Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: EZER DIAS FELIPE JUNIOR Advogado do(a)
REQUERENTE: GABRIELA CAMPOSTRINI - ES22848
REQUERIDO: JOEL THOMAZ Advogado do(a)
REQUERIDO: MARCIO FERREIRA BONFIM - ES31779 SENTENÇA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de São Domingos do Norte - Vara Única Rod. ES 080, Km 44 (Rod do Café), s/n, Fórum Desembargador José de Barros Wanderley, Emílio Calegari, SÃO DOMINGOS DO NORTE - ES - CEP: 29745-000 Telefone:(27) 37421161 5000583-93.2024.8.08.0054
Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE RECONHECIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA ajuizada por EZER DIAS FELIPE JUNIOR, em litisconsórcio ativo com NEUDES THOMAZ, EVANILDA THOMAZ DIAS FELIPE, EZER DIAS FELIPE, ANA CLÁUDIA THOMAZ MALGUEIRA, ALCEMIR FONTES MALGUEIRA, JAIRO THOMAZ, ROSEMERI DE SOUZA LIMA THOMAZ, DAVID THOMAZ JÚNIOR e ELFRIEDA THOMAZ PEREIRA em face de JOEL THOMAZ, todos devidamente qualificados nos autos. Na petição inicial (ID 51465578), a parte autora relata que, em março de 2021, celebrou um contrato verbal de compra e venda com os herdeiros do Espólio de David Thomaz para a aquisição de um imóvel urbano de 600m² em São Domingos do Norte/ES (matrícula nº 850). A venda teria sido acordada por todos os herdeiros, de forma unânime, para custear despesas médicas da matriarca, Sra. Elmira Bernarda Thomaz. O valor pactuado foi de R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais) a ser pago com uma entrada de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e 70 parcelas mensais de R$ 3.000,00 (três mil reais). Alega o autor principal que, até novembro de 2023, já havia quitado R$ 156.000,00 (cento e cinquenta mil reais). Após o falecimento da genitora, os pagamentos passaram a ser feitos em sistema de "rodízio" diretamente aos herdeiros. Contudo, ao tentar formalizar o acordo por escrito, o réu, Sr. Joel Thomaz, único dentre os herdeiros, recusou-se a assinar a minuta e a receber os valores remanescentes, passando a ocupar o imóvel e a nele realizar obras. Os demais herdeiros, concordando com a venda, figuram no polo ativo da demanda. Ao final, a parte autora requereu a procedência da demanda para declarar a existência e validade do contrato, com a consequente outorga da escritura do bem. Em petição incidental (ID 52382461), o autor requereu tutela de urgência para a interrupção de obras que o réu estaria realizando no imóvel sem autorização dos demais condôminos. Regularmente citado, JOEL THOMAZ apresentou contestação (ID 55807190), arguindo, em síntese, que jamais anuiu com a venda do imóvel. Alega que os valores pagos pelo autor se destinavam exclusivamente ao tratamento de saúde da genitora, conforme acordo familiar, e não à compra do bem. Afirma que, por ser proprietário de parte ideal do imóvel, possui o direito de nele residir e realizar benfeitorias. Nega a existência de um contrato de compra e venda válido, pugnando pela improcedência total da demanda. Em réplica (ID 62096210), a parte autora refutou os argumentos da defesa, reiterando a existência do negócio jurídico, a concordância inicial de todos os herdeiros e o comportamento contraditório do réu. O réu apresentou manifestação à réplica (ID 72962581), insistindo na tese de ausência de consentimento para a alienação de sua cota-parte. Foi deferida a gratuidade da justiça ao autor e indeferida a tutela de urgência em audiência de conciliação, na qual as partes não compuseram acordo (ID 56194358). Os fatos incontroversos são a copropriedade do imóvel entre os herdeiros, incluindo o réu; a realização de pagamentos pelo autor principal a um dos herdeiros até novembro de 2023; e a posterior recusa do réu em formalizar a venda de sua cota-parte. A controvérsia reside na existência de um acordo verbal válido e vinculante, com a anuência de todos os herdeiros, para a venda da integralidade do imóvel. É o relatório do necessário. Fundamento e decido. Inicialmente, convém ressaltar que os pressupostos processuais de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo fazem-se presentes. As partes estão devidamente representadas, não restando irregularidades ou vícios capazes de invalidar a presente demanda. Por outro lado, observo que o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, não existindo a necessidade de produção de outras provas, especialmente em audiência, porque os elementos já coligidos aos autos são suficientes ao convencimento motivado deste magistrado, uma vez que a matéria retratada nos autos pode ser solucionada por meio da prova documental, motivo pelo qual INDEFIRO o pedido de produção de provas em audiência requerido pelas partes. Em relação ao mérito, a controvérsia central da lide reside em verificar se houve a celebração de um contrato verbal de compra e venda da integralidade do imóvel, com o consentimento de todos os herdeiros-condôminos, inclusive do réu. Conforme a regra de distribuição do ônus probatório (art. 373, I, do CPC), cabia à parte autora provar o fato constitutivo de seu direito, e deste ônus se desincumbiu satisfatoriamente. O ordenamento jurídico brasileiro consagra o princípio da liberdade das formas para a celebração de negócios jurídicos, conforme dispõe o art. 107 do Código Civil. Para a validade do negócio, exige-se apenas o preenchimento dos requisitos do art. 104 do mesmo diploma: agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. No caso em tela, a parte autora demonstrou, por um conjunto probatório coeso, a existência do acordo verbal. O elemento mais contundente é a presença de todos os demais seis herdeiros no polo ativo da demanda, que, ao ajuizarem a ação em litisconsórcio com o comprador, ratificam inequivocamente a existência e os termos da venda. Tal fato enfraquece a tese de negativa isolada do réu. Ademais, os comprovantes de pagamento demonstram o adimplemento de valores expressivos (R$156.000,00 até novembro de 2023), compatíveis com a negociação de um imóvel, e não com mera ajuda de custo familiar. A minuta de contrato (ID 51466366), ainda que não assinada pelo réu, serve como forte indício dos termos ajustados, detalhando objeto, preço e forma de pagamento. A conduta do réu, por sua vez, fere o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). Está demonstrado que os pagamentos se iniciaram em março de 2021 e a oposição do réu somente se tornou explícita ao final de 2023, após o falecimento de sua mãe. Durante mais de dois anos, o réu permaneceu inerte, gerando no autor a legítima expectativa de que o negócio contava com a anuência de todos. Além disso, o próprio requerido em contestação admitiu ter anuído com a venda do imóvel. Tal comportamento contraditório (venire contra factum proprium) é vedado pelo direito. A aceitação tácita do réu pode ser inferida de seu silêncio prolongado enquanto o contrato era executado para o fim comum a todos os herdeiros: o custeio do tratamento da genitora. Por outro lado, noto que sustenta o réu a invalidade do negócio pela inobservância da forma prescrita em lei. De fato, o artigo 108 do Código Civil estabelece a escritura pública como requisito essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, como é o caso dos autos. Contudo, é crucial distinguir o negócio jurídico em dois planos: o obrigacional e o real. O que se discute na presente ação não é a existência de uma transferência de propriedade já consumada pelo acordo verbal — o que seria, de fato, nulo —, mas sim o reconhecimento de um contrato preliminar (ou promessa de compra e venda), cuja finalidade é criar uma obrigação de fazer para as partes: a celebração do contrato definitivo (a escritura pública). Para o contrato preliminar, o próprio Código Civil, em seu artigo 462, expressamente excepciona a necessidade da mesma forma do contrato principal, ao dispor que: “O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”. A prova dos autos demonstra que as partes ajustaram verbalmente os elementos essenciais da compra e venda: o objeto (imóvel), o preço (R$ 270.000,00) e o consentimento. Uma vez reconhecida a existência de um contrato preliminar verbal, válido e eficaz, e comprovado o inadimplemento do réu por sua recusa injustificada em celebrar o negócio definitivo, nasce para o promitente comprador o direito à tutela específica da obrigação. Este direito é materializado pela adjudicação compulsória, prevista no art. 501 do Código de Processo Civil, que permite ao juiz proferir sentença com o mesmo efeito da declaração de vontade não emitida. Portanto, a norma do art. 108 do Código Civil não é um obstáculo à pretensão autoral, pois a sentença judicial não ignora a necessidade de um título formal para a transferência; ao contrário, ela própria servirá como tal, suprindo a assinatura do vendedor recalcitrante e viabilizando o posterior registro imobiliário. Assim, a procedência do pedido para declarar a existência do contrato acarreta, como consequência lógica, o direito do autor à adjudicação compulsória do bem, para que a sentença produza todos os efeitos da declaração não emitida.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido autoral, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a existência e a validade do contrato verbal de compra e venda da integralidade do imóvel de matrícula nº 850 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Domingos do Norte/ES, celebrado entre o autor EZER DIAS FELIPE JUNIOR e a universalidade de herdeiros, incluindo o réu JOEL THOMAZ. b) ADJUDICAR o referido imóvel em sua integralidade ao autor EZER DIAS FELIPE JUNIOR, servindo esta sentença como título hábil para a transferência da propriedade junto ao respectivo serviço de registro de imóveis, suprindo a declaração de vontade do réu. A expedição da competente carta de adjudicação fica condicionada à comprovação, pela parte autora, do depósito judicial do saldo devedor correspondente à cota-parte do réu. Confirmo a tutela de urgência anteriormente deferida. Condeno o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas, em razão da gratuidade de justiça que defiro nesta oportunidade, na forma do art. 98, §3º, do CPC. Publique-se, registre-se, intimem-se e, transitado em julgado arquivem-se. Havendo recurso, a Secretaria deverá certificar tempestividade e, em caso positivo, intimar a parte recorrida para apresentar contrarrazões e, com ou sem estas, remeter os autos ao Tribunal de Justiça. Transitada em julgada e nada sendo requerido no prazo de dez dias, arquivem-se. SÃO DOMINGOS DO NORTE, data da assinatura eletrônica. RALFH ROCHA DE SOUZA JUIZ DE DIREITO