Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: WESLEY SFALSIM
REQUERIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A SENTENÇA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Des Antônio José M. Feu Rosa, São Geraldo, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574823 PROCESSO Nº 0012888-67.2014.8.08.0048 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos em Inspeção.
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS ajuizada por WESLEY SFALSIM em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A, ambos devidamente qualificados. Narra a parte autora, em síntese, que celebrou contrato de promessa de compra e venda com a requerida em 05/10/2010, visando a aquisição de unidade imobiliária no empreendimento "Vila da Mata". Alega que efetuou o pagamento do sinal e demais taxas iniciais, cumprindo suas obrigações e entregando toda a documentação solicitada para o financiamento habitacional. Aduz, contudo, que a requerida jamais o convocou para a assinatura do contrato de financiamento junto ao agente financeiro, condição esta necessária para o início da contagem do prazo de entrega das chaves. Diante da inércia da ré e do transcurso de longo período sem solução, pugna pela rescisão contratual por culpa da construtora, restituição integral dos valores pagos (incluindo taxas de corretagem e assessoria) e indenização por danos morais. Devidamente citada, a requerida apresentou contestação, arguindo preliminar de prescrição quanto às taxas de corretagem. No mérito, defendeu a inexistência de culpa, atribuindo ao autor a responsabilidade pela não obtenção do financiamento e, consequentemente, pela rescisão. Impugnou os pedidos de restituição integral e de danos morais. Houve sentença anterior, a qual foi anulada pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo por error in procedendo, ante a apreciação tardia do pedido de inversão do ônus da prova. Baixados os autos, este Juízo proferiu decisão saneadora ratificando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e deferindo a inversão do ônus da prova. Intimadas para especificação de provas, a parte requerida pugnou pelo julgamento antecipado da lide, enquanto a parte autora manteve-se silente. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia é eminentemente de direito e a prova documental constante dos autos é suficiente para o deslinde da causa, tendo as partes dispensado dilação probatória adicional. DA PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO A requerida argui a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxas de assessoria. Em que pese o entendimento consolidado pelo STJ no Tema 938 (prazo trienal), no caso concreto, a pretensão de restituição dessas parcelas não se funda no enriquecimento sem causa de forma isolada, mas sim como consequência direta do pedido de resolução contratual por inadimplemento da vendedora. Quando a pretensão de devolução decorre da rescisão do contrato por culpa da ré, o prazo prescricional aplicável é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil, contado a partir da data do inadimplemento ou da lesão ao direito. Considerando que a ação foi ajuizada em 2014 e o contrato firmado em 2010, não houve o transcurso do prazo decenal. Portanto, REJEITO a preliminar. DO MÉRITO A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, sujeitando-se às normas do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). Da Rescisão Contratual e da Culpa O ponto central da controvérsia reside na atribuição de culpa pela não concretização do financiamento bancário, fato que impediu a entrega do imóvel. Por força da decisão de ID 65389964, foi invertido o ônus da prova em favor do consumidor. Caberia à ré, portanto, comprovar que convocou o autor para a assinatura do financiamento ou que houve recusa/inaptidão cadastral deste junto ao agente financeiro por culpa exclusiva do consumidor. A requerida, contudo, não se desincumbiu desse ônus. Limitou-se a alegar que o autor não obteve o crédito, sem juntar qualquer notificação, e-mail de convocação ou documento do agente financeiro indeferindo o pleito do autor à época dos fatos. O autor, por sua vez, demonstrou ter entregue a documentação inicial e aguardado a convocação, que nunca ocorreu. A inércia da construtora na condução do processo de financiamento associativo, deixando o consumidor em um limbo contratual por anos, configura falha na prestação do serviço e inadimplemento contratual. Assim, impõe-se a declaração de rescisão do contrato, reconhecendo-se a culpa preponderante da requerida pelo desfazimento do negócio. Da Restituição dos Valores Pagos (Sinal e Parcelas do Imóvel) O autor pleiteia a restituição integral dos valores. Todavia, a jurisprudência pátria, visando evitar o enriquecimento sem causa e considerando os custos administrativos suportados pela incorporadora com a comercialização da unidade, tem admitido a retenção de percentual sobre os valores pagos, mesmo em casos de resolução contratual. Ainda que reconhecida a culpa da requerida pela falha na condução do financiamento, entendo razoável e proporcional a fixação da restituição no patamar de 80% (oitenta por cento) dos valores efetivamente pagos pelo autor a título de preço do imóvel (sinal, mensais e intermediárias), permitindo-se a retenção de 20% (vinte por cento) pela ré para recomposição de despesas operacionais e administrativas. Tal percentual alinha-se aos parâmetros de razoabilidade adotados pelo Superior Tribunal de Justiça em casos análogos. Da Restituição das Taxas (Corretagem, SATI e Análise de Crédito) Quanto aos valores pagos a título de comissão de corretagem, taxa de assessoria (SATI) e análise de crédito, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 938), firmou tese sobre a validade da cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do valor da comissão. Já a cobrança de taxa SATI foi considerada abusiva. No caso dos autos, a restituição é devida não apenas pela abusividade (no caso da SATI), mas principalmente pelo fato de que a rescisão do contrato se deu por culpa da vendedora. Súmula 543 do STJ estabelece que, na resolução por culpa da promitente vendedora, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas. As despesas de corretagem e taxas administrativas, integrando o prejuízo material suportado pelo autor em razão de um negócio frustrado por culpa da ré, devem ser ressarcidas integralmente. Portanto, procede o pedido de devolução integral dos valores pagos sob as rubricas de corretagem, assessoria e taxas de análise de crédito. Dos Danos Morais No que tange aos danos morais, o entendimento consolidado na jurisprudência é de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação por dano extrapatrimonial, salvo em situações excepcionais que violem direitos da personalidade. Embora a situação tenha causado aborrecimentos e frustração ao autor, não restou comprovada nos autos ofensa grave à sua honra, imagem ou integridade psicológica que ultrapasse o mero dissabor cotidiano das relações comerciais. A frustração do negócio imobiliário, sem outras agravantes fáticas demonstradas (como deixar o autor sem moradia de forma abrupta), resolve-se na esfera das perdas e danos materiais. Assim, julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do CPC, para: DECLARAR rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, referente à unidade do empreendimento "Vila da Mata"; CONDENAR a requerida a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) dos valores pagos a título de preço do imóvel (sinal e parcelas contratuais), em parcela única. Sobre o montante apurado, incidirá correção monetária segundo os índices da Corregedoria Geral da Justiça do ES a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; CONDENAR a requerida a restituir integralmente (100%) os valores pagos pelo autor a título de comissão de corretagem, taxa de assessoria (SATI) e taxa de análise de crédito. Tais valores deverão ser corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Considerando a sucumbência recíproca (art. 86, CPC), condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 30% (trinta por cento) para o autor e 70% (setenta por cento) para a ré. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, vedada a compensação. Suspendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação à parte autora, por ser beneficiária da Justiça Gratuita (art. 98, § 3º, CPC). As partes são advertidas de que a interposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente possibilitará eventual imposição da multa prevista pelo art. 1.026, § 2º, do CPC. Sendo interposto recurso de apelação, INTIME-SE a parte contrária, através de seu advogado, para oferecer resposta, no prazo de 15 dias, uma vez que não há mais juízo de admissibilidade a ser exercido por este Juízo (art. 1.010, do CPC), razão pela qual é desnecessária conclusão. A seguir, proceda-se à remessa do feito para o e. Tribunal de Justiça do Espírito Santo, para apreciação do recurso de apelação. Aguarde-se o trânsito em julgado e CERTIFIQUE-SE. Após, cumpra-se as seguintes diligências: a) encaminhe-se os autos à CONTADORIA para o cálculo das custas; b) havendo custas a pagar, INTIME-SE a requerida, para proceder ao pagamento, no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser oficiado para a SEFAZ/ES. Feito o pagamento no prazo, arquive com as cautelas de estilo; c) Não sendo feito o pagamento, CERTIFIQUE-SE e OFICIE-SE para a SEFAZ/ES. Na ausência de custas remanescentes, arquive com as cautelas de estilo. Após o trânsito em julgado, arquive-se com as baixas e cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Serra-ES, 12 de fevereiro de 2026. DEJAIRO XAVIER CORDEIRO Juiz de Direito