Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: JOSUE CAITANO, OSMARINA LEITE DE OLIVEIRA
REQUERIDO: VALE DA LAGOA EMPRENDIMENTOS LTDA, NETO IMOVEIS LTDA - EPP Advogados do(a)
REQUERIDO: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875, LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722, THIAGO ALEXANDRE FADINI - ES15090 SENTENÇA I. RELATÓRIO JOSUE CAITANO e OSMARINA LEITE DE OLIVEIRA (esta sucedida por seus herdeiros face ao óbito no curso da lide), devidamente qualificados nos autos, ingressaram com a presente Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Abusiva c/c Resolução de Distrato c/c Compensação por Danos Morais em face de VALE DA LAGOA EMPREENDIMENTOS LTDA e NETO IMÓVEIS LTDA, também qualificadas. Alegam os autores, em síntese, que em 19 de novembro de 2010 firmaram contrato de promessa de compra e venda com a primeira ré para a aquisição da unidade autônoma nº 603, Torre III, do empreendimento Condomínio Vale da Lagoa, pelo preço total de R$ 92.341,45, estruturado para quitação por meio de parcelas mensais, anuais e um saldo majoritário a ser adimplido via financiamento bancário atrelado ao Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Sustentam que despenderam R$ 3.716,66 no ato da assinatura a título de sinal e intermediação em favor da imobiliária (segunda ré), além de adimplirem 25 parcelas mensais e 2 anuais, totalizando R$ 18.712,54 pagos à incorporadora. Contudo, aduzem que no momento de contrair o financiamento junto à Caixa Econômica Federal, foram informados do desenquadramento do primeiro autor no programa social por já possuir outro imóvel registrado em seu nome. Defendem que as rés falharam com o dever de informação e cuidado na fase preliminar, gerando legítima expectativa de aprovação. Informam que, em decorrência disso, foi formalizado distrato em 02/05/2013, prevendo a devolução de apenas 80% dos valores investidos (R$ 14.977,72), de forma parcelada em 25 vezes e sem atualização monetária. Requerem, por conseguinte, a declaração de nulidade das cláusulas do distrato, a restituição integral das parcelas adimplidas à construtora, a devolução em dobro da comissão de corretagem e a condenação das requeridas em danos morais. Atribuíram à causa o valor de R$ 64.061,00. A petição inicial veio instruída com os documentos de fls. 16-76, incluindo o contrato, recibos e o distrato reclamado. Devidamente citada, a ré NETO IMÓVEIS LTDA ofertou contestação (fls. 85-123) arguindo preliminar de ilegitimidade passiva ad causam e prejudicial de prescrição trienal. No mérito, alegou que o serviço de intermediação foi efetivamente prestado com resultado útil, defendendo a legalidade do repasse da comissão aos compradores com fulcro na autonomia da vontade e na inexistência de má-fé ou dano moral indenizável. Por sua vez, a ré VALE DA LAGOA EMPREENDIMENTOS LTDA peticionou às fls. 16-19 apresentando sua peça de defesa. Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva quanto à corretagem e prejudicial de prescrição. No mérito, alegou culpa exclusiva do adquirente, que maliciosamente omitiu a propriedade de outro bem no momento do cadastro, inviabilizando o financiamento no programa social. Defendeu a legalidade da retenção de 20% prevista no instrumento, aduzindo que restituiu regularmente a quantia pactuada ao consumidor. Réplica apresentada pela Defensoria Pública. Em audiência preliminar (fl. 98), restou infrutífera a tentativa de conciliação. Na mesma oportunidade, o magistrado converteu os debates em memoriais. Após a digitalização e migração dos autos físicos para o sistema PJe, o julgamento foi convertido em diligência para a correta indexação do acervo documental outrora hospedado em repositório nuvem. Com a regularização da juntada, as partes foram intimadas e apresentaram suas alegações finais sob a forma de memoriais (Id. 95066332, Id. 95601621 e Id. 95604216). Vieram os autos conclusos. Era o que havia de mais importante a ser consignado em sede de relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO O feito encontra-se maduro para julgamento, restando o acervo documental instruído de forma suficiente para o livre convencimento motivado deste juízo, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A. Das Preliminares de Ilegitimidade Passiva Ambas as rés sustentam a respectiva ilegitimidade passiva no tocante às obrigações decorrentes do contrato e da corretagem. No que tange à promitente vendedora VALE DA LAGOA, a prefacial confunde-se com o próprio mérito da demanda, haja vista que a solidariedade e a responsabilidade civil devem ser apuradas à luz da cadeia de fornecimento. No entanto, no tocante ao pedido de devolução da corretagem em face da imobiliária NETO IMÓVEIS, afasta-se a preliminar de plano, porquanto a referida empresa foi a efetiva beneficiária e subscritora do contrato de intermediação guerreado (fl. 87), justificando sua pertinência abstrata no polo passivo (teoria da asserção). Rejeito a preliminar. B. Da Prejudicial de Mérito: Prescrição da Comissão de Corretagem As requeridas sustentam que a pretensão de restituição dos valores adimplidos a título de intermediação imobiliária encontra-se fulminada pelo advento da prescrição trienal. Assiste-lhes total razão. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 938/STJ - REsp 1.551.956/SP), pacificou a tese de que incide o prazo prescricional trienal estipulado no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, para as pretensões de restituição dos valores vertidos a título de comissão de corretagem ou assessoria imobiliária. In casu, o desembolso da referida verba e a celebração do contrato de intermediação ocorreram em 19 de novembro de 2010. A presente ação, por sua vez, somente veio a ser distribuída em 17 de junho de 2014, momento em que já havia transcorrido mais de 3 anos do fato gerador de suposto enriquecimento sem causa. Dessa forma, impõe-se o acolhimento da prejudicial para extinguir o feito, com resolução de mérito, especificamente em relação ao pleito de repetição do indébito da corretagem. C. Do Mérito: Rescisão Contratual e Retenção de Valores Cinge-se a controvérsia a examinar a legalidade das cláusulas de retenção e parcelamento contidas no distrato amigável operado entre o adquirente e a promitente vendedora. Os autores sustentam que o insucesso do contrato decorreu de culpa exclusiva das requeridas por não terem procedido à análise prévia das restrições para inclusão no programa social PMCMV. Contudo, a prova documental encartada desmente categoricamente tal versão. Consta às fls. 44 e 147 dos autos "Declaração de Promitente Comprador" assinada de próprio punho pelos autores, na qual assumem a responsabilidade civil expressa pela idoneidade de seus dados cadastrais e fiscais perante a incorporadora, declarando textualmente ter ciência das diretrizes financeiras do programa habitacional governamental. Ademais, o e-mail de Id. Id. 00206614120148080024 emitido pela assessoria financeira (fl. 75) atesta que o motivo impeditivo para a liberação do financiamento imobiliário foi o fato de o autor já possuir outro imóvel registrado em seu nome junto ao cadastro municipal de IPTU. Ora, as regras básicas do Programa Minha Casa Minha Vida vedam expressamente a concessão do subsídio social a quem já detém a propriedade de bem imóvel residencial. Sendo a propriedade de outro imóvel um dado personalíssimo e de pleno conhecimento do autor, configurou flagrante violação aos deveres de lealdade e boa-fé objetiva pré-contratual (art. 422 do Código Civil) a omissão de tal circunstância relevante perante as rés. Logo, a impossibilidade de obtenção do financiamento e a subsequente rescisão deram-se por culpa exclusiva dos promitentes compradores. Estabelecida a culpa dos autores pela resilição, passa-se à análise do percentual de retenção fixado no distrato. O Instrumento Particular de Rescisão de Contrato estipulou a retenção de 20% dos valores recebidos, obrigando-se a construtora a restituir 80% do montante atualizado. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justiça assenta que, nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, mostra-se legítima e razoável a retenção de um percentual flutuante entre 10% e 25% das prestações pagas para ressarcimento das despesas administrativas e publicitárias do vendedor. Havendo a retenção sido pactuada no patamar de 20%, encontra-se perfeitamente alinhada aos parâmetros legais de razoabilidade, inexistindo qualquer abusividade material na cláusula penal compensatória. Por outro lado, no tocante à forma de devolução, assiste razão em parte aos demandantes. A cláusula que impõe a restituição dos valores parcelados em 25 vezes (cláusula 3 do distrato) é nula de pleno direito. O entendimento sumulado no verbete da Súmula 543 do STJ preceitua que: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Portanto, a devolução dos 80% devidos deveria ter ocorrido em parcela única e de forma imediata, sendo nulo o fracionamento temporal imposto no distrato de fl. 73. Ocorre que, conforme planilhas e comprovantes de transferência eletrônica (TEV) de fls. 70, 74 e 97, a ré VALE DA LAGOA demonstrou cabalmente ter adimplido a integralidade das 25 parcelas pactuadas, estendendo-se os pagamentos de agosto de 2013 até a última cota solvida em 21 de agosto de 2015 (no montante total de R$ 15.750,36, reajustado pelo CUB/ES). Desse modo, operada a integral quitação do percentual de 80% no curso da lide, carece a parte autora de saldo remanescente a título de danos materiais, remanescendo unicamente a declaração judicial de nulidade do parcelamento, restando prejudicada a obrigação de fazer por fato consumado e perfectibilizado no plano real (adimplemento completo do débito). D. Dos Danos Morais No tocante ao pleito de indenização por danos morais, este não merece prosperar. O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência remansosa no sentido de que o mero inadimplemento ou a discussão acerca de cláusulas de distrato contratual não geram, por si só, dano moral in re ipsa, salvo se comprovada situação excepcional de profunda violação a direitos da personalidade, dor ou vexame social. No caso concreto, o desfazimento do vínculo negocial decorreu da própria omissão do autor em relação aos requisitos do programa PMCMV. Os aborrecimentos e o atraso na devolução integral unificada inserem-se nos percalços do cotidiano das relações de comércio jurídico, sendo incapazes de ensejar reparação imaterial. III. DISPOSITIVO
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Fórum Cível de Vitória, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980623 PROCESSO Nº 0020661-41.2014.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Ante o exposto: ACOLHO A PREJUDICIAL DE MÉRITO para pronunciar a PRESCRIÇÃO da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, extinguindo o feito com resolução de mérito em relação a tal pedido, nos termos do art. 487, II, do Código de Processo Civil; No mérito remanescente, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, tão somente para DECLARAR A NULIDADE da cláusula que previu a restituição parcelada dos valores devidos no distrato, devendo prevalecer a obrigatoriedade de devolução em parcela única (Súmula 543/STJ). Contudo, diante da comprovação do pagamento integral e voluntário das 25 parcelas do distrato em favor da conta bancária dos autores no curso da lide, RECONHEÇO A QUITAÇÃO INTEGRAL DO DÉBITO MATERIAL, julgando improcedentes os pedidos de novos repasses, bem como o pleito de indenização por danos morais. Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior proporção da parte autora, condeno os requerentes ao pagamento de 80% das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do CPC). Os 20% restantes das custas e honorários caberão às rés, de forma solidária. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em desfavor dos autores, por serem beneficiários da Assistência Judiciária Gratuita, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Vitória/ES, 24 de maio de 2026. MARCOS ASSEF DO VALE DEPES JUIZ DE DIREITO