Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: GISELE CARVALHO
REQUERIDO: BANCO DO BRASIL S/A Advogados do(a)
REQUERENTE: ALICEMAR VITORINO DE OLIVEIRA - DF14539, CLARISSA VIEIRA LUZ SOARES - ES22916 Advogado do(a)
REQUERIDO: GIZA HELENA COELHO - SP166349 SENTENÇA
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5008669-26.2022.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de rito comum aforada por GISELE CARVALHO em face do BANCO DO BRASIL S/A, objetivando, a título de tutelas antecipadas, a suspensão dos efeitos da consolidação da propriedade da imóvel para terceiros e consequentemente da venda direta feita em favor do arrematante/comprador, coibindo este do uso de medidas possessórias e ainda, autorização para que a demandante continue a residir no imóvel pelo prazo de 60 (sessenta) dias a contar do recebimento dos documentos alusivos ao procedimento de leilão extrajudicial já solicitados por notificação e no mérito, pugna a requerente pela confirmação e definitividade das tutelas de urgência e a declaração da nulidade do procedimento de consolidação da propriedade em favor do terceiro, mantendo a requerente na posse do imóvel e oportunizando-lhe o direito à purgação da mora, pleitos estes fundados, segundo a narrativa autoral, no fato de que celebrou em 17/05/2019 um contrato de empréstimo com garantia de alienação fiduciária que recaiu sobre imóvel situado na Praia do Morro, Guarapari/ES, no valor de R$ 1.080.000,00 e que em dezembro de 2019, em razão de dificuldades financeiras advindas do processo judicial de divórcio e em seguida, pelo advento do estado pandêmico do covid, deixou de adimplir as prestações e que em 30/11/2022 foi surpreendida com notificação extrajudicial enviada por terceiro adquirente, comunicando a aquisição do imóvel e exigindo a desocupação do mesmo, contudo, o procedimento administrativo de leilão extrajudicial do imóvel realizado pelo banco demandado, bem como a venda do bem a terceiro não se operou na forma prevista pela Lei 9.514/97, na medida em que não foi intimada pessoalmente e portanto, não lhe foi permitido o exercício dos direitos à purga da mora e de preferência no ato da arrematação, fatos que demandam, a teor de suas razões, a concessão das tutelas antecipadas e o acolhimento do pedido declaratório de nulidade dos atos expropriatórios. Posteriormente, através dos petitórios de ids.31212825 e 31212827, requereu a autora, a título de pedidos subsidiário e cautelar, a condenação do réu no pagamento de indenização no valor estimado de R$1.648.108,00 (um milhão, seiscentos e quarenta e oito mil, cento e oito reais) correspondente à diferença atualizada apurada por cálculos entre o valor da avaliação do bem imóvel de R$1.864.000,00 para R$215.892,00 (quantia paga pelo terceiro adquirente pela compra), bem como seja o mesmo compelido a exibir a cópia integral do procedimento administrativo que culminou com a consolidação da venda direta feita ao terceiro. Ao final, pugnou pela assistência judiciária gratuita e instruiu a inicial com os documentos visíveis nos ids.20277803 a 20277817 e 31212818. Intimada para comprovação da hipossuficiência financeira (id.27384431), manifestou-se a requerente através do petitório e documentos de ids.28592431, 28593123 a 28593455. No provimento judicial de id.34635776 foram deferidas as emendas, bem como a assistência judiciária gratuita, além de ordenada a citação do banco demandado e encaminhada para momento posterior ao contraditório a análise das tutelas de urgência. Citado (id.35779198), apresentou o réu a tempestiva contestação de id.36602403, oportunidade em que deduziu preliminar de ausência de interesse de agir, impugnou a gratuidade processual deferida em favor da autora, se contrapôs às tutelas de urgência e negou qualquer falha, irregularidade ou defeito no ato de alienação do bem para terceiros em razão do confesso inadimplemento das prestações assumidas no contrato de empréstimo, mormente pelo fato de que o bem foi dado como garantia da operação e a autora se negou a receber a notificação cartorária e se manteve inadimplente, o que torna válida a constituição em mora. Referida peça de resistência foi instruída com os documentos de ids.36602429, 35874797 e 36602411 a 36602429. Réplica no id.38648743, acompanhada dos documentos de ids.38649689 a 38649694. Ante a impugnação à assistência judiciária gratuita foi a autora intimada para comprovação da deficiência financeira, ocasião em que a mesma afirmou que o benefício já foi deferido com fundamento em documentos já exibidos (id.40439355). No id. 40712139, pugnou a autora pela inclusão nos autos dos documentos visíveis nos ids.40712151 a 40712854, objetivando comprovar que na data da falaciosa tentativa frustrada de notificação cartorária não se encontrava nesta Comarca, afirmando ser falsa a narrativa e o documento que afirma ter se negado a receber a notificação. Através da decisão de id.44013527, foi rejeitada a preliminar de ausência de interesse de agir, indeferidas as tutelas de urgência e ordenada a exibição pela requerente da declaração de deficiência financeira para fins de resolução da impugnação à gratuidade processual, cumprida com a exibição de id.45245000. Nos ids.45329664 e 45329668 comprovou a autora a interposição de agravo de instrumento, cujo improvimento do mérito no grau recursal resulta comprovado pela r. decisão e acórdão visíveis no id. 78388440. No petitório de id.45988527, apresentou a autora impugnação aos documentos acostados com a peça de resistência ofertada pelo banco. Este juízo, no id. 52845414, reiterou a ordem para que o réu exibisse cópia integral do procedimento administrativo que culminou com a consolidação da propriedade do bem em mãos do terceiro, bem como determinou a intimação das partes para especificação justificada de provas. A autora, como consta do arrazoado de id.54179275, requereu o julgamento antecipado do feito, optando o banco réu, consoante a certidão cartorária de id.54853099, por manter-se silente e inerte. No petitório e documentos de ids.63847861 e 63847874, comprovou o réu a juntada tempestiva do procedimento administrativo. Através da decisão de id.71472522 foi rejeitada a impugnação à assistência judiciária gratuita e ordenada a conclusão do feito para julgamento. Autos conclusos. É o relatório. DECIDO. DA IRREGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE Inicialmente, cumpre destacar que a controvérsia central da presente demanda reside na análise da validade da intimação da devedora fiduciante para a purgação da mora, conforme determina o art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97, o qual estabelece que o fiduciante inadimplente deverá ser constituído em mora por intimação pessoal, realizada por oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente. Nos termos do documento juntado sob ID.21366063, consta na matrícula do imóvel a averbação de consolidação da propriedade fiduciária em favor do Banco do Brasil (AV-18-10.989), indicando que a autora teria sido pessoalmente intimada em 15/12/2020, embora tenha se recusado a assinar a notificação. Ocorre que a autora, com vistas a desconstituir a presunção de veracidade desse ato notarial, apresentou prova documental consistente e coerente de que não se encontrava no local na data da suposta diligência. Nos documentos juntados sob ID. 21366123, constam prints de localização extraídos de seu aparelho celular e prints de conversas via aplicativo WhatsApp, com conteúdo referendado por ata notarial lavrada em cartório, os quais demonstram que, na data de 15/12/2020, a autora se encontrava na cidade de Vila Velha/ES, e não no imóvel localizado em Guarapari/ES. Desta feita, não há nos autos nenhum documento do cartório de imóveis ou certificado do oficial que comprove a presença de testemunhas no momento da suposta recusa. Por conseguinte, a mera anotação na matrícula, desprovida de respaldo documental detalhado, não supre o requisito legal para a constituição válida em mora. Com efeito, referido vício, por si só, compromete a higidez de todo o procedimento subsequente. Conforme entendimento jurisprudencial sedimentado, a ausência ou irregularidade na intimação pessoal do devedor compromete a própria eficácia da consolidação da propriedade fiduciária, tornando nulos os atos posteriores, inclusive a alienação extrajudicial do bem, senão vejamos: Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Tutela de urgência para suspensão de leilão de imóvel em alienação fiduciária. Ausência de intimação pessoal do devedor para purga da mora. Concessão parcial da tutela de urgência para suspensão dos efeitos de eventual arrematação. Recurso parcialmente provido, na parte conhecida. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão em que a Juíza indeferiu a tutela de urgência formulada em ação anulatória, a fim de suspender atos expropriatórios em curso sobre imóvel objeto de alienação fiduciária. II. Questão em exame 2. A questão em discussão consiste em verificar se a ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante para purgar a mora configura vício no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária e justifica a concessão da tutela de urgência. III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) proclama que, na alienação fiduciária de bem imóvel, a intimação do devedor para purgar a mora deve ser pessoal, conforme art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997. 4. A ausência de confirmação segura da entrega da notificação inviabiliza a caracterização de intimação pessoal válida, sobretudo se recebida por terceiros sem identificação. 5. A proximidade da realização do leilão e o risco de alienação do bem justificam a concessão de tutela provisória, em juízo de cognição sumária, para preservar a eficácia da prestação jurisdicional. 6. As alegações envolvendo abusividade de juros e de possibilidade de purga da mora devem ser analisadas em primeira instância, não comportando enfrentamento nesse momento. IV. Dispositivo e tese 7 Recurso de agravo de instrumento parcialmente provido, na parte conhecida, com confirmação da tutela de urgência concedida em grau recursal. Teses de julgamento: "1. A ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante para purga da mora compromete a validade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária. 2. Em havendo risco de alienação iminente do bem, é cabível a concessão de tutela provisória para suspender o leilão." ––––––––––– Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, § 3º e § 4º; CPC, art. 300. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.531.144/PB, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 15.03.2016; STJ, REsp 1.447.687/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 21.08.2014; STJ, AgRg no REsp 1.367.704/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 13.08.2015; TJSP, Agravo de Instrumento 2210553-30.2019.8.26.0000, Relator (a): Adilson de Araujo, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 15/10/2019; Apelação Cível 1004891-83.2018.8.26.0562, Relator (a): Francisco Casconi, 31ª Câmara de Direito Privado, j. 30/04/2019; Apelação Cível 1009404-83.2016.8.26.0071, Relator (a): Flavio Abramovici, 35ª Câmara de Direito Privado, j. 05/09/2017; Agravo de Instrumento nº 2197190-78.2016.8.26.0000, Relator Des. Adilson De Araujo, 31ª Câmara de Direito Privado j. 11/10/2016; Agravo de instrumento nº 2167182-21.2016.8.26.0000, Relator Des. Edgard Rosa, 25ª Câmara de Direito Privado, j. 27/10/2016; Agravo de Instrumento nº 2190545-37.2016.8.26.0000, Relatora Desª Cristina Zucchi, 34ª Câmara de Direito Privado, j. 26/10/2016; Agravo de Instrumento nº 2159590-23.2016.8.26.0000, Relator Des. Celso Pimentel, 28ª Câmara de Direito Privado, j. 18/10/2016; Agravo de Instrumento nº 2152146-36.2016.8.26.0000, Relator Des. Cesar Lacerda, 28ª Câmara de Direito Privado, j. 18/10/2016; Agravo de Instrumento nº 2152600-16.2016.8.26.0000, Relator Des. Ruy Coppola, 32ª Câmara de Direito Privado, j. 20/10/2016; Agravo de Instrumento nº 1015435-58.2014.8.26.0114, Relator Des. Melo Bueno, 35ª Câmara de Direito Privado, j. 19/10/2016. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 20991227820258260000 São Paulo, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 25/04/2025, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/04/2025). Destaca-se que, mesmo após determinação judicial para apresentação do procedimento administrativo completo de consolidação e leilão (ID. 44013527), o banco não trouxe aos autos documentação hábil e detalhada que pudesse corroborar a efetividade e legalidade da intimação supostamente realizada, referida omissão fragiliza ainda mais a tese da regularidade do procedimento, transferindo ao banco o ônus da prova, conforme art. 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, aplicável à hipótese. Portanto, resta devidamente caracterizada a invalidade da intimação pessoal, o que acarreta a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária (AV-18-10.989), bem como dos leilões subsequentes e da venda direta realizada ao terceiro adquirente, por vício insanável de origem. DA VENDA DIRETA E DO DIREITO DE DIREITO DE PREFERÊNCIA Outro ponto nevrálgico da presente demanda consiste na validade da venda direta do imóvel a terceiro adquirente, após a consolidação da propriedade fiduciária, e a consequente violação ao direito de preferência da devedora fiduciante, nos termos do art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei nº 9.514/97. A autora sustenta, desde a petição inicial (ID. 21365976), que não foi cientificada da realização dos leilões públicos supostamente realizados, e que o bem foi vendido diretamente a terceiro, sem que lhe fosse oportunizado o exercício do legítimo direito de exercer a preferência na aquisição. Alega ainda que jamais teve ciência do edital e que nunca recebeu nenhuma comunicação formal sobre os leilões. Por sua vez, o banco, na contestação de ID. 21366097, afirma ter respeitado todos os trâmites legais, alegando que promoveu dois leilões públicos, os quais restaram negativos, e, somente então, realizou a venda direta, alegadamente dentro da legalidade. Contudo, ao ser intimado especificamente para apresentar o procedimento administrativo completo que envolveu a consolidação e posterior alienação extrajudicial do bem (ID. 44013527), optou por não apresentar qualquer documentação comprobatória robusta e que viabilize a este juízo aferir de forma clara e compreensível referida tese defensiva, a exemplo dos editais de leilão; comprovações de publicação em jornal de grande circulação; atas dos certames licitatórios; notificações enviadas à autora quanto à realização dos leilões ou do direito ao exercício da preferência na venda direta. Por conseguinte, a ausência desses elementos compromete a comprovação da observância do rito legal exigido para a venda extrajudicial, conforme previsão cogente e clara disposta no Art. 27 da Lei nº 9.514/97. É imprescindível que, após a consolidação da propriedade e a não arrematação em dois leilões públicos, seja ofertada ao devedor fiduciante a oportunidade de adquirir o bem pelas mesmas condições da proposta recebida de terceiro, como forma de preservação do equilíbrio contratual e da boa-fé objetiva. No caso concreto, além da nulidade da consolidação da propriedade, já reconhecida anteriormente, constata-se a inexistência de prova mínima de que os leilões foram realizados de forma regular, tampouco de que a autora tenha sido formalmente notificada a respeito da venda direta ou que tenha sido cientificada da proposta recebida pelo banco, para que pudesse exercer o lídimo direito legal de preferência. Portanto, pela ausência de comprovação documental mínima da regularidade do procedimento e da efetiva comunicação da devedora, impõe-se o reconhecimento da nulidade da venda direta, por ofensa ao procedimento legal e aos princípios da publicidade, contraditório e do devido processo legal. Inúmeros são os precedentes pretorianos no mesmo sentido: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO E EXPROPRIAÇÃO DO BEM. EXIGÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. - A higidez do procedimento de constituição em mora e consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, com a consequente expropriação do bem imóvel alienado fiduciariamente depende não somente do inadimplemento do devedor fiduciante, sendo indispensável a intimação pessoal tanto para a purga da mora quanto acerca da realização do leilão, conforme consolidado entendimento do Superior Tribunal de Justiça, em interpretação dos arts. 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 37349930320248130000, Relator.: Des.(a) Tiago Gomes de Carvalho Pinto, Data de Julgamento: 13/11/2024, Câmaras Especializadas Cíveis / 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 19/11/2024). DOS DANOS INDENIZATÓRIOS – TERCEIRO DE BOA-FÉ E INDENIZAÇÃO SUBSTITUTIVA Ainda que reconhecida, como até aqui motivado, a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e da alienação direta subsequente, não se mostra crível e razoável, no caso concreto, determinar a restituição do imóvel à autora, por se tratar de bem já transferido a terceiro adquirente presumivelmente de boa-fé e que não integra a presente lide. Conforme a certidão de matrícula visível no ID. 21366063, o imóvel foi transferido pelo Banco do Brasil S/A para o adquirente João Sant’Anna Dassie, pessoa física que, não tendo participado do procedimento de consolidação e tampouco figurado no polo passivo da presente ação, não exerceu o direito ao contraditório e a ampla defesa neste feito, na medida em que não integrou a relação jurídica subjetiva constituída na presente lide. Ademais, o processo nº 5000440-43.2023.8.08.0021, que tramita neste mesmo Juízo, revela que o referido adquirente já teve deferida tutela de urgência para imissão na posse do imóvel, com decisão mantida em sede de agravo de instrumento, a teor do ID 44013527, o que reforça a ilação da boa-fé objetiva do terceiro adquirente. A boa-fé do adquirente é presumida, na ausência de prova em sentido contrário, sobretudo quando não há nos autos qualquer elemento que indique sua ciência ou conivência com as irregularidades do procedimento extrajudicial praticado pelo credor fiduciário, impõe a manutenção da situação fática e jurídica atual quanto a propriedade e posse do imóvel e a conversão em perdas e danos em favor do fiduciante prejudicado pelas nulidades. Nesse panorama, a jurisprudência consolidada é no sentido do reconhecimento de que o imóvel alienado a terceiro de boa-fé, mesmo que com vício no procedimento de consolidação ou de venda, a solução adequada é a manutenção da situação fática consolidada em favor do terceiro, por razões de segurança jurídica, proteção à confiança legítima e estabilidade das relações patrimoniais, com a substituição da restituição do imóvel por indenização equivalente ao prejudicado, nos moldes do Art. 927 do Código Civil. No mesmo sentido as ementas que seguem: ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. IRREGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXPROPRIAÇÃO DO IMÓVEL DADO EM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DEVEDORA QUE NÃO FOI INTIMADA DA REALIZAÇÃO DOS LEILÕES. BEM ARREMATADO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ. ÚLTIMA CHANCE DE A DEVEDORA PERMANECER COM O IMÓVEL INOPORTUNIZADA PELO RÉU. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CABIMENTO. DANOS MATERIAIS, CONSISTENTE NA DIFERENÇA ENTRE O VALOR DO IMÓVEL E O DA DÍVIDA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECIFÍCIA DO RÉU. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA. ÔNUS SUCUMBENCIAL ATRIBÚIDO AO RÉU. Apelação parcialmente provida. (TJ-SP - Apelação Cível: 10708817320238260100 São Paulo, Relator.: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 26/08/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2024). “AÇÃO ANULATÓRIA” E DE “IMISSÃO DE POSSE” JULGADAS CONJUNTAMENTE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA NA PRIMEIRA DEMANDA E DE EXTINÇÃO DA SEGUNDA.AÇÃO ANULATÓRIA 0003801-73.2022.8.16.0084. 1. CONSTITUIÇÃO EM MORA. A INTIMAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA DEVE SER PESSOAL. INTIMAÇÃO POR EDITAL PRESSUPÕE LOCAL IGNORADO, INCERTO OU INACESSÍVEL E O ESGOTAMENTO DE TODAS AS POSSIBILIDADES DE LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR. ART. 26, §§ 3.º E 4.º DA LEI 9.514/97. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. ELEMENTOS QUE INDICAM QUE O DEVEDOR NÃO ESTAVA EM LOCAL IGNORADO, INCERTO OU INACESSÍVEL. INDÍCIOS DE IRREGULARIDADES NO PROCEDIMENTO, NO QUAL NEM MESMO HOUVE NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. NULIDADE CONFIGURADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO PARA A PRESERVAÇÃO DOS DIREITOS DO TERCEIRO DE BOA-FÉ. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. 2. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. AUSÊNCIA DE PROVA DO ALEGADO ABALO. AUTOR QUE NÃO RESIDIA NO IMÓVEL NO MOMENTO DA EXPROPRIAÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA, COM A REDISTRIBUIÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL. APELOS 01 E 02 PARCIALMENTE PROVIDOS. APELO 03 DESPROVIDO.AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE 0003928-11.2022.8.16.0084. ARREMATAÇÃO PERFEITA E CONCLUÍDA. PREVALÊNCIA DO “STATUS” DO TERCEIRO DE BOA-FÉ. PRESERVAÇÃO DA SEGURANÇA JURÍDICA. PRECEDENTES. PRETENSÃO ACOLHIDA. SENTENÇA REFORMADA PARA PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DO ARREMATANTE (01) PROVIDO. RECURSO DO REQUERIDO (02) PREJUDICADO.TJ-PR 00038017320228160084 Goioerê, Relator.: substituta elizabeth de fatima nogueira calmon de passos, Data de Julgamento: 11/11/2024, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/11/2024). AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMISSÃO NA POSSE. TERCEIRO ADQUIRENTE. Concessão. Proteção dos direitos do terceiro de boa-fé adquirente do imóvel. Eventual nulidade no procedimento expropriatório constatada pela prolação da r. sentença de mérito deverá ser resolvida pela via das perdas e danos em face do Banco alienante. Ação anulatória que tramita há mais de 08 anos. Necessidade de observância do lapso temporal de 60 dias, nos termos da Lei nº 9514/97. Decisão reformada. RECURSO DO TERCEIRO INTERESSADO PROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22561699120208260000 Ribeirão Preto, Relator.: Berenice Marcondes Cesar, Data de Julgamento: 22/02/2021, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/02/2021). No caso em tela é paradigmático: a autora foi privada do bem imóvel em virtude de atos realizados unilateralmente e de forma irregular pelo réu, sem que lhe fosse oportunizada a purgação da mora (violação ao Art. 26 da Lei nº 9.514/97), nem oferecido o direito de preferência na alienação (violação ao Art. 27, §§ 2º-A e 2º-B da mesma lei). O banco réu, ciente das exigências legais, deixou de observá-las integralmente, o que caracteriza ato ilícito contratual com repercussão patrimonial direta. Embora a restituição do imóvel não seja juridicamente viável e justa neste momento, por já se encontrar na posse e titularidade de terceiro de boa-fé, tal circunstância não afasta a obrigação do requerido de reparar integralmente os danos causados à autora, decorrentes da perda indevida de patrimônio de elevado valor de mercado, alienado por quantia significativamente inferior. Segundo os autos, o valor do imóvel à época dos fatos era de R$ 1.864.000,00 (conforme avaliação juntada no ID. 21365981), ao passo que o imóvel foi alienado por apenas R$ 215.892,00 (vide matrícula ID. 21366063), valor que, inclusive, equivale praticamente à dívida garantida pela alienação fiduciária. Não há nos autos qualquer prova de que o réu tenha repassado à autora o saldo remanescente da venda, como determina o Art. 27, §3º, da Lei nº 9.514/97. Ao contrário, todo o valor da venda aparentemente foi apropriado pelo banco a título de amortização da dívida, sem prestar contas e sem retorno financeiro algum à autora, o que enseja enriquecimento indevido. Diante disso, a indenização deve equivaler ao valor patrimonial que a autora efetivamente perdeu, isto é, a diferença entre o valor de mercado do imóvel e o montante da dívida que embasou a venda. O valor da indenização deverá ser apurado por meros cálculos, conforme parâmetros objetivos a seguir definidos: Valor de avaliação do imóvel à época da venda: R$ 1.864.000,00; Valor recebido pelo banco com a alienação: R$ 215.892,00; Diferença indenizável estimada: R$ 1.648.108,00; Desta forma, embora mantida a aquisição do bem pelo terceiro adquirente, reconheço a responsabilidade civil do réu pelos prejuízos causados à autora, com a devida condenação daquele no pagamento de indenização substitutiva, em valor compatível com a perda patrimonial suportada, conforme critérios ora fixados. DISPOSITIVO
DIANTE DO EXPOSTO, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais e para tanto, CONDENO a instituição bancária ré no pagamento de indenização por perdas e danos à autora, correspondente à diferença entre o valor de mercado do imóvel (R$ 1.864.000,00) e o valor efetivamente recebido pela venda feita a terceiro (R$ 215.892,00), perfazendo o valor nominal de R$ 1.648.108,00 (um milhão, seiscentos e quarenta e oito mil, cento e oito reais), a ser apurado, mediante atualização com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária ambos retroativos à data da citação e após, com incidência até o pagamento, tão somente, de juros de mora pela taxa SELIC, sem correção monetária para evitar o bis in idem. Ante a sucumbência mínima da autora nos termos do § 2º do Art. 85 c/c o parágrafo único do Art.86, ambos do CPC, condeno o requerido no pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios, que fixo em 12% sobre o valor atualizado da condenação acima imputada, ante a razoável qualidade do trabalho prestado, o zelo do profissional, o mediano tempo despendido para o desempenho do ofício e a simplificação decorrente do julgamento antecipado. P.R.I. Promova a serventia o traslado de cópia deste comando sentencial para o bojo da ação conexa e associada tombada sob o nº 5000440-43.2023.8.08.0021. Preclusas as vias recursais, arquive-se. GUARAPARI-ES, 15 de janeiro de 2026. Juiz(a) de Direito