Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: GOTARDO COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA.
REQUERIDO: EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS BBL LTDA - ME S E N T E N Ç A
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 0002362-83.2018.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos etc. Cuidam os autos de ação de cobrança ajuizada por GOTARDO COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA contra EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS BBL LTDA - ME, de acordo com as razões aduzidas na inicial de fls. 02/04, instruída com documentos de fls. 05/24. Segundo narra a peça de ingresso, as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda, em 06/09/2011, ocasião na qual foram prometidas a venda as lojas de n. 01 e n. 02, do empreendimento "Residencial Guto Gotardo", situado no Centro desta Cidade de Guarapari/ES. Narra a autora, nesse sentido, que, a posse foi transmitida à ré de forma precária, e, em contraprestação ao ajuste firmado, a parte demandada comprometeu-se a efetuar o pagamento de R$ 1.575.000,00 (um milhão quinhentos e setenta e cinco mil reais), mediante um sinal quitado na data da assinatura do contrato e prestações mensais e sucessivas. No entanto, conforme alega, a requerida encontra-se inadimplente com diversas parcelas vencidas ao longo dos anos de 2016, 2017 e 2018, perfazendo, assim, um débito equivalente, no momento da propositura da demanda, a R$ 379.538,56 (quinhentos e setenta e nove mil quinhentos e trinta e oito reais e cinquenta e seis centavos), pelo que pretende seja a ré condenada ao pagamento do montante devido, bem como de todas as demais parcelas que se vencerem no curso do processo. Contestação c/c reconvenção, às fls. 88/104, acompanhada dos documentos de fls. 105/134. Réplica, e resposta à reconvenção, às fls. 151/163. Manifestação em réplica, às fls. 203/213. Às fls. 241/253, proferida decisão saneadora, acolhendo a impugnação ao valor da causa atribuído à reconvenção, rejeitando a preliminar voltada ao reconhecimento da incapacidade postulatória e determinando a intimação da ré/reconvinte para juntada de procuração devidamente assinada, indeferindo a produção de prova oral - depoimento pessoal e oitiva de testemunhas e deferindo a produção de prova pericial contábil e mercadológica, e fixando, ainda, como pontos controvertidos: (i) a existência de abusividades e ilegalidades no contrato em questão, que ocasionaram a alegada onerosidade excessiva da ré; (ii) havendo onerosidade excessiva, se esta se deu por fato imprevisível; (iii) em caso de comprovação das eventuais abusividades e ilegalidades, o direito ao restabelecimento da situação anterior, com a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel pactuado pelos litigantes; (iv) a culpa pela inadimplência contratual e (v) a evolução do saldo devedor, de acordo com as cláusulas pactuadas no contrato. A ré reconvinte juntou a procuração assinada manualmente à fl. 258 e efetuou o recolhimento das custas complementares ao valor da reconvenção devidamente corrigido, à fl. 272. Laudos periciais contábil e mercadológico, e respectivos anexos, no ID 56829321. Intimadas a se manifestarem sobre a prova técnica, a autora pugnou, no ID 62922496, pelo reconhecimento da existência de saldo devedor, e a ré, no ID 62956095, postulou pelo acolhimento da tese defensiva e improcedência do pleito autoral. É o relatório, em síntese. Decido. Inicialmente, homologo os laudos periciais, e respectivos anexos, encartados aos autos (ID 56829321), haja vista que o material probatório produzido preenche os requisitos do art. 473 do Código de Processo Civil, uma vez que se consubstancia em análise técnica contábil e mercadológica aprofundada, apresenta os métodos utilizados e responde de forma conclusiva e exauriente aos quesitos formulados pelas partes. Feito esse registro, e consoante já destacado na decisão saneadora de fls. 241/253, não vislumbro a necessidade de produção de outras provas, uma vez que o ordenamento jurídico pátrio adota a teoria do livre convencimento motivado, conferindo ao magistrado a prerrogativa de valorar as provas constantes dos autos (STJ, AgInt no AREsp 374.153/RJ, rel. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 19/04/2018, DJe 25/04/2018; AgRg no AREsp 281.953/RJ, rel. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 26/02/2013, DJe 05/03/2013; AgRg no AREsp 110.910/RS, rel. Sidnei Beneti, 3ª Turma, j. 26/02/2013, DJe 20/03/2013; AgRg no Ag 1235105/SP, relª. Laurita Vaz, 5ª Turma, j. 17/05/2012, DJe 28/05/2012). No particular, é cediço que o novo Código de Processo Civil manteve incólume o livre convencimento motivado do julgador. (NEVES, Daniel Amorim Assumpção, in Manual de direito processual civil. Volume único 8. ed. Salvador: Ed. JusPodivm, 2016; MARINONI, Luiz Guilherme Bittencourt; ARENHART, Sergio Cruz; MITIDIERO, Daniel Francisco. In Novo Código de Processo Civil Comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015; BUENO, Cassio Scarpinella. In Manual de direito processual civil: inteiramente estruturado à luz do novo CPC, de acordo com a Lei n. 13.256, de 04/02/2016. São Paulo: Saraiva, 2016; NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. In Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015). Desta feita, incursiono no julgamento da lide. Conforme relatado, pretende a demandante ver satisfeita a cobrança do saldo devedor originário de contrato de promessa de compra e venda entabulado com a ré, ao argumento de que a requerida sagrou-se inadimplente com relação a várias parcelas mensais e sucessivas previstas no instrumento. Em contrapartida, a ré sustenta que, em detrimento da modificação das circunstâncias negociais, tornou-se impossível o cumprimento de suas obrigações contratuais. Afirma que, na medida em que o pagamento de parcelas restou previsto para ocorrer ao longo de seis anos, tal cenário ensejou distorções imprevisíveis na economia nacional, além do fato de que, a previsão de reajuste das parcelas ensejou em seu desfavor um ônus excessivo com relação aos valores inicialmente estabelecidos, especialmente em detrimento da ausência de valoração mercadológica do imóvel. Alega, nesse sentido, a existência de flagrante excessividade extraída das cláusulas contratuais, especialmente no que se refere ao reajuste das parcelas com fundamento na remuneração da poupança, somados a uma taxa mensal equivalente a 0,5%, o que também estaria sendo cobrado de forma capitalizada. Aduz, assim, que a aplicação dos referidos índices acrescidos de juros capitalizados elevaram de forma substancial o valor do contrato, onerando-a excessivamente. Pretende, portanto, em sede de reconvenção, a resolução do contrato de compra e venda calcada no advento de causa imprevisível, consubstanciada na onerosidade excessiva, sem imposição de multa em seu desfavor, restituindo-se, assim, ambas as partes ao status quo ante. Assentadas essas premissas, do exame do laudo pericial infere-se que, conforme se extrai do contrato objeto de litígio, o instrumento prevê, para o período do inadimplemento, a correção da parcelas em atraso pela variação do IGP-M (FGV), acrescidas de juros moratórios de 12% ao ano desde o seu vencimento e multa de 2% sobre o valor corrigido até a sua efetiva liquidação. No particular, destaco que a incidência do IGP-M, índice livremente pactuado pelos contratantes, não encerra, por si só, ilegalidade ou abusividade, especialmente ao se considerar que se constitui de índice comumente utilizado no ramo imobiliário, cuja utilização vem sendo admitida pelo hodierno entendimento jurisprudencial assentado no Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.217.041/GO, relª Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 9/10/2023, DJe de 16/10/2023). Feito esse registro e volvendo ao laudo pericial, dessume-se que o expert destacou também que os índices de atualização utilizados foram extraídos da caderneta de poupança, para correção das parcelas vincendas, e o IGP-M, para correção das parcelas vencidas, realçando que o valor do contrato, considerando a exclusão dos juros remuneratórios e - o hipotético - pagamento na data do vencimento de cada parcela, ou seja, considerando apenas a correção monetária pela poupança, totalizaria a monta de R$ 1.788.382,72 (um milhão setecentos e oitenta e oito mil trezentos e oitenta e dois reais e setenta e dois centavos). Entretanto, destacou o Sr. Perito que a autora efetuou, para o cômputo do saldo devedor, o cálculo de juros sobre juros, que evidenciam anatocismo, prática que, por outro lado, não encontra previsão contratual e também não é permitida à demandante em seu ramo de atuação - haja vista não se tratar de instituição financeira. Desse modo, o valor total do contrato foi recalculado, extirpando-se a prática da capitalização de juros, e considerando-se as parcelas não quitadas - de n. 37 ao n. 70 - o que sucedeu uma apuração equivalente a R$ 3.779.497,71 (três milhões setecentos e setenta e nove mil quatrocentos e noventa e sete reais e setenta e um centavos), como se vê no ID 56829343 e dos cálculos revisionais detalhados no ID 56829346. Nesses termos, desconsiderando-se o destaque pontual que não encontra previsão contratual - a saber, a capitalização de juros - a prova pericial apurou que a modalidade de reajuste das parcelas está em conformidade com a prática de mercado, assim como esclareceu que o preço, condições de pagamento, previsões dos reajustes e encargos devidos em caso de inadimplemento, foram expressamente previstas no pacto particular firmado entre as partes (ID 56829333). Ademais, a despeito da elaboração também dos laudos de avaliação mercadológica das lojas objeto da compra e venda - por meio dos quais restaram avaliados em R$ 1.900.000,00 (um milhão e novecentos mil reais) cada imóvel - o profissional responsável pelo desempenho do munus que lhe foi confiado esclareceu fundamentadamente a inexistência de nexo de causalidade direto entre a evolução do saldo devedor do contrato e a (des)valorização mercadológica. A esse respeito, consignou o perito que a valorização ou desvalorização de um imóvel está relacionada a fatores externos - localização, melhorias urbanas, oferta e demanda no mercado imobiliário, condições econômicas gerais, políticas habitacionais, entre outros - ao passo que a modalidade de pagamento de determinado imóvel, como, in casu, mediante o pagamento parcelado, é fator individual que não exerce influência sobre o preço de mercado, sobretudo porque, como dito, este está vinculado de modo inconteste a fatores externos e a dinâmica do mercado imobiliário. Em sendo assim, após minudente análise do acervo probatório dos autos, verifico que a ré não logrou êxito em constituir prova da existência de fato superveniente inevitável e imprevisível, que tenha tornado o cumprimento de suas obrigações contratuais excessivamente oneroso, a atrair, assim, a denominada teoria da imprevisão (CC, art. 478), ônus que lhe competia na espécie. Dentre as duas vertentes suscitadas, repiso, a demandante não logrou êxito em comprovar a alegada onerosidade excessiva. Isto porque, com relação ao cenário econômico - fator externo, portanto, ao contrato celebrado - a requerida/reconvinte não carreou aos autos qualquer elemento mínimo de prova por meio do qual se pudesse constatar o evento extraordinário apto a atrair a hipótese excepcional voltada a rescisão contratual, tal como postulado na reconvenção. No particular, cumpre registrar que o prazo estabelecido contratualmente para o cumprimento das obrigações pela ré finalizou-se no ano de 2019, isto é, anteriormente ao advento da crise sanitária mundial de COVID-19, que, como se sabe, impactou globalmente nas atividades econômicas. Ainda que assim não fosse, cumpre rememorar que, consoante as diretrizes firmadas pelo STJ, eventual "revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" (REsp n. 1.998.206/DF, rel. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14/6/2022, DJe 4/8/2022). De igual maneira, no que se refere ao cenário contratual - cuja onerosidade seria, portanto, intrínseca às cláusulas do próprio instrumento - consoante exaustivamente delineado acima, a requerida não logrou êxito em comprovar abusividades que impossibilitassem o cumprimento dos termos ajustados, notadamente porque a única inconsistência apontada pela prova técnica - capitalização de juros - incidiu, naturalmente, apenas no período de anormalidade do contrato, ou seja, quando a demandada não mais honrava com o pagamento das prestações devidas. Nesse sentido, friso que a perícia técnica revelou-se inequívoca, e foi confeccionada sob rigoroso crivo metodológico e em estrita observância às normas aplicáveis, apresentando conclusões harmônicas e embasadas nas especificidades fáticas que permeiam a lide. Cumpre ressaltar, nesse particular, que o laudo pericial não foi infirmado por elementos técnicos mínimos que pudessem mitigar a robustez de suas conclusões, prevalecendo, assim, como substrato probatório idôneo à solução da controvérsia. Por conseguinte, a prova pericial exsurge inconteste, erigindo-se como elemento determinante para o deslinde da quaestio posta a julgamento. Sobre o laudo pericial em situações como a dos autos, segundo José Cretella Júnior destaca que: “O valor da opinião do perito, que em outros tipos de ações tem significado maior ou menor, assume capital importância, porque versa a respeito de objeto sobre que gira todo o processo. (Comentários à Lei da Desapropriação, 3ª ed., Forense, p. 348). No mesmo sentido o renomado José Carlos de Moraes Salles ressalta que: “É verdade que o juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos (art. 436 do CPC). Não é menos verdade, entretanto, que o laudo, sendo um parecer dos técnicos que levaram a efeito a perícia, é peça de fundamental importância para o estabelecimento daquela convicção” (In A Desapropriação à Luz da Doutrina e da Jurisprudência, 6ª ed. Editora Revista dos Tribunais, p. 274/275). Dessa forma, inarredável a conclusão de que inaplicável a teoria da imprevisão, porquanto não demonstrada a onerosidade excessiva alegada pela requerida/reconvinte, de modo que deve ser rechaçado o pedido reconvencional, prevalecendo-se, de outra banda, o pacta sunt servanda, acolhendo-se a pretensão autoral para fins de condenação da demandada ao pagamento do saldo devedor do contrato postulado na exordial, não se descurando, nesses termos, de que é vedado a autora proceder com a cobrança através da incidência de juros capitalizados. Por derradeiro, merecem relevo dois aspectos: a uma, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que se tratando de prequestionamento é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (STF, RE 128.519-2/DF, Pleno, rel. Marco Aurélio, j. 27/09/1990, DJU de 08/03/1991, p. 2.206); a duas, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. (STJ, EDcl no MS 21.315/DF, relª Diva Malerbi, 1ª Seção, j. 08/06/2016, DJe 15/06/2016; No mesmo sentido: STJ, AGA 353195/AM, rel. Franciulli Netto, 2ª Turma, j. 16/04/2002, DJ 01/07/2002, p. 00318; STJ, EDREsp. 770746/RJ, relª Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28/11/2006, DJ 11/12/2006, p. 354; REsp nº 614.042-0-PR, 1ª Turma, rel. José Delgado, j. 22/02/2005, in Boletim do STJ, nº 6/2005, pp. 47-48; TJES, Embargos de Declaração Cível no Agr. Inst. n. 00127452920138080011, rel. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, j. 07/06/2021, DJES 17/06/2021; TJES, Apelação Cível n. 069170043439, rel. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 09/04/2019, DJES 07/06/2019).
Diante do exposto, julgo procedente em parte o pedido de cobrança formulado na inicial e condeno a ré ao pagamento do saldo devedor do contrato, consubstanciado em R$ 3.779.497,71 (três milhões setecentos e setenta e nove mil quatrocentos e noventa e sete reais e setenta e um centavos), os quais deverão ser corrigidos, mediante acréscimo de correção monetária, juros moratórios e multa, a partir de dezembro/2024 - data da elaboração do laudo pericial - de acordo com os índices fixados em contrato, sendo vedada a prática de juros sobre juros. Condeno a ré ao pagamento das custas/despesas processuais e em honorários advocatícios da autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a teor do art. 85, § 2º, do CPC, a serem acrescidos de correção monetária e juros moratórios conforme critério legal aplicável. Julgo improcedente o pleito reconvencional. Condeno a demandada/reconvinte ao pagamento das custas/despesas processuais da reconvenção e em honorários advocatícios da autora/reconvinda, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído ao pedido reconvencional, a teor do art. 85, § 2º, do CPC, a serem acrescidos de correção monetária e juros moratórios conforme critério legal aplicável. Julgo extintos o processo e a lide reconvencional, ambos com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Expeça-se alvará do saldo remanescente em favor de PNV Perícia e Consultoria. Advirto desde logo as partes que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC. (TJSP, Embargos de Declaração Cível n. 2228968-56.2022.8.26.0000, rel. Wilson Lisboa Ribeiro, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 15/05/2023, Data de Registro: 15/05/2023). Após o trânsito em julgado, certifique-se e, pagas as custas, arquivem-se. Não havendo o pagamento das custas e despesas processuais, comunique-se eletronicamente o débito respectivo à SEFAZ/ES, arquivando-se os autos na sequência com as cautelas legais. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -