Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: SERGIO LUIZ DE CARVALHO
REQUERIDO: ELIEL VARGAS DE OLIVEIRA, GEDALIAS BUSSINGUER Advogado do(a)
REQUERENTE: PATRICK LEONARDO CARVALHO DOS SANTOS - MG159309 Advogado do(a)
REQUERIDO: NECILENE ALMEIDA DE FREITAS - ES28201 Advogados do(a)
REQUERIDO: LEONARDO DAVID ALEXANDRINO DE CARVALHO - ES33900, NECILENE ALMEIDA DE FREITAS - ES28201 Sentença (serve este ato como mandado/carta/ofício)
requeridos: alega que comprou de um terceiro e revendeu sem alterações. Isso estabelece uma clara cadeia de responsabilidade. Se os requeridos são responsáveis perante o requerente pelo vício na área, eles têm o direito de serem ressarcidos por aquele que lhes vendeu o imóvel com o mesmo vício. Portanto, a lide secundária é procedente, devendo o denunciado, Gedalias Bussinguer, ressarcir os requeridos, Eliel e Silvania, de todos os valores que estes forem obrigados a pagar ao requerente em decorrência desta sentença. Dos Danos Morais A situação vivenciada pelo requerente ultrapassa o mero aborrecimento de um inadimplemento contratual. A aquisição de um imóvel rural, muitas vezes, representa a concretização de um projeto de vida e um investimento significativo. A frustração de ver seu projeto comprometido por uma diferença de área tão expressiva (38%), aliada à postura recalcitrante dos requeridos em resolver a questão de forma extrajudicial e ao seu posterior desinteresse no andamento do processo (ausência em audiência), é apto a gerar angústia, frustração e um sentimento de impotência que configuram dano moral indenizável, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil. Considerando a extensão do dano, a capacidade econômica das partes, o caráter pedagógico da medida e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, fixo a indenização por danos morais em R$5.000,00 (cinco mil reais), valor que se mostra adequado ao caso concreto. DISPOSITIVO
Carta - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Ibatiba - Vara Única Rua Orly Barros, 195, Fórum Des Epaminondas Amaral, Novo Horizonte, IBATIBA - ES - CEP: 29395-000 Telefone:(28) 35431520 PROCESSO Nº 0002263-47.2019.8.08.0064 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação Estimatória (“Quanti Minoris”) c/c Indenização e Restituição de Valores ajuizada por SERGIO LUIZ DE CARVALHO, em face de ELIEL VARGAS DE OLIVEIRA e SILVANIA APARECIDA FERREIRA DA SILVA OLIVEIRA, partes devidamente qualificadas nos autos em epígrafe. Em sua petição inicial, o requerente narra que, em 30 de julho de 2019, celebrou com os Requeridos um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel rural localizado no Córrego São José, em Lajinha/MG. Alega que o contrato especificava uma área total de 8.736 m², pelo valor de R$80.000,00 (oitenta mil reais), pago à vista. Contudo, para sua surpresa, ao contratar um profissional para realizar a medição do terreno três meses após a aquisição, foi constatado que a área real do imóvel era de apenas 5.403 m², ou seja, uma diferença a menor de 3.333 m². Sustenta que a venda se deu na modalidade ad mensuram, sendo a área do imóvel fator determinante para a realização do negócio. Afirma ter buscado uma solução amigável, sem sucesso. Diante disso, pleiteou: a) a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita; b) a condenação dos Requeridos à restituição do valor proporcional à metragem faltante; c) subsidiariamente, a resolução do contrato com a devolução dos valores pagos e indenização por perdas e danos; d) a condenação dos Requeridos ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais); e) a condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Atribuiu à causa o valor de R$40.000,00 (quarenta mil reais). O pedido de Justiça Gratuita foi deferido (fl. 21 - autos físicos - ID 22065539). Após diversas redesignações de audiências de mediação, motivadas principalmente pela pandemia de COVID-19 (Atos Normativos nº 61/2020 e subsequentes do TJES), e da regular citação dos Requeridos, a sessão de mediação realizada em 13 de agosto de 2021 restou infrutífera (fl. 50 - autos autos físicos - ID 22065539). Na contestação (fl. 52-60 - autos físicos - ID 22065539), os requeridos pugnaram pelos benefícios da Justiça Gratuita e, como tese principal, alegaram ter agido de boa-fé, pois desconheciam a real metragem do imóvel. Argumentaram que adquiriram a propriedade de Gedalias Bussinguer, em 24 de julho de 2019, e a revenderam ao requerente apenas seis dias depois, baseando-se nas informações e documentos fornecidos pelo vendedor original. Defenderam que a venda se caracterizou como ad corpus, e não ad mensuram, e impugnaram o pedido de danos morais por ausência de má-fé. Ao final, denunciaram à lide o Sr. GEDALIAS BUSSINGUER, de quem adquiriram o imóvel. O requerente apresentou impugnação à contestação (fl.65-69 - autos físicos - ID 22065539), rechaçando a tese de venda ad corpus, reforçando que as medidas exatas constavam do instrumento contratual, e questionando a validade do recibo apresentado pelos Requeridos, por não conter assinaturas de testemunhas ou reconhecimento em cartório. Reiterou todos os pedidos da inicial. Deferida a denunciação da lide (fl.74 - autos físicos - ID 22065539). O denunciado GEDALIAS BUSSINGUER foi citado e apresentou sua contestação (fl. 77-81 - autos físicos - ID 22065539), sustentando, em suma, a sua ilegitimidade passiva, afirmando não possuir responsabilidade pela diferença de metragem, uma vez que adquiriu o imóvel de um terceiro, Sr. Aguinaldo Hubner de Souza, e o revendeu aos requeridos sem realizar qualquer alteração na área ou na documentação. Requereu a denunciação sucessiva da lide a Aguinaldo Hubner de Souza e pleiteou os benefícios da Justiça Gratuita. Despacho de fl. 87 (autos físicos - ID 22065539) determinou a intimação das partes sobre provas a serem produzidas e as partes requereram a produção de prova oral e documental (fl. 88 - autos físicos - ID 22065539 - PDF 12 e ID 26244595). Em audiência de instrução e julgamento, realizada em 17 de novembro de 2025 (ID 83341319), compareceram o requerente, acompanhado de seu advogado, e o litisdenunciado (Gedaias) e seu patrono. Os requeridos, Eliel Vargas de Oliveira e Silvania Aparecida Ferreira da Silva Oliveira, embora devidamente intimados, não compareceram, nem seus advogados. No ato, foi colhido o depoimento de um informante arrolado pelo autor. Este juízo consignou em ata a presunção de que os requeridos ausentes não desejavam produzir mais provas, encerrando a instrução. As partes apresentaram suas alegações finais por memoriais (ID 87500590 e 92717096), reiterando suas teses e pedidos anteriores. É o relatório. DECIDO. O cerne da controvérsia reside em determinar a natureza jurídica do contrato de compra e venda – se ad mensuram (por medida) ou ad corpus (coisa certa e determinada) – e, a partir daí, aferir a responsabilidade pela notória diferença de área do imóvel. Da Natureza da Venda: ad mensuram A venda ad mensuram é aquela em que o preço é fixado com base nas dimensões do imóvel, sendo a área um elemento essencial do negócio. Por outro lado, a venda ad corpus ocorre quando o imóvel é negociado como um corpo certo e individualizado, sendo a referência às suas dimensões meramente enunciativa. Analisando o contrato e as alegações das partes, é inequívoco que a venda se deu na modalidade ad mensuram. Conforme destacado pelo requerente em suas alegações finais (ID 87500591), o instrumento contratual detalhou expressamente as medidas do terreno: "83 metros de frente x 45 metros de fundos, a esquerda (ao lado da mata) 135 metros e a direita (ao lado do brejo) 138 metros", o que resultaria na área total de 8.736 m². A precisão na descrição das medidas afasta a presunção de que a área era apenas uma referência. A jurisprudência é pacífica no sentido de que, quando as dimensões são determinantes para a formação do preço, a venda é ad mensuram. O artigo 500 do Código Civil dispõe que: Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. A diferença apurada, de 3.333 m², corresponde a aproximadamente 38% da área contratada. Tal discrepância é substancial e ultrapassa em muito a presunção de tolerância de 1/20 (5%) prevista no § 1º do mesmo artigo, o que reforça a conclusão de que a área foi, de fato, um elemento essencial e não meramente enunciativo do negócio. Da Responsabilidade dos Requeridos e do Abatimento do Preço Uma vez caracterizada a venda ad mensuram e comprovada a diferença de área, exsurge a responsabilidade dos vendedores, ora requeridos. A alegação de boa-fé, por terem revendido o imóvel nas mesmas condições em que o compraram, não os isenta da obrigação contratual de entregar o bem com as características prometidas. A conduta dos requeridos, ao negociarem um imóvel sem a devida diligência para confirmar suas dimensões, configura, no mínimo, culpa por negligência, o que é suficiente para gerar o dever de reparação. Ademais, a ausência injustificada dos requeridos e de seu advogado à audiência de instrução e julgamento, ato central para a produção de provas, atrai a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados pelo autor, conforme o art. 385, § 1º, do CPC, e demonstra um claro desinteresse em colaborar com a instrução processual. Dessa forma, o requerente faz jus ao abatimento proporcional do preço, conforme pedido principal. Considerando o preço pago de R$80.000,00 pela área prometida de 8.736 m², o valor por metro quadrado é de aproximadamente R$9,16 (nove reais e dezesseis centavos). O abatimento deve corresponder à área faltante de 3.333 m², totalizando então R$30.530,28 (3.333 m² x R$ 9,16/m²). Da Lide Secundária (Denunciação) Os requeridos denunciaram à lide Gedalias Bussinguer, de quem adquiriram o imóvel. O instituto da denunciação da lide visa garantir, no mesmo processo, o direito de regresso daquele que for condenado a reparar um dano. No caso, a defesa do denunciado é idêntica à dos
Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na ação principal para CONDENAR os requeridos, ELIEL VARGAS DE OLIVEIRA e SILVANIA APARECIDA FERREIRA DA SILVA OLIVEIRA, solidariamente, a pagar ao requerente SERGIO LUIZ DE CARVALHO: (a) a título de abatimento proporcional do preço, o valor de R$ 30.530,28 (trinta mil, quinhentos e trinta reais e vinte e oito centavos), a ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do desembolso (30/07/2019) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. (b) a título de indenização por danos morais, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362, STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Em razão da sucumbência na lide principal, CONDENO os Requeridos, ELIEL VARGAS DE OLIVEIRA e SILVANIA APARECIDA FERREIRA DA SILVA OLIVEIRA, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono do Requerente, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. E ainda, JULGO PROCEDENTE a lide secundária, para CONDENAR o denunciado à lide, GEDALIAS BUSSINGUER, a ressarcir os requeridos, ELIEL VARGAS DE OLIVEIRA e SILVANIA APARECIDA FERREIRA DA SILVA OLIVEIRA, do valor que estes efetivamente despenderem para o cumprimento da condenação na lide principal(R$ 30.530,28) incluindo juros e correção monetária. Em razão da sucumbência na lide secundária, CONDENO o denunciado, GEDALIAS BUSSINGUER, ao pagamento dos honorários advocatícios em favor do patrono dos requeridos/denunciantes, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação ao ressarcimento (item 2), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. A exigibilidade das verbas de sucumbência fica suspensa em relação aos requeridos e ao denunciado, em razão da gratuidade da justiça ora deferida,na forma do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, arquivem-se os autos com as devidas baixas. IBATIBA-ES, 14 de maio de 2026. FELIPE LEITÃO GOMES Juiz de Direito OFDM Nº 0668/2026