Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: CELIA MARIA BELMOK
REQUERIDO: EMPREENDIMENTO ITAPARICA EXCLUSIVE LTDA Advogado do(a)
REQUERENTE: BRUNO RAPHAEL DUQUE MOTA - MG95706 Advogado do(a)
REQUERIDO: CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875 SENTENÇA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 7ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Fórum Cível de Vitória, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980623 PROCESSO Nº 0018117-12.2016.8.08.0024 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos em Inspeção. CELIA MARIA BELMOK, devidamente qualificada nos autos, ajuizou a presente Ação Anulatória de Cláusula Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais em face de EMPREENDIMENTO ITAPARICA EXCLUSIVE LTDA., todos devidamente qualificados nos autos. I. RELATÓRIO A autora afirma ter firmado, em 01/01/2012, contrato de promessa de compra e venda para aquisição da unidade 804 do Edifício Itaparica Exclusive, pelo valor total de R$ 224.538,25. Alega ter adimplido a quantia total de R$ 55.824,36 relativa às parcelas contratuais, além de R$ 7.770,00 a título de comissão de corretagem. Sustenta que, devido ao reajuste do saldo devedor e à negativa de financiamento bancário por insuficiência de renda, comunicou à requerida a impossibilidade de quitar a parcela final, solicitando a rescisão e restituição dos valores. Contudo, a requerida informou que, com base na Cláusula Oitava, item IV, a multa seria de 10% sobre o valor total atualizado do negócio, resultando em uma retenção de aproximadamente 58% do valor pago pela autora (restituição de apenas R$ 23.800,16). Pugna pela declaração de nulidade da referida cláusula por ser abusiva, pela restituição imediata dos valores pagos com retenção máxima de 10%, pela devolução da comissão de corretagem e pela condenação da ré ao pagamento de danos morais no valor de R$ 30.000,00. A requerida, em sua peça de defesa, arguiu preliminarmente a impugnação à assistência judiciária gratuita. No mérito prejudicial, alegou a prescrição trienal quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem. No mérito propriamente dito, sustentou que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da autora (desistência por incapacidade financeira) e que deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda. Defendeu a legalidade da retenção conforme contrato ou, subsidiariamente, o percentual de 25% conforme entendimento do STJ. Refutou a ocorrência de danos morais, alegando tratar-se de mero inadimplemento contratual. A autora apresentou réplica, requerendo preliminarmente a aplicação da revelia, alegando que a ré teve ciência inequívoca do processo em 10/08/2017 ao peticionar solicitando certidões de "objeto e pé", tendo apresentado defesa apenas em 2020. No mais, rebateu a tese de prescrição e reiterou os pedidos da inicial. O processo passou por migração para o sistema PJe. As partes foram intimadas para especificar provas e delimitar questões relevantes. Ambas informaram não possuir interesse na produção de novas provas, requerendo o julgamento antecipado da lide. Era o que de mais importante havia para ser consignado em sede de relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO 1. Da Revelia: A autora suscita a revelia da ré. Todavia, compulsando os autos, verifica-se que a citação formal via postal (AR) foi considerada infrutífera inicialmente. Embora a ré tenha peticionado solicitando certidões, o prazo para contestar em Procedimento Comum inicia-se da juntada do comprovante de citação aos autos (Art. 231 do CPC). No caso, a citação foi efetivada posteriormente. Assim, afasto a decretação de revelia, considerando a contestação tempestiva. 2. Da Gratuidade da Justiça: Mantenho o benefício concedido à autora, uma vez que a hipossuficiência foi demonstrada por documentos que comprovam sua situação de desemprego à época. 3. Da Prejudicial de Mérito – Prescrição da Corretagem: Acolho a prejudicial de mérito. O STJ, em sede de Recurso Repetitivo (Tema 926), fixou a tese da incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem (Art. 206, § 3º, IV, CC). O pagamento ocorreu em 26/01/2012 e a ação foi ajuizada apenas em 13/06/2016, portanto, operou-se a prescrição quanto a este pedido específico. 4. Do Mérito - Rescisão e Retenção: A relação entre as partes é de consumo, sujeita ao Código de Defesa do Consumidor. A rescisão contratual é incontroversa e operou-se por iniciativa da compradora devido à impossibilidade financeira. A Cláusula Oitava, item IV, que estabelece multa de 10% sobre o valor total do negócio atualizado, revela-se abusiva. Tal previsão coloca o consumidor em desvantagem exagerada, podendo, como no caso em tela, consumir mais da metade do valor efetivamente pago. Segundo a Súmula 543 do STJ, na resolução de contrato de compra e venda de imóvel, a restituição deve ser imediata, sendo parcial em caso de culpa do comprador. O entendimento pacificado do STJ e deste E. TJES orienta que o percentual de retenção deve variar entre 10% e 25% dos valores pagos, de acordo com as circunstâncias do caso. No caso concreto, não houve ocupação do imóvel pela autora. Assim, fixo a retenção em 20% sobre o total dos valores pagos (R$ 55.824,36), montante suficiente para compensar os gastos administrativos da ré. 5. Dos Danos Morais: O pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. O desfazimento do negócio por incapacidade financeira da compradora e a divergência quanto aos valores a serem restituídos configuram mero descumprimento contratual, o que, por si só, não gera abalo aos direitos da personalidade ou sofrimento extraordinário que justifique a indenização. III. DISPOSITIVO Ante o exposto: PRONUNCIO A PRESCRIÇÃO do pedido de restituição da comissão de corretagem, extinguindo o feito com resolução de mérito neste ponto (Art. 487, II, CPC). JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os demais pedidos autorais (Art. 487, I, CPC) para: DECLARAR a nulidade da base de cálculo da multa prevista na Cláusula Oitava, item IV do contrato; CONDENAR a requerida à restituição imediata, em parcela única, de 80% dos valores pagos pela autora (R$ 55.824,36), retendo 20% a título de cláusula penal. O valor deve ser corrigido monetariamente pelo IPCA-E desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 do STJ). Dada a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada, observada a suspensão da exigibilidade em relação à autora por ser beneficiária da justiça gratuita. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Vitória/ES, 25 de fevereiro de 2026. MARCOS ASSEF DO VALE DEPES JUIZ DE DIREITO