Publicacao/Comunicacao
Intimação
REQUERENTE: MARCOS MASCARENHAS DE OLIVEIRA
REQUERIDO: LEIDINALVA ROSA SANTOS 07730339633, CELIA DUTRA DIAS Advogado do(a)
REQUERENTE: PAULO ROBERTO DE PAULA GOMES - ES3812 Advogado do(a)
REQUERIDO: MONICA MARIA DE OLIVEIRA - SP363018 S E N T E N Ç A Cuidam os autos de AÇÃO DE COBRANÇA ajuizada por MARCOS MASCARENHAS DE OLIVEIRA em face de LEIDINALVA ROSA SANTOS e CÉLIA DUTRA DIAS, aduzindo, em síntese, ter firmado contrato escrito de locação comercial com a primeira requerida, figurando a segunda como fiadora e principal pagadora solidária, com vigência iniciada em 01/11/2019 e valor mensal de R$ 3.000,00. Afirma que as chaves foram entregues em 19/05/2021 e que as requeridas deixaram de adimplir os aluguéis referentes aos meses de julho e agosto de 2020, de setembro a dezembro de 2020, de janeiro a abril de 2021, além das taxas de IPTU de 2020 e proporcional de 2021, totalizando o débito de R$ 43.364,35. Pugna pela condenação das rés ao pagamento do montante atualizado. A inicial veio instruída com os documentos de Id. 11227057 a 11227069, destacando-se o contrato de locação, recibo de chaves e planilha de débitos. Devidamente citadas, as requeridas apresentaram contestação conjunta em Id. 15909648, arguindo, preliminarmente, a impugnação ao pedido de assistência judiciária gratuita do autor. No mérito, alegaram que o contrato de locação iniciou-se de forma verbal em 15/03/2018 e que o valor fora reduzido para R$ 1.500,00 em virtude da pandemia. Defenderam que o imóvel necessitou de reformas estruturais urgentes para viabilizar o funcionamento de uma associação cultural, despendendo o montante de R$ 17.454,84 em materiais e mão de obra. Requereram o abatimento dos valores ou a retenção do imóvel pelas benfeitorias necessárias. Réplica apresentada em Id. 16895539, oportunidade em que o autor rebatou as teses defensivas e apontou que a redução do aluguel deu-se por mera liberalidade restrita aos meses de abril, maio e junho de 2020, os quais não são objeto de cobrança. Ressaltou que o próprio contrato previu carência de três meses para adaptações e cláusula expressa de incorporação de benfeitorias sem direito à indenização. Em Id. 75306689, o autor requereu a desistência do pedido de assistência judiciária gratuita e efetuou o recolhimento integral das custas iniciais. Certificada a realização de audiência de conciliação virtual, a qual restou infrutífera. Designado prazo para especificação de provas, o autor requereu o julgamento antecipado da lide, enquanto as requeridas deixaram transcorrer o prazo inalterado. É, no que interessa, o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. O julgamento antecipado da lide, que é uma espécie do gênero “julgamento conforme o estado do processo” pode ocorrer em duas situações diferentes: quando não houver necessidade de produzir outras provas ou, quando o réu for revel, ocorrer a presunção de veracidade dos fatos aduzidos pela parte autora e não for requerida a produção de provas, conforme artigo 355 do CPC. Na presente ação, o julgamento antecipado é cabível, eis que as provas documentais já apresentadas são suficientes para a formação do convencimento deste julgador. Ademais, oportunizada a dilação probatória, as requeridas mantiveram-se inertes, operando-se a preclusão temporal. Verifica-se que a preliminar de impugnação à assistência judiciária gratuita formulada pelas requeridas perdeu seu objeto processual. Isto porque o requerente manifestou expressamente a desistência do pleito da benesse e realizou o recolhimento das custas processuais devidas, restando a guia de custas e o comprovante de pagamento devidamente homologados e certificados nos autos. Portanto, resta prejudicada a análise da referida preliminar. Cinge-se a controvérsia em averiguar a existência e a extensão do débito decorrente de contrato de locação comercial, bem como a possibilidade de abatimento dos valores gastos pelas locatárias com reformas e a responsabilidade solidária da fiadora. Compulsando o caderno processual, exsurge incontroversa a relação locatícia firmada entre Marcos Mascarenhas de Oliveira e Leidinalva Rosa Santos, tendo Célia Dutra Dias como fiadora, conforme instrumento contratual devidamente assinado em 01/11/2019. O pacto estabeleceu o aluguel mensal no valor de R$ 3.000,00. A alegação das rés de que o aluguel foi reduzido permanentemente para R$ 1.500,00 em razão da pandemia da COVID-19 não encontra amparo em qualquer aditivo contratual escrito. O autor logrou demonstrar que a redução parcial limitou-se estritamente aos meses de abril, maio e junho de 2020, períodos estes que foram adimplidos e sequer constam da planilha de cobrança. Tratando-se de contrato formal e escrito, modificações substanciais no valor locatício exigem igual formalidade, razão pela qual prevalece a cobrança com base no valor nominal contratado de R$ 3.000,00 para o período de inadimplência reclamado. No tocante ao pedido de ressarcimento ou abatimento das benfeitorias e reformas no valor de R$ 17.454,84, a pretensão das requeridas colide com as disposições contratuais livremente pactuadas. Do exame da Cláusula 2ª do contrato de locação, observa-se que o locador concedeu às locatárias uma carência de três meses (de novembro de 2019 a janeiro de 2020) sem cobrança de aluguel justamente para que providenciassem as melhorias necessárias para o regular funcionamento do estabelecimento comercial. Desse modo, o ônus financeiro inicial das reformas foi previamente compensado pelo locador mediante a dispensa dos primeiros aluguéis. Ademais, a Cláusula 7ª do instrumento contratual prevê expressamente que qualquer benfeitoria realizada no imóvel pela locatária seria considerada incorporada ao mesmo, não gerando direito de retenção ou a qualquer indenização, sejam estas necessárias ou úteis. O ordenamento jurídico confere plena validade às cláusulas de renúncia à indenização por benfeitorias em contratos de locação comercial, tornando inviável o direito de retenção ou a compensação pretendida na contestação. No que pertine à responsabilidade da segunda requerida, Célia Dutra Dias, verifica-se que esta figurou no contrato na condição de fiadora e principal pagadora, assumindo responsabilidade solidária por todas as obrigações contratuais até a efetiva entrega das chaves, renunciando expressamente ao benefício de ordem previsto na legislação civil, conforme Cláusula 10ª do contrato. Desse modo, responde solidariamente pelo passivo locatício acumulado. O inadimplemento dos aluguéis e encargos de IPTU discriminados na exordial restou caracterizado, uma vez que as rés não colacionaram recibos de quitação aptos a comprovar o pagamento das competências cobradas, ônus que lhes incumbia nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Dessa forma, restando evidenciada a relação jurídica e o descumprimento culposo da obrigação pecuniária pelas requeridas, a procedência do pedido de cobrança é medida de rigor. À luz do exposto, JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral para condenar as requeridas, de forma solidária, ao pagamento dos aluguéis inadimplidos (meses de julho e agosto de 2020, de setembro a dezembro de 2020, de janeiro a abril de 2021), bem como do IPTU de 2020 e proporcional de 2021, fixando o valor do principal no montante totalizado de R$ 43.364,35. Os valores dos aluguéis e encargos contratuais deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice INPC/IBGE a partir do vencimento de cada prestação individualmente considerada até a data da citação, momento a partir do qual incidirá exclusivamente a taxa SELIC, que abarca tanto os juros moratórios quanto a correção monetária, vedada a cumulação com qualquer outro índice. Condeno as requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, na forma do art. 85, § 2º, do CPC. Finalmente, RESOLVO O MÉRITO nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. Em caso de interposição de recurso de apelação,
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5006286-12.2021.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) INTIME-SE o apelado para, caso queira, apresentar contrarrazões no prazo legal e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado. Inexistindo recurso, AGUARDE-SE o trânsito em julgado e ARQUIVEM-SE os autos com as baixas e cautelas de praxe. DILIGENCIE-SE. Guarapari/ES, data constante na assinatura eletrônica. MÁRIO DA SILVA NUNES NETO Juiz de Direito (Documento assinado eletronicamente)