Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: CONDOMINIO ALPHAVILLE TRES PRAIAS - RESIDENCIAL 3
REU: CONDOMINIO ALPHAVILLE TRES PRAIAS Advogados do(a)
AUTOR: KAROLYNE DORING SEMEDO - ES39903, MARCOS VINICIUS PINTO - ES17847, RICARDO LIMA RANGEL - ES19097 Advogado do(a)
REU: ELIFAS MOURA DE MIRANDA JUNIOR - ES10236 DECISÃO DE SANEAMENTO E ORGANIZAÇÃO DO PROCESSO (serve este ato como mandado/carta/ofício)
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5011611-60.2024.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer movida por CONDOMÍNIO ALPHAVILLE TRÊS PRAIA - RESIDENCIAL 3 em face de CONDOMÍNIO ALPHAVILLE TRÊS PRAIAS – RESIDENCIAIS 1 E 2, ambos qualificados na exordial. Alegou, em síntese, que o empreendimento foi concebido de forma integrada, com a previsão de que os proprietários das fases posteriores (Residenciais 2 e 3) teriam direito ao uso compartilhado das áreas de lazer situadas na fase 1, especificamente o "Beach Club", sustentando que a vedação ao acesso imposta pelo réu contraria a convenção condominial, o memorial de incorporação e a boa-fé objetiva, causando desvalorização dos imóveis e transtornos aos condôminos. Requereu a concessão de liminar para autorizar o uso do clube mediante rateio de despesas e, no mérito, a confirmação da obrigação de fazer. Custas quitadas ao id. n° 56195976. Decisão de id. n° 56335541, indeferindo o pedido liminar e determinando a citação da parte ré. A parte autora apresentou petição de aditamento à inicial ao id. n° 56945167 com o objetivo de incluir pedido subsidiário de indenização por lucros cessantes e danos emergentes, fundamentados na privação do uso da área de lazer e na depreciação das unidades. Na mesma oportunidade, requereu a denunciação da lide à incorporadora Alphaville Desenvolvimento Imobiliário Ltda., sob o argumento de que esta seria a responsável pela configuração jurídica e comercial do empreendimento. Custas remanescentes quitadas ao id. n° 61320443. Despacho de id. n° 61448112 determinando a citação da litisconsorte denunciada. A parte ré apresentou contestação ao id. n° 63362128, arguindo, preliminarmente, a carência da ação por falta de interesse de agir, a inépcia da inicial quanto ao pleito indenizatório e a ilegitimidade ativa do condomínio para pleitear danos em nome dos condôminos. No mérito, defendeu a autonomia dos condomínios e alegou que o acesso de terceiros ao clube depende de aprovação de 2/3 da sua assembleia geral, conforme previsto no art. 49 da Convenção, sustentando a existência de limitações de lotação impostas pelo Corpo de Bombeiros e negou a validade de convênios firmados pela incorporadora sem anuência dos proprietários da fase 1. A litisdenunciada, Alphaville Desenvolvimento Imobiliário Ltda., manifestou-se ao id. n° 68640192 como litisconsorte ativa, alegando que o projeto do complexo Alphaville Três Praias sempre contemplou o uso compartilhado do Beach Club entre todas as fases, sendo que tal condição foi devidamente registrada e informada a todos os adquirentes, não havendo que se falar em adulteração de convenção, mas sim em cumprimento da estrutura multipropriedade e do plano diretor do empreendimento. Novamente, ao id. n° 72391133, a parte requerida contestou as alegações da litisdenunciada, reiterando as fundamentações da contestação anteriormente apresentada. Réplica apresentada pelo autor ao id. n° 81299207, onde refutou as preliminares suscitadas e reiterou os argumentos de mérito da exordial, enfatizando que a resistência do réu configura enriquecimento sem causa, visto que o Residencial 3 está disposto a contribuir com as despesas de manutenção da área. A litisconsorte ativa também apresentou réplica, ao id. n° 81327611, reiterando as alegações anteriormente dispostas em sua peça de ingresso e pugnou pela rejeição do pedido indenizatório subsidiário, alegando a ilegitimidade do condomínio autor para pleitear danos individuais, a ausência de ato ilícito da sua parte (atribuindo ao Réu a responsabilidade exclusiva pela proibição de acesso) e a falta de provas da alegada desvalorização imobiliária. Por meio da petição de id. n° 94834296, a parte autora pugnou pelo cumprimento de decisão proferida no córdão do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (vide id. n° 94844555) que concedeu a tutela antecipada, autorizando o uso do clube pelos condôminos do Residencial 3, mediante a contraprestação pecuniária equivalente ao rateio das despesas ordinárias. É, no essencial, o relatório. Passo a sanear o feito. I. Das Questões Processuais Pendentes a) Da Ilegitimidade Ativa do Condomínio Autor O réu sustenta que o Condomínio autor carece de legitimidade para pleitear indenização por danos materiais (desvalorização imobiliária) que pertenceriam individualmente aos condôminos. Como cediço, a legitimidade ad causam nada mais é do a pertinência subjetiva da ação, ou seja, qualidade expressa em lei que autoriza o sujeito (autor) a invocar a tutela jurisdicional. Com efeito, filio-me à teoria da asserção, a qual aponta que o órgão judicial, ao apreciar as condições da ação, o faz a vista do que fora alegado pelo autor, sem analisar o mérito, abstratamente, admitindo-se em caráter provisório, a veracidade do que fora alegado. Em seguida, por ocasião da instrução probatória, aí sim, apura-se concretamente o que fora alegado pelo autor na petição inicial. No caso presente, entendo que a (i)legitimidade suscitada pelo réu confunde-se com matéria de mérito, e deve, portanto, ser analisada por ocasião da prolação de sentença. De qualquer modo, o Condomínio, representado pelo síndico, possui legitimidade extraordinária para atuar na defesa dos interesses comuns e coletivos da comunidade que representa, conforme art. 75, inciso XI, do CPC e art. 1.348, inciso II, do CC. Assim, REJEITO a preliminar arguida. b) Da Falta de Interesse de Agir Argui a parte ré a ausência de interesse processual, sob o argumento de que o autor detém clube próprio e que os condomínios são formalmente autônomos. Sobre o tema, é sabido que o interesse processual é composto pelo binômio necessidade-adequação, refletindo a indispensabilidade do ingresso em juízo para a obtenção do direito invocado. Num melhor dizer,
trata-se de pressuposto que deve ser analisado sob o aspecto da necessidade de obtenção da tutela jurisdicional pleiteada e da correção da via eleita para alcançar o fim pretendido. Nesta toada, tendo o autor demonstrado a necessidade de obtenção da intervenção jurisdicional, valendo-se da via adequada para tanto, não há que se falar em ausência de interesse de agir. Assim, REJEITO a preliminar arguida. c) Da Inépcia da Inicial (Pedido Indenizatório) O réu aduz que o pedido de perdas e danos é genérico e desprovido de liquidez, entretanto, o aditamento à exordial de id. n° 56945167, delineou com precisão a causa de pedir (privação do uso da área e depreciação mercadológica). Sobre o tema, o art. 324, § 1º, inciso II, do CPC admite a formulação de pedido genérico quando não for possível determinar, de imediato, a extensão do ato ou fato danoso, o que se amolda ao caso, dada a natureza continuada da suposta lesão, cuja liquidação dependerá de oportuno arbitramento. Assim, REJEITO a preliminar arguida. Superadas as preliminares arguidas e a prejudicial de mérito e não há nulidades a serem sanadas. As partes são legítimas e estão devidamente representadas, concorrendo o interesse de agir e a possibilidade jurídica do pedido. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, dou o feito por SANEADO. II. Dos Pontos Controvertidos da Lide: Fixo como pontos controvertidos sobre os quais recairá a atividade probatória: a) A definição se os proprietários do Residencial 3 amoldam-se ao conceito de "usuários permanentes" (art. 43 da Convenção) ou de "terceiros" sujeitos à aprovação assemblear qualificada (art. 49 da Convenção); b) A oponibilidade do "Termo de Convênio" de 11/08/2023, da minuta do Memorial de Incorporação e dos contratos de compra e venda em face do Condomínio Réu e de suas assembleias; c) A veracidade da tese defensiva do réu acerca de suposta alteração clandestina da Convenção de Condomínio perpetrada pela litisdenunciada (Alphaville); d) A capacidade de lotação física do "Beach Club" e as eventuais limitações impostas por normativas do Corpo de Bombeiros frente ao acréscimo de usuários do Residencial 3; e, e) A existência de ato ilícito, de nexo de causalidade e a efetiva ocorrência de danos materiais (lucros cessantes e danos emergentes por desvalorização) suportados pelos condôminos do autor. III. Da Distribuição do Ônus da Prova Não vislumbro hipótese legal para a inversão do ônus da prova, devendo incidir a regra estática do CPC: a) Sobre os pontos 'a', 'b' e 'e': O ônus recai integralmente sobre a parte autora (e subsidiariamente à Litisdenunciada), que deverá comprovar a validade dos instrumentos que lhe conferem o direito de acesso e a efetiva ocorrência da desvalorização patrimonial. b) Sobre os pontos 'c' e 'd': O ônus recai sobre a parte ré, que deverá demonstrar cabalmente a aventada fraude na alteração da convenção, bem como a impossibilidade material e técnica de recebimento do contingente populacional no clube em virtude das normas de segurança e laudos do Corpo de Bombeiros. IV. DISPOSITIVO Ante o exposto: A) REJEITO as preliminares de Ilegitimidade Ativa, Falta de Interesse de Agir e Inépcia da Inicial. B) DECLARO o processo saneado. C) FIXO como pontos controvertidos da lide: a) A definição se os proprietários do Residencial 3 amoldam-se ao conceito de "usuários permanentes" (art. 43 da Convenção) ou de "terceiros" sujeitos à aprovação assemblear qualificada (art. 49 da Convenção); b) A oponibilidade do "Termo de Convênio" de 11/08/2023, da minuta do Memorial de Incorporação e dos contratos de compra e venda em face do Condomínio Réu e de suas assembleias; c) A veracidade da tese defensiva do réu acerca de suposta alteração clandestina da Convenção de Condomínio perpetrada pela litisdenunciada (Alphaville); d) A capacidade de lotação física do "Beach Club" e as eventuais limitações impostas por normativas do Corpo de Bombeiros frente ao acréscimo de usuários do Residencial 3; e, e) A existência de ato ilícito, de nexo de causalidade e a efetiva ocorrência de danos materiais (lucros cessantes e danos emergentes por desvalorização) suportados pelos condôminos do autor. D) DISTRIBUO o ônus da prova segundo a regra do art. 373, I e II, do CPC. E) Considerando os pedidos genéricos de produção probatória efetuado por ambas as partes, com o objetivo de oportunizar a comprovação dos fatos apresentados, e considerando a redação do art. 369 do CPC, DETERMINO a intimação das partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, manifestarem-se acerca das provas que pretendem produzir, de forma justificada e fundamentada, indicando sua pertinência e relevância para a solução dos pontos controvertidos fixados no item II desta decisão. F) INTIME-SE a requerida para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifeste-se acerca do v. acórdão proferido no Agravo de Instrumento (id. n° 94844555), comprovando o efetivo cumprimento da tutela antecipada ali deferida, sob as penas da lei. G) INTIMEM-SE as partes para ciência e eventual manifestação, a teor do art. 357, § 1º do CPC. H) Tudo cumprido, retornem os autos conclusos para análise. Intimem-se. Diligencie-se. Guarapari/ES, data da assinatura eletrônica. ANGELA CRISTINA CELESTINO DE OLIVEIRA Juíza de Direito