Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
REQUERENTES: ROBERTINO PIRES e REGINA CÉLIA DE LIMA OLIVEIRA
REQUERIDA: GILDETE DE JESUS SANTOS S E N T E N Ç A
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 5003063-12.2025.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos etc.
Trata-se de ação reivindicatória ajuizada por ROBERTINO PIRES e REGINA CELIA OLIVEIRA PIRES em face de GILDETE DE JESUS SANTOS. Alegam os autores serem os legítimos proprietários do imóvel constituído pelo lote nº 23, da quadra nº 81, do loteamento "Setiba Ville", em Guarapari/ES, conforme matrícula nº 70.780 do Registro de Imóveis desta Comarca, adquirido em agosto de 2018. Afirmam que a requerida, proprietária do lote vizinho (lote nº 22), teria avançado de modo indevido sobre referida área ao realizar a construção de um muro. Relatam que após tentativas frustradas de resolução extrajudicial, buscam solucionar o imbróglio através da presente demanda, razão pela qual pugnam pela restituição do bem, com a reintegração na posse, bem como pela demolição das obras realizadas pela demandada e a perda das benfeitorias por má-fé, além da condenação da ré ao pagamento de aluguéis mensais no valor de R$2.000,00 (dois mil reais) pelo uso indevido do imóvel desde junho de 2023. Regularmente citada (ID 69358905), a requerida apresentou contestação no ID 70817440, por meio da qual requereu o benefício da gratuidade de justiça e, no mérito, sustentou exercer a posse mansa, pacífica e de boa-fé sobre o lote objeto da demanda desde o ano de 2019, o qual alega ter adquirido de terceiros (José Carlos de Carvalho e Ericson Pereira Santos) mediante contrato particular de compra e venda. Afirmou, ainda, ter edificado sua residência familiar no local e realizado diversas benfeitorias, razão pela qual pugna pela total improcedência dos pedidos autorais ou, subsidiariamente, requer o recebimento de indenização pelas construções, plantações e benfeitorias realizadas no imóvel. Réplica apresentada pelos autores no ID 77120039, reiterando os termos da inicial e impugnando o pleito de gratuidade de justiça formulado pela requerida. Proferida decisão saneadora no ID 83881279, que deferiu a gratuidade de justiça à requerida, fixou os pontos controvertidos, indeferiu a juntada de novos documentos e deferiu a produção de prova testemunhal. Realizada audiência de instrução e julgamento (ID 93254660 e 93254676), com a oitiva das testemunhas Ericson Pereira Santos e Mário Lucio Santos Lopes. As partes apresentaram seus memoriais nos IDs 94962599 e 95116242. É o relatório, em síntese. Decido. Como cediço, a ação reivindicatória — expressão do jus possidendi — consubstancia prerrogativa inerente ao direito de propriedade, por meio da qual o titular do domínio busca a tutela jurisdicional para reaver a coisa indevidamente possuída por terceiro. Tal faculdade encontra assento no art. 1.228 do Código Civil, segundo o qual “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”, revelando, com clareza, a centralidade do domínio como fundamento da pretensão. Nesse contexto, a ação reivindicatória configura instrumento processual idôneo à restituição da posse ao proprietário não possuidor, em face do possuidor desprovido de título dominial. Por se tratar de ação de natureza eminentemente petitória, incumbe ao autor o ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Distingue-se, com nitidez, das ações possessórias — tais como o interdito proibitório, a manutenção e a reintegração de posse — porquanto, enquanto estas visam à tutela da posse em si mesma considerada, independentemente da titularidade do domínio, aquela se funda diretamente no direito de propriedade, tendo por escopo assegurar ao titular dominial o pleno exercício das faculdades inerentes ao bem. Em seu bojo, portanto, a controvérsia gravita em torno do domínio, e não da mera detenção fática. Por essa razão, a ação reivindicatória apresenta pressupostos mais rigorosos do que aqueles exigidos nas demandas possessórias, na medida em que o autor busca, em última análise, a afirmação plena de seu direito de usar, gozar e dispor da coisa, obstado pela posse injustamente exercida por outrem. Dessarte, a procedência do pleito reivindicatório reclama a presença concomitante de três requisitos essenciais: (i) a comprovação da titularidade do domínio pelo autor; (ii) a individuação precisa da coisa; e (iii) a demonstração de que a posse ou detenção exercida pelo réu se dá de forma injusta. Firmadas tais premissas, e voltando-se ao acervo probatório carreado aos autos, verifica-se que os dois primeiros requisitos restaram devidamente satisfeitos. Com efeito, a certidão negativa de ônus reais acostada sob o ID 66073213, além de descrever minuciosamente as características, confrontações e localização do imóvel, atesta que os autores adquiriram, por escritura pública de compra e venda datada de 17/08/2018, a titularidade registral do lote nº 23, da quadra 81, situado no loteamento “Setiba Ville”, nesta cidade de Guarapari/ES, inscrito sob a matrícula nº 70.780 do Livro 2 do registro imobiliário. Superadas tais questões, passa-se ao exame do último requisito, atinente à (in)justiça da posse exercida pela parte ré. Em uma primeira aproximação conceitual, poder-se-ia afirmar que a posse injusta é aquela maculada pelos vícios da violência, clandestinidade ou precariedade, nos moldes do art. 1.200 do Código Civil. Por exclusão lógica (a contrario sensu), seria justa a posse não contaminada por tais vícios. Todavia, tal compreensão revela-se insuficiente no âmbito da ação reivindicatória. Com efeito, o vocábulo “injustamente”, empregado pelo legislador no art. 1.228 do Código Civil, comporta interpretação ampliativa, de modo a abarcar não apenas as posses viciadas sob o prisma fático, mas também aquelas desprovidas de causa jurídica apta a legitimá-las, ainda que exercidas de boa-fé. Em outras palavras, não se confunde a noção de posse injusta para fins possessórios com aquela exigida na seara reivindicatória. Nesta, reputa-se injusta toda posse que se oponha ao direito de propriedade do autor sem que haja título jurídico eficaz que a legitime. A propósito, a jurisprudência consagrou tal entendimento ao assentar que o conceito de posse injusta, para fins de ação reivindicatória, não se restringe aos vícios tradicionais das ações possessórias, abrangendo toda situação em que a posse contrarie o domínio do autor sem ter sido por ele regularmente outorgada (STF, RE nº 100.700, rel. Soares Muñoz). No caso concreto, a requerida sustenta exercer posse mansa, pacífica e de boa-fé desde o ano de 2019, com fundamento em contrato particular de compra e venda firmado com terceiros. Ocorre, entretanto, que referido instrumento, desprovido de registro no CRGI competente, não possui aptidão para transferir a propriedade, nos termos do art. 1.245, §1º, do Código Civil. A prova oral produzida em audiência corrobora esse cenário fático. A testemunha Ericson Pereira Santos afirmou ter intermediado a negociação do imóvel à requerida, reconhecendo, inclusive, que à época os lotes não eram passíveis de transferência por escritura pública em razão de irregularidades, tendo a transação sido formalizada mediante instrumento particular, sem a devida regularização registral. Diante desse panorama, a posse exercida pela ré, conquanto amparada em crença subjetiva de legitimidade, qualifica-se tecnicamente como injusta em face dos proprietários registrais, não por vício de ordem subjetiva, mas pela ausência de título jurídico oponível ao domínio regularmente constituído. A boa-fé do possuidor, nesse contexto, mostra-se irrelevante para fins de caracterização da injustiça da posse na ação reivindicatória. Assim, encontram-se preenchidos todos os requisitos necessários à procedência do pedido autoral. De outro lado, restou igualmente demonstrado, a partir dos documentos acostados pela defesa (IDs 70819687 a 66073218), que foram realizadas benfeitorias no imóvel objeto da lide. Tais intervenções, consideradas em conjunto com a natureza originária do bem — um lote de terreno desprovido de edificação — e com o contexto socioeconômico em que inseridas, evidenciam ter sido destinadas à conservação, ao incremento de utilidade e à valorização do bem, notadamente pela edificação de moradia. Nessa perspectiva, as benfeitorias realizadas ostentam natureza necessária, útil e voluptuária, nos termos do art. 96 do Código Civil. Todavia, a análise do direito de retenção e da eventual indenização pelas benfeitorias não se esgota na classificação objetiva de sua natureza, exigindo, outrossim, a aferição do elemento subjetivo da posse, isto é, a verificação de sua boa ou má-fé. Com efeito, a ordem jurídica admite a coexistência de posse injusta com boa-fé, assim como de posse justa com má-fé, consoante se extrai dos arts. 1.201, 1.219 e 1.220 do Código Civil. Considera-se de boa-fé o possuidor que ignora, de forma escusável, a existência de vício que lhe impede a aquisição do direito, acreditando legitimamente ser titular da posse que exerce. Na hipótese vertente, verifica-se que o título que embasou o exercício da posse pela requerida foi firmado em 26/11/2019, sendo que as notas fiscais relativas aos materiais de construção indicam que os dispêndios foram realizados, em sua maioria, após essa data. Ademais, a prova testemunhal revela que a requerida adquiriu o imóvel de forma onerosa, mediante contrato firmado com pessoa que aparentava ser legítima proprietária, tendo edificado sua residência de forma pública e contínua, sob o conhecimento da comunidade local, inclusive com participação em associação de moradores, sem que houvesse qualquer oposição por parte dos autores por lapso temporal significativo. Tais circunstâncias evidenciam, de forma inequívoca, a boa-fé da demandada. Dessarte, embora a posse seja juridicamente qualificada como injusta para fins reivindicatórios, resta configurada a boa-fé da requerida, o que lhe assegura o direito de retenção do imóvel até o adimplemento da indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, relegando-se à fase de liquidação de sentença a apuração do respectivo quantum. Com efeito, dispõe o art. 1.219 do Código Civil que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer o direito de retenção pelo valor destas, bem como levantar as voluptuárias, se não indenizadas e desde que não causem dano à coisa. No que tange ao pedido de condenação da requerida ao pagamento de aluguéis mensais, a pretensão não merece acolhida. No particular, cumpre observar que o art. 1.214 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé o direito aos frutos percebidos, sendo o aluguel espécie de fruto civil. Assim, enquanto subsistir a boa-fé, a fruição econômica do bem não configura ilicitude. Além disso, o reconhecimento do direito de retenção, com fundamento no art. 1.219 do Código Civil, confere amparo jurídico à permanência da requerida no imóvel até a satisfação da indenização devida, caracterizando exercício regular de direito, nos termos do art. 188, inciso I, do Código Civil, circunstância que afasta a configuração de ato ilícito e, por conseguinte, o dever de indenizar. Nessa linha, eventual mora da requerida somente se configurará caso, após o pagamento da indenização pelas benfeitorias, haja recusa injustificada em desocupar o imóvel. Diante desse cenário, considerando-se a prolongada inércia dos autores na fiscalização do bem, bem como a ausência de prévio depósito da indenização devida, revela-se incabível a fixação de aluguéis, sob pena de ensejar enriquecimento sem causa dos demandantes, que receberiam o imóvel substancialmente valorizado pelas acessões nele realizadas. Por derradeiro, merecem relevo dois aspectos: a uma, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que se tratando de prequestionamento é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (STF, RE 128.519-2/DF, Pleno, rel. Marco Aurélio, j. 27/09/1990, DJU de 08/03/1991, p. 2.206); a duas, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. (STJ, EDcl no MS 21.315/DF, relª Diva Malerbi, 1ª Seção, j. 08/06/2016, DJe 15/06/2016; No mesmo sentido: STJ, AGA 353195/AM, rel. Franciulli Netto, 2ª Turma, j. 16/04/2002, DJ 01/07/2002, p. 00318; STJ, EDREsp. 770746/RJ, relª Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28/11/2006, DJ 11/12/2006, p. 354; REsp nº 614.042-0-PR, 1ª Turma, rel. José Delgado, j. 22/02/2005, in Boletim do STJ, nº 6/2005, pp. 47-48; TJES, Embargos de Declaração Cível no Agr. Inst. n. 00127452920138080011, rel. Arthur José Neiva de Almeida, j. 07/06/2021, DJES 17/06/2021; TJES, Apelação Cível n. 069170043439, rel. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 09/04/2019, DJES 07/06/2019).
Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: (i) reconhecer o domínio dos autores sobre o lote nº 23, da quadra 81, situado no loteamento “Setiba Ville”, nesta cidade de Guarapari/ES, registrado sob a matrícula nº 70.780 do Livro 2 do Cartório de Registro de Imóveis competente; (ii) determinar a restituição do imóvel aos autores, condicionada, contudo, ao prévio pagamento da indenização devida à requerida pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no bem, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, cujo valor será apurado em liquidação de sentença; (iii) reconhecer em favor da requerida o direito de retenção do imóvel até o efetivo pagamento da indenização correspondente às benfeitorias necessárias e úteis, cujo valor deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença; (iv) autorizar, quanto às eventuais benfeitorias voluptuárias, o seu levantamento pela requerida, caso não sejam indenizadas pelos autores, desde que tal retirada possa ocorrer sem detrimento da coisa, nos termos do art. 1.219 do Código Civil; (v) determinar que a requerida preserve o imóvel no estado em que atualmente se encontra, incumbindo-lhe o dever de guarda, conservação e manutenção ordinária, ficando expressamente vedada a realização de quaisquer novas construções, ampliações, modificações estruturais ou acréscimos de qualquer natureza, até ulterior deliberação ou até a efetiva restituição do bem; (vi) rejeitar o pedido de condenação da requerida ao pagamento de aluguéis ou taxa de ocupação, ressalvada a possibilidade de incidência de indenização pelo uso do imóvel caso, após o efetivo pagamento ou depósito judicial da indenização pelas benfeitorias devidas, a requerida se recuse injustificadamente a desocupar o bem. Em razão da sucumbência recíproca, porém em maior extensão da parte requerida quanto ao pedido reivindicatório principal, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, distribuídos na proporção de 70% em desfavor da requerida e 30% em desfavor dos autores, vedada a compensação, na forma do art. 85, §14, do mesmo diploma legal. Contudo, suspendo a exigibilidade exclusivamente em relação à ré, por ser beneficiária da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, §3º do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirto às partes que a eventual oposição de embargos de declaração, ou de qualquer outra peça processual de natureza meramente procrastinatória, será rigorosamente reprimida, nos termos dos §§ 2º e 3º do artigo 1.026, c/c o inciso VII do artigo 80 e artigo 81, todos do Código de Processo Civil, sem prejuízo da multa processual prevista no § 2º do artigo 77 do mesmo diploma legal. Destaco, ademais, que a utilização abusiva de instrumentos recursais, com manifesto intuito de retardar o regular andamento do feito, caracteriza litigância de má-fé e afronta o dever de lealdade processual, sujeitando o infrator às sanções cabíveis. (TJSP, Embargos de Declaração Cível n. 2228968-56.2022.8.26.0000, rel. Wilson Lisboa Ribeiro, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 15/05/2023, Data de Registro: 15/05/2023). Após o trânsito em julgado, certifique-se e, pagas as custas, arquivem-se. Não havendo o pagamento das custas e despesas processuais, cumpra-se o Ato Normativo Conjunto n. 011/2025, publicado em 28/03/2025, arquivando-se os autos na sequência com as cautelas legais. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -