Procedimento Comum Cível 5004180-43.2022.8.08.0021 - TJES

Procedimento Comum Cível 5004180-43.2022.8.08.0021 - TJES | JusConsulta

Movimentações

Documento (Certidão)

27/06/2026, 00:05

Decurso de Prazo

27/06/2026, 00:05

Decurso de Prazo

27/06/2026, 00:05

Petição (Petição (outras))

26/06/2026, 12:32

Publicação

26/06/2026, 00:03

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

26/06/2026, 00:03

Publicacao/Comunicacao Intimação AUTOR: SOLANGE TOLOMEI MONTENEGRO, RICARDO MICHEL ABRAS, JOSE TAVARES FERREIRA, PAULO CARDOSO DE OLIVEIRA, EDSON FERREIRA DA SILVA, MARA SYRLEI COUTO LESSA, DEBORAH PEREIRA MACEDO REU: LUIZ FERNANDO SILVA PONTEIRO ALVES REQUERIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO CAPARAO REPRESENTANTE: NEUZA HELENA RANGEL Advogados do(a) AUTOR: JOSE TAVARES FERREIRA - MG42701, LEONARDO SEBASTIAN TOLOMEI MONTENEGRO - RJ102199 Advogado do(a) AUTOR: LEONARDO SEBASTIAN TOLOMEI MONTENEGRO - RJ102199 Advogado do(a) REU: JEAN CARLOS SILVA DE ABREU - ES26982 Advogados do(a) REQUERIDO: ADIR RODRIGUES SILVA JUNIOR - ES31807, AMANDA BURMANN RODRIGUES - ES37213, FLUXO DE MOVIMENTAÇÃO → INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da Guarapari - Comarca da Capital - 2ª Secretaria Unificada, foi encaminhada a intimação eletrônica a parte recorrida para apresentar CONTRARRAZÕES no prazo de 15 dias. GUARAPARI-ES, 24 de junho de 2026. FREDERICO JOSE FURTADO PIZZIN Diretor de Secretaria Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5004180-43.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

25/06/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação AUTOR: SOLANGE TOLOMEI MONTENEGRO, RICARDO MICHEL ABRAS, JOSE TAVARES FERREIRA, PAULO CARDOSO DE OLIVEIRA, EDSON FERREIRA DA SILVA, MARA SYRLEI COUTO LESSA, DEBORAH PEREIRA MACEDO REU: LUIZ FERNANDO SILVA PONTEIRO ALVES REQUERIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO CAPARAO REPRESENTANTE: NEUZA HELENA RANGEL Advogados do(a) AUTOR: JOSE TAVARES FERREIRA - MG42701, LEONARDO SEBASTIAN TOLOMEI MONTENEGRO - RJ102199 Advogado do(a) AUTOR: LEONARDO SEBASTIAN TOLOMEI MONTENEGRO - RJ102199 Advogado do(a) REU: JEAN CARLOS SILVA DE ABREU - ES26982 Advogados do(a) REQUERIDO: ADIR RODRIGUES SILVA JUNIOR - ES31807, AMANDA BURMANN RODRIGUES - ES37213, FLUXO DE MOVIMENTAÇÃO → INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da Guarapari - Comarca da Capital - 2ª Secretaria Unificada, foi encaminhada a intimação eletrônica a parte recorrida para apresentar CONTRARRAZÕES no prazo de 15 dias. GUARAPARI-ES, 24 de junho de 2026. FREDERICO JOSE FURTADO PIZZIN Diretor de Secretaria Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5004180-43.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

25/06/2026, 00:00

Expedição de documento (Outros documentos)

24/06/2026, 11:57

Petição (Apelação)

23/06/2026, 13:50

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

19/06/2026, 00:02

Publicacao/Comunicacao Intimação AUTOR: SOLANGE TOLOMEI MONTENEGRO, RICARDO MICHEL ABRAS, JOSE TAVARES FERREIRA, PAULO CARDOSO DE OLIVEIRA, EDSON FERREIRA DA SILVA, MARA SYRLEI COUTO LESSA, DEBORAH PEREIRA MACEDO REU: LUIZ FERNANDO SILVA PONTEIRO ALVES REQUERIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO CAPARAO REPRESENTANTE: NEUZA HELENA RANGEL Advogados do(a) AUTOR: JOSE TAVARES FERREIRA - MG42701, LEONARDO SEBASTIAN TOLOMEI MONTENEGRO - RJ102199 Advogado do(a) AUTOR: LEONARDO SEBASTIAN TOLOMEI MONTENEGRO - RJ102199 Advogado do(a) REU: JEAN CARLOS SILVA DE ABREU - ES26982 Advogados do(a) REQUERIDO: ADIR RODRIGUES SILVA JUNIOR - ES31807, AMANDA BURMANN RODRIGUES - ES37213, FLUXO DE MOVIMENTAÇÃO → INTIMAÇÃO Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da Guarapari - Comarca da Capital - 2ª Secretaria Unificada, foi encaminhada a intimação eletrônica a parte recorrida para apresentar CONTRARRAZÕES no prazo de 15 dias. GUARAPARI-ES, 17 de junho de 2026. FREDERICO JOSE FURTADO PIZZIN Diretor de Secretaria Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5004180-43.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

18/06/2026, 00:00

Expedição de documento (Outros documentos)

17/06/2026, 14:13

Petição (Apelação)

16/06/2026, 17:17

Documento (Certidão)

03/06/2026, 00:07

Documentos

Intimação - Diário

•25/06/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO AUTOR: SOLANGE TOLOMEI MONTENEGRO, RICARDO MICHEL ABRAS, JOSE TAVARES FERREIRA, PAULO CARDOSO DE OLIVEIRA, EDSON FERREIRA DA SILVA, MARA SYRLEI COUTO LESSA, DEBORAH PEREIRA MACEDO REU: LUIZ FERNANDO SILVA PONTEIRO ALVES REQUERIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO CAPARAO REPRESENTANTE: NEUZA HELENA RANGEL Advogados do(a) AUTOR: JOSE TAVARES FERREIRA - MG42701, LEONARDO SEBASTIAN TOLOMEI MONTENEGRO - RJ102199 Advogado do(a) AUTOR: LEONARDO SEBASTIAN TOLOMEI MONTENEGRO - RJ102199 Advogado do(a) REU: JEAN CARLOS SILVA DE ABREU - ES26982 Advogados do(a) REQUERIDO: ADIR RODRIGUES SILVA JUNIOR - ES31807, AMANDA BURMANN RODRIGUES - ES37213, DECISÃO Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5004180-43.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de embargos de declaração opostos por SOLANGE TOLOMEI MONTENEGRO E OUTROS (ID 97301852) e por LUIZ FERNANDO SILVA PONTEIRO ALVES (ID 97385912) em face da sentença de ID 96411226, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Os embargos de declaração, consoante o Art. 1.022 do CPC/2015, destinam-se a esclarecer obscuridades, eliminar contradições, suprir omissões ou corrigir erros materiais de decisões judiciais e após detida leitura das razões que fundamentaram os aclaratórios interpostos, concluo pela inexistência dos vícios apontados, sendo certo que omissão haveria caso não ocorresse a apreciação das questões de fato e de direito relevantes para o deslinde da causa. Igualmente, não há que se falar em contradição, tendo em vista que no corpo do decisum não existem afirmativas conflitantes, proposições inconciliáveis e muito menos uso de fundamento legal inadequado ou vencido por precedentes pretorianos vinculantes. Sendo certo, ainda, que esta Magistrada não constatou qualquer erro material, equívoco ou inexatidão relacionado a aspectos objetivos como um cálculo errado, ausência de palavras, erros de digitação ou troca de nome. Da mesma forma, não há obscuridade a ser esclarecida, ante a ausência de vícios comprometedores da compreensão, não servindo esta específica e estreita via recursal para amparar o inconformismo da parte com o resultado do julgamento e muito menos para rediscussão da matéria. No caso vertente, resta nítido que ambos os embargantes limitam-se a manifestar seu inconformismo com o teor do julgado, seja o réu quanto à declaração de nulidade do contrato e remessa das perdas e danos e retenção à via própria, seja a parte autora no que tange ao afastamento da responsabilidade pessoal da síndica e dos danos por deterioração, buscando o reexame de matéria devidamente enfrentada e decidida, o que desafia recurso próprio. DIANTE DO EXPOSTO, concluo pela inadequação da via recursal eleita e, consequentemente, pelo NÃO ACOLHIMENTO dos embargos aclaratórios interpostos por ambas as partes, mantendo a sentença de ID 96411226 em seus exatos termos. Intimem-se. GUARAPARI-ES, 28 de maio de 2026. ANGELA CRISTINA CELESTINO DE OLIVEIRA Juiz(a) de Direito

01/06/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: SOLANGE TOLOMEI MONTENEGRO, RICARDO MICHEL ABRAS, JOSE TAVARES FERREIRA, PAULO CARDOSO DE OLIVEIRA, EDSON FERREIRA DA SILVA, MARA SYRLEI COUTO LESSA, DEBORAH PEREIRA MACEDO REU: LUIZ FERNANDO SILVA PONTEIRO ALVES REQUERIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO CAPARAO REPRESENTANTE: NEUZA HELENA RANGEL Advogados do(a) AUTOR: JOSE TAVARES FERREIRA - MG42701, LEONARDO SEBASTIAN TOLOMEI MONTENEGRO - RJ102199 Advogado do(a) AUTOR: LEONARDO SEBASTIAN TOLOMEI MONTENEGRO - RJ102199 Advogado do(a) REU: JEAN CARLOS SILVA DE ABREU - ES26982 Advogados do(a) REQUERIDO: ADIR RODRIGUES SILVA JUNIOR - ES31807, AMANDA BURMANN RODRIGUES - ES37213, Sentença (Serve este ato como mandado/carta/ofício) Carta - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5004180-43.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de ação de nulidade de venda de parte comum no condomínio c/c pedido de ressarcimento e tutela de urgência ajuizada por SOLANGE TOLOMEI MONTENEGRO, RICARDO MICHEL ABRAS, JOSÉ TAVARES FERREIRA, PAULO CARDOSO DE OLIVEIRA, EDSON FERREIRA DA SILVA, MARA SYRLEI COUTO LESSA e DEBORAH PEREIRA MACEDO em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CAPARAÓ, representado por sua síndica NEUZA HELENA RANGEL, e LUIZ FERNANDO SILVA PONTEIRO ALVES, partes devidamente qualificadas. Da inicial Em síntese, narram os autores que a síndica Neuza Helena Rangel, alienou irregularmente área comum do condomínio (apartamento nº 8) ao segundo réu, sem a deliberação prévia dos condôminos, tentando ratificar o ato em assembleia convocada posteriormente à alienação da área. Sustentam, ainda, suposto conluio com o adquirente da área, o requerido Luiz Fernando Silva Ponteiro, o que revela a má-fé da sua conduta. Requerem, portanto, a declaração da nulidade da venda e a consequente restituição da área, bem como a condenação pessoal da síndica e do segundo réu por perdas e danos e prejuízos causados pelo condomínio. Custas quitadas ao ID 15288650. Petição dos autores ao ID 32906950, requerendo a emenda à inicial, para constar no polo passivo o Condomínio do Edifício Caparaó. Decisão de ID 34323224, acolheu a emenda à inicial e concedeu a tutela de urgência. Da contestação do Condomínio do Edifício Caparaó O Condomínio do Edifício Caparaó, representado pela síndica Neuza Helena Rangel, apresentou contestação ao ID 37481730, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da autora Mara Syrlei Couto Lessa. No mérito, requereu a improcedência da ação, sustentando que a ausência de convocação de assembleia prévia seguia a praxe das gestões anteriores, defendendo a lisura da alienação da unidade nº 08, sob o argumento de que o produto da venda foi integralmente revertido em proveito do Condomínio, inexistindo conluio com o adquirente. Por fim, alegou que a ratificação posterior do ato em assembleia obteve o quórum legal, registrando-se apenas a insurgência isolada dos autores. Réplica à contestação do Condomínio ao ID 39409561. Da contestação do requerido Luiz Fernando Silva Ponteiro Alves O requerido apresentou contestação ao ID 42190484 arguindo, preliminarmente, inépcia da inicial, ilegitimidade ativa e ausência de pressupostos processuais, pugnando, ainda, a denunciação à lide a síndica Neuza Helena Rangel. No mérito, requer a improcedência da ação, defendendo a licitude da alienação e a boa-fé na aquisição do apartamento nº 8. Réplica à contestação do requerido Luiz Fernando Silva Ponteiro Alves ao ID 43229164. Decisão Saneadora ao ID 53301078, rejeitando a preliminar de ilegitimidade ativa da autora Mara Syrlei Couto Lessa, suscitada pelo Condomínio do Edifício Caparaó e, outrossim, indeferidas as preliminares suscitadas pelo requerido Luiz Fernando Silva Ponteiro Alves quanto a inépcia da petição inicial, ilegitimidade ativa e ausência de pressupostos processuais. Petição dos autores ao ID 55520993, pugnando pela ampliação subjetiva da lide, visando incluir a atual adquirente da área comum no polo passivo da demanda. Petição do Condomínio do Edifício Caparaó ao ID 55610001, requerendo a oitiva de testemunhas. Decisão ao ID 67064211, indeferindo o pedido de ingresso de litisconsorte requerido pelos autores e designando audiência de instrução. Termo de Audiência ao ID 76945581, em que foram ouvidos o requerente Edson Ferreira da Silva, a síndica Neuza Helena Rangel, como representante do condomínio, e as testemunhas do Condomínio requerido, Sr. Paulo César de Oliveira e Srª. Rita de Cássia Caetano. Alegações finais do Condomínio ao ID 77133403. Alegações finais dos autores ao ID 77645420. Alegações finais do requerido Luiz Fernando Ponteiro Alves ao ID 78144457. É o relatório. DECIDO. Do julgamento antecipado do mérito O artigo 355, I, do Código de Processo Civil oportuniza ao magistrado o julgamento antecipado da lide se esta versar unicamente acerca de questões de direito ou, sendo de direito e de fato, for dispensada pelas partes. No presente caso, verifico a possibilidade de julgamento antecipado do mérito, o que passo a fazer. Antes de adentrar ao mérito se faz necessária a análise de questões processuais pendentes, sendo o que ora faço. DAS PRELIMINARES Do pedido de gratuidade de justiça formulado pelo requerido Luiz Fernando Silva Ponteiro Alves O segundo réu postulou pela concessão dos benefícios da justiça gratuita, apresentando comprovante de renda aos IDs 42190492 e 42190493. De início, sobreleva destacar que o direito de acesso à justiça é direito fundamental dos mais relevantes, insculpido no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal, de modo que devem ser eliminados os óbices econômicos e sociais que impeçam ou dificultem o seu exercício, razão da garantia ao direito de assistência judiciária gratuita (art. 5, LXXIV, da CF). Nesse diapasão, os §§ 3º e 4º do art. 99 do Código de Processo Civil se alinham ao quadro jurídico mencionado ao estabelecer que a mera declaração de insuficiência de recursos deduzida por pessoa física induz a presunção da necessidade do benefício postulado, ainda que a parte requerente conte com a assistência jurídica de advogado particular. Contudo, a teor do disposto no art. 99, § 2º, do CPC, conclui-se que a presunção de veracidade da declaração de pobreza não é absoluta, e sim relativa, haja vista a possibilidade de indeferimento do pedido "se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão da gratuidade". No caso, não há elementos idôneos capazes de afastar a presunção de veracidade das alegadas hipossuficiências. Assim, a par de tal quadro, não se revela razoável concluir pela possibilidade do segundo réu de arcar com o pagamento das custas do processo, ainda que seja assistido por advogado particular, consoante o art. 99, § 4º, do CPC. Defiro, portanto, o benefício da gratuidade de justiça em favor do requerido Luiz Fernando Silva Ponteiro Alves. Da denunciação a lide O réu Luiz Fernando Silva Ponteiro Alves promoveu denunciação da lide em face da síndica do condomínio, sustentando eventual responsabilidade desta pelos atos que ensejaram a presente demanda. Nos termos do artigo 125 do Código de Processo Civil apenas “é admissível a denunciação da lide, promovida por qualquer das partes: I- ao alienante imediato, no processo relativo à coisa cujo domínio foi transferido ao denunciante, a fim de que possa exercer os direitos que da evicção lhe resultam; II - àquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo”, hipóteses que não se inserem ao caso em análise, uma vez que não se trata de obrigação que possa ser diretamente buscada em regresso face àquela que atuou como representante do condomínio, inexistindo, neste caso, garantia legal ou contratual que ampare a necessidade de inclusão da síndica na presente demanda. Nesse sentido, é a jurisprudência: EMENTA – AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE EMPREITADA C/C INDENIZAÇÃO. DENUNCIAÇÃO À LIDE. AUSÊNCIA DE SUBSUNÇÃO DO FATO ÀS HIPÓTESES LEGAIS. PRETENSÃO DE TRANSFERÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PARA A EX SÍNDICA. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. NEGATIVA DE PROVIMENTO. 1. A denunciação da lide consiste em uma ação incidental de conhecimento, regida pelas normas gerais dessa espécie processual, inclusive quanto à formulação da pretensão inicial, preconizadas no art. 319 e seguintes do CPC, como indicado no art. 125, II, CPC/15, ainda que deduzida na própria inicial ou na contestação (conforme seja o caso). 2. Tendo agido a ex síndica como preposta do condomínio, a alegação de extrapolação de seus poderes e de suposta negligência deve ser realizada nas vias próprias, restando ausente na espécie a subsunção do fato às hipóteses legais previstas no artigo 125 /CPC. 3. Agravo de Instrumento à que se nega provimento. (TJPR - 17ª C.Cível - 0026793-57.2020.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau Francisco Carlos Jorge. Julg. 19.04.2021) Ademais, o denunciante limitou-se a requerer a citação da síndica, sem formular pedido condenatório regressivo para a hipótese de anulação do negócio jurídico, o que desnatura o instituto previsto no art. 125, do CPC, porquanto a denunciação não se presta à mera integração do contraditório ou ao esclarecimento dos fatos, mas sim ao exercício antecipado do direito de regresso, inexistente na espécie por falta de pedido expresso. Não obstante, cumpre salientar que eventual pretensão indenizatória do denunciante em face da síndica poderá ser deduzida em ação própria. Ante o exposto, indefiro a denunciação da lide. Da estabilização da lide e do pedido subsidiário em alegações finais O requerido Luiz Fernando Silva Ponteiro Alves, em sede de alegações finais (ID 78144457), formulou pedido subsidiário de restituição de valores e indenização por benfeitorias. Nos termos do parágrafo único, do artigo 329, do Código de Processo Civil, a lide estabiliza-se após a citação e o saneamento, sendo vedado ao réu formular pedidos condenatórios contra o autor em simples petição ou memoriais, porquanto deveria ter manejado a via da reconvenção no momento oportuno da contestação, com o recolhimento das custas pertinentes. Assim, por se tratar de inovação processual extemporânea e preclusa, deixo de apreciar o pleito de restituição e indenização, sem prejuízo de que o requerido busque tais haveres pela via própria. Não havendo mais questões a serem superadas ou nulidades a serem sanadas, passo a análise do mérito. FUNDAMENTAÇÃO Conforme relatado, trata-se de demanda na qual os autores pretendem a declaração de nulidade de contrato que teve por objeto a alienação de área comum do condomínio. Inicialmente, impende registrar que a validade do ato jurídico deve ser aferida pela lei vigente ao tempo de sua celebração. No caso em exame, o negócio jurídico foi celebrado em 14 de março de 2022 (ID 15274492), aplicando-se ao caso a redação original do art. 1.351 do Código Civil, que estabelecia o quórum de unanimidade, uma vez que a alteração legislativa promovida pela Lei nº 14.405/2022, que reduziu o quórum para 2/3 (dois terços), sobreveio apenas em 12 de julho de 2022, não retroagindo para alcançar fatos pretéritos. Nesse ínterim, verifica-se que a Convenção do Condomínio estabelece que a unidade imobiliária nº 8 ostenta a natureza da área comum (ID 15274674), e considerando que a alienação promovida pela síndica ocorreu anteriormente à reforma legislativa de 2022, a validade do ato submete-se ao rigor do art. 1.351 do Código Civil em sua redação original, in verbis: Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Somado a isso, a própria representante do condomínio confessou, em juízo, que a venda da unidade nº 8 não foi precedida da necessária autorização da assembleia geral. Segundo relatou em seu depoimento (ID 76945579), tentou-se uma ratificação posterior do ato, em 18/06/2022, a qual, contudo, não obteve o consenso unânime, havendo resistência formal à alienação por parte de alguns condôminos. Destarte, ainda que o costume administrativo do condomínio fosse o de delegar tais decisões ao síndico, a lei não admite a supressão da vontade da massa condominial em atos de disposição patrimonial e, no caso em análise, restou incontroversa a ausência de deliberação prévia em assembleia e, ainda, a ausência de unanimidade dos condôminos, exigida pela redação original do art. 1.351 do Código Civil, razão pela qual o ato padece de vício insanável, o que impõe a declaração de nulidade do negócio jurídico. Nesse sentido, é a jurisprudência: DIREITO CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL – ALTERAÇÕES NO ESTATUTO SOBRE O USO DE ÁREAS COMUNS (ESTACIONAMENTO) – VIOLAÇÃO AO DISPOSTO NO ART. 1.331, §§ 2º E 4º, DO CÓDIGO CIVIL – NULIDADE DA ASSEMBLEIA -ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL – REDAÇÃO ALTERADA PELA LEI Nº 14.405/2022 – INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO – PRINCÍPIO TEMPUS REGIT ACTUM - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença proferida em Ação Anulatória de Assembleia Condominial, que julgou procedente o pedido formulado na inicial, anulando a assembleia realizada em desconformidade com o estatuto do condomínio. II. HIPÓTESE EM DISCUSSÃO 2. Discute-se no presente recurso a validade de assembleia condominial. RAZÕES DE DECIDIR 3. As áreas comuns do condomínio, como vias de acesso e espaço destinado à circulação, não podem ser alienadas, divididas ou utilizadas de forma exclusiva, conforme dispõe o art. 1.331, § 2º, do Código Civil. 4. Comprovado que a modificação da convenção visou regularizar prática que restringe o acesso ao logradouro público e compromete a segurança da circulação interna (art. 1.331, § 4º, do Código Civil), impõe-se a manutenção da sentença que anulou a alteração. 5. A Lei nº 14.405/2022 modificou a redação do art. 1.351, do Código Civil, passando a exigir quórum de 2/3 dos condôminos para alteração da convenção e mudança da destinação do edifício ou unidade imobiliária. 6. Referida alteração legislativa não se aplica a assembleia realizada em 16/06/2018, quando vigente a redação anterior do art. 1.351, do Código Civil, que exigia unanimidade para mudança da destinação do edifício ou unidade imobiliária, em observância ao princípio tempus regit actum; ademais, a nulidade da alteração da convenção decorreu da violação ao art. 1.331, §§ 2º e 4º, do Código Civil, fundamento autônomo da sentença e suficiente para a sua manutenção. IV. DISPOSITIVO 7. Apelação Cível conhecida e não provida. (TJ-MS - Apelação Cível: 08188047220208120001 Campo Grande, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 27/11/2025, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 01/12/2025) Ademais, conquanto o segundo réu alegue boa-fé, tais fatos, ainda que comprovados, não possuem o condão de convalidar ato nulo de pleno direito. A proteção ao terceiro de boa-fé resolve-se em perdas e danos contra quem lhe alienou o bem indevidamente, e não na manutenção de um negócio que afronta a lei e a convenção condominial. Dessa forma, eventual busca de ressarcimento entre o adquirente, o condomínio e a síndica deverá ser objeto de ação própria, uma vez que não houve pedido reconvencional neste sentido. No que tange à pretensão dos autores pela responsabilização pessoal da representante do condomínio pelos atos que ensejaram a presente demanda, verifico dos autos que a síndica foi inicialmente incluída no polo passivo, tendo os próprios autores, posteriormente, promovido a emenda da petição inicial para excluí-la da demanda (ID 32906950), passando a figurar apenas como representante do condomínio réu, o que foi acolhido pela decisão de ID 34323224. Nesse contexto, a exclusão da síndica do polo passivo decorreu de opção processual da parte autora, não sendo possível, neste momento, apreciar eventual responsabilidade pessoa sem a correspondente formação da relação jurídico-processual, sob pena de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, previstos no arts. 9º e 10 do Código de Processo Civil. Assim, eventual pretensão indenizatória poderá ser deduzida em ação própria. Por fim, não prospera o pedido de indenização por deteriorações formulados pelos autores, porquanto as provas coligidas nos autos e os depoimentos colhidos, em juízo, indicam que o imóvel foi mantido em bom estado de conservação, inclusive com melhorias que respeitaram o padrão arquitetônico do condomínio, não restando demonstrado prejuízo material que justifique a condenação. DISPOSITIVO Por todo o exposto, na forma do art. 487, inciso I, do CPC, julgo parcialmente procedente a presente ação, julgando extinto o processo com resolução de mérito, para declarar a nulidade do contrato de compra e venda da área comum relativa à unidade condominial nº 8, retornando o imóvel ao patrimônio e posse do Condomínio do Edifício Caparaó. Condeno a parte autora ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos dos requeridos, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º do Código de Processo Civil. Condeno os requeridos Condomínio do Edifício Caparaó e Luiz Fernando Silva Ponteiro Alves ao pagamento dos demais 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, todavia, suspensa a exigibilidade ao réu Luiz Fernando Silva Ponteiro Alves em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, e nada mais havendo a ser feito, arquive-se. Diligencie-se. Guarapari/ES, data da assinatura eletrônica. Fernanda Corrêa Martins Juíza de Direito (Ofício DM nº 0285/2026)

11/05/2026, 00:00

15/04/2025, 00:00

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Advogados / Representantes(9)

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Petição (Apelação)

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedição de documento (Outros documentos)

Petição (Apelação)

Documento (Certidão)

Todas as movimentações(225)

Todos os documentos(29)