Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: ISAIAS MOREIRA DE FREITAS, TIARA RODRIGUES SMARSSARO DE FREITAS, LUIZ GUSTAVO SUEIRO CALIARI, LARISSA CASTELUBER CALIARI, NEUZUMAR RODOLFO SERAFIM, LUCAS MARTINS MACHADO, CARLA RENOLDI VIEIRA MACHADO, HUDSON FERREIRA FIOROTTI, MARCIA SANCHES ALVES FIOROTTI, HOTO DA SILVA SOBRINHO, MARILZA VIANA SILVA, DIVALDO FERREIRA DA LUZ FILHO, ELIMIL CATEIN BARBOSA DA LUZ, LUIZ FELIPE ZENOBIO RIBEIRO, MARIA MARLETE BEZERRA, HAMILTON ORLANDI NETO, KORINE LIUTH DE FREITAS, ALEXANDRE HENRIQUE FERREIRA CAVACO, WILLMAR GERALDO SMARSSARO, ELIZETE RODRIGUES SMARSSARO, SANDRO MILL DAMASCENO, FERNANDO TRAVASSOS VIEIRA, MAYRA HERCULANO FRANCO TRAVASSOS, FELIPE CHRISTOVAM REISEN LECCHI, LINDSEY CRISTINA DA SILVA SILVEIRA, JOSE MARCOS STELZER ENTRINGER, RIVELINO ROVETTA, CAROLINE CALMON MATTEDI ROVETTA, CARLOS FERNANDO BRIGHENTI PIMENTEL, FERNANDA NUNES FERRAZ
REQUERIDO: GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A Advogado do(a)
REQUERENTE: LEONARDO ZEHURI TOVAR - ES10147 Advogados do(a)
REQUERIDO: LUIZ FABIANO PENEDO PREZOTI - ES9221, LUIZ PAULO GASPARINI GALVEAS TERRA - ES22346, RENALDO PILRO DE ALMEIDA JUNIOR - ES19833 SENTENÇA I. RELATÓRIO
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Fórum Cível de Vitória, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980623 PROCESSO Nº 0036691-20.2015.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação Ordinária com pedido de antecipação dos efeitos da tutela proposta por ISAIAS MOREIRA DE FREITAS, TIARA RODRIGUES SMARSSARO DE FREITAS, LUIZ GUSTAVO SUEIRO CALIARI, LARISSA CASTELUBER CALIARI, NEUZIMAR RODOLFO SERAFIM, HOTO DA SILVA SOBRINHO, MARILZA VIANA SILVA, DIVALDO DA LUZ FILHO, ELIMIL CATEIN BARBOSA DA LUZ, LUIZ FELIPE ZENÓBIO RIBEIRO, MARIA MARLETE BEZERRA, HAMILTON ORLANDI NETO, KORINE LIUTH DE FREITAS, ALEXANDRE HENRIQUE FERREIRA CAVACO, WILLMAR GERALDO SMARSSARO, ELIZETE RODRIGUES SMARSSARO, SANDRO MILL DAMASCENO, FERNANDO TRAVASSOS VIEIRA, MAYRA HERCULANO FRANCO TRAVASSOS, FELIPE CHRISTOVAM REISEN LECCHI, LINDSEY CRISTINA DA SILVA SILVEIRA e JOSÉ MARCOS STELZER ENTRINGER em face de GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, todos devidamente qualificados nos autos. Alegam os requerentes, em síntese, que firmaram Instrumentos Particulares de Solicitação de Reserva e subsequentes avenças contratuais visando à aquisição de unidades imobiliárias autônomas no empreendimento imobiliário denominado "Residencial Jardins", localizado no bairro Jardim Camburi, nesta Capital. Aduzem que, no ato da contratação originária, foi-lhes disponibilizada cópia da Escritura Pública Declaratória para Instituição e Convenção do Condomínio, cujo Artigo 47 previa expressamente o prazo de 42 meses para a conclusão integral das obras e entrega das chaves, contados a partir da Assembleia de Instituição do Condomínio, admitindo-se um prazo de tolerância adicional e improrrogável de 180 dias. Informam que a referida assembleia inaugural restou formalizada em 20 de dezembro de 2010, de modo que o prazo regulamentar encerrou-se em junho de 2014 e o limite de tolerância expirou em 20 de dezembro de 2014. Contudo, sustentam que a construtora requerida descumpriu flagrantemente o cronograma aprazado, incorrendo em mora severa. Argumentam que a demandada tentou esquivar-se de suas responsabilidades contratuais ao impor, quando da migração dos saldos devedores para a linha de crédito bancário "Conta Garantida" do Banco Banestes, a assinatura de um "Contrato Particular de Promessa de Permuta de Fração Ideal de Terreno". Apontam que esse novo instrumento alterou de forma sub-reptícia o prazo de conclusão para 48 meses secos e modificou o foro de eleição para a Comarca de Vila Velha, além de embutir uma abusiva "taxa de equidade" de 0,8% ao mês. Afirmam que as chaves das unidades tipo só começaram a ser disponibilizadas sob regime de "posse precária" a partir de março e abril de 2015, e as coberturas apenas em julho de 2015, todas eivadas de vícios construtivos, inacabamentos nas áreas comuns e falhas estruturais graves nas garagens, incluindo desabamento de grades de proteção. Destacam que a averbação do "habite-se" junto ao Cartório de Registro de Imóveis só veio a ocorrer em 11 de dezembro de 2015. Diante disso, o saldo devedor inflou de maneira desarrazoada por culpa exclusiva da construtora, inviabilizando a obtenção do financiamento imobiliário habitucional definitivo pelos adquirentes. Com base nesses fatos, requereram em sede liminar o congelamento do saldo devedor e a assunção, pela ré, dos juros bancários intermediários. No mérito, propugnam: a declaração de nulidade das cláusulas modificativas de prazo e de foro; a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes na base de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso; a aplicação inversa das multas moratórias contratuais de 2% e juros de 1% ao mês; a restituição em dobro ou a dedução integral dos valores pagos a título de "taxa de adesão"; e indenização por danos morais em virtude dos severos transtornos sofridos. A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 01/74. Devidamente citada, a requerida GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA apresentou contestação tempestiva, acompanhada de procuração, atos constitutivos e documentos (fls. 766/802). Deduziu, em sede preliminar, prejudicial de mérito arguindo a ocorrência de prescrição trienal quanto à pretensão de ressarcimento ou repetição dos valores despendidos pelos requerentes sob o rótulo de "taxa de adesão" (comissão de corretagem, anteprojetos e marketing de lançamento). Para tanto, invocou o art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, colacionando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste egrégio Tribunal de Justiça no sentido de que o prazo de três anos fulmina as demandas fundadas em suposto enriquecimento sem causa nas relações imobiliárias. Demonstrou que os contratos de adesão e recibos de pagamento dos autores datam predominantemente dos anos de 2009, 2010, 2011 e 2012, ao passo que a presente lide somente foi deflagrada em 18 de novembro de 2015, operando-se o manto da prescrição sobre a totalidade dos autores nominados na peça defensiva. No mérito, sustentou a improcedência integral dos pedidos contidos na inicial. Argumentou que o empreendimento foi erguido sob o regime de construção por administração, comumente denominado "a preço de custo", disciplinado estritamente pelo art. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/1964. Defendeu que, em razão desta modalidade jurídica específica, inexiste relação de consumo típica, revelando-se inaplicáveis as disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor, haja vista que a obra é um negócio coletivo gerido e custeado integralmente pelos próprios adquirentes através de sua Comissão de Representantes, figurando a construtora como mera administradora contratada. Esclareceu que as datas e estimativas financeiras iniciais possuem natureza meramente informativa, vinculando o andamento físico ao aporte financeiro efetivo do grupo. Negou a ocorrência de atraso ilícito, asseverando que em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 16 de outubro de 2014, o condomínio soberanamente deliberou e chancelou a prorrogação do cronograma geral para março de 2015, em virtude de severos fatores de força maior e caso fortuito exógenos, tais como chuvas torrenciais prolongadas, entraves burocráticos do poder público, greves gerais na construção civil e paralisações no sistema de transporte de rodoviários. Salientou que a referida deliberação de assembleia é ato jurídico perfeito e soberano, vinculando a totalidade dos condôminos. Subsidiariamente, defendeu a plena validade da cláusula de tolerância de 180 dias prevista na Convenção de Condomínio e no art. 47 da Escritura Declaratória, o que empurraria eventual termo moratório para fins de dezembro de 2014, reduzindo eventual atraso a mero lapso de três meses até a entrega das chaves e expedição do "habite-se" em março de 2015. Impugnou o pedido de congelamento do saldo devedor, asseverando que a correção monetária (seja pelo CUB ou outro índice do setor) constitui mera recomposição do valor de compra da moeda corroído pela inflação setorial, não traduzindo qualquer plus ou penalidade. Defendeu a legalidade da "taxa de equidade" de 0,8%, explicando que não se trata de juros remuneratórios camuflados, mas de legítimo mecanismo de reajuste contratual para equilibrar o fluxo de caixa setorial de quem ingressou no plano financeiro padrão em momentos distintos. Rechaçou os lucros cessantes pela ausência de comprovação de danos materiais concretos e pela inaplicabilidade de presunção de prejuízo no regime de preço de custo. Rebatendo os danos morais, aduziu que o mero descumprimento ou alteração contratual em obra coletiva não atinge as esferas da personalidade humana, inexistindo o dever de indenizar. Os requerentes apresentaram réplica escrita, reiterando as teses de aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e rebatendo a preliminar prejudicial de prescrição sob o argumento de que a devolução da "taxa de adesão" ampara-se em violação de preceitos consumeristas de ordem pública e prática abusiva de venda casada, atraindo o prazo geral decenal do art. 205 do Código Civil. No mérito, reafirmaram que os motivos de atraso elencados pela construtora constituem legítimo "fortuito interno", riscos inerentes à atividade econômica explorada, incapazes de romper o nexo de causalidade ou de justificar o elastecimento do prazo de entrega para além da data limite originária. O pedido de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional restou formalmente indeferido pelo Juízo nas fls. 734/736, ensejando a interposição de recurso de Agravo de Instrumento pelos autores perante o egrégio Tribunal de Justiça. Em decisão de fls. 765, este Magistrado manteve a decisão interlocutória objurgada por seus próprios e jurídicos fundamentos, determinando o regular prosseguimento do feito. Certificou-se às fls. 782 a tempestividade da peça de bloqueio ofertada pela construtora ré. Intimadas as partes para especificação de provas, manifestaram-se os contendores. O Termo de Encerramento do presente volume processual foi lavrado pela Chefia de Secretaria às folhas 802, vindo-me os autos conclusos para julgamento definitivo de mérito. Era o que de mais importante havia para ser consignado em sede de relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO Análise da Prejudicial de Mérito: Prescrição da Taxa de Adesão Impõe-se, como precedência lógica ao exame do mérito propriamente dito, analisar a prejudicial de mérito arguida pela construtora ré atinente à prescrição da pretensão de ressarcimento/repetição dos valores despendidos a título de "taxa de adesão". Os autores buscam reaver as quantias investidas no início do liame contratual para fazer frente a custos de assessoria técnica, corretagem, anteprojetos e marketing publicitário de lançamento. O cerne da controvérsia reside em fixar qual o prazo prescricional aplicável a essa hipótese. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que a pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem ou serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI), quando fundada na abusividade da cobrança ou no enriquecimento sem causa do fornecedor ou intermediador, submete-se rigorosamente ao prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. Afasta-se, por conseguinte, a incidência do prazo decenal genérico invocado na peça de réplica. Compulsando detalhadamente as datas de celebração dos respectivos liames jurídicos e "Compromissos de Adesão" acostados aos autos, verifica-se que os requerentes ISAIAS MOREIRA DE FREITAS, TIARA RODRIGUES SMARSSARO DE FREITAS (contrato em 10/10/2012), LUIZ GUSTAVO SUEIRO CALIARI, LARISSA CASTELUBER CALIARI (contrato em 22/12/2009), NEUZIMAR RODOLFO SERAFIM (contrato em 25/03/2011), HOTO DA SILVA SOBRINHO, MARILZA VIANA SILVA (contrato em 10/02/2012), DIVALDO DA LUZ FILHO, ELIMIL CATEIN BARBOSA DA LUZ (contrato em 29/01/2010), LUIZ FELIPE ZENÓBIO RIBEIRO, MARIA MARLETE BEZERRA (contrato em 30/12/2010), HAMILTON ORLANDI NETO, KORINE LIUTH DE FREITAS (contrato em 11/11/2011), ALEXANDRE HENRIQUE FERREIRA CAVACO (contrato em 08/02/2011), WILLMAR GERALDO SMARSSARO, ELIZETE RODRIGUES SMARSSARO (contrato em 30/07/2010), SANDRO MILL DAMASCENO (contrato em 17/03/2011), FERNANDO TRAVASSOS VIEIRA, MAYRA HERCULANO FRANCO TRAVASSOS (contrato em 27/06/2011), FELIPE CHRISTOVAM REISEN LECCHI, LINDSEY CRISTINA DA SILVA SILVEIRA (contrato em 07/06/2010) e JOSÉ MARCOS STELZER ENTRINGER (contrato em 05/01/2010), efetuaram os desembolsos financeiros há mais de três anos contados retroativamente do ajuizamento da ação em 18 de novembro de 2015. Desta forma, operou-se de pleno direito a prescrição trienal da pretensão ressarcitória em relação à totalidade dos autores nominalmente individualizados pela ré às fls. 784/786, impondo-se a extinção parcial do feito com resolução do mérito unicamente quanto a este pleito acessório, mantendo-se a análise do pedido de restituição apenas para eventuais adquirentes remanescentes da lide não alcançados pelo lapso trienal. Do Regime Jurídico da Construção e a Mitigação do CDC No mérito remanescente, cinge-se a controvérsia em definir a responsabilidade civil da construtora ré pelos atrasos verificados na conclusão física e na regularização cartorária do empreendimento imobiliário "Residencial Jardins". A ré sustenta com veemência a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob o manto de que a obra foi contratada sob o estrito regime de construção por administração, comumente nominado "a preço de custo", regulado pelos arts. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/1964. Contudo, a análise da natureza jurídica da relação travada nos autos exige que o julgador descortine a realidade fática para além dos rótulos contratuais apostos nas minutas padronizadas de adesão. De fato, na límpida e genuína construção por administração ou a preço de custo, os adquirentes das frações ideais de terreno associam-se e assumem a responsabilidade financeira integral e os riscos do custeio total da obra, ditando o ritmo dos serviços conforme a sua capacidade de aporte financeiro. Nessa hipótese pura, a construtora atua como mera mandatária e executora técnica das deliberações soberanas tomadas pelo condomínio através de sua Comissão de Representantes, o que afasta a incidência das regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor, dada a ausência de cadeia de fornecimento tradicional. Todavia, os elementos documentais coligidos aos autos evidenciam que o caso concreto ampara-se em modalidade mitigada, que desnatura o regime de preço de custo puro. Verifica-se que os adquirentes compareceram diretamente ao stand de vendas montado e estruturado pela própria construtora ré. Além disso, o plano de pagamentos das parcelas foi previamente formatado, tabelado e imposto de forma unilateral pela GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA através de contratos padronizados de adesão, fixando-se, inclusive, indexadores, juros moratórios de 1%, multas rígidas de 2% e a polêmica "taxa de equidade" de 0,8% ao mês para quem optasse por fluxos financeiros alternativos. Mais do que isso, a Escritura Pública Declaratória encartada às fls. 51/66 demonstra que foi a própria construtora ré quem unilateralmente estipulou, fixou e amarrou o prazo estimado de conclusão da obra em 42 meses e a tolerância fixa de 180 dias, embutindo no Capítulo III a sua própria remuneração de administração no vultoso percentual fixo de 20% sobre as receitas totais auferidas para o custeio do empreendimento. Logo, resta patente que a construtora ré controlava de forma monopolística a gestão financeira, o andamento físico, as contratações e os prazos, detendo nítida posição de fornecedora de serviços de engenharia e incorporação imobiliária perante o público consumidor em geral. Trata-se, portanto, de legítima relação consumerista de adesão, sujeita à incidência concomitante e harmoniosa das disposições contidas na Lei nº 4.591/1964 e no Código de Defesa do Consumidor. Afastar a incidência do CDC sob o mero pretexto do rótulo de "preço de custo" violaria frontalmente os princípios fundamentais da boa-fé objetiva, da vulnerabilidade do consumidor e da função social dos contratos, permitindo que grandes corporações imobiliárias se esquivem dos riscos inerentes à sua atividade empresarial lucrativa, transferindo-os integralmente aos ombros dos adquirentes vulneráveis. Do Atraso na Entrega da Obra e o Fortuito Interno A fixação do termo inicial do atraso da obra exige discernimento entre as deliberações de assembleia e o pactuado originalmente. A ré sustenta que a Assembleia Geral Extraordinária realizada em 16 de outubro de 2014 prorrogou de forma soberana o prazo para março de 2015, afastando qualquer mora. Sem razão a demandada. Conforme ata lavrada pela própria requerida, a noticiada reunião de condomínio foi convocada quando o prazo contratual originário já se encontrava irremediavelmente estourado ou na iminência de sê-lo, servindo unicamente para que a diretoria da GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA comunicasse unilateralmente aos adquirentes que não conseguiria cumprir o cronograma contratado, fixando nova data de forma impositiva. A ausência de imagem ou impugnação judicial imediata da ata por parte de alguns moradores não equivale a uma quitação geral ou concordância tácita com o prejuízo financeiro e habitacional sofrido. A Escritura Pública e o plano de pagamentos fixaram o prazo de 42 meses a contar da instituição do condomínio (20/12/2010), acrescido de 180 dias de tolerância. O egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo e o Superior Tribunal de Justiça firmaram tese de que a cláusula de tolerância de até 180 dias é perfeitamente válida e legal em contratos de incorporação imobiliária de grande porte, visando cobrir imprevistos cotidianos do setor. Portanto, a data limite contratual máxima e intransponível para a efetiva conclusão física e entrega regular das unidades com o respectivo "habite-se" expirou em 20 de dezembro de 2014. Os motivos invocados pela ré para justificar o elastecimento do cronograma para além de dezembro de 2014 (escassez de mão de obra especializada, greves gerais na construção civil, chuvas sazonais acumuladas, atrasos de fornecedores de elevadores e burocracia governamental) configuram nítido fortuito interno. Tratam-se de fatores previsíveis, habituais e intrínsecos ao risco do negócio desenvolvido pela GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, os quais já devem estar obrigatoriamente sopesados e alocados dentro do generoso prazo de tolerância de 180 dias fixado contratualmente. Não servem, portanto, como excludentes de nexo de causalidade ou força maior para elastecer a mora da incorporadora. Desta sorte, resta perfeitamente configurada a mora exclusiva da requerida a partir de 21 de dezembro de 2014. Das Consequências Jurídicas da Mora da Ré A) Do Congelamento do Saldo Devedor e Mitigação da Correção Os autores pleiteiam o congelamento absoluto do saldo devedor desde junho de 2014 até a data da efetiva regularização cartorária do empreendimento. O art. 44 da Lei nº 4.591/1964 impõe ao incorporador o dever expresso de requerer a averbação da construção das edificações logo após a concessão do "habite-se", respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos resultantes da demora no cumprimento dessa obrigação legal.
No caso vertente, as chaves foram entregues sob regime precário entre março e abril de 2015, mas a averbação imobiliária definitiva do condomínio só foi formalizada pela ré em 11 de dezembro de 2015. A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça orienta que a mora da construtora não autoriza o congelamento absoluto e puro do saldo devedor, visto que a correção monetária não traduz penalidade ou acréscimo material, mas mera reposição do valor real de compra da moeda corroído pelo processo inflacionário. Contudo, manter a incidência do indexador setorial mais oneroso (CUB ou INCC) durante o período em que a construtora encontra-se em mora violaria a justa equação do equilíbrio contratual e o princípio da boa-fé, onerando excessivamente o consumidor adimplente que se vê impedido de buscar o financiamento bancário pela falta de documento de responsabilidade exclusiva da ré. Desta forma, adota-se a tese jurídica da substituição do indexador. Durante o período da mora da ré (de 21 de dezembro de 2014 até a efetiva averbação do habite-se em 11 de dezembro de 2015), deve o saldo devedor contratual dos autores ser corrigido pelo índice oficial de inflação IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), salvo se o indexador setorial contratado (CUB ou INCC) for mais favorável aos consumidores em determinado mês. Outrossim, restam liminarmente expurgados e afastados todos e quaisquer juros remuneratórios intermediários, juros moratórios, encargos remanescentes ou multas cobradas pela GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA sobre o saldo devedor no período da referida mora da ré. No tocante à linha de crédito intercorrente "Conta Garantida" do Banestes, os juros bancários decorrentes da atualização de valores e taxas intermediárias cobrados dos autores a partir de 21 de dezembro de 2014 até 11 de dezembro de 2015 decorreram diretamente do atraso da requerida em providenciar a documentação imobiliária necessária. Por conseguinte, condeno a ré GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA a indenizar e ressarcir integralmente os autores pelos valores despendidos a título de juros e encargos dessa Conta Garantida no mencionado período de mora, a ser apurado em sede de liquidação de sentença. Após a regularização da averbação ocorrida em 11 de dezembro de 2015, deve ser concedido aos requerentes o prazo de graça razoável de 45 dias corridos para os trâmites administrativos de liberação do financiamento bancário habitucional definitivo, sem a incidência de quaisquer juros, correções extraordinárias ou encargos de mora por parte da construtora. B) Dos Lucros Cessantes (Aluguéis) Configurada a mora da incorporadora na entrega física do imóvel, o colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento sumulado e sedimentado de que o prejuízo financeiro sofrido pelo promitente-comprador é presumido, haja vista que o adquirente resta injustamente privado da fruição econômica direta do bem, seja para fins de moradia própria ou para auferir rendimentos de locação a terceiros. No caso dos autos, a presunção de dano não é elidida pelo regime de preço de custo mitigado. Os autores ficaram privados das unidades de 21 de dezembro de 2014 até a efetiva imissão na posse precária ocorrida a partir de março de 2015 para os apartamentos tipo, e julho de 2015 para as coberturas. Desta sorte, condeno a requerida ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, correspondente ao valor locatício de mercado das unidades, arbitrado em 0,5% do valor atualizado do imóvel fixado no contrato, por cada mês de atraso, computados pro rata die a partir de 21 de dezembro de 2014 até a data da efetiva entrega das chaves ("posse precária") de cada respectivo requerente, com correção monetária pelo INPC a partir de cada mês vencido e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. C) Da Aplicação Inversa da Multa Moratória Os autores postulam a aplicação reversa e isonômica das penalidades fixadas no contrato para a hipótese de inadimplemento dos adquirentes, especificamente a multa moratória de 2% e os juros de 1% ao mês. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 971, fixou a tese de que, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento total, de modo a restabelecer a estrita isonomia, a equidade e o equilíbrio nas relações consumeristas. Contudo, no mesmo julgamento e através do Tema Repetitivo 970, a Corte Superior vedou expressamente a cumulação da referida multa moratória invertida com a indenização por lucros cessantes, quando ambas possuírem a mesma finalidade de indenizar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, sob pena de configurar bis in idem (dupla condenação pelo mesmo fato). Considerando que este Juízo já deferiu o pedido de indenização por lucros cessantes correspondentes aos aluguéis mensais do período de atraso — medida esta que recompõe de forma ampla, específica e direta o dano material sofrido pelos autores—, resta inviabilizada a cumulação com a multa moratória contratual de 2% invertida, motivo pelo qual julgo improcedente este pedido específico de cumulação penal. D) Da Taxa de Adesão para Adquirentes não Prescritos Para os eventuais adquirentes cujos contratos não foram alcançados pela prescrição trienal analisada no tópico inaugural, cumpre examinar a legalidade da denominada "taxa de adesão". A construtora ré repassou de forma direta e destacada aos consumidores custos administrativos volumosos atinentes a anteprojetos, estudos de viabilidade técnica, planejamento de engenharia, marketing promocional e publicidade de lançamento do empreendimento Residencial Jardins. Tais despesas administrativas e operacionais constituem custos intrínsecos e indissociáveis da atividade empresarial desenvolvida pela construtora e incorporadora imobiliária. Transferir de forma compulsória e destacada tais ônus financeiros para as costas dos adquirentes configura evidente vantagem exagerada e abusividade, ferindo de morte o art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, que considera nulas de pleno direito as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. Porém, a devolução deve ocorrer de forma simples, e não em dobro, haja vista que a cobrança amparou-se em previsão contratual até então vigente entre as partes, não restando cabalmente demonstrada a má-fé subjetiva ou conduta dolosa de embuste por parte da construtora requerida, em consonância com a jurisprudência consolidada deste egrégio Tribunal de Justiça. Desta forma, os valores comprovadamente despendidos a este título por adquirentes não atingidos pela prescrição trienal deverão ser restituídos na forma simples, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros legais desde a citação. Dos Danos Morais Por fim, no que concerne ao pleito de indenização por danos morais, firma-se o entendimento de que o mero inadimplemento ou descumprimento contratual, decorrente de atraso em entrega de obra imobiliária, não enseja, por si só e de forma automática, a configuração de dano moral indenizável. Exige-se que a parte requerente demonstre a ocorrência de circunstâncias fáticas excepcionais que transbordem o mero dissabor cotidiano, atingindo os direitos da personalidade humana. No caso sub examine, a gravidade dos fatos narrados ultrapassa a fronteira do mero aborrecimento. Os autores amargaram uma mora física e cartorária culposa que se arrastou por cerca de um ano e meio. Mais do que isso, os documentos e relatórios técnicos emitidos pela própria Comissão de Obras do Condomínio (fls. 81/114) revelam um cenário de aflição, angústia e quebra de legítima confiança: os condôminos foram concluídos e compelidos a ingressar em um empreendimento inacabado, com áreas de lazer pendentes, garagens em obras no subsolo e, o que é mais grave, riscos notórios à segurança física dos moradores em virtude do desabamento repetido de grades de proteção nas garagens e fissuras estruturais de piso. Há ainda relatos fáticos consistentes de adquirentes que se viram compelidos a buscar moradias temporárias de aluguel no afã de abrigar suas famílias menores face ao estouro do cronograma da GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. Esses fatores somados, com especial destaque para a frustração severa do direito fundamental à moradia digna e segura, configuram legítimo dano moral in re ipsa. Sopesando as funções compensatória e pedagógica da vertente indenizatória, bem como a capacidade econômica da construtora ré, fixo a indenização a título de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor de cada um dos casais ou adquirentes individuais requerentes da presente ação, montante este sujeito à atualização monetária pelo IPCA a partir desta data (Súmula 362 do STJ) e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. III. DISPOSITIVO
DIANTE DO EXPOSTO, julgo os pedidos da seguinte forma: DECLARO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fulcro no art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil, em relação ao pedido de ressarcimento/restituição dos valores pagos a título de "taxa de adesão" (corretagem, marketing e assessoria técnica) para os requerentes ISAIAS MOREIRA DE FREITAS, TIARA RODRIGUES SMARSSARO DE FREITAS, LUIZ GUSTAVO SUEIRO CALIARI, LARISSA CASTELUBER CALIARI, NEUZIMAR RODOLFO SERAFIM, HOTO DA SILVA SOBRINHO, MARILZA VIANA SILVA, DIVALDO DA LUZ FILHO, ELIMIL CATEIN BARBOSA DA LUZ, LUIZ FELIPE ZENÓBIO RIBEIRO, MARIA MARLETE BEZERRA, HAMILTON ORLANDI NETO, KORINE LIUTH DE FREITAS, ALEXANDRE HENRIQUE FERREIRA CAVACO, WILLMAR GERALDO SMARSSARO, ELIZETE RODRIGUES SMARSSARO, SANDRO MILL DAMASCENO, FERNANDO TRAVASSOS VIEIRA, MAYRA HERCULANO FRANCO TRAVASSOS, FELIPE CHRISTOVAM REISEN LECCHI, LINDSEY CRISTINA DA SILVA SILVEIRA e JOSÉ MARCOS STELZER ENTRINGER, ante o acolhimento da prescrição trienal. No mérito remanescente, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial para: AFASTAR E EXPURGAR a incidência de juros remuneratórios, moratórios ou encargos moratórios cobrados pela requerida sobre o saldo devedor contratual dos autores no período compreendido entre 21/12/2014 e 11/12/2015 (período de mora da ré); DETERMINAR a substituição do indexador setorial (CUB/INCC) do saldo devedor pelo índice oficial IPCA no período de 21/12/2014 a 11/12/2015, mantendo-se o indexador original apenas se este for comprovadamente mais favorável ao consumidor em determinado mês; CONDENAR a construtora ré a ressarcir e indenizar integralmente os autores pelos juros bancários e encargos intermediários comprovadamente despendidos por força da linha de crédito "Conta Garantida" Banestes/Galwan unicamente no período de mora de 21/12/2014 a 11/12/2015, montante a ser liquidado por meros cálculos aritméticos; CONCEDER o prazo de graça de 45 dias corridos contados a partir da averbação (11/12/2015) para que os autores formalizem seus financiamentos habitacionais definitivos sem a incidência de juros ou multas moratórias pela construtora; CONDENAR a requerida ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor de aluguel mensal arbitrado em 0,5% do valor do imóvel fixado em contrato, computados pro rata die a partir de 21/12/2014 até a data de entrega das chaves ("posse precária") de cada respectivo requerente, com correção monetária pelo INPC desde cada mês vencido e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor de cada um dos casais ou adquirentes individuais requerentes da lide, com correção monetária pelo IPCA a partir desta data e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; CONDENAR a requerida à restituição simples dos valores comprovadamente pagos a título de "taxa de adesão" unicamente para eventuais adquirentes constantes do polo ativo que não foram alcançados pela prescrição trienal do item 1, corrigidos desde o desembolso e com juros desde a citação. Julgo IMPROCEDENTES os pedidos de aplicação inversa cumulada de multa moratória de 2% (Tema 970 do STJ), devolução em dobro da taxa de adesão e desconstituição de prazos das assembleias para além do limite de tolerância legal já reconhecido. Considerando a sucumbência recíproca, mas tendo os autores decaído de parte mínima de seus pleitos principais (congelamento/revisão do saldo, lucros cessantes e danos morais), condeno a requerida ao pagamento de 80% das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Os autores arcarão com os 20% restantes das custas e honorários equivalentes em favor dos patronos da ré, sob as mesmas bases. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Vitória/ES, 19 de maio de 2026. MARCOS ASSEF DO VALE DEPES JUIZ DE DIREITO