Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL RECANTO DAS PRAIAS
REQUERIDO: ESPÓLIO DE FERNANDO VEREZA COUTINHO Advogado do(a)
REQUERENTE: ANDREI COSTA CYPRIANO - ES11458 Advogados do(a)
REQUERIDO: ALEX FRANCISCO DE LIMA CABRAL - ES8497, MIRIAM BRAGA VARGAS - ES17601 SENTENÇA (este ato serve como mandado/carta/ofício)
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5007633-75.2024.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de rito comum ajuizada em 08/08/2024 pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL RECANTO DAS PRAIAS em face do ESPÓLIO DE FERNANDO VEREZA COUTINHO, objetivando, sinteticamente, a condenação do réu no pagamento das taxas condominiais ordinárias inadimplidas de janeiro de 2022 a agosto de 2024, bem como da cota extraordinária instituída em agosto de 2020, valores estes a serem acrescidos dos honorários advocatícios previstos na convenção. A inicial foi instruída com os documentos de ids. 48300428 a 48348700. No despacho de id. 49569918 foi ordenada a citação, efetivada por mandado no id. 65571255. No prazo legal ofertou o réu a contestação de id. 67151007, oportunidade em que deduziu preliminar ilegitimidade passiva ad causam do espólio e a incompetência do juízo cível, sob o argumento de que há força atrativa do juízo universal do inventário de nº 5001985-22.2021.8.08.0021, em curso perante a 1ª Vara de Família, Órfãos e Sucessões de Guarapari/ES. No tocante à legitimidade passiva, aduziu que a responsabilidade exclusiva pelo adimplemento dos débitos de condomínio é da viúva-meeira Dulce Rodrigues Coutinho, uma vez que a ela foi reconhecido o direito real de habitação sobre o imóvel nos autos do inventário, a teor de decisão judicial. No mérito, reconheceu expressamente a procedência do pedido fático quanto à existência da inadimplência condominial, porém sustentou a ausência de responsabilidade material do espólio pelo pagamento das cotas que se venceram no período de ocupação exclusiva do bem pela viúva-meeira. Referida resistência foi instruída com os documentos de ids. 67151016 a 67151027. Réplica no id. 68082616. Devidamente intimadas para especificação justificada de provas, ambas as partes declinaram da dilação probatória e da disponibilidade para composição, consoante os petitórios de ids.70520131 e 70638137. Através da decisão saneadora de id. 88221086, foram rejeitadas as defesas prévias deduzidas pelo espólio réu e ordenada a conclusão para julgamento na forma do inciso I do Art.355, do Código de Processo Civil. Autos conclusos. É o relatório. DECIDO. DO MÉRITO No caso concreto, impõe-se a análise da natureza jurídica da obrigação condominial cobrada e a consequente responsabilidade civil do proprietário registral sobre os encargos em atraso do imóvel apartamento nº 501, Bloco B, do Edifício Residencial Recanto das Praias. Com efeito, o imóvel objeto da demanda continua integrado ao acervo hereditário administrado pelo espólio, não havendo notícia da conclusão da partilha ou de registro de qualquer transferência de domínio no Registro Geral de Imóveis competente e embora a viúva-meeira usufrua da posse direta do bem como habitadora, essa circunstância não anula a responsabilidade do proprietário registral perante a coletividade de condôminos, tendo em vista que a obrigação condominial visa salvaguardar a própria integridade financeira e o custeio dos gastos pela comunidade condominial. A oponibilidade do direito real de habitação ou de usufruto nas relações de condomínio atua no plano interno da sucessão e da posse, de modo que eventual controvérsia acerca de quem deve suportar as despesas ordinárias do imóvel não vincula o condomínio credor, que detém a prerrogativa legal de direcionar a cobrança em face daquele que consta nos registros como o titular do domínio. Em seguimento, o ordenamento jurídico brasileiro classifica as despesas destinadas à conservação, manutenção e funcionamento das áreas comuns de um condomínio edilício como obrigações propter rem, ou seja, obrigações que aderem à própria coisa e acompanham o direito real de propriedade independentemente de quem seja o seu possuidor direto. O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil estipula expressamente, como dever primordial e cogente de todo e qualquer condômino, a obrigação de contribuir para o rateio das despesas comuns do condomínio na proporção exata de suas respectivas frações ideais, ressalvadas as hipóteses de rateio de forma diversa expressamente autorizadas pela convenção de condomínio. Permitir que um proprietário se esquive do pagamento das taxas comuns, sob qualquer pretexto fático, configuraria nítido enriquecimento sem causa em detrimento dos demais comunheiros, que teriam de arcar com o ônus de subsidiar o inadimplente para assegurar a continuidade dos serviços essenciais da edificação. O Superior Tribunal de Justiça assentou, em julgamentos submetidos ao rito dos recursos repetitivos, que a responsabilidade pelas despesas condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, de modo que o proprietário registral responde solidariamente pelos débitos propter rem acumulados sobre o bem, conforme se colhe dos precedentes daquela Corte de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. 1. Julgamento sob a égide do CPC/15. 2. A obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza propter rem, sendo o proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento das despesas. Súmula 568/STJ. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1730607 SP 2018/0061332-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2018). No caso em tela, a certidão de propriedade e a convenção condominial (id. 48300431) demonstram, de forma indene de dúvidas, que o falecido Fernando Vereza Coutinho era o proprietário do apartamento nº 501, Bloco B, integrando o condomínio autor. Com a abertura da sucessão decorrente do óbito do titular da propriedade, ocorrida em 17 de maio de 2021, opera-se a imediata transmissão da posse e da propriedade dos bens aos herdeiros legítimos e testamentários, nos termos do princípio da saisine, de modo que a massa patrimonial correspondente ao espólio passa a responder por todas as obrigações e dívidas que oneram os bens herdados até a partilha. Por conseguinte, a obrigação de adimplir as contribuições mensais ordinárias, as taxas de rateio de obras de melhoramento, as contribuições para o fundo de reserva e as multas aplicáveis, vincula diretamente o Espólio de Fernando Vereza Coutinho. Em seguimento, a força obrigatória da convenção de condomínio é inquestionável, revestindo-se de caráter de lei interna aplicável a todos os coproprietários e possuidores que residam ou utilizem o edifício imobiliário, conforme a cláusula trigésima sétima do documento constitutivo de id. 48300431. Referida cláusula preceitua de forma inequívoca que os condôminos em atraso com as suas respectivas contribuições mensais estarão sujeitos à incidência de juros de mora de 1% ao mês, contados a partir da data de vencimento de cada parcela, além da aplicação de multa moratória de 2% sobre o montante atualizado do débito principal. Desta feita, configurada a relação jurídica de condomínio e demonstrada a titularidade do imóvel por parte do espólio requerido, exsurge o dever legal e contratual do réu de adimplir a cota condominial mensal e demais taxas regularmente aprovadas pela assembleia de condôminos, sendo que o requerido não apresentou um único documento hábil a comprovar o pagamento das parcelas de rateio condominial ordinário, cotas para fundo de reserva, taxas de fundo de obras e consumo de gás descritas na planilha analítica de débito de id. 48300441. A ausência de comprovantes de pagamento atesta, por si só, o descumprimento do dever legal do condômino de contribuir para as despesas comuns, restando configurada a infração ao artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, sendo que a pretensão autoral é medida que se impõe, todavia, devendo ser afastada a cobrança de honorários advocatícios contratuais. Isto porque, dentre as parcelas que compõem o valor total da causa atribuído pelo autor na petição inicial, correspondente a R$ 41.457,62, verifica-se a inclusão da importância de R$ 3.768,87 a título de honorários advocatícios pré-calculados à razão de 10% sobre o montante atualizado do débito principal de R$ 37.688,75, e a inserção desse percentual fundamenta-se na cláusula trigésima sétima da convenção de condomínio (id. 48300431), a qual estabelece que, ocorrendo atraso superior a 60 dias no pagamento das contribuições, o síndico cobrará o débito judicialmente, hipótese em que o condômino inadimplente ficará sujeito ao pagamento de juros, multa e honorários advocatícios à base de 10% sobre o total da dívida. No entanto, a cobrança cumulada de honorários advocatícios previstos em convenção de condomínio com os honorários de sucumbência arbitrados judicialmente em sede de ação de cobrança sob o rito do procedimento comum não encontra amparo no ordenamento jurídico pátrio, por caracterizar dupla penalização pelo mesmo fato gerador, configurando inadmissível bis in idem. A jurisprudência pátria manifesta-se de forma tranquila, asseverando a necessidade de decotar a verba prevista no contrato social da base de cálculo do provimento condenatório, entendimento este pacificado pelo STJ: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONVENCIONAIS NO CÁLCULO DO DÉBITO. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. IRRELEVÂNCIA. I CASO EM EXAME 1. Ação de execução referente a cotas condominiais inadimplidas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/10/2024 ao gabinete em 10/12/2024 II QUESTÃO EM DISCUSSÃO. e concluso 2. O propósito recursal consiste em definir se é cabível a inclusão, em execução de cotas condominiais, do valor correspondente aos honorários convencionais pelo condomínio exequente. III RAZÕES DE DECIDIR 3. Ao tratar do custo do processo, o Código de Processo Civil, em seus artigos 84 e 85, imputa ao vencido, com base nos princípios da causalidade e da sucumbência, a responsabilidade final pelo pagamento dos gastos endoprocessuais, ou seja, aqueles necessários à formação, desenvolvimento e extinção do processo. Diversamente, os gastos extraprocessuais - aqueles realizados por uma das partes fora do processo -, ainda que assumidos em razão dele, não podem ser imputados à outra parte. 4. É inadmissível a inclusão, pelo condomínio exequente, dos honorários convencionais no cálculo do valor objeto da ação de execução do crédito referente a cotas condominiais inadimplidas, independentemente do fato de existir previsão acerca dessa possibilidade na convenção de condomínio. IV DISPOSITIVO 5. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - AREsp: 00000000000003102026, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/02/2026, Data de Publicação: DJEN 24/02/2026). Dessa forma, impõe-se a declaração de nulidade e ineficácia da cobrança da verba honorária de 10% pré-calculada com esteio na cláusula trigésima sétima da convenção de condomínio, procedendo-se ao decote do valor de R$ 3.768,87 do montante cobrado na petição inicial. O limite da condenação judicial deve restringir-se ao débito condominial principal atualizado de R$ 37.688,75. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais e para tanto: a) CONDENO o requerido ao pagamento das cotas condominiais ordinárias, fundos de obras, fundos de reserva e taxas de gás vencidas no período de janeiro de 2022 a agosto de 2024, bem como na cota extra correspondente ao mês de agosto de 2020, totalizando o importe de R$ 37.688,75 (trinta e sete mil, seiscentos e oitenta e oito reais e setenta e cinco centavos), afastando o valor referente aos honorários contratuais de 10% incluídos no montante perseguido; b) CONDENO o requerido, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, ao pagamento de todas as taxas condominiais ordinárias, extraordinárias e demais encargos que se venceram e que vierem a se vencer no curso deste processo até a data do efetivo trânsito em julgado desta decisão, que deverão ser incluídas na liquidação; c) DETERMINO que sobre os valores das parcelas condominiais vencidas e vincendas incida correção monetária pelo índice oficial adotado pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Espírito Santo desde o vencimento de cada cota, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa moratória de 2% (dois por cento), tudo calculado a partir da data de vencimento de cada obrigação mensal individualizada, conforme previsto na Convenção de Condomínio e no artigo 1.336, § 1º, do Código Civil. Diante da sucumbência recíproca e mínima do autor (parágrafo único do Art. 86 do CPC), condeno o espólio réu no pagamento integral das custas processuais e em honorários advocatícios ao patrono do condomínio demandante no percentual de 10% sobre o valor atualizado da verba condenatória acima imputada, considerando a razoável qualidade do trabalho apresentado, a singeleza da questão conflitada, a simplificação decorrente do julgamento antecipado e a localização do escritório dos causídicos nesta Comarca (§ 2º do Art. 85 do CPC). P.R.I. Preclusas as vias recursais, arquive-se. GUARAPARI-ES, 26 de maio de 2026. Juiz(a) de Direito