Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXEQUENTE: CONDOMINIO RECANTO DA SERRA
EXECUTADO: SERRA BELLA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S/A, GLEIBER HUBNER MARTINS Advogados do(a)
EXEQUENTE: DIEGO MORAES BRAGA - ES25493, MARCELO SANTOS DE CARVALHO - ES27222 Advogados do(a)
EXECUTADO: FABIO RIVELLI - ES23167, THIAGO MAHFUZ VEZZI - ES22574 DECISÃO
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 2ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Des Antônio José M. Feu Rosa, São Geraldo, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574814 PROCESSO Nº 0024479-21.2017.8.08.0048 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154)
Trata-se de Execução de Título Extrajudicial ajuizada originariamente por Condomínio Recanto da Serra em face de Serra Bella Empreendimento Imobiliário S/A, objetivando a satisfação de crédito decorrente de cotas condominiais inadimplidas da casa nº 083 do condomínio exequente. No curso da marcha processual, formou-se um feixe de questões incidentais que pendem de apreciação por este Juízo, a saber: I) A executada Serra Bella Empreendimento Imobiliário S/A, após comparecimento espontâneo, opôs exceção de pré-executividade (fls. 44-6) arguindo preliminar de ilegitimidade passiva. Sustenta que o imóvel gerador dos débitos foi prometido à venda a Gleiber Hubner Martins, com as chaves entregues em 2012, o que transferiria ao adquirente a responsabilidade exclusiva pelo adimplemento das taxas condominiais. II) O coexecutado Gleiber Hubner Martins foi incluído no polo passivo da lide, conforme despacho à fl. 71. Em razão do insucesso da diligência de citação pessoal por Oficial de Justiça em 2023, o polo exequente formulou pedido de citação ficta (por edital) - id 40332323. III) A empresa Condomar Cobranças Condominiais Ltda. protocolou petição (fls. 73-4) requerendo seu ingresso no feito para assumir o polo ativo, pleiteando a sucessão processual sob a alegação de que, mediante Contrato de Prestação de Serviços de Cobrança e posterior termo de rescisão, sub-rogou-se nos direitos creditórios do Condomínio. IV) Em despacho de id 52553600, vislumbrou-se a possibilidade de ocorrência da prescrição quinquenal (art. 206, §5º, I do CC), intimando-se a parte autora para manifestação. É o relatório. Decido. 1. Do Ingresso de Terceiro Interessado (Sub-rogação) A empresa Condomar Cobranças Condominiais Ltda. postulou sua admissão no polo ativo da lide (fls. 73-4), apresentando Contrato de Prestação de Serviços de Cobrança e respectivo distrato, sob a tese de sub-rogação. Ocorre que, da análise detida da documentação colacionada, constata-se a absoluta ausência de provas de que a empresa garantidora haveria efetivamente adiantado ao exequente os haveres específicos cobrados nesta ação. A sub-rogação convencional (art. 347, I, do CC) pressupõe a demonstração inequívoca do efetivo desembolso e repasse financeiro das cotas que se pretende sub-rogar. Sem a prova do adiantamento dos valores referentes aos débitos executados, não se perfectibiliza a transmissão do crédito, permanecendo a legitimidade ativa com o Condomínio. Dessa forma, indefiro o pedido de sucessão processual, mantendo-se o Condomínio Recanto da Serra no polo ativo. 2. Da Exceção de Pré-Executividade (legitimidade passiva) A insurgência da executada Serra Bella quanto à sua legitimidade não merece guarida. Explico. A obrigação de pagar as despesas condominiais é classificada como propter rem, o que significa que ela adere à coisa (o imóvel), independentemente de quem seja o titular. Nos últimos anos, o STJ havia firmado entendimento no tema 886 para aplicação da tese firmada no REsp 1.345.331/RS, que estabelecia três critérios para definir a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais: 1 - Relação Material: O que define a responsabilidade não é o registro, mas a relação material com o imóvel. 2 - Imissão na Posse: O promitente comprador deve ter se imitido na posse do bem. 3 - Ciência do Condomínio: O condomínio deve ter ciência inequívoca da transação. Cumpridos esses requisitos, a legitimidade passiva seria exclusiva do promitente comprador, afastando-se a responsabilidade do promitente vendedor (proprietário registral). Nada obstante, o cenário mudou com a Proposta de Revisão do Tema Repetitivo 886 (ProAfR no REsp 2.015.740/SP e REsp 2.100.395/SP), admitida pela Segunda Seção em maio de 2025. O STJ passou a identificar que a aplicação literal do entendimento anterior muitas vezes prejudicava o condomínio, que ficava impossibilitado de penhorar o próprio imóvel por estar em nome de terceiro (o vendedor) que já não integrava a lide. A nova tendência busca reconhecer a legitimidade passiva concorrente: RECURSO ESPECIAL. PROPOSTA DE REVISÃO DE TESE FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. TEMA Nº 886/STJ. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE DO PROMITENTE VENDEDOR E PROMITENTE COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. TEORIA DA DUALIDADE DO VÍNCULO OBRIGACIONAL. NECESSIDADE DE REEXAME DO TEMA À LUZ NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. 1. De acordo com a interpretação literal do Tema Repetitivo nº 886/STJ, o promitente vendedor, cujo nome ainda consta do registro imobiliário como proprietário, não responde por obrigações condominiais após a imissão na posse do promissário comprador e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. 2. No entanto, decisões recentes deste Tribunal têm interpretado a tese adotada no julgamento do recurso representativo da controvérsia levando em conta a natureza propter rem de obrigações condominiais, de forma a reconhecer a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário) e promitente comprador.Precedentes. 3. Proposta de revisão do Tema Repetitivo nº 886/STJ para definir se há legitimidade concorrente entre o promitente vendedor, titular do direito de propriedade, e o promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio. (STJ - ProAfR no REsp: 00000000000002015740 SP 2022/0227934-3, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 20/05/2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 26/05/2025) - destaquei. A revisão fundamenta-se nos seguintes pontos: 1 - Garantia da Dívida: Como a dívida é propter rem, o imóvel é a garantia final do pagamento. Se o proprietário registral não estiver no processo, a penhora do bem pode enfrentar óbices processuais. 2 - Artigo 1.345 do Código Civil: O dispositivo prevê que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio" A interpretação extensiva permite que o condomínio escolha contra quem demandar para garantir o recebimento. 3 - Interesse Coletivo: O pagamento das taxas condominiais visa à manutenção do todo, devendo o interesse da coletividade prevalecer sobre as disposições contratuais particulares entre vendedor e comprador. Sendo assim, filio-me ao entendimento mais recente da Corte Superior para aplicar ao caso a "teoria da dualidade do vínculo obrigacional". Deste modo, entendo que há responsabilidade dupla neste caso, ou seja, tanto do proprietário registral SERRA BELLA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S/A, quanto do promitente comprador GLEIBER HUBNER MARTINS, pelas dívidas condominiais apontadas na inicial. Por conseguinte, rejeito a exceção de pré-executividade. 3. Da Prescrição Quinquenal Sobre a prescrição da pretensão executória ventilada no despacho anterior, verifico que o cenário delineado nos autos demonstra que esta não se consumou. O comparecimento espontâneo da construtora Serra Bella (proprietária registral) – que, como decidido acima, detém legitimidade passiva para responder pela dívida – teve o condão de interromper o lapso prescricional, retroagindo os seus efeitos à data da propositura da demanda (art. 240, § 1º, do CPC). Ademais, ausente desídia do exequente em promover os atos que lhe competiam, não há perda da pretensão executiva pelo decurso do prazo. Afasto, pois, a prescrição apontada. 4 Do Pedido de Citação por Edital de Gleiber Hubner Martins O pedido de citação ficta do coexecutado revela-se prematuro. Nota-se que o adquirente sequer constava na inicial originária, tendo seu nome sido trazido pela construtora apenas no final de 2018. Ademais, há nos autos apenas uma tentativa presencial de citação frustrada (agosto de 2023) à fl. 104. A demora na triangulação processual, neste ponto, tem forte contribuição da morosidade da máquina judiciária. Contudo, antes de se deferir a medida extrema e excepcional da citação editalícia, devem ser esgotadas as buscas reais de endereço, sendo mais profícua a realização de pesquisas nos sistemas deste Juízo. Destarte, indefiro o pedido de citação por edital neste momento. DISPOSITIVO Ante o exposto: I. DEFIRO a regularização do polo passivo. Cadastre-se o advogado Thiago Mahfuz Vezzi, OAB/SP 228.213. II. INDEFIRO, por ora, o ingresso da CONDOMAR COBRANÇAS CONDOMINIAIS LTDA. no polo ativo, devendo ser feita sua intimação, via diário, na pessoa dos advogados constituídos. III. REJEITO a Exceção de Pré-Executividade apresentada pela Serra Bella Empreendimento Imobiliário S/A. IV. DECLARO inocorrente a prescrição. V. INDEFIRO o pedido de citação por edital do coexecutado Gleiber Hubner Martins. V.1 - DETERMINO que a parte exequente seja intimada para, no prazo de 15 (quinze) dias, indicar novo endereço válido para citação do executado Gleiber Hubner Martins, ou, alternativamente, requerer a busca de endereços nos sistemas conveniados ao Juízo mediante indicação do(s) sistema(s) pretendido(s) e pagamento das taxas na forma do Ato Normativo Conjunto nº 035/2025 do TJES e da CGJES. Intimem-se. Cumpra-se, com as cautelas de praxe. Serra/ES, data conforme assinatura eletrônica. Kelly Kiefer Juíza de Direito