Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: JW NEGOCIOS IMOBILIARIOS E SERVICOS LTDA
REU: CORREIAS E ACOS COMERCIAL LTDA Advogados do(a)
AUTOR: GILBERTO RAIZEM SPALENZA - ES31285, GUILHERME GUAITOLINI - ES18436 Advogado do(a)
REU: TIAGO ROCCON ZANETTI - ES13753 D E C I S Ã O
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Serra - Comarca da Capital - 4ª Vara Cível Avenida Carapebus, 226, Fórum Des Antônio José M. Feu Rosa, São Geraldo, SERRA - ES - CEP: 29163-392 Telefone:(27) 33574820 PROCESSO Nº 5043796-36.2025.8.08.0048 REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707)
Trata-se de REINTEGRAÇÃO DE POSSE ajuizada por JW NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA em face de CORREIAS E AÇOS COMERCIAL LTDA. Narra a petição inicial, em resumo, que: i) em 01/09/2023 a autora figurou como vendedora e a ré como compradora no "Contrato Particular de Compra e Venda com Efeitos de Escritura Pública", que teve por objeto o imóvel matriculado sob o nº. 61.342 no RGI do Cartório do 1º Ofício da 2ª Zona de Serra/ES, integrante da área denominada "Fazenda Jacuhy", Serra/ES, pelo valor total de R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais); ii) a requerida incorreu em inadimplemento absoluto ao deixar de pagar as parcelas principais vencidas em 06/09/2024 e 06/09/2025, no valor de R$ 5.000.000,00 cada, que somam metade do total acordado para o negócio, além de parcelas mensais e encargos de IPTU; iii) embora o contrato previsse alienação fiduciária, não foi levado a registro pela compradora, o que permite a aplicação da cláusula resolutiva prevista no instrumento e a aplicação do regime geral do Código Civil ao caso; iv) a autora promoveu a notificação extrajudicial da ré em 15/09/2025, comunicando a rescisão e requerendo a desocupação do imóvel, porém, esta permanece ocupando o imóvel, configurando o esbulho possessório. Requer, liminarmente, a reintegração na posse do imóvel. Como tutela final, pretende a rescisão do contrato com a consequente reintegração na posse e a condenação da ré ao pagamento de multa contratual, ao ressarcimento de valores pagos a título de corretagem e à indenização por tempo de fruição do bem, além da autorização de retenção de 25% dos valores quitados. Custas processuais quitadas no ID 83528075. Petição da ré no ID 83642226, requerendo o indeferimento do pedido liminar Decisão no ID 83848641, deferindo a liminar, mas condicionando seu cumprimento à complementação da caução. Petição da autora no ID 83528081, comprovando depósito no valor determinado na decisão liminar. Malote Digital no ID 87455113, com cópia da decisão proferida no agravo de instrumento nº. 5021246-94.2025.8.08.0000, interposto pela ré, indeferindo o efeito suspensivo. Contestação no ID 87587364, em que a ré ventila preliminares de incorreção do valor da causa e de prejudicialidade externa. No mérito, defende: i) a inexistência de esbulho possessório; ii) a ausência de comprovação do dano material relacionado à comissão de corretagem; iii) inadequação do pedido de condenação ao pagamento de taxa de fruição/aluguel; iv) impossibilidade de retenção de parte dos valores quitados; v) a multa contratual foi fixada para a hipótese de descumprimento de obrigação específica (deixar de registrar o contrato), que não ocorreu; vi) a autora litiga de má-fé; vii) há direito de retenção sobre as benfeitorias realizadas no imóvel; vii) há “triplicidade” de cobranças pelo mesmo fato. A título de pedido contraposto, requer a condenação da autora ao pagamento de indenização compatível com o custo de reprodução da obra de terraplanagem e com a valorização imobiliária advinda das benfeitorias. Réplica no ID 47599953. É o relatório. Decido. O momento processual de saneamento se presta à organização do feito, com a resolução de questões processuais pendentes, se houver, delimitação de questões de fato sobre as quais recairá atividade probatória e questões de direito relevantes à decisão de mérito, além da definição de ônus probatório (art. 357 do CPC). DA INCORREÇÃO DO VALOR DA CAUSA A ré suscita preliminar de incorreção do valor da causa atribuído à inicial, sustentando que a parte contrária cumula pedidos que ultrapassam o valor do contrato a ser rescindido. De acordo com o previsto no art. 292, II, do CPC, nas demandas em que se almeja a rescisão de negócio jurídico o valor da causa deve corresponder ao valor do ato. Analisando detidamente a inicial, vê-se que apesar de ser basilar, a rescisão contratual, com a consequente reintegração de posse, não é o único pedido autoral, havendo cumulação com indenizações materiais relacionadas ao pagamento da multa contratual, ao ressarcimento de honorários de corretagem e à suposta ocupação indevida, além de pedido de retenção de 25% dos valores pagos. A cumulação de pedidos enseja a aplicação do art. 292, VI, do CPC, para que o valor da causa reflita o verdadeiro proveito econômico perseguido pela autora. Os pedidos formulados com base em valor “atualizado” não são líquidos (e seriam diferentes no momento do ajuizamento, da apresentação da contestação e, na eventual procedência, no momento do pagamento); por isso, com base na razoabilidade, entendo que devem observar o valor principal ao qual se referem. Em relação à taxa de fruição, deve ser aplicado o previsto no art. 292, § 2º, do CPC. Logo, os pleitos autorais ficam arbitrados da seguinte forma: a) rescisão contratual - R$ 20.000.000,00 (vinte milhões); b) multa contratual - R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais); c) retenção - R$ 1.158.953,62 (um milhão cento e cinquenta e oito mil novecentos e cinquenta e três reais e sessenta e dois centavos); d) corretagem - R$ 930.000,00 (novecentos e trinta mil reais); e) fruição: R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais). Somadas as pretensões, o proveito econômico pretendido é de R$ 25.288.953,62 (vinte e cinco milhões duzentos e oitenta e oito mil novecentos e cinquenta e três reais e sessenta e dois centavos). Sendo assim, ACOLHO a preliminar arguida. DETERMINO à Secretaria que: i) PROMOVA a retificação do valor da causa para R$ 25.288.953,62 (vinte e cinco milhões duzentos e oitenta e oito mil novecentos e cinquenta e três reais e sessenta e dois centavos); ii) INTIME a parte autora para recolher as custas processuais complementares, sob pena de extinção. DA PREJUDICIALIDADE EXTERNA A ré sustenta a prejudicialidade externa deste feito com a produção antecipada de provas nº. 5045219-06.2025.8.08.0024, ajuizada por ela em momento anterior à presente e que tramita junto à 2ª Vara Cível de Vitória. Afirma que é necessária a apuração do valor das benfeitorias executadas, o que inclui a avaliação imobiliária e é objeto da produção antecipada de prova. Em que pese o alegado, razão não assiste à ré. O procedimento de produção antecipada de provas, regulado pelo art. 381 e seguintes do CPC, detém natureza autônoma e não induz, por si só, prevenção, litispendência ou a necessária suspensão do processo principal, não se enquadrando na obrigatoriedade do art. 313, V, "a", do CPC. A eventual perícia realizada naqueles autos poderá ser admitida neste feito na forma de prova emprestada, com fulcro no art. 372 do CPC, mas não demanda a sua suspensão imediata, especialmente antes do próprio saneamento do feito. A quantificação valorização imobiliária, assim como das benfeitorias, não impede a manutenção da decisão liminar que, conforme pontuado na decisão de ID e até mesmo no agravo de instrumento, tem respaldo na jurisprudência pátria, que entende configurado o esbulho por inadimplemento de contrato com cláusula resolutiva expressa. Por tais razões, REJEITO o pleito de suspensão processual. DA INÉPCIA DA INICIAL A ré defende que a autora não apresentou documento essencial relacionado ao pedido de ressarcimento dos honorários de corretagem e que há inépcia em relação ao pedido de condenação à taxa de fruição por ocupação indevida. Novamente sem razão. O referido documento não é essencial ao ajuizamento da demanda, pois eventual não comprovação dos fatos narrados na exordial pode levar à improcedência dos pedidos em cognição exauriente, mas não à extinção prematura da ação. Em relação à alegada inépcia, as colocações da ré se relacionam ao próprio mérito do pedido de condenação à taxa de fruição, não configurando o previsto no art. 330, I, §1º, III do CPC. Sendo assim, REJEITO a preliminar. DOS PONTOS CONTROVERTIDOS A partir da análise e contraponto dos argumentos apresentados por cada uma das partes, delimito como controvertidos os seguintes pontos: i) se a permanência da ré no imóvel após a notificação extrajudicial configura esbulho; ii) se existe direito de retenção pela ré; iii) se as obras realizadas pela ré se caracterizam como benfeitorias e de qual natureza (útil, necessária ou voluptuária), bem como o valor do desembolso e a valorização imobiliária ocasionada; iv) a legalidade e possibilidade de cumulação da multa penal contratual com a taxa de fruição e comissão de corretagem; v) o direito à restituição da corretagem; vi) se é devida a taxa de fruição, por qual período e valor; vii) o direito à retenção dos valores pagos e o respectivo percentual; viii) se a autora litiga de má-fé. Não havendo particularidades que demandem a inversão da regra geral prevista no art. 373 do CPC, ficará a cargo da parte autora o ônus da prova relacionada aos fatos constitutivos de seu direito, cabendo à parte ré o ônus sobre a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da parte contrária. INTIMEM-SE as partes, por meio de seus advogados, para, no prazo comum, de 05 (cinco) dias, manifestarem-se acerca do saneamento, propondo eventuais esclarecimentos e ajustes, caso queiram, nos termos do art. 357, § 1º, do CPC. Nada sendo requerido no prazo supramencionado, INTIME-SE a parte autora para promover o recolhimento das custas processuais complementares devidas pela retificação do valor da causa, no prazo de quinze dias, sob pena de extinção. Comprovado o recolhimento, INTIMEM-SE as partes para indicar as provas que pretendem produzir, justificando sua pertinência na lide. DILIGENCIE-SE. Serra/ES, na data da assinatura eletrônica. CINTHYA COELHO LARANJA Juíza de Direito