215 designaram audiência de instrução e julgamento. Sobreveio petição dos autores às fls. 218-223, em que requereram reconsideração do despacho que designou a instrução, para que fosse colhido o depoimento pessoal em moldes diversos. Manifestaram-se os réus Cláudio e Carla às fls. 227-228, pugnando pela aplicação de multa por litigância de má-fé à parte autora e pela manutenção da audiência, com o depoimento pessoal já designado. Despacho à fl. 229 manteve a realização da audiência e designou nova data. Sustentou a ré Aliança, à fl. 231, ser imprescindível ao deslinde da controvérsia a produção de prova oral, sobretudo quanto à causa de pedir relativa à manutenção do imóvel. Tentou-se a realização da audiência de instrução e julgamento, consoante ata de fl. 234, frustrada, contudo, em razão de problemas técnicos. Sobreveio decisão saneadora às fls. 236-240, em que o Juízo rejeitou as preliminares de inépcia, falta de documento e ilegitimidade passiva, determinou a distribuição do ônus da prova na forma do art. 373 do CPC, fixou como pontos controvertidos a alegada falha na administração, o inadimplemento dos locatários e a existência de danos morais, além de deferir a produção de prova oral. Termo de audiência de instrução e julgamento (id 38855496). Após sucessivas redesignações e pedidos de adiamento, realizou-se o ato em 29/02/2024, ocasião em que o juízo indeferiu novo pedido de redesignação formulado pela ré Aliança, declarou preclusa a produção de prova oral — diante da ausência de rol de testemunhas e dos atrasos injustificados — e determinou a apresentação de memoriais. Alegações finais apresentadas nos ids 40022801 e 40022793 (parte autora), id 40187363 (Aliança) e id 39793963 (locatários). É o relatório, no essencial. Decido. Cinge-se a controvérsia, em seu núcleo dogmático, a três questões nodais: primeiramente, perquirir se houve, e em que extensão, inadimplemento contratual por parte dos locatários quanto aos aluguéis e encargos acessórios; em segundo lugar, verificar se a imobiliária administradora incorreu em falha na prestação do serviço apta a gerar dever indenizatório autônomo, na qualidade de mandatária e prestadora de serviço; por derradeiro, examinar se de tais condutas decorre abalo moral indenizável aos autores. O equacionamento de tais indagações pressupõe a delimitação do regime jurídico aplicável a cada relação material em jogo e a apreciação criteriosa do acervo probatório documental — único remanescente, considerada a preclusão da prova oral. Do regime jurídico aplicável e da distinção das relações materiais em jogo Antes de adentrar o mérito propriamente dito, cumpre delimitar com a indispensável precisão dogmática as relações jurídicas em apreço, sob pena de se atribuir indevidamente a uma das partes consequências que somente se justificam na esfera de outra. Convivem nos autos, com efeito, duas relações materiais distintas, embora interligadas: de um lado, o contrato de locação entabulado entre os autores (locadores) e os dois primeiros réus (locatários), regido pela Lei nº 8.245/1991; de outro, o contrato de administração do imóvel, firmado entre os autores e a Aliança Aluguéis, de natureza híbrida, com características de mandato (art. 653 e seguintes do Código Civil) e de prestação de serviços (art. 593 do mesmo Codex). Tal distinção foi categoricamente afirmada pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.846.331/DF (Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 10/03/2020, DJe 13/03/2020), em que se consignou que do contrato de administração imobiliária exsurgem “duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora”. Anotou-se, ademais, que “a administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel” e que, salvo circunstâncias especiais, “sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC”. Releva sobremaneira destacar — e tal premissa é decisiva para o desate da causa — a tese fixada no mesmo precedente quanto à extensão da responsabilidade da mandatária: “O administrador do imóvel não tem responsabilidade objetiva pelo pagamento do aluguel em si, mesmo na hipótese em que reconhecida a existência de uma relação de consumo entre ele e o locador. Isso porque a obrigação de pagar o aluguel está vinculada ao contrato de locação, incumbindo, pois, ao locatário cumpri-la; a obrigação de exigir do locatário o pagamento do aluguel está vinculada ao contrato de administração do imóvel, respondendo por ela, objetivamente, a administradora. No entanto, cumpre destacar a possibilidade de estipulação contratual em sentido contrário.” (STJ, REsp 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 10/03/2020, DJe 13/03/2020) Importa outrossim mencionar que a relação entre locador e locatário, por sua vez, encontra disciplina específica na Lei nº 8.245/1991, não se aplicando, em regra, o Código de Defesa do Consumidor, conforme jurisprudência iterativa do Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp 2.560.760/SE, Rel. Min. Carlos Cini Marchionatti — Desembargador convocado do TJRS, Terceira Turma, j. 24/02/2025, DJEN 28/02/2025). Sob tal arcabouço dogmático, a relação obrigacional principal aqui examinada — pagamento de aluguéis, encargos e multa — pertence ao plano do contrato de locação e tem como sujeito passivo, por força do art. 23, I, da Lei nº 8.245/1991, exclusivamente o locatário. Eventual responsabilização da administradora cinge-se ao plano do mandato e do CDC, restringindo-se à reparação de prejuízos efetivos e diretamente decorrentes de falha do serviço, mediante demonstração do nexo de causalidade entre a conduta da mandatária e dano patrimonial autônomo. Compreendido o regime, a apreciação do mérito adquire contornos mais nítidos. Do inadimplemento dos locatários e da prova documental Restou incontroversa a relação locatícia entabulada em 30/01/2015 e a desocupação do imóvel em 31/03/2017. Pacífica, ademais, a obrigação contida no art. 23 da Lei nº 8.245/1991, segundo a qual incumbe ao locatário, entre outros deveres, “pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis” (inciso I), bem como “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal” (inciso III). Em homenagem ao princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), reforçado pela boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), incumbe ao devedor que alega o pagamento o ônus de demonstrá-lo, na forma do art. 373, II, do Código de Processo Civil. Desincumbiram-se os autores, a contento, do ônus do art. 373, I, ao comprovarem a relação locatícia (fls. 31-36) e a existência dos valores cobrados na exordial. Os locatários, por sua vez, limitaram-se a negações genéricas, sem colacionar recibos ou comprovantes hábeis a infirmar a planilha de débitos juntada à inicial. Confessam, na peça defensiva, terem “pago” os débitos, mas, paradoxalmente, não colacionam o suporte documental respectivo. A alegação de quitação, desnuda de prova, não se sustenta. Robustece-se o quadro probatório pela cadeia de correspondências eletrônicas entabuladas entre as partes ao longo do processo de finalização contratual. Em comunicação enviada pela Aliança à parte autora em 30/03/2017 (fl. 143), reconheceu-se expressamente que os débitos pendentes superavam a garantia contratual, nestes termos: “(…) Ressalto que o inquilino desocupou o imóvel no iniciou do mês e permanece com as chaves para resolver sobre os reparos, por este motivo estamos acrescentando mais um aluguel conforme solicitado, desta forma a caução não cobre mais todos os débitos. (…)” (sic) Já em 03/03/2017 (fl. 146), a mesma administradora detalhara pendências de condomínio e multas por danos ao patrimônio do edifício, assegurando que estava monitorando o inquilino para que todos os débitos fossem quitados na entrega das chaves: “Segue abaixo o comprovante de pagamento referente ao condomínio do mês 01/2017 encaminhado pelo inquilino, quanto ao mês de fevereiro o mesmo ficou de quitar me enviar o comprovante. Estou aguardando a administradora do condomínio confirmar o pagamento no sistema deles. [...] Informo que [...] o inquilino foi multado pelo condomínio devido a um acidente que teve com o portão da garagem. [...] Estamos monitorando o inquilino para que todos os débitos sejam quitados com a entrega de chaves que irá ocorrer assim que constatarmos que o imóvel está nas condições em que foi locado e que o valor deixado de caução cobrirá os débitos. [...]” Não obstante o monitoramento empreendido, persistiu a inadimplência dos locatários, e o boleto de finalização enviado em 17/04/2017 não foi quitado, fato confirmado pela própria administradora em 18/04/2017. Enquanto os locatários apresentam meras alegações genéricas de quitação, sem colacionar recibos aptos a elidir a planilha de débitos, impõe-se reconhecer que a fiscalização prévia poderia ter sido mais diligente. Ainda assim, e ressalvada a análise da responsabilidade da imobiliária, que se enfrentará adiante, é certo que esta agiu acertadamente ao não recusar o recebimento das chaves em 31/03/2017. Quanto à legalidade da recepção das chaves em meio às pendências, cumpre registrar que a postura da Aliança alinha-se ao entendimento sedimentado nos Tribunais Superiores. Em recente decisão proferida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.220.656/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. em novembro de 2025), reafirmou-se que o encerramento da locação é direito potestativo do locatário e que “o encerramento da avença é direito potestativo do locatário, o qual não pode ser obstado pelo locador em razão de supostos prejuízos e danos causados no imóvel, os quais devem ser perseguidos em ação própria”. Na espécie, eventual recusa da administradora — que atua na qualidade de mandatária do locador — em receber as chaves, sob o pretexto de pendências contratuais, configuraria mora accipiendi e seria categoricamente censurada pela jurisprudência. (STJ - AgInt no AREsp: 1764164 PA 2020/0246997-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021). Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA N. 284 DO STF. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. EXTINÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. RECEBIMENTO DO IMÓVEL APÓS REFORMA. CONDIÇÃO POTESTATIVA. INADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. 1. A deficiência na fundamentação do recurso, de modo a impedir a compreensão da suposta ofensa ao dispositivo legal invocado, obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF). 2. "O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que eventual ressarcimento relativo a supostos prejuízos ocorridos no imóvel locado, decorrentes de sua má utilização, deve ser perseguido em ação própria, não constituindo justificativa idônea para impedir a extinção contratual verificada pelo decurso do prazo contratual, bem como para obstar a entrega do imóvel mediante depósito judicial das chaves em juízo" (AgInt no AREsp n. 1.610.017/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/6/2020, DJe de 5/8/2020). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2610258 GO 2024/0125294-9, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 30/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/10/2024) Confrontando os argumentos das partes à luz do conjunto probatório, sobressai manifesto o inadimplemento dos réus CLAUDIO LUIZ DE FREITAS COELHO e CARLA KFOURY DIAS COELHO. Constitui ônus do devedor a prova do pagamento — do qual ele não se desincumbiu. Sob a égide do art. 373 do Código de Processo Civil — segundo o qual “o ônus da prova incumbe: I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor” —, é forçoso reconhecer a procedência da pretensão de cobrança contra os locatários. Da responsabilidade da imobiliária administradora — extensão e limites Delimitada a relação de consumo entre locadores e administradora, na linha do REsp 1.846.331/DF, prossegue-se com a análise dos limites materiais da responsabilidade da Aliança. Da leitura atenta do Contrato de Administração de fls. 136-140 exsurge, com clareza, o seguinte arcabouço de deveres, conforme se passa a transcrever: “CLÁUSULA QUARTA – DOS ALUGUÉIS: Fica na responsabilidade do CONTRATADO a cobrança e o repasse dos aluguéis até o final do Contrato de Locação do imóvel ou enquanto este estiver locado. E fica na responsabilidade do LOCATÁRIO o pagamento dos aluguéis e encargos do imóvel durante a locação.” “CLÁUSULA NONA — [...] ficando na responsabilidade do CONTRATADO a cobrança de débitos do LOCATÁRIO, referente ao período em que o imóvel estiver locado sob sua administração, bem como cobranças judiciais. [...]” “CLÁUSULA QUINTA – DA PRESTAÇÃO DE CONTAS: A Prestação de contas com o repasse do valor do aluguel será mensal e realizar-se-á, no 10º (décimo) dia a partir da data de vencimento, e após este prazo somente em caso de atraso de pagamento do aluguel por parte do LOCATÁRIO, quando o repasse se dará no 5º (quinto) dia após a liquidação do aluguel em atraso pelo LOCATÁRIO, através de depósito em conta bancária do (a) CONTRATANTE.” Resulta de tais cláusulas desenho contratual nítido: incumbia à Aliança a gestão da locação, a cobrança e o repasse dos aluguéis, sem, todavia, garantir, sob qualquer circunstância, o pagamento dos aluguéis inadimplidos pelo locatário. Mais ainda, a mecânica da prestação de contas (cláusula quinta) condiciona o repasse à efetiva liquidação do aluguel, o que reforça a conclusão de que a administradora não atua como devedora solidária, mas, sim, como mandatária com deveres de fiscalização e diligência. Sob a perspectiva do mandato civil, art. 667 do Código Civil dispõe que o mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa. Cuida-se, portanto, de responsabilidade subjetiva, condicionada à demonstração de culpa, ainda que, no plano do CDC, possa ser ela qualificada como objetiva por defeito do serviço (art. 14). Em qualquer das vertentes, o pressuposto comum e indeclinável é a configuração do nexo causal entre a conduta e o prejuízo autônomo. Eventual imperfeição na fiscalização — sobretudo quanto ao acompanhamento mais rigoroso do IPTU 2016, das contas de energia e do condomínio em atraso — pode ser cogitada em tese; todavia, o dever indenizatório da Aliança esbarra em duas barreiras técnicas intransponíveis. Primeiramente, à luz do art. 667 do Código Civil, a responsabilização da mandatária pressupõe a demonstração de nexo causal entre a conduta e prejuízo autônomo, distinto da própria inadimplência do locatário, núcleo obrigacional pertencente à relação locatícia. Não foi este o caso. Os danos materiais pleiteados na exordial referem-se, em sua totalidade, aos aluguéis inadimplidos e à multa contratual — verbas cuja titularidade pertence ao locatário e que não se transferem à administradora pela só razão de eventual imperfeição da fiscalização. Significa dizer: ainda que a Aliança pudesse ter atuado com maior rigor na cobrança preventiva, o prejuízo material concretamente alegado é, na sua origem, decorrência direta e exclusiva da inadimplência dos inquilinos. Inexistindo lesão patrimonial autônoma imputável à conduta da imobiliária — como, por exemplo, perda de oportunidade de cobrança eficaz ou agravamento específico do débito que, sem a desídia, não se teria configurado —, não há lesão a indenizar pela mandatária. Em segundo lugar, e este o argumento decisivo, a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e da multa moratória recai exclusivamente sobre os locatários, não alcançando a imobiliária. Da análise detida do “Contrato de Administração” (fls. 136-140) e do “Contrato de Locação” (fls. 31-36), inexiste qualquer cláusula que estabeleça responsabilidade solidária da administradora pelo inadimplemento pecuniário do locatário. Inversamente, o pacto de administração é cristalino ao estabelecer balizas rígidas: a responsabilidade pelo pagamento é exclusiva do locatário; a imobiliária não garante o pagamento de aluguéis em atraso; e o repasse ao proprietário só se realiza após a efetiva liquidação do valor pelo inquilino. No contrato de locação, a Aliança atua como mera representante do locador, não assumindo o papel de fiadora ou devedora solidária. A propósito, preceitua o art. 265 do Código Civil que “a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes”. Inexistindo lei que obrigue a administradora a pagar os aluguéis devidos pelo locatário, e não havendo cláusula contratual de garantia, a imobiliária responde apenas por eventuais perdas e danos decorrentes de sua negligência demonstrada — em que se exige nexo causal autônomo —, jamais pelo valor principal do aluguel ou suas multas acessórias. Esse entendimento é prestigiado pela jurisprudência, conforme aresto paradigmático que se passa a transcrever: “Locação de imóvel – Ação de restituição de caução locatícia c.c. cobrança de multa compensatória por infração contratual e indenização por danos morais promovida pelo locatário em face do locador e administradora – [...] Mérito – Conquanto reconhecida a legitimidade da imobiliária suplicada, para figurar no polo passivo da ação, a ação não procede em relação a ela. Isso porque, ao que se tem nos autos, ela agiu como mera mandatária do locador, tocando a administração do bem de acordo com as determinações e interesses deste último, como dá conta, inclusive, o contrato de prestação de serviços carreado aos autos. [...] Imobiliária que não pode ser responsabilizada solidariamente perante o locatário por eventuais descumprimentos contratuais, máxime considerando que o contrato de locação nada dispôs acerca da responsabilidade solidária da administradora/imobiliária em relação aos direitos e obrigações do locador, sendo certo, por outro lado, que nada há nos autos a indicar que ela assumido pessoalmente ou de forma solidária ou mesmo subsidiária perante o locatário por eventuais atos ou recalcitrâncias do locador. Segundo art. 265 do CC, a solidariedade não se presume, mas, sim, resulta da lei ou da vontade das partes. [...]” Por essas razões conjugadas, é de se acolher parcialmente a pretensão autoral, dirigindo-se a condenação material exclusivamente aos locatários e julgando-se improcedente o pedido em face da Aliança Aluguéis, no tocante aos aluguéis, encargos e multa contratual. Da inaplicabilidade da multa compensatória da cláusula 12ª — princípio da especialidade Avançando-se ao exame da multa contratual, assiste razão aos locatários, no ponto específico. Estabelece a cláusula 12ª do contrato de locação sanção compensatória equivalente a três meses de aluguel para a hipótese de “violação ou infração de qualquer cláusula deste contrato”. A cláusula 4ª, por sua vez, disciplina, com minúcia, as consequências do atraso no pagamento dos aluguéis, prevendo: “CLÁUSULA QUARTA – Os aluguéis poderão ser pagos com carência de até 05 (cinco) dias corridos, contados a partir do vencimento. Sem prejuízo de outras sanções previstas em lei e neste contrato, o pagamento dos aluguéis após o prazo de carência, implicará na cobrança de multa de 10% (dez por cento), mais correção monetária pelo IGPM/FGV e juros legais de 1% (um por cento) ao mês, além do percentual de 10% (dez por cento) sobre o total devido relativos a honorários advocatícios, se a cobrança for efetuada por advogado da administradora extrajudicialmente. Se a cobrança for efetuada judicialmente, os honorários advocatícios devidos serão no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o total devido.” À luz do princípio da especialidade — segundo o qual a norma específica afasta a aplicação da norma geral —, a infração consistente no atraso do pagamento de aluguéis submete-se exclusivamente à sanção da cláusula 4ª, sob pena de bis in idem. A pretensão de incidência cumulativa de ambas as multas, sobre o mesmo fato gerador (inadimplemento dos aluguéis), é categoricamente vedada, de muito, conforme assentado pelo Superior Tribunal de Justiça: “LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. FATOS GERADORES DISTINTOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. DUPLA CONDENAÇÃO EM MULTA MORATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. [...] 1. Se no contrato locatício há previsão das cláusulas penais moratória e compensatória, tendo como origem fatos geradores distintos, é cabível a cobrança de uma delas ou de ambas, observados os fatos que autorizam a pretensão. 2. Constata-se, na hipótese em apreço, que os Recorridos foram condenados ao pagamento de multas pelo atraso dos aluguéis e pela devolução antecipada do imóvel. Desse modo, é incabível nova condenação em multa moratória, sob pena de se incorrer em bis in idem.” (STJ, REsp 657.568/MG, Rel. Min. Laurita Vaz, Quinta Turma, j. 21/03/2006) Sedimentou-se, com efeito, na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a tese de que a cumulação de multa moratória e compensatória somente é admissível quando decorrentes de fatos geradores distintos — exemplificativamente, o atraso no pagamento dos aluguéis (multa moratória) e a devolução antecipada do imóvel (multa compensatória) (AgRg no AREsp 388.570/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva). Inexistindo, na espécie, fato gerador autônomo e distinto, mas tão somente a mora no pagamento dos aluguéis, é de se aplicar exclusivamente a multa moratória de 10% prevista na cláusula 4ª, afastando-se a multa compensatória da cláusula 12ª. Releva consignar, ademais, que os demais inadimplementos articulados pelos autores em sede de réplica — falta de pagamento do IPTU por um ano, das contas de energia e do condomínio — encontram-se quitados, segundo a própria documentação eletrônica, mediante utilização do depósito-caução, em momento precedente ao ajuizamento da demanda. Daí decorre o esvaziamento do suporte fático invocado para a incidência da multa compensatória pelo descumprimento de outras cláusulas contratuais. Dos danos morais Por fim, no tocante à pretensão indenizatória extrapatrimonial, é de rigor o desprovimento. Sedimentou-se, no sistema jurídico pátrio, que o mero inadimplemento contratual ou a falha administrativa na gestão de negócios, isoladamente considerados, não configuram dano moral in re ipsa. Reclama-se, para a caracterização do dever de indenizar na esfera extrapatrimonial, a prova de que a conduta dos réus tenha exposto a parte autora a situação vexatória, humilhante ou ofensiva à honra subjetiva ou objetiva, transpondo as fronteiras do mero dissabor cotidiano inerente às relações negociais. Tal exigência decorre, em última análise, da própria função do dano moral, que não é a de reparar todo e qualquer desconforto, mas, sim, ofensas relevantes a direitos da personalidade. (STJ - AgInt no AREsp: 2176713 MS 2022/0230926-1, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 24/04/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2023). Na espécie em apreço, embora as dificuldades narradas pelos autores sejam efetivamente reais — desocupação atribulada, divergências quanto ao estado do imóvel, sucessivas trocas de correspondência —, não restou demonstrado, em padrão probatório suficiente, que se tenha superado o âmbito do aborrecimento ordinário, próprio dos distratos locatícios complexos. Inexiste prova cabal de ofensa aos direitos de personalidade, nem de conduta vexatória dirigida pessoalmente aos autores, tampouco de abalo psicológico clinicamente apurável. Em outras palavras, há frustração patrimonial e desconforto, sem, contudo, configurar-se ofensa à esfera moral indenizável. A jurisprudência do Tribunal de Justiça deste Estado respalda tal compreensão: O mero descumprimento contratual, sem comprovação de situação excepcional ou dano emocional relevante, não configura dano moral, conforme jurisprudência consolidada do STJ. (...) Não há prova de transtornos psíquicos ou vexatórios que justifiquem a indenização por danos morais. (TJ-ES - Recurso Inominado Cível: 50071559320228080035, Relator.: RAFAEL FRACALOSSI MENEZES, Turma Recursal - 3ª Turma). DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR os réus CLAUDIO LUIZ DE FREITAS COELHO e CARLA KFOURY DIAS COELHO ao pagamento dos aluguéis vencidos relativos aos meses de março e abril de 2017, sobre os quais deverá incidir a multa moratória de 10% (dez por cento), correção monetária pelo IGP-M/FGV e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados do vencimento de cada obrigação, nos termos da Cláusula Quarta do contrato. O montante será apurado em sede de liquidação de sentença, por meio de simples cálculo aritmético, observando-se os parâmetros ora fixados. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de condenação da requerida ALIANÇA ALUGUÉIS LTDA — ME ao pagamento de aluguéis e encargos, bem como o pedido de indenização por danos morais formulado contra todos os réus. Diante da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), as custas processuais serão rateadas na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a parte autora e 50% (cinquenta por cento) para os réus locatários. No tocante à verba honorária: Com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC, CONDENO os réus CLAUDIO LUIZ DE FREITAS COELHO e CARLA KFOURY DIAS COELHO ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor total atualizado da condenação descrita no item "1", devidos ao patrono da parte autora. Em razão do decaimento parcial quanto à lide principal, CONDENO os autores ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono dos réus CLAUDIO e CARLA, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico frustrado por estes obtido (correspondente ao valor atribuído ao pleito de danos morais rejeitado, somado ao valor da multa compensatória afastada), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Ante a improcedência total da demanda em face da imobiliária, CONDENO a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da ré ALIANÇA ALUGUÉIS LTDA — ME, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com esteio no art. 85, § 2º e § 6º, do CPC. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, intime-se para o pagamento das custas e, caso silente, promova-se a comunicação pertinente; não havendo requerimentos pendentes de apreciação, arquive-se. Após o cumprimento de todas as diligências, e não havendo impugnações, arquive-se com as cautelas de estilo. Diligencie-se com as formalidades legais. Vila Velha/ES, datado e assinado eletronicamente. MARIA IZABEL PEREIRA DE AZEVEDO ALTOÉ Juíza de Direito