Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
APELANTE: COMERCIAL ALVES MATA LTDA
APELADO: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA RELATOR(A):DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. ART. 8º DA LEI N. 8.245/1991. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. VALIDADE. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE VIGÊNCIA POR PRAZO DETERMINADO REGISTRADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME. Apelação cível interposta por Comercial Alves Mata Ltda. contra sentença que, em ação de despejo ajuizada por Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda., julgou procedente o pedido de desocupação do imóvel e condenou a requerida ao pagamento de valores locatícios, despesas e encargos, desde a data da notificação extrajudicial até a efetiva desocupação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. A controvérsia envolve: (I) a validade da denúncia vazia exercida pela apelada, adquirente do imóvel, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/1991; (II) a validade da notificação extrajudicial; e (III) a condenação da apelante ao pagamento de aluguéis e encargos. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O art. 8º da Lei 8.245/1991 assegura ao adquirente de imóvel locado o direito de denunciar o contrato, salvo quando este contiver cláusula de vigência por prazo determinado averbada na matrícula do imóvel, o que não ocorre no caso em análise. 4. A notificação extrajudicial foi realizada dentro do prazo legal, sendo válida e eficaz para fundamentar o pedido de despejo. 5. O inadimplemento das obrigações contratuais e a permanência no imóvel após o prazo fixado na notificação extrajudicial justificam a condenação ao pagamento de aluguéis e encargos até a efetiva desocupação. IV. DISPOSITIVO E TESE. 6. Recurso desprovido. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor da condenação. Tese de julgamento: O adquirente de imóvel locado pode exercer o direito de denúncia vazia previsto no art. 8º da Lei 8.245/1991, desde que inexista cláusula de vigência por prazo determinado registrada na matrícula do imóvel e o locatário seja devidamente notificado no prazo legal. A condenação ao pagamento de aluguéis e encargos até a desocupação do imóvel é legítima quando o locatário permanece no imóvel após a notificação extrajudicial válida. Dispositivo(s) relevante(s) citado(s): Lei 8.245/1991, arts. 8º e 9º; Código de Processo Civil, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 674.825/PB, Rel. Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 26-5-2009, DJe 15-6-2009. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ ACÓRDÃO Decisão: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Órgão julgador vencedor: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA Composição de julgamento: Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal VOTOS VOGAIS Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal) Proferir voto escrito para acompanhar Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal) Proferir voto escrito para acompanhar DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S) Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal) Impedido ou Suspeito ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ RELATÓRIO _______________________________________________________________________________________________________________________________________________ NOTAS TAQUIGRÁFICAS DATA DA SESSÃO: 29/07/2025 R E L A T Ó R I O O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (RELATOR):- COMERCIAL ALVES MATA LTDA. interpôs recurso de apelação em razão da respeitável sentença de fls. 548-51vº, integrada pela decisão de embargos de declaração de fls. 581-2vº, proferida pela meritíssima Juíza de Direito da Segunda Vara Cível de Guarapari, Comarca da Capital, nos autos da “ação de despejo (por alienação do imóvel)” ajuizada contra ela por ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA., que julgou “PROCEDENTE o primeiro pedido autoral, deferindo o requerimento antecipatório, para DETERMINAR à requerida que desocupe o imóvel descrito nos autos, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de expedição do competente mandado de despejo de forma involuntária”, julgou “PROCEDENTE o pedido de cunho indenizatório”, condenou “a requerida ao pagamento do valor real de locação do imóvel, devido desde a data fixada na Notificação Extrajudicial como de desocupação, até a sua efetiva saída, incluindo os valores incidentes a título de despesas, como tributos, contas de água e energia, atrelados ao uso do bem” e ressaltou que “O cálculo será realizado por acordo entre as partes ou em liquidação de sentença, quando então serão deduzidos os valores mensais pagos no interregno procedimental”. Em suas razões recursais (fls. 602-10) a apelante sustentou, em síntese, que 1) “Considerando que a causa de pedir da ação de despejo foi a alienação do imóvel, e que seu fundamento jurídico foi o artigo 8º a Lei 8.245/1991, não se haveria de aventar o disposto na cláusula 8ª do contrato de locação na r. sentença, isto porque, as causas de pedir são diversas, e a sentença não poderia englobar as duas situações, como o fez”; 2) “o pedido alternativo formulado pela apelada em seu aditivo à exordial, requerendo primeiramente a condenação da apelante em valor indenizatório pela ocupação dita ilícita após o prazo assinado na notificação para desocupação; e, em pedido alternativo, a condenação dos alugueis no caso de ser considerada a continuidade do contrato de locação”; 3) “as duas situações não se confundem; a primeira, a utilizada pela apelante na presente ação, trata de alienação do imóvel, com pedido de desocupação nos termos do artigo 8ª da Lei 8.245/1991; já no caso da segunda, em relação à cláusula 8ª do contrato de locação, a apelada, enquanto sucessora da antiga locadora, denunciaria o contrato nos termos da referida cláusula, utilizando como fundamento o Código Civil, e requerendo a rescisão judicial do contrato e o consequente despejo, não tendo sido esta a causa de pedir nem o jurídico da presente ação, nem tampouco da r. sentença”; 4) “a apelada não dispunha, quando do ajuizamento da ação, e nem dispõe até a presente data, de título aquisitivo registrado no RGI, não detendo o direito de denunciar o contrato, por não atender a exigência legal contida no artigo 8º a Lei 8.245/1991”; 5) “o que se discute em relação ao pedido de despejo fundamentado no artigo 8º da Lei 8.245/1991 não são as razões que impediam o registro do título aquisitivo no RGI, mas sim o fato de estar ou não o referido título registrado no RGI à época do ajuizamento da ação; bem como se havia sido cumprida a exigência contida no parágrafo 2º do referido artigo, qual seja, a notificação do adquirente ao locatário, denunciando o contrato, no prazo de 90 (noventa) dias contados do registro do título no RGI”; 6) é “nula a notificação de denúncia do contrato, que somente pode ser exercida após o registro”; 7) “a premissa utilizada pela MM. juíza em sua fundamentação, a de que a apelante teria ocupado irregularmente o imóvel é equivocada”; 8) “O contrato de locação do imóvel estava vigente, com término previsto para 31 de março de 2020”; 9) “Os alugueis e encargos estavam rigorosamente em dia”; 10) “até a notificação da apelada ser encaminhada para a apelante e a todos os demais lojistas, no ano de 2015, quem detinha a efetiva posse do terreno do Clube e das suas lojas era o Guarapari Esporte Clube, administrando os alugueis, realizando contratos, recebendo valores, enfim praticando todos os atos inerentes ao locador, posto que era o mesmo que constava no contrato de locação, sendo que para todos os efeitos a apelada somente poderia tomar quaisquer atitudes em relação as locações e sua administração, quando se apresentasse como adquirente e sucessora contratual, o que somente se deu com o envio das notificações comunicando sua aquisição, especificamente no caso da apelante em 06 de junho de 2015, conforme documento de fls. 29 e 30 dos autos”; 11) “indevida a condenação da apelante em perdas e danos relativas aos reais alugueis desde a notificação até a efetiva desocupação; nada devendo a apelante a qualquer título, posto o pagamento dos alugueis adiantadamente até fevereiro de 2017, bem como os pagamentos dos demais meses através de depósitos judiciais”. Requereu o provimento do recurso para a reforma da respeitável sentença “com o reconhecimento dos pagamentos efetuados pela apelante de alugueis e encargos, e consequente inversão dos honorários sucumbenciais.”. A apelada pugnou em contrarrazões pelo desprovimento do recurso (fls. 663-76). É o relatório. * O SR. ADVOGADO PAULO ROBERTO DE PAULA GOMES:- Eminentes Desembargadores, douta Procuradora de Justiça, nobres colegas, servidores. A presente apelação não trata da desocupação do imóvel, a qual sequer foi objeto de insurgência por parte da apelante. A controvérsia recursal restringe-se à condenação ao pagamento do real valor dos aluguéis, sob a alegação de ocupação irregular e ao não reconhecimento dos aluguéis quitados de forma antecipada. Em relação às preliminares de ausência de interesse recursal e preclusão consumativa, apresentadas pela apelada, ambas são descabidas. A apelante formulou pedido claro de reconhecimento dos aluguéis pagos, o que uma vez reconhecido, implica-se em sua quitação. Além disso, o fato de não recorrer da desocupação, não impede o manejo do recurso em relação à cobrança de valores que entende indevidos. Em relação ao mérito, manifesta-se a apelante nos seguintes termos. A apelante celebrou o contrato de locação com prazo até março de 2020. Em junho de 2015, recebeu notificação da apelada comunicando a denúncia do contrato com base no artigo 8º, da Lei nº 8.245/91. Contudo, a apelada não possuía registro do título aquisitivo junto ao registro de imóveis, requisito legal para exercer tal direito. A apelante respondeu formalmente, apontando a ausência de legitimidade da notificante. Sobre a ação de despejo e os indeferimentos judiciais, tem-se que a apelada ingressou com a ação de despejo sem possuir o registro da escritura. A liminar foi negada em todas as oportunidades pelo juízo de origem, inclusive por litigiosidade da área. Tentou posteriormente alterar o fundamento da ação, pleiteando o despejo por falta de pagamento, também sem sucesso, por ausência de calção. Em relação a efetiva comprovação do pagamento adiantado dos aluguéis, a apelante juntou o recibo de pagamento de aluguéis no valor de R$ 20.300,00 (vinte mil e trezentos reais), com firmas reconhecidas, referente ao período de setembro de 2014 a fevereiro de 2017, pagamento esse realizado em 06 de junho de 2014, anterior à notificação de 2015. Do equívoco na respeitável sentença recorrida, a apelante se pronuncia da seguinte forma. A respeitável sentença reconhece validade da aquisição com base em julgados ao longo do processo, mas ignora que o artigo 8º da Lei de Locações exige registro formal do título aquisitivo para o exercício do direito à retomada. Além disso, fundamenta-se em cláusula contratual, cláusula 8º, que apenas reproduz a norma legal, não dispensando o registro. Com relação à ilegalidade da condenação a aluguéis maiores, esta se confirma diante do fato de que a apelante sempre ocupou o imóvel de forma legal, não tendo havido ocupação irregular e jamais se furtou ao pagamento dos aluguéis, sejam os pagos antecipadamente, sejam os depositados mensalmente nos autos com as devidas correções. Condená-lo ao pagamento de valores arbitrados como reais aluguéis, quando adimpliu fielmente suas obrigações, fere os princípios da boa-fé, do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa. Ressalta-se, por último, que o sócio da apelada, senhor Pedro Scopel, por si, por preposto ou por seu patrono, jamais procurou a apelante para qualquer tentativa de composição, mesmo tendo retido, desde 2012, o valor de um milhão e meio da negociação, que atualizado ultrapassa os três milhões, para resolver a questão das lojas, conforme consta da escritura juntada pela própria apelada aos autos. Diante de tudo que foi apresentado, requer a apelante a esse Colegiado, que dê provimento ao recurso de apelação para reconhecer o pagamento adiantado dos aluguéis devidamente comprovado, reconhecer os pagamentos dos aluguéis através de depósitos judiciais efetuados ao longo do processo, reconhecer a ocupação regular por parte da apelante, afastando a condenação ao pagamento de valores reais de aluguel, sob o fundamento de ocupação irregular por parte da mesma. A reforma integral da sentença para excluir qualquer débito da apelante em relação aos aluguéis e encargos cobrados. Obrigado, Excelência. * O SR. ADVOGADO MARCO ANTONIO LUCINDO BOLLELLI FILHO:- Eminente Presidente, gostaria de cumprimentar Vossa excelência, Desembargadora Eliana, Desembargador Robson, Desembargador Arthur, Eminente Procurador de Justiça, dra. Bruna, dr. Max, que sempre nos atendem diligentemente, advogados presentes, gostaria de cumprimentar a todos. Excelências, este processo é uma ação de despejo com cobrança. A Alfa Construtora adquiriu esse imóvel em Guarapari, o antigo campo do Guarapari Esporte Clube, e o que está sendo discutido aqui já foi amplamente apreciado por esta Câmara em outros processos. Em resumo, o que aconteceu? A Alfa adquiriu esse imóvel; existiam cerca de 30 lojinhas em volta desse campo; e quando a Alfa notificou essas lojas para que desocupassem o imóvel, com duas fundamentações. Primeiro, artigo 8º, porque ela adquiriu o imóvel, e segundo, com base no artigo 9º, por falta de pagamento. Acreditem se quiser, todas essas lojas apareceram com um recibo, um papelzinho de antecipação de aluguel, dizendo que... a loja antecipando 10 anos de aluguel, outras lojas 15, teve uma loja que antecipou 30 anos de aluguel. Todas elas em dinheiro, sem qualquer lastro de comprovação de pagamento. Algumas delas assinadas pelo Guarapari Esporte Clube, que é o vendedor para a Alfa, posteriormente à aquisição, que é o caso aqui. Então, o que está sendo discutido é, esses recibos de antecipação de aluguel teriam validade, eficácia de quitação perante a adquirente, a Alfa construtora, para o período posterior à aquisição? Primeiro ponto, Excelências, o que eu tenho que dizer é que a apelação é minimamente inepta, porque toda a causa de pedir dela é discutindo a desocupação do imóvel, muito embora isso não tenha sido objeto do recurso. De toda maneira, enfrentando a matéria, com relação à quitação dos aluguéis, tem que, primeiro... a sentença de piso determinou que fossem compensados os valores que foram depositados pelo apelante no curso do processo. Então, isso já é objeto da sentença. O que foi depositado em juízo a título de aluguel já está sendo compensado. Não mais, o que eu gostaria de dizer, enfrentando a apelação, apesar disso não ser causa de pedir com relação à quitação, é que o artigo 8º da Lei de Locação prevê que o adquirente poderá promover a desocupação, não é o proprietário. Eu estou trazendo aqui precedentes do STJ, por exemplo, Recurso Especial 605.521, de Relatoria Ministro Félix Fischer. Estou trazendo agravo interno no agravo em recurso especial 1.116.773, ministro Lázaro Guimarães, entre outros aqui, não vou citar todos, tem outros precedentes, todos dizendo que, nesse caso, o adquirente possui natureza jurídica diferente do proprietário, e, por conta disso, a Alfa teria condições, sim, de estar ajuizando a ação. E, no mais, vou dizer que, inúmeros precedentes deste egrégio Tribunal. O primeiro que eu vou dizer é da Desembargadora Eliana, que já julgou... foi um dos primeiros precedentes que saíram aqui, porque, inicialmente, as três primeiras varas cíveis de Guarapari estavam julgando procedente a ação de despejo, mas não estavam condenando os locatários. Um dos primeiros precedentes que saiu foi, na ocasião, a Desembargadora Eliana estava na terceira câmara. Processo 021050116072, em que é reconhecida a legitimidade da Alfa e é afastada a eficácia do recibo de quitação. Mesma coisa, Excelências, estou trazendo aqui, não vou dizer os números, mas está nas contrarrazões, Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy, Desembargador Telêmaco Antunes de Abreu Filho. Estou dizendo isso para dizer que, realmente, a matéria está assentada, é a mesma matéria. E, por último, eu me recordei que teve um julgamento recente aqui nesta Câmara, que foi de Relatoria do Desembarrador Marcos, processo 0013-109-97-20158080021, que foi de Relatoria do Desembarrador Marcos, com o voto do Desembargador Dair e da Desembargadora Eliana, também nesse sentido. Então, por todas essas razões, respeitosamente, eu estou pedindo o não conhecimento do recurso ou o não provimento, mantendo incólume a sentença de piso. Muito obrigado. * V O T O O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (RELATOR):- Comercial Alves Mata Ltda. interpôs recurso de apelação em razão da respeitável sentença (fls. 548-51vº), integrada pela decisão de embargos de declaração de fls. 581-2vº, proferida pela meritíssima Juíza de Direito da Segunda Vara Cível de Guarapari, Comarca da Capital, nos autos da “ação de despejo (por alienação do imóvel)” ajuizada contra ela por Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda., que julgou “PROCEDENTE o primeiro pedido autoral, deferindo o requerimento antecipatório, para DETERMINAR à requerida que desocupe o imóvel descrito nos autos, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de expedição do competente mandado de despejo de forma involuntária”, julgou “PROCEDENTE o pedido de cunho indenizatório”, condenou “a requerida ao pagamento do valor real de locação do imóvel, devido desde a data fixada na Notificação Extrajudicial como de desocupação, até a sua efetiva saída, incluindo os valores incidentes a título de despesas, como tributos, contas de água e energia, atrelados ao uso do bem” e ressaltou que “O cálculo será realizado por acordo entre as partes ou em liquidação de sentença, quando então serão deduzidos os valores mensais pagos no interregno procedimental”. A questão versa sobre a locação de imóvel comercial situado na Rua Francisco de Assis Santana, n. 230, Centro, Guarapari-ES, integrado ao Estádio Davino Mattos, imóvel adquirido pela apelada junto ao Guarapari Esporte Clube. A autora sustentou como causas de pedir: a) o exercício da denúncia vazia pelo adquirente do imóvel, conforme previsão do art. 8º da Lei 8.245/1991; b) o inadimplemento dos aluguéis e encargos, nos termos do art. 9º da mesma legislação; e c) a cláusula oitava do contrato de locação, que permitia o término da locação em casos específicos. A respeitável sentença julgou procedente o pedido inicial, com os seguintes comandos: 1) Determinação para que a ré desocupe o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de despejo forçado; 2) Condenação ao pagamento do valor locatício devido desde a data da notificação extrajudicial até a efetiva desocupação, abrangendo tributos e encargos incidentes; 3) Expedição de alvará para que os valores já depositados fossem levantados pela autora; 4) Condenação da requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Inconformada, a ré interpôs a apelação sustentando, em síntese: I. que a denúncia vazia seria inaplicável, haja vista a inexistência de regular notificação; II. que o contrato de locação deveria ser respeitado até o término originalmente pactuado, dado que o imóvel estava ocupado de boa-fé; e III. que as disposições contratuais e legais foram interpretadas de maneira desfavorável ao recorrente. Em contrarrazões, a autora defendeu a manutenção integral da sentença, destacando que: I. notificou regularmente o locatário, respeitando o prazo de 90 dias para desocupação; II. inexiste cláusula contratual de vigência no caso de alienação do imóvel; e III. está amparada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça, que reconhecem o direito do adquirente de imóvel em rescindir contratos de locação mediante denúncia vazia, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/1991. O cerne da controvérsia consiste em analisar a validade da rescisão contratual promovida pela apelada com base em denúncia vazia, prevista no art. 8º da Lei n. 8.245/1991, considerando a aquisição do imóvel por ela e os argumentos da apelante quanto à nulidade da notificação extrajudicial e à ausência de cláusula contratual de vigência. Do direito de denúncia vazia do adquirente de imóvel locado. Dispõe o art. 8º da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Conforme a norma transcrita, a alienação de imóvel locado confere ao adquirente a possibilidade de denunciar o contrato, desde que respeitado o prazo legal de noventa dias para desocupação. Essa prerrogativa está condicionada à ausência de cláusula de vigência do contrato de locação por prazo determinado e de averbação dessa cláusula junto à matrícula do imóvel, requisitos que, no caso em apreço, foram observados pela apelada. Os autos demonstram que a Alfa Construtora notificou a apelante no prazo legal, solicitando a desocupação do imóvel. O contrato de locação firmado entre o Guarapari Esporte Clube e a Comercial Alves Mata Ltda. não continha cláusula de vigência por prazo determinado apta a vincular a adquirente do imóvel. Além disso, inexiste registro de tal cláusula na matrícula do bem. Em síntese, o adquirente de imóvel locado pode denunciar o contrato, desde que inexista cláusula de vigência por prazo determinado averbada na matrícula do imóvel, sendo suficiente para amparar tal direito potestativo a observância do prazo de 90 (noventa) dias para desocupação. Neste sentido é a orientação da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça ao consignar que “A disciplina contida no art. 8.º e parágrafos da Lei n.º 8.245/91 é clara ao reconhecer o direito do adquirente do imóvel locado à denúncia vazia, desde que haja a notificação do inquilino no prazo de noventa dias contados do registro da venda; ressalvada a vigência da cláusula contratual de tempo determinado; sob pena de presumir-se a concordância com a manutenção da locação. Precedente.” (REsp n. 674.825/PB, relatora Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 26-5-2009, DJe de 15-6-2009.) Da validade da notificação extrajudicial. A apelante sustenta a nulidade da notificação extrajudicial. Contudo, os documentos anexados aos autos comprovam ela foi devidamente notificada, sendo-lhe conferido o prazo legal para desocupação do imóvel. Como é cediço, a denúncia vazia, como prerrogativa do adquirente do imóvel locado, visa assegurar a liberdade de disposição do bem, bastando para seu exercício a realização de notificação extrajudicial válida e dentro do prazo legal. Contudo, a apelante permaneceu inerte, não atendendo à solicitação, o que legitimou o ajuizamento da ação de despejo. Da condenação em aluguéis e encargos. A sentença condenou a apelante ao pagamento dos aluguéis e encargos devidos desde a notificação até a efetiva desocupação do imóvel. Tal comando encontra respaldo no art. 9º, II, da Lei n. 8.245/1991, que prevê como causa de despejo o inadimplemento das obrigações contratuais. Portanto, o locatário é responsável pelos aluguéis e encargos incidentes sobre o imóvel até a sua efetiva desocupação, salvo ajuste em contrário, de forma que a apuração dos valores devidos deverá ocorrer em liquidação de sentença. Conclusão. Posto isso, nego provimento ao recurso e majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, conforme disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil. É como voto. * V O T O A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA:-Presidente, eu cumprimento os advogados que fizeram uso da Tribuna, mas eu já lancei meu voto no PJe acompanhando integralmente o voto de Vossa Excelência. * V I S T A O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:- Eminente Presidente, não havia, em princípio, previsão de que eu participasse deste julgamento, de modo que, então, não tive acesso aos atos do processo, razão pela qual peço respeitosamente vista dos autos. * rfv* CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 05/08/2025 V O T O (PEDIDO DE VISTA) O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:- Eminentes Desembargadores,
APELANTE: COMERCIAL ALVES MATA LTDA. APELADA: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA. RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA. VOTO Comercial Alves Mata Ltda. interpôs recurso de apelação em razão da respeitável sentença (fls. 548-51vº), integrada pela decisão de embargos de declaração de fls. 581-2vº, proferida pela meritíssima Juíza de Direito da Segunda Vara Cível de Guarapari, Comarca da Capital, nos autos da “ação de despejo (por alienação do imóvel)” ajuizada contra ela por Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda., que julgou “PROCEDENTE o primeiro pedido autoral, deferindo o requerimento antecipatório, para DETERMINAR à requerida que desocupe o imóvel descrito nos autos, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de expedição do competente mandado de despejo de forma involuntária”, julgou “PROCEDENTE o pedido de cunho indenizatório”, condenou “a requerida ao pagamento do valor real de locação do imóvel, devido desde a data fixada na Notificação Extrajudicial como de desocupação, até a sua efetiva saída, incluindo os valores incidentes a título de despesas, como tributos, contas de água e energia, atrelados ao uso do bem” e ressaltou que “O cálculo será realizado por acordo entre as partes ou em liquidação de sentença, quando então serão deduzidos os valores mensais pagos no interregno procedimental”. A questão versa sobre a locação de imóvel comercial situado na Rua Francisco de Assis Santana, n. 230, Centro, Guarapari-ES, integrado ao Estádio Davino Mattos, imóvel adquirido pela apelada junto ao Guarapari Esporte Clube. A autora sustentou como causas de pedir: a) o exercício da denúncia vazia pelo adquirente do imóvel, conforme previsão do art. 8º da Lei 8.245/1991; b) o inadimplemento dos aluguéis e encargos, nos termos do art. 9º da mesma legislação; e c) a cláusula oitava do contrato de locação, que permitia o término da locação em casos específicos. A respeitável sentença julgou procedente o pedido inicial, com os seguintes comandos: 1) Determinação para que a ré desocupe o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de despejo forçado; 2) Condenação ao pagamento do valor locatício devido desde a data da notificação extrajudicial até a efetiva desocupação, abrangendo tributos e encargos incidentes; 3) Expedição de alvará para que os valores já depositados fossem levantados pela autora; 4) Condenação da requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Inconformada, a ré interpôs a apelação sustentando, em síntese: I. que a denúncia vazia seria inaplicável, haja vista a inexistência de regular notificação; II. que o contrato de locação deveria ser respeitado até o término originalmente pactuado, dado que o imóvel estava ocupado de boa-fé; e III. que as disposições contratuais e legais foram interpretadas de maneira desfavorável ao recorrente. Em contrarrazões, a autora defendeu a manutenção integral da sentença, destacando que: I. notificou regularmente o locatário, respeitando o prazo de 90 dias para desocupação; II. inexiste cláusula contratual de vigência no caso de alienação do imóvel; e III. está amparada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça, que reconhecem o direito do adquirente de imóvel em rescindir contratos de locação mediante denúncia vazia, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/1991. O cerne da controvérsia consiste em analisar a validade da rescisão contratual promovida pela apelada com base em denúncia vazia, prevista no art. 8º da Lei n. 8.245/1991, considerando a aquisição do imóvel por ela e os argumentos da apelante quanto à nulidade da notificação extrajudicial e à ausência de cláusula contratual de vigência. Do direito de denúncia vazia do adquirente de imóvel locado. Dispõe o art. 8º da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Conforme a norma transcrita, a alienação de imóvel locado confere ao adquirente a possibilidade de denunciar o contrato, desde que respeitado o prazo legal de noventa dias para desocupação. Essa prerrogativa está condicionada à ausência de cláusula de vigência do contrato de locação por prazo determinado e de averbação dessa cláusula junto à matrícula do imóvel, requisitos que, no caso em apreço, foram observados pela apelada. Os autos demonstram que a Alfa Construtora notificou a apelante no prazo legal, solicitando a desocupação do imóvel. O contrato de locação firmado entre o Guarapari Esporte Clube e a Comercial Alves Mata Ltda. não continha cláusula de vigência por prazo determinado apta a vincular a adquirente do imóvel. Além disso, inexiste registro de tal cláusula na matrícula do bem. Em síntese, o adquirente de imóvel locado pode denunciar o contrato, desde que inexista cláusula de vigência por prazo determinado averbada na matrícula do imóvel, sendo suficiente para amparar tal direito potestativo a observância do prazo de 90 (noventa) dias para desocupação. Neste sentido é a orientação da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça ao consignar que “A disciplina contida no art. 8.º e parágrafos da Lei n.º 8.245/91 é clara ao reconhecer o direito do adquirente do imóvel locado à denúncia vazia, desde que haja a notificação do inquilino no prazo de noventa dias contados do registro da venda; ressalvada a vigência da cláusula contratual de tempo determinado; sob pena de presumir-se a concordância com a manutenção da locação. Precedente.” (REsp n. 674.825/PB, relatora Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 26-5-2009, DJe de 15-6-2009.) Da validade da notificação extrajudicial. A apelante sustenta a nulidade da notificação extrajudicial. Contudo, os documentos anexados aos autos comprovam ela foi devidamente notificada, sendo-lhe conferido o prazo legal para desocupação do imóvel. Como é cediço, a denúncia vazia, como prerrogativa do adquirente do imóvel locado, visa assegurar a liberdade de disposição do bem, bastando para seu exercício a realização de notificação extrajudicial válida e dentro do prazo legal. Contudo, a apelante permaneceu inerte, não atendendo à solicitação, o que legitimou o ajuizamento da ação de despejo. Da condenação em aluguéis e encargos. A sentença condenou a apelante ao pagamento dos aluguéis e encargos devidos desde a notificação até a efetiva desocupação do imóvel. Tal comando encontra respaldo no art. 9º, II, da Lei n. 8.245/1991, que prevê como causa de despejo o inadimplemento das obrigações contratuais. Portanto, o locatário é responsável pelos aluguéis e encargos incidentes sobre o imóvel até a sua efetiva desocupação, salvo ajuste em contrário, de forma que a apuração dos valores devidos deverá ocorrer em liquidação de sentença. Conclusão. Posto isso, nego provimento ao recurso e majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, conforme disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil. É como voto. _________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTOS ESCRITOS (EXCETO VOTO VENCEDOR) Voto com o relator QUARTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL N.º 0013094-31.2015.8.08.0021
APELANTE: COMERCIAL ALVES MATA LTDA APELADA: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA VOGAL: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA PEDIDO DE VISTA Eminentes Desembargadores,
Acórdão - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO 4ª CÂMARA CÍVEL PROCESSO Nº 0013094-31.2015.8.08.0021 APELAÇÃO CÍVEL (198)
trata-se de recurso de apelação interposto por COMERCIAL ALVES MATA LTDA. em face da r. sentença que, nos autos da Ação de Despejo ajuizada por ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA., julgou procedentes os pedidos para determinar a desocupação do imóvel e condenar a ré ao pagamento de indenização correspondente ao valor real de locação desde a notificação extrajudicial. O eminente Relator, Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira, em seu voto, negou provimento ao recurso, mantendo a sentença em sua integralidade e majorando os honorários advocatícios sucumbenciais. Fundamentou seu posicionamento na validade da denúncia do contrato de locação pela adquirente do imóvel, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991, uma vez que o contrato não possuía cláusula de vigência em caso de alienação averbada na matrícula do imóvel. A eminente Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira acompanhou integralmente o voto do Relator. Pedi vista dos autos para examinar com mais acuidade as alegações pertinentes ao presente recurso, especialmente por não ter, em princípio, previsão de participação neste julgamento e em atenção às sustentações orais proferidas pelos ilustres advogados. Com efeito, a controvérsia central reside na validade da denúncia do contrato de locação pela adquirente do imóvel. Conforme bem pontuado pelo Relator, o artigo 8º da Lei do Inquilinato é claro ao conferir ao adquirente o direito potestativo de denunciar o contrato, exigindo-se, para tanto, a notificação do locatário no prazo de noventa dias, salvo se o contrato, por tempo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver devidamente averbado na matrícula imobiliária. No caso em tela, é incontroverso que a adquirente, ora apelada, notificou a locatária para desocupação. Igualmente, não há nos autos comprovação da existência de cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel, requisito indispensável para opor o contrato de locação a terceiros adquirentes. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, citada no voto condutor, corrobora o entendimento de que a ausência de tais requisitos legitima a denúncia do contrato pelo adquirente. Ademais, a alegação da Apelante de que a ocupação era regular e os aluguéis estavam quitados não obsta o direito de denúncia da nova proprietária. A condenação ao pagamento do valor locatício desde a notificação até a efetiva desocupação é consequência lógica da resistência indevida da locatária em permanecer no imóvel após o término do prazo concedido para a saída voluntária. Do exposto, rogando vênia aos argumentos apresentados em sustentação oral pela defesa da Apelante, acompanho integralmente a conclusão externada no voto do eminente Relator para negar provimento ao recurso de apelação, mantendo incólume a r. sentença e majorando os honorários de sucumbência. É como voto. * jrp* ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTO VENCEDOR APELAÇÃO CÍVEL N. 0013094-31.2015.8.08.0021. . APELADA: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA. RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA. VOTO Comercial Alves Mata Ltda. interpôs recurso de apelação em razão da respeitável sentença (fls. 548-51vº), integrada pela decisão de embargos de declaração de fls. 581-2vº, proferida pela meritíssima Juíza de Direito da Segunda Vara Cível de Guarapari, Comarca da Capital, nos autos da “ação de despejo (por alienação do imóvel)” ajuizada contra ela por Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda., que julgou “PROCEDENTE o primeiro pedido autoral, deferindo o requerimento antecipatório, para DETERMINAR à requerida que desocupe o imóvel descrito nos autos, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de expedição do competente mandado de despejo de forma involuntária”, julgou “PROCEDENTE o pedido de cunho indenizatório”, condenou “a requerida ao pagamento do valor real de locação do imóvel, devido desde a data fixada na Notificação Extrajudicial como de desocupação, até a sua efetiva saída, incluindo os valores incidentes a título de despesas, como tributos, contas de água e energia, atrelados ao uso do bem” e ressaltou que “O cálculo será realizado por acordo entre as partes ou em liquidação de sentença, quando então serão deduzidos os valores mensais pagos no interregno procedimental”. A questão versa sobre a locação de imóvel comercial situado na Rua Francisco de Assis Santana, n. 230, Centro, Guarapari-ES, integrado ao Estádio Davino Mattos, imóvel adquirido pela apelada junto ao Guarapari Esporte Clube. A autora sustentou como causas de pedir: a) o exercício da denúncia vazia pelo adquirente do imóvel, conforme previsão do art. 8º da Lei 8.245/1991; b) o inadimplemento dos aluguéis e encargos, nos termos do art. 9º da mesma legislação; e c) a cláusula oitava do contrato de locação, que permitia o término da locação em casos específicos. A respeitável sentença julgou procedente o pedido inicial, com os seguintes comandos: 1) Determinação para que a ré desocupe o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de despejo forçado; 2) Condenação ao pagamento do valor locatício devido desde a data da notificação extrajudicial até a efetiva desocupação, abrangendo tributos e encargos incidentes; 3) Expedição de alvará para que os valores já depositados fossem levantados pela autora; 4) Condenação da requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Inconformada, a ré interpôs a apelação sustentando, em síntese: I. que a denúncia vazia seria inaplicável, haja vista a inexistência de regular notificação; II. que o contrato de locação deveria ser respeitado até o término originalmente pactuado, dado que o imóvel estava ocupado de boa-fé; e III. que as disposições contratuais e legais foram interpretadas de maneira desfavorável ao recorrente. Em contrarrazões, a autora defendeu a manutenção integral da sentença, destacando que: I. notificou regularmente o locatário, respeitando o prazo de 90 dias para desocupação; II. inexiste cláusula contratual de vigência no caso de alienação do imóvel; e III. está amparada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça, que reconhecem o direito do adquirente de imóvel em rescindir contratos de locação mediante denúncia vazia, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/1991. O cerne da controvérsia consiste em analisar a validade da rescisão contratual promovida pela apelada com base em denúncia vazia, prevista no art. 8º da Lei n. 8.245/1991, considerando a aquisição do imóvel por ela e os argumentos da apelante quanto à nulidade da notificação extrajudicial e à ausência de cláusula contratual de vigência. Do direito de denúncia vazia do adquirente de imóvel locado. Dispõe o art. 8º da Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Conforme a norma transcrita, a alienação de imóvel locado confere ao adquirente a possibilidade de denunciar o contrato, desde que respeitado o prazo legal de noventa dias para desocupação. Essa prerrogativa está condicionada à ausência de cláusula de vigência do contrato de locação por prazo determinado e de averbação dessa cláusula junto à matrícula do imóvel, requisitos que, no caso em apreço, foram observados pela apelada. Os autos demonstram que a Alfa Construtora notificou a apelante no prazo legal, solicitando a desocupação do imóvel. O contrato de locação firmado entre o Guarapari Esporte Clube e a Comercial Alves Mata Ltda. não continha cláusula de vigência por prazo determinado apta a vincular a adquirente do imóvel. Além disso, inexiste registro de tal cláusula na matrícula do bem. Em síntese, o adquirente de imóvel locado pode denunciar o contrato, desde que inexista cláusula de vigência por prazo determinado averbada na matrícula do imóvel, sendo suficiente para amparar tal direito potestativo a observância do prazo de 90 (noventa) dias para desocupação. Neste sentido é a orientação da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça ao consignar que “A disciplina contida no art. 8.º e parágrafos da Lei n.º 8.245/91 é clara ao reconhecer o direito do adquirente do imóvel locado à denúncia vazia, desde que haja a notificação do inquilino no prazo de noventa dias contados do registro da venda; ressalvada a vigência da cláusula contratual de tempo determinado; sob pena de presumir-se a concordância com a manutenção da locação. Precedente.” (REsp n. 674.825/PB, relatora Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 26-5-2009, DJe de 15-6-2009.) Da validade da notificação extrajudicial. A apelante sustenta a nulidade da notificação extrajudicial. Contudo, os documentos anexados aos autos comprovam ela foi devidamente notificada, sendo-lhe conferido o prazo legal para desocupação do imóvel. Como é cediço, a denúncia vazia, como prerrogativa do adquirente do imóvel locado, visa assegurar a liberdade de disposição do bem, bastando para seu exercício a realização de notificação extrajudicial válida e dentro do prazo legal. Contudo, a apelante permaneceu inerte, não atendendo à solicitação, o que legitimou o ajuizamento da ação de despejo. Da condenação em aluguéis e encargos. A sentença condenou a apelante ao pagamento dos aluguéis e encargos devidos desde a notificação até a efetiva desocupação do imóvel. Tal comando encontra respaldo no art. 9º, II, da Lei n. 8.245/1991, que prevê como causa de despejo o inadimplemento das obrigações contratuais. Portanto, o locatário é responsável pelos aluguéis e encargos incidentes sobre o imóvel até a sua efetiva desocupação, salvo ajuste em contrário, de forma que a apuração dos valores devidos deverá ocorrer em liquidação de sentença. Conclusão. Posto isso, nego provimento ao recurso e majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, conforme disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil. É como voto. _________________________________________________________________________________________________________________________________ VOTOS ESCRITOS (EXCETO VOTO VENCEDOR) Voto com o relator QUARTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL N.º 0013094-31.2015.8.08.0021 APELADA: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA VOGAL: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA PEDIDO DE VISTA Eminentes Desembargadores,
trata-se de recurso de apelação interposto por COMERCIAL ALVES MATA LTDA. em face da r. sentença que, nos autos da Ação de Despejo ajuizada por ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA., julgou procedentes os pedidos para determinar a desocupação do imóvel e condenar a ré ao pagamento de indenização correspondente ao valor real de locação desde a notificação extrajudicial. O eminente Relator, Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira, em seu voto, negou provimento ao recurso, mantendo a sentença em sua integralidade e majorando os honorários advocatícios sucumbenciais. Fundamentou seu posicionamento na validade da denúncia do contrato de locação pela adquirente do imóvel, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/1991, uma vez que o contrato não possuía cláusula de vigência em caso de alienação averbada na matrícula do imóvel. A eminente Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira acompanhou integralmente o voto do Relator. Pedi vista dos autos para examinar com mais acuidade as alegações pertinentes ao presente recurso, especialmente por não ter, em princípio, previsão de participação neste julgamento e em atenção às sustentações orais proferidas pelos ilustres advogados. Com efeito, a controvérsia central reside na validade da denúncia do contrato de locação pela adquirente do imóvel. Conforme bem pontuado pelo Relator, o artigo 8º da Lei do Inquilinato é claro ao conferir ao adquirente o direito potestativo de denunciar o contrato, exigindo-se, para tanto, a notificação do locatário no prazo de noventa dias, salvo se o contrato, por tempo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver devidamente averbado na matrícula imobiliária. No caso em tela, é incontroverso que a adquirente, ora apelada, notificou a locatária para desocupação. Igualmente, não há nos autos comprovação da existência de cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel, requisito indispensável para opor o contrato de locação a terceiros adquirentes. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, citada no voto condutor, corrobora o entendimento de que a ausência de tais requisitos legitima a denúncia do contrato pelo adquirente. Ademais, a alegação da Apelante de que a ocupação era regular e os aluguéis estavam quitados não obsta o direito de denúncia da nova proprietária. A condenação ao pagamento do valor locatício desde a notificação até a efetiva desocupação é consequência lógica da resistência indevida da locatária em permanecer no imóvel após o término do prazo concedido para a saída voluntária. Do exposto, rogando vênia aos argumentos apresentados em sustentação oral pela defesa da Apelante, acompanho integralmente a conclusão externada no voto do eminente Relator para negar provimento ao recurso de apelação, mantendo incólume a r. sentença e majorando os honorários de sucumbência. É como voto.